טור דעה האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

[רגע של ניצחון]

הוא אמר "שאם יהיה צורך הוא יביא מחו"ל עובדים", בשביל מה? בשביל להיות מלצרים?

בשביל מה באמת?
מה הם יעשו?

 

[מ''מ]

שים לב שפחות דיברתי על "העפת משקיעים", אלא בעיקר על משקיעים מחו"ל, שיתכבדו ויעשו את הכסף שלהם על חשבון איפה שהם גרים. בפרט מעצבנים אותי החוצניקים שקונים מאות ואלפי דירות בארץ לשבועיים בשנה. עם כל הכבוד - ויש הרבה - למי שגר במיאמי ומגיע לכאן לחגים כי שם אין אווירת חג, תתכבד ותשכור חדר בבית מלון או אפילו דירת נופש מפוארת. אתה לא צריך לקחת את הדירה של הילד שלי בשביל השבועיים הללו. תענה על זה בבקשה, לא על משקיעים כללי שגם עוזרים רבות למשק מכל מיני כיוונים.

הבעיה היא לא בחוצניקים שקונים דירות במאות ואלפים כי אזורי הביקוש שלהם זה יותר ירושלים ואם יהיה קצת יותר ממוקדים לשכונות זה יהיה בעיקר רוממה שערי חסד ועוד קצת מאה שערים וזה בגדול ואולי קצת בית שמש
אבל הבעיה היא בכל הארץ מה שמראה שהבעיה היא במשקיעים תושבי ישראל שיש להם קצת כסף בצד ובמקום להשקיע בדברים אחרים הם משקיעים בנדל''ן
וכמי שמכיר את המשקיעים האלו מקרוב בתור נכד לכאלו שכל שקל פנוי הם ישקיעו בנדל''ן בגלל הרוגע שבדבר אני יודע שאם מס הרכישה יעלה הרבה יותר ובנוסף לזה אם הדירה תתייקר מעבר למה שהם השקיעו הם יוטל עליהם מס על זה באם ירצו למכור כתוצאה מזה אותם משקיעים לא ירכשו עוד דירות
ובנוסף עוד פעולה שצריך לעשות אחרי שמעלים את המס רכישה לתת תקופת זמן פטור מאותו המס מה שנקרא (אם אני לא טועה) מס שבח לגמרי נגיד לתקופה של חצי שנה כדי שזה יהיה תמריץ למכור את הדירה ואז להחזיר את המס

 

[הבוטח בהשם]

מה אתם אומרים על דירה להשקעה בעמנואל
הוזכרו כאן ערים רבות- קרית גת.נתיבות.הר יונה.....
לעמנואל אין עתיד?. עד כמה שביררתי יש שם כר די פורה להרחבה ולשיגשוג..
מה דעתכם על השקעה במקום.
[גילוי נאות זכיתי לאחרונה בדירה בהנחה שם בעיר],
וע"כ אחת היא שאלתי
האם הדבר שווה. ??

 

[רק מילים טובות]

האם הדבר שווה. ??

מאוד

 

[yonatanr]

עו"ד רוזנבלט הדברים שלך נכונים
הייתי מוסיף עוד נקודה חשובה שגורמת למצוקת מחירי הדיור
וזה ההטבה של משרד השיכון לקבלנים לשכירות לטווח ארוך עם הטבות מס
אצלנו בחריש יש מאות {ואולי אלפי} דירות לקבלנים שמשכירים אותם לטווח ארוך ולכן ההציע של הדירות אזל והמחירים קפצו
רק לשפיר יש כ 300 דירות מושכרות לדונה עוד כמה מאות וכו' וכו'
שמשרד השיכון יבטל את ההטבות הנ"ל !!

לא הבנתי למה לדעתך צריך לדאוג רק לאלו שיכולים לקנות דירה ולא לאלו שיכולים רק לשכור דירה, שתהיה להם דירה בשכירות לטווח ארוך.

 

[רק מילים טובות]

לא הבנתי למה לדעתך צריך לדאוג רק לאלו שיכולים לקנות דירה ולא לאלו שיכולים רק לשכור דירה, שתהיה להם דירה בשכירות לטווח ארוך.

נכון אבל צריך לשפר את התוכנית
ובאמת שיפרו אותה מסוף שנה הבאה

 

[הבוטח בהשם]

מאוד

מאוד, גם אני יכול לומר.

 

[רק מילים טובות]

באג"ח לא מקבלים שכירות

בתוכנית דובר על ריבית בנוסף להצמדה, כמדומני 2 אחוז או יותר

שוק האג"ח יהיה מוגבל

כל אג"ח למשקיעים הוא במקום שאתם משקיעים יקנו דירה, ובמקום זה אותה דירה תלך לחסרי דיור, וזה כבר הגדלת היצע לחסרי דיור
בנוסף זה נותן תמריץ לאוצר לצנן את השוק. ואם הם באמת ירצו הם יוכלו

רק אני לא מבינה?
אם מנפיקים אג"ח צמוד למחירי הדיור בתקווה להוריד את מחירי הדיור, מי ירצה להשקיע באג"ח הזה על מנת להפסיד?

מי שירצה להשקיע בדירות

 

[ynigun]

הוא רק משהו פופליסטי שהליכוד כתבו במצע שלהם כדי שלא יאמרו שאין להם פתרון למצוקת הדיור

ליתר דיוק זה רעיון ישן מלפני עשר שנים שהמצע של הליכוד אימץ אותו

 

[HennyS]

מי שירצה להשקיע בדירות

אני אסביר שוב:
הליכוד אומרים לחסרי הדיור- אנחנו ננפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, כך שכל המשקיעים יצאו מהשוק והמחירים ירדו. עד כאן ברור.
הליכוד אומר למשקיעים- אנחנו ננפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, בואו תשקיעו בזה במקום בדירה.
אבל המשקיעים שומעים גם את מה שנאמר לחסרי הדיור, ולכן השאלה:
למה שישקיעו באג"ח צמוד למחירי הדיור על מנת להוריד את מחירי הדיור ולהפסיד?

 

[ביזנס מן]

כל אג"ח למשקיעים הוא במקום שאתם משקיעים יקנו דירה, ובמקום זה אותה דירה תלך לחסרי דיור, וזה כבר הגדלת היצע לחסרי דיור
בנוסף זה נותן תמריץ לאוצר לצנן את השוק. ואם הם באמת ירצו הם יוכלו

כבר כתבתי שאם זב יהיה אטרקטיבי כל אלו שמשקיעים במניות יילכו ע"ז כי זה יניב תשואה יותר גדולה ואזה לא יילכו הדירות למחוסרי דיור אלא יהיה גם משבר דיור וגם אג"ח מניב של 20% שנתי שזה המון (לעומת ממוצע בבורסה 7% שנתי במדדים מובילים) וזה יגרום לפשיטת רגל של המדינה

ליתר דיוק זה רעיון ישן מלפני עשר שנים שהמצע של הליכוד אימץ אותו

נכון ממש!
בשנת 2011, כאשר ההצעה הגיעה לראשונה אל שולחן הממשלה, היא נפלה בשל חוסר רצון מצד שרי הממשלה לקדם אותה. שר השיכון דאז היה אריאל אטיאס מש"ס. ב-2016, כשההצעה חזרה שוב אל שולחן הממשלה, היא נבלמה במשמרת של ראש הממשלה לשעבר בנימין נתניהו ושר השיכון דאז, ח"כ יואב גלנט. בצירוף מקרים לא נדיר, אותן מפלגות מבטיחות כעת להילחם ביוקר המחיה.
ואותה מפלגת הליכוד ששמה את הרעיון הזה במצע שלה אחרי שנתניהו הדף אותה

 

[ביזנס מן]

אני אסביר שוב:
הליכוד אומרים לחסרי הדיור- אנחנו ננפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, כך שכל המשקיעים יצאו מהשוק והמחירים ירדו. עד כאן ברור.
הליכוד אומר למשקיעים- אנחנו ננפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, בואו תשקיעו בזה במקום בדירה.
אבל המשקיעים שומעים גם את מה שנאמר לחסרי הדיור, ולכן השאלה:
למה שישקיעו באג"ח צמוד למחירי הדיור על מנת להוריד את מחירי הדיור ולהפסיד?

כבר הסברתי המשקיעים ישקיעו באג"ח כי גם אם מחירי הדיור יירדו כל עוד שיהיה יותר מ7% אחוז שנתי כל המשקיעים במניות יעברו לזה ויהיה לזה ביקוש מטורף לא רק ממשקיעי דירות אלא מכל משקיעי הבורסה,תחשבו שקרנות מוסדיים משקיעות מילייארדים בבורסה על 7% שנתי ממוצע, הם יעבירו את כל ההשקעות לאג"ח הזה, עד כאן ברור.
ועכשיו המשקיעים בדירות ימשיכו להשקיע הדירות כי הם חושבים שהם יכו את השוק אז מחירי הדיור יעלו ואיתם האג"ח והדרך תלולה לפשיטת רגל של המדינה

 

[HennyS]

כבר הסברתי המשקיעים ישקיעו באג"ח כי גם אם מחירי הדיור יירדו כל עוד שיהיה יותר מ7% אחוז שנתי כל המשקיעים במניות יעברו לזה ויהיה לזה ביקוש מטורף לא רק ממשקיעי דירות אלא מכל משקיעי הבורסה,תחשבו שקרנות מוסדיים משקיעות מילייארדים בבורסה על 7% שנתי ממוצע, הם יעבירו את כל ההשקעות לאג"ח הזה, עד כאן ברור.
ועכשיו המשקיעים בדירות ימשיכו להשקיע הדירות כי הם חושבים שהם יכו את השוק אז מחירי הדיור יעלו ואיתם האג"ח והדרך תלולה לפשיטת רגל של המדינה

לפי מה מחושב 7% שנתי?

 

[פפרר]

מצב הנוכחי הוא אבסורדי: הממשלה משווקת המון דירות, ומי קונה אותן בסוף ? משקיעים, בעיקר מחו"ל. מילא תושבי הארץ שמשקיעים, זה עוד חצי צרה, כי בסוף הדירה, או תמורתה, משמשים למגורי הילדים, ובינתיים היא מושכרת לזוג אחר, גם זה לא בסדר ודורש טיפול מהיר, אך כאשר תושב חו"ל קונה הוא לא יגור כאן ובדרך כלל גם לא ישכיר כל השנה, כך שהוא תופס שטח יקר של משפחה צעירה שנותרת ללא דירה, וכך יוצא ששיווקי הקרקע המאסיביים לא פותרים לא את מצוקת הדיור ולא מצוקת המימון, ולריק המדינה מפסידה את הכנסות הענק שיכלו להיכנס לרמ"י.

זה נכון לגבי ירושלים אולי גם מירון או צפת
הילד שלי בכל מקרה לא יקנה דירת 5-6 חדרים ברחביה ששייכת לגביר מלוס אנג'לס
אבל במציאות הדירות מתייקרות בכל הארץ הן במרכז והן בפריפריה , מה שמעיד על (מחסור ) מצוקת דיור שמביא להתייקרות ולמצוקת כסף

 

[ביזנס מן]

לפי מה מחושב 7% שנתי?

ממוצע שנתי למדדים המובילים בעולם (כגון סנופ 500)

 

[HennyS]

ממוצע שנתי למדדים המובילים בעולם (כגון סנופ 500)

כתבת שהאג"ח צמוד דיור ייתן תשואה של יותר מ-7%, שאלתי איך חישבת את זה

 

[רק מילים טובות]

אני אסביר שוב:
הליכוד אומרים לחסרי הדיור- אנחנו ננפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, כך שכל המשקיעים יצאו מהשוק והמחירים ירדו. עד כאן ברור.
הליכוד אומר למשקיעים- אנחנו ננפיק אג"ח צמוד למחירי הדיור, בואו תשקיעו בזה במקום בדירה.
אבל המשקיעים שומעים גם את מה שנאמר לחסרי הדיור, ולכן השאלה:
למה שישקיעו באג"ח צמוד למחירי הדיור על מנת להוריד את מחירי הדיור ולהפסיד?

לאף אחד לא דחוף שמישהו יקנה את האג"ח הזה... העיקר שלא יקנו דירות...
האג"ח הזה שוה ערך לדירות. אם הם לא ירצו לקנות את זה משום שמדד הדירות יורד - הם גם לא ירצו לקנות דירות...

20% שנתי

זה היה משהו חד פעמי.

פשיטת רגל של המדינה

יש בידי המדינע סכום אסטרונומי של קרקעות, הרבה יותר מהאג"ח שהיא מנפיקה

 

[HennyS]

לאף אחד לא דחוף שמישהו יקנה את האג"ח הזה... העיקר שלא יקנו דירות...
האג"ח הזה שוה ערך לדירות. אם הם לא ירצו לקנות את זה משום שמדד הדירות יורד - הם גם לא ירצו לקנות דירות...

ברור שרוצים שיקנו את האג"ח הזה. הוא אמור להיות פיתוי למשקיעים במקום להשקיע ישירות בדיור.
האג"ח הזה בנקודת הזמן הנוכחית הוא כלי להורדת מחירי הדירות. בהפשטה, ככל שיותר משקיעים יקנו אג"ח במקום דירות כך מחירי הדיור ירדו. האינטרס של המשקיעים הוא שההשקעה שלהם תעלה, ולכן אם הם ימשיכו לקנות דירות- ירוויחו (בנטרול משתנים אחרים) ואם יקנו את האג"ח- יפסידו. במה הייתם בוחרים?
ואם כך אז מה עשינו פה בעצם?

 

[hishtadlut]

זה נכון לגבי ירושלים אולי גם מירון או צפת
הילד שלי בכל מקרה לא יקנה דירת 5-6 חדרים ברחביה ששייכת לגביר מלוס אנג'לס
אבל במציאות הדירות מתייקרות בכל הארץ הן במרכז והן בפריפריה , מה שמעיד על (מחסור ) מצוקת דיור שמביא להתייקרות ולמצוקת כסף

הגביר מלוס אנג'לס תפס את הדירה לבעלבת ממונסי שעלה לארץ וקנה ברמת אשכול
הבעלבת ממונסי תפס את הדירה לאברך החוצניק שקנה בהר נוף
האברך החוצניק תפס את הדירה לאברך הישראלי שקנה בבית שמש
ולילד שלך לא נשאר כלום

 

[רק מילים טובות]

ברור שרוצים שיקנו את האג"ח הזה. הוא אמור להיות פיתוי למשקיעים במקום להשקיע ישירות בדיור.
האג"ח הזה בנקודת הזמן הנוכחית הוא כלי להורדת מחירי הדירות. בהפשטה, ככל שיותר משקיעים יקנו אג"ח במקום דירות כך מחירי הדיור ירדו. האינטרס של המשקיעים הוא שההשקעה שלהם תעלה, ולכן אם הם ימשיכו לקנות דירות- ירוויחו (בנטרול משתנים אחרים) ואם יקנו את האג"ח- יפסידו. במה הייתם בוחרים?
ואם כך אז מה עשינו פה בעצם?

מבחינת שוק ההשקעות הנפקת האג"ח היא בדיוק כמו עוד בניית דירות
זה כאילו שהמדינה תבנה 200 אלף דירות, 100 אלף לחסרי דירה ו100 אלף למשקיעים
אז במקום זה היא בונה 100 אלף דירות לחסרי דירה ומנפיקה 100 אלף אג"ח למשקיעים,
התוצאה אותה תוצאה

(אולי אם כל משקיעי הנדל"ן היו מאוחדים בגוף אחד ומקבלים החלטה אחידה לגבי כל עיסקה, התוצאה היתה שונה ... באותה מידה גם אם כל רוכשי הדירות היו מאוחדים בגוף אחד ומקבלים החלטה אחידה לגבי כל עיסקה, השוק היה נראה אחרת לגמרי... אבל זה כמובן לא כך...)