הזדמנות אחרונה לזכות ב-1.2 מיליון שקל
האם לקנות דירה בהנחה?
עדי כהן
זמן המתנה ממושך, עליית מדד תשומות הבנייה וקיפאון בשוק הם בין הגורמים שמשפיעים על ההחלטה אם לממש את הזכייה בהגרלה. האם ההנחה המוצעת באמת משתלמת? אלו הנתונים שיעזרו לכם להחליט
ההרשמה להגרלה החמישית של התוכנית הממשלתית דירה בהנחה תיסגר בשבוע הבא, ובקרוב יקבלו 7,037 זכאים מחוסרי דיור הודעה על זכייתם בדירה מוזלת. בהגרלה ישווקו דירות ב-17 יישובים, בהנחת שיא לתוכניות הסבסוד הממשלתיות. ההנחה צפויה להגיע בחלק מהערים לכ-1.2 מיליון שקל לדירה, וייתכן כי זהו סיבוב ההגרלות האחרון שבו מוצעת הנחה בסדר גודל כזה. על פי המדיניות החדשה של משרד השיכון, שטרם נכנסה לתוקפה, במכרזי הדיור הבאים יוגבל גובה ההנחות לזכאים, בעיקר באזורי הביקוש במרכז הארץ.
מנגנון ההנחות הנוכחי מציע הנחה של כ-20% על דירות שמחירן נמוך מ-1.5 מיליון שקל, ושל כ-300 אלף שקל לדירות שמחירן גבוה מ-1.5 מיליון שקל. המחיר שממנו נגזרת ההנחה מבוסס על הערכת שווי לדירות שנערכה בדצמבר 2020, אך מאז זינק מדד מחירי הדירות ביותר מ-30%. כתוצאה מכך, ההנחה בפועל עשויה להגיע לכ-50% משווי הדירה כיום. בהגרלה הנוכחית מוצעות דירות באילת, אלעד, אשדוד, באר יעקב, חיפה, חריש, יבנה, כפר קאסם, כרמיאל, נוף הגליל, נתיבות, ערד, פתח תקווה, צפת, קצרין, ראש העין וראשון לציון.
הזוכים בהגרלה יתבשרו במהלך החודש הקרוב על זכייתם, אלא שהמתנה עשויה להיות קטנה מהצפוי ופחות משתלמת. זאת משום שהדירות המובטחות נמצאות עדיין בשלבי תכנון, ובדרך כלל אין להן היתרי בנייה, מה שמביא לכך שזמן ההמתנה לדירה צפוי להיות ממושך ומועד המסירה לא ידוע. בנוסף, מחיר הדירה צמוד לעליית מדד תשומות הבנייה, כך שהמחיר הסופי עשוי להיות גבוה יותר. לאלה יש להוסיף את עליית הריבית שמייקרת את המשכנתאות, את דמי השכירות המתייקרים שאותם ייאלצו הזוכים לספוג בתקופת ההמתנה ואת הקיפאון בשוק הדיור, שמתבטא בחלק מהמקומות בירידת מחירים. ייתכן שלפחות בחלק מהמקרים, יצטרכו הזוכים לשאול את עצמם אם כדאי להם לממש את זכייתם.
כדי לענות על השאלה, השווינו בין מחירי דירות בהגרלה בשטח של 100 מ"ר למחירי דירות דומות שנמכרות במחיר שוק באזור סמוך. השוואת מחירי הדירות המוגרלות אינה כוללת את השפעת ההצמדה למדד תשומות הבנייה. ההשוואה מבוססת על נתוני מדלן, תחזיות תכנוניות והערכות אנשי מקצוע.
פתח תקווה
1,201
דירות מוגרלות
443
הקצאות לבני מקום
תכנון ייחודי ושימור בנוף הירקון
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.46 מיליון2.67 מיליון
את ההגרלה הנוכחית מובילה פתח תקווה, עם 1,200 דירות בשכונה החדשה נוף ירקון, שממוקמת על אדמות מחנה סירקין שפונה. השכונה היא חלק מרובע עירוני חדש שצפוי לכלול 12 אלף דירות במזרח העיר. "אנחנו מדברים על בנייה של עוד עיר בגודל של גבעתיים, בתוך פתח תקווה", אומר מהנדס העיר איציק אוז'לבו, שמעריך כי בעוד שנה יוכלו היזמים להתחיל בבנייה, ובעוד כ-4 שנים יוכלו הזוכים לקבל את דירותיהם. לפי אוז'לבו, לשכונה מאפיינים ייחודיים, כמו היקף השטחים הירוקים שבה, ובצורת הבנייה שלה. "השכונה נחצית על ידי הנחלים שילה ומזור, ויהיו בה פארקים גדולים ומקבצי אקליפטוסים. כמו כן, כדי למנוע שכונה שמורכבת מבניינים שחוזרים על עצמם, הגבלנו את שיווק המגרשים כך שכל יזם יוכל לבנות פרויקט אחד בלבד, וחייבנו ליצור שונות בין הבניינים".
הדירות המשווקות כעת הן חלק ממקבץ הדירות הראשון בשכונה, שכולל כ-2,500 דירות שמחציתן
משווק במחיר מוזל, והיתר דירות להשכרה לטווח ארוך. השכונה צפויה לכלול גם כ-360 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת, צפויים זוכי ההגרלה לשלם בפתח תקווה כ-1.46 מיליון שקל בלבד. "זה כמו זכייה בלוטו", טוען יעקב בורובסקי, זכיין אנגלו סכסון פתח תקווה. "דירת 4 חדרים ממוצעת בשכונות הסמוכות עולה 2.5 מיליון שקל לכל הפחות". בהשוואה למחירי דירות חדשות בשוק החופשי בפתח תקווה, ייהנו זוכי ההגרלה מהנחה של כ-1.2 מיליון שקלים לדירה.
"אמנם אנחנו רואים כיום התמתנות מסוימת של השוק וגם ירידת מחירים במקומות מסוימים, אבל אני לא חושב שזו המגמה שנראה בטווח של חמש שנים קדימה, המועד שבו צפויים הרוכשים להיכנס לדירות", מוסיף בורובסקי. "המחיר שמציעים לזוכים בפתח תקווה הוא מציאה. השכונה החדשה קרובה מאוד לאזור התעסוקה סגולה, לצירים ראשיים וליציאות מהעיר. פרויקט כזה יכניס אוכלוסייה חדשה וצעירה לפתח תקווה".
באר יעקב
883
דירות מוגרלות
319
הקצאות לבני מקום
ההגרלה כבר מלחיצה את השוק
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.48 מיליון2.68 מיליון
שיעור הנחה חריג מוצע גם לזוכים בבאר יעקב. כאן מתחרים הזכאים על 883 דירות מסובסדות בהנחה שנאמדת בכ-1.2 מיליון שקל. כשליש מהדירות מובטח לזוכים תושבי העיר. "הדירות ממוקמות ברובע שקמים, שצפוי לכלול 5,000 יחידות דיור", מספר ראש העיר ניסים גוזלן. לדבריו, פיתוח השכונה נשען על חיבור לקו החום של הרכבת הקלה, שהעבודות עליו צפויות להתחיל בינואר 2024, ובהמשך גם למטרו. "אנחנו מחויבים למתן היתרי בנייה בתוך 20 חודשים, ואני מעריך שבעוד 4.5-4 שנים יוכלו הזוכים לקבל את הדירות החדשות", אומר גוזלן.
רובע שקמים הוא אחד מארבעה רובעים המקודמים על שטח מחנה צריפין בבאר יעקב, ועבודות התשתית כבר מבוצעות במקום. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת ישלמו הזוכים קצת פחות מ-1.5 מיליון שקל. "כבר כיום נמכרות דירות דומות בפרויקטים קרובים בסדר גודל של 2.7 מיליון שקל, כך שלמרות ההמתנה, ההצמדה למדד תשומות הבנייה ואולי גם דמי השכירות שהזוכים יידרשו לספוג עד שיקבלו את המפתחות — זו מציאה", אומרת שמחה מרציאנו, זכיינית אנגלו סכסון בעיר. לדבריה, הביקוש לדירות באזור הזה גבוה, ואת הציפייה לתוצאות ההגרלה מרגישים כבר עכשיו בשוק. "באופן כללי בתקופה האחרונה אנחנו רואים הרבה פחות עסקות, בטח כשמדובר בשוק יד שנייה. אבל ההגרלה מורידה עוד יותר את הביקוש לדירות 4 חדרים, שלרוב מבוקשות על ידי הזוגות הצעירים מהאזור. אנשים מעדיפים להמתין ולראות אם יזכו בהגרלה ודוחים עסקות".
ראשון לציון
650
דירות מוגרלות
237
הקצאות לבני מקום
אזור מבוקש עם נגישות תחבורתית
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.58 מיליון2.72 מיליון
גובה ההנחה בראשון לציון לא רחוק מזה שמוצע בפתח תקווה ובאר יעקב. 650 זכאים, כשליש מהם בני העיר, ייהנו מהנחה של יותר ממיליון שקל בשכונת חצבים בראשון לציון. עבור דירת 100 מ"ר ממוצעת ישלמו הזוכים כ-1.58 מיליון שקל בממוצע. "השכונה הזו נבנית בהמשך לצמודי הקרקע המזרחיים של ראשון לציון, לצד השכונות רקפות, נרקיסים ושכונות נוספות. בסך הכל יכלול האזור כ-11 אלף יחידות דיור", אומר קיריל קוזיול, מהנדס העיר.
חלק מהשכונות החדשות נמצאות כבר בשלבי אכלוס, אך אחרות עדיין בבנייה. לפי סיון קונס, מנהלת סניף אנגלו סכסון בעיר, האזור זוכה לביקושים ערים במיוחד. "באים לפה זוגות צעירים וגם לא מעט משפרי דיור מתוך העיר עצמה", היא אומרת. "האזור מתפתח והולך, נוח מאוד תחבורתית, ומבחינת המחירים הוא נגיש יותר ממערב העיר — שם ככל שמתקרבים לים המחירים מטפסים".
בשכונת החצבים צפויות להתחיל בקרוב עבודות התשתית. בשכונה ישולבו מגדלים עם בנייה מרקמית נמוכה יותר. השכונה צפויה להתחבר לקו החום של הרכבת הקלה ולכביש ראשי שיחבר אותה לכביש 4313. בסמיכות לשכונה מתוכנן פארק עירוני בן מאות דונמים, שימוקם בין ראשון לציון לבאר יעקב. בעירייה מעריכים כי בשנה הקרובה יתקבלו היתרי הבנייה לפרויקטים החדשים, והם יאוכלסו בתוך כ-4 שנים.
חיפה
652
דירות מוגרלות
227
הקצאות לבני מקום
דירה מול הים בהנחה של 900 אלף שקל
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.27 מיליון1.98 מיליון
זכאי משרד השיכון יתחרו בחיפה על 652 דירות, במחיר ממוצע של כ-1.27 מיליון שקל לדירת 100 מ"ר. המחיר מגלם הנחה של 900-700 אלף שקל בהשוואה למחירי השוק. הפרויקטים ממוקמים בשכונת נאות פרס ב', במבואותיה הדרומיים של העיר. השכונה החדשה מתוכננת על שטח של כ-750 דונם, בין נאות פרס א' לטירת הכרמל ואצטדיון סמי עופר. הבנייה נמצאת בשלבים ראשוניים של פיתוח השטח, והעירייה החלה להנפיק היתרי בנייה ראשונים אחרי שנים של מחלוקות עם רשות מקרקעי ישראל, הנוגעים לסוגיית התשתיות לשכונה החדשה.
"דירות 100 מ"ר עולות כאן 2.1 מיליון שקל לפחות", טוען עידו קליין, בעלי משרד התיווך קליין נכסים בעיר. לדבריו, טרם הקיפאון הנוכחי בשוק הדיור היו המחירים גבוהים יותר ב-300-200 אלף שקל לדירה. "שכונת נאות פרס היא המבוקשת ביותר בחיפה כיום, ורואים את זה במחירים שעלו מאז הוקמה השכונה, ומשתווים כיום לאזור הכרמל. אלה בתים חדשים, שכונה חדשה, על הים. הרבה ממי שמגיעים לכאן הם חבר'ה צעירים שעובדים בפארק ההייטק של נת"מ הסמוך".
קצרין
702
דירות מוגרלות
351
הקצאות לבני מקום
דירה זולה עם הטבת מס
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
719 אלף830 אלף
את הדירות הזולות ביותר לסבב ההגרלות הנוכחי יוכלו המגרילים למצוא ביעד הצפוני ביותר ברשימה — קצרין. בשמונה השנים האחרונות, מאז אושרה הטבת המס לתושבי האזור, חווה בירת הגולן התעוררות ותנופת בנייה. בשנים אלה נבנו במועצה שני רבעים חדשים, והדירות שיוגרלו כעת נמצאות נמצאות בשכונה חדשה, שלישית במספר, שנבנית בקצרין, רובע 12.
השכונה צפויה לכלול 1,700 דירות בבנייה רוויה נמוכה, לצד צמודי קרקע ובתים דו־משפחתיים. מתוכן, כ-700 דירות מוגרלות במחיר כ-719 אלף שקל לדירת 100 מ"ר ממוצעת, בנוסף למענק של 40 אלף שקל שניתן ביישובים שמוגדרים כעדיפות לאומית. ביחס למחיר הממוצע של דירות בשוק החופשי בקצרין, נראה כי מדובר בהנחה של כ-150 אלף שקל בלבד. אולם בקצרין לא הייתה בעשורים האחרונים בנייה חדשה, ודאי לא של בנייה רוויה, ולכן קשה לאמוד את גובה ההנחה ביחס למחיר השוק.
"בשנתיים וחצי האחרונות אנחנו רואים תנופה מטורפת בקצרין", טוענת אביגיל פינק, יועצת נדל"ן ברי/מקס סובב כנרת. "רואים את זה גם בתכנון וגם בכמות העסקות. זה התחיל בהכרה של דונלד טראמפ ברמת הגולן כחלק מישראל, היחלשות האיום הסורי, לפחות בתפיסה הקולקטיבית, וזינק עם הקורונה שהכניסה את העבודה מהבית ושינתה את מפת הביקושים". לדבריה, הביקוש ביישוב גבוה בעיקר לצמודי קרקע או דירות גן. בנייה רוויה לא קיימת - אך פינק סבורה כי יש ביקוש גם לדירות כאלה. "אין פה באמת מחירים שמתקרבים למה שמציעים לזוכים בהגרלות. דירות יד שנייה בנות 35 שנה נמכרות בסביבות 900 אלף שקל למאה מ"ר, ואלו הדירות הזולות ביותר. אני מאמינה שחלק גדול מהביקוש יהיה מהאוכלוסייה המקומית של קצרין, צעירים שגדלו פה ורוצים להישאר".
ראש העין
454
דירות מוגרלות
158
הקצאות לבני מקום
הגרלה עם אופציה להשקעה
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.44 מיליון2.18 מיליון
בנביאים, השכונה החדשה המוקמת במזרח ראש העין, מציעה המדינה לזכאים 454 דירות במחיר מוזל. אלה יהיו חלק מכ-2,400 הדירות שנבנות על שטח של כ-600 דונם. המחיר הממוצע בהגרלה לדירת 100 מ"ר הוא 1.44 מיליון שקל, כ-740 אלף שקל פחות ממחירי השוק החופשי באזור.
לפי שלומי ארזי, זכיין אנגלו סכסון בעיר, ההנחה גדולה יותר: "המחיר של דירה בגודל דומה עם שתי חניות ומחסן מגיע כיום גם לכ-2.74 מיליון שקל", הוא מספר. לדבריו, בפרויקטים רבים של מחיר למשתכן ודירה בהנחה בפסגות אפק, שבה נבנית השכונה החדשה, עלו מחירי הדירות בעשרות אחוזים לאחר שאוכלסו. "לא מעט אנשים עשו פה אקזיט", הוא מספר. "רוב הבניינים באזור הם בני 9-4 קומות, איכותיים ויפים, והדירות נחשבות למאוד גדולות. בין זוכי מחיר למשתכן בעבר יש גם לא מעט שמשכירים אותן, כשמחירי שכירות ממוצעים פה עומדים על כ-6,000 שקל לדירת 4 חדרים".
פסגות אפק מתחברת באמצעות מחלף לכביש 5, והיא נגישה יחסית לכבישים 444 ו-471.
חריש
499
דירות מוגרלות
199
הקצאות לבני מקום
הנחה מכווצת עדיין משתלמת
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.2 מיליון1.68 מיליון
בשתי השכונות הראשונות שנבנו בחריש — אבני חן והחורש —
משווקת המדינה 499 דירות במחיר מוזל, 200 מתוכן לבני המקום. דירת 100 מ"ר ממוצעת בהגרלה מוצעת במחיר של כ-1.2 מיליון שקל, כחצי מיליון שקל פחות ממחיר דירה ממוצעת בשוק החופשי.
"מדובר בשכונה מאוד קהילתית ומעורבת", מספר לירון כרמון, זכיין רי/מקס בעיר. "כ-60% מתושביה חילונים, אבל לצדם חיים בה גם לא מעט חרדים ודתיים לאומיים". לדבריו, השכונה שוקקת חיים בזכות המרכזים המסחריים, המתנ"ס ובית הספר והתיכון העירוני הראשון שנבנה בה בימים אלה. התחבורה הציבורית בה נחשבת לטובה, והשכונה צפויה להתחבר בעוד 5-4 שנים לתחנת הרכבת "מסילת מנשה".
לדברי כרמון, למגרילים בחריש מדובר בעסקה משתלמת - אך היא איננה חריגה. "המחירים בחריש סבירים ונמוכים ב-600-400 אלף שקל בהשוואה לערים הסמוכות. הביקוש הוא בעיקר מצד זוגות צעירים באזור, ובאחרונה גם מצד מצמצמי דיור, שמוכרים דירות יקרות יותר על מנת לחסוך בהוצאות המשכנתא". עם זאת, כרמון מעריך כי ההצמדה למדד ותקופת ההמתנה מצמצמים את הפער בין מחירי ההגרלה למחירי השוק בכ-170 אלף שקל.
אלעד
750
דירות מוגרלות
277
הקצאות לבני מקום
הנחה גדולה ואפשרויות תעסוקה מוגבלות
מחיר על הניירמחיר מבוקש לדירת 4 חדרים באזור כיום
1.31 מיליון2.52 מיליון
גם העיר החרדית אלעד מציעה הנחת עתק של יותר ממיליון שקל לדירה. 750 הדירות המוגרלות ייבנו בשבעה מגרשים סמוכים. הדירות מוצעות במחיר ממוצע של כ-1.31 מיליון שקל לדירת 4 חדרים, לעומת כ-2.5 מיליון שקל בשוק החופשי. "בעיר יש 7,200 דירות, והבנייה החדשה תוסיף לה עוד כ-5,000 דירות", אומרים בעירייה. הדירות ייבנו בהתאמה לחברה החרדית: בנייה רוויה של עד 8 קומות, התבססות על תחבורה ציבורית, וריבוי מבני ציבור ובתי כנסת בקומות הקרקע של בנייני המגורים. בעירייה מעריכים שהיתרי הבנייה יתחילו להימסר ליזמים הבונים את הדירות בחודשים הקרובים והדירות יימסרו לזוכים בעוד כ-3 שנים.
לפי יעקב ערבליך, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן סאן חן, מדובר בעיר מבטיחה שנהנית מביקושים ערים מצד הציבור החרדי — חסידים בעיקר, אך לא רק. "אלעד היא עיר חרדית מעורבת, מתפתחת מאוד, שהיתרון המרכזי שלה הוא הקרבה היחסית לבני ברק. זו עיר צעירה, שפעם נחשבה לעיר מעבר עבור זוגות צעירים ומשפחות שאין להם יכולת כלכלית לרכוש דירה בבני ברק, וכיום היא עיר שהרבה מתאהבים בה ונשארים. רואים את זה בגידול במספר משפרי הדיור באלעד, בהגירה אליה מערים אחרות, בהתפתחות של המסחר והתעסוקה בה ובצמיחה של התרבות העירונית שלה".
אלעד ממוקמת באשכול סוציו־אקונומי 2, וכוללת מעט מאוד אפשרויות תעסוקה בתוכה. כיום מתוכנן בצמוד לעיר מרכז תעסוקה גדול עם מסחר בשטח בנוי של כ-1.2 מיליון מ"ר, בין כביש 6 לכביש 444. המרכז יהיה משותף לאלעד ולמועצה האזורית דרום השרון.
מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן
