השקעות נדל"ן דירה מחולקת שמכסה את עצמה להשקעה

[יוסף אילוז צילום אירועים]

שלום לכולם אשמח לשמוע את דעתכם בהשקעה בדירה באשקלון באזור לא מי יודע מה למי שמכיר אזור שכונת עתיקות
שידוע בגוון אוכלוסיה לא להיט (לא עולה לי הגדרה מדוייקת )
דירה מחולקת שבעצם מכסה את עצמה כך שיוצא בעצם שהשוכר שילם על הדירה בתום תקופת המשכנתא כמובן
להלן סיבות למה כן ללכת למהלך ולמה לא
למה כן
1-הדירה מכסה את עצמה השקעה עם סיכון נורא נמוך
2-רוב המימון נלקח מדירה ראשונה ומהדירה הנקנית כך שניתן לבוא ללא הון עצמי כלל
3-הדירה חתומה פינוי בינוי עם חברה יציבה
4-ניתן למכור בכל שלב ולהנות מעליית הערך
למה לא
1-קהל היעד של שכירות של הדירות הללו זה אוקראינים -אריתראים-אנשים בודדים -וכו
2-דירה מחולקת זה לא חוקי המשכיר נתון לסחטנות
3-הרווח יחסית פועל בצורה נורא איטית



אגב מדובר בדירות בעלות של מליון שח החזר חודשי של 5000 שח וכך גם הדירה מכניסה בערך
אשמח לתגובות

 

[מקצועי בלבד]

סעיפים 1 ו2 ב"למה לא", סותרים באופן מהותי את סעיף 1 ב"למה כן".
כמו כן כדאי לחשב את זה שיתכן מאד שלא תהיה בדירה עליית ערך בשנים הקרובות, ואולי אפי' ירידות. וכן לפחות חודשיים ריקים בשנה.
וכן תשלומים נלווים מעבר למחיר הדירה, מס רכישה 8%, תיווך בקנייה ובמכירה, חלוקה עם צריך, שיפוץ וצביעה, עו"ד בקנייה ובמכירה, ועוד.

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

סעיפים 1 ו2 ב"למה לא", סותרים באופן מהותי את סעיף 1 ב"למה כן".
כמו כן כדאי לחשב את זה שיתכן מאד שלא תהיה בדירה עליית ערך בשנים הקרובות, ואולי אפי' ירידות. וכן לפחות חודשיים ריקים בשנה.
וכן תשלומים נלווים מעבר למחיר הדירה, מס רכישה 8%, תיווך בקנייה ובמכירה, חלוקה עם צריך, שיפוץ וצביעה, עו"ד בקנייה ובמכירה, ועוד.

תודה על המענה אשמח לשמוע מה בדיוק סותר
גם על הצד שלא תהיה עליית ערך עדיין הרווח הוא משמעותי בהחלט וגם אם תהיה ירידה לא משמעותית עדיין יש רווח מכייון שהשוכר משלם עבור הדירה
חישבנתי מס רכישה התיווך במקרה הזה נלקח מהמוכר
הדירה מחולקת כבר
עורך דין

 

[cyp]

שלום לכולם אשמח לשמוע את דעתכם בהשקעה בדירה באשקלון באזור לא מי יודע מה למי שמכיר אזור שכונת עתיקות
שידוע בגוון אוכלוסיה לא להיט (לא עולה לי הגדרה מדוייקת )
דירה מחולקת שבעצם מכסה את עצמה כך שיוצא בעצם שהשוכר שילם על הדירה בתום תקופת המשכנתא כמובן
להלן סיבות למה כן ללכת למהלך ולמה לא
למה כן
1-הדירה מכסה את עצמה השקעה עם סיכון נורא נמוך
2-רוב המימון נלקח מדירה ראשונה ומהדירה הנקנית כך שניתן לבוא ללא הון עצמי כלל
3-הדירה חתומה פינוי בינוי עם חברה יציבה
4-ניתן למכור בכל שלב ולהנות מעליית הערך
למה לא
1-קהל היעד של שכירות של הדירות הללו זה אוקראינים -אריתראים-אנשים בודדים -וכו
2-דירה מחולקת זה לא חוקי המשכיר נתון לסחטנות
3-הרווח יחסית פועל בצורה נורא איטית



אגב מדובר בדירות בעלות של מליון שח החזר חודשי של 5000 שח וכך גם הדירה מכניסה בערך
אשמח לתגובות

לדעתי חובה ללכת עם חברת ניהול מסודרת שיודעת לסנן ולהתנהל מול שוכרים,

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

דוגמא לעסקה אמיתית
מחיר הדירה 950 שח מחולקת כבר מכניסה 4500 שח חתומה פינוי בינוי
החזר משכנתא 5000 שח
תיווך 20 אלף
משכנתא 8 אלף
אין צורך בשיפוץ
עורך דין 5000 שח
מס רכישה כ 80 אלף
דמי ניהול 4500 בשנה

סך הכל הוצאות לאחר 10 שנים
160 אלף שח
לאחר 10 שנים שהנכס אצלי לדוגמא החלטתי למכור
נותר לשלם על פי לוח הסילוקין 600 אלף שח מה שאומר רווח של 350 שח על הצד שמחירי הדירות לא עלו ולא ירדו ולא התקדם משהו עם הפינוי בינוי

 

[מקצועי בלבד]

תודה על המענה אשמח לשמוע מה בדיוק סותר
גם על הצד שלא תהיה עליית ערך עדיין הרווח הוא משמעותי בהחלט וגם אם תהיה ירידה לא משמעותית עדיין יש רווח מכייון שהשוכר משלם עבור הדירה

כתבת שהסיכון נורא נמוך.
אבל אם מדובר באוכלסייה כפי שכתבת יש סיכון רב לאי תשלומים, וכן לנזקים בדירה, ולהשארת חובות, וכן ששכנים מסוימים שאולי יגיעו לבניין יורידו את ערך הדירה.
ודירה מחולקת בצורה לא חוקית יש גם סיכון שיעלו על זה, ויכריחו להרוס את החלוקה ואולי אפי' לשלם קנס.
כל הדברים האלו גורמים לכך שמדובר פה בהשקעה שהיא ממש לא מוגדרת כהשקעה בסיכון נמוך.

 

[cyp]

דוגמא לעסקה אמיתית
מחיר הדירה 950 שח מחולקת כבר מכניסה 4500 שח חתומה פינוי בינוי
החזר משכנתא 5000 שח
תיווך 20 אלף
משכנתא 8 אלף
אין צורך בשיפוץ
עורך דין 5000 שח
מס רכישה כ 80 אלף
דמי ניהול 4500 בשנה

סך הכל הוצאות לאחר 10 שנים
160 אלף שח
לאחר 10 שנים שהנכס אצלי לדוגמא החלטתי למכור
נותר לשלם על פי לוח הסילוקין 600 אלף שח מה שאומר רווח של 350 שח על הצד שמחירי הדירות לא עלו ולא ירדו ולא התקדם משהו עם הפינוי בינוי

זה לא רווח.. אמנם השכירות מכסה משכנתא אבל כדאי לדאוג שיהיה גם רווח נוסף,
אישית ממליצה שתלך לאלי פרוש, הוא עושה עסקאות כאלו אבל באזור הצפון , זה נראה שאני מפרסמת אותו אבל לא, אני פשוט מודה לה' שזימן אותו אלינו, לעשות השקעה בלי כאב ראש, חוץ מזה שבאזור הקריות למשל אתה יכול לקבל 7000 ברוטו על דירה של מיליון וקצת מחולקת,

 

[a jew]

השכרה לאנשים שאינם שומרים שבת זה בעיה הלכתית חמורה
אמנם יש מתירים אבל זה בוודאי לא לכתחילה

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

השכרה לאנשים שאינם שומרים שבת זה בעיה הלכתית חמורה
אמנם יש מתירים אבל זה בוודאי לא לכתחילה

זה גויים

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

.. אמנם השכירות מכסה משכנתא אבל כדאי לדאוג שיהיה גם רווח נוסף,

הרווח הוא פשוט לאחר סיום המשכנתא אתה אוחז דירה ביד שלא שילמת עליה [רווח של מליון שח ]
לגבי חיפה אומרים בברכת המזון שהיו נכסינו קרובים לעיר
אז אני משתדל בכך לכל הפחות

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

כתבת שהסיכון נורא נמוך.
אבל אם מדובר באוכלסייה כפי שכתבת יש סיכון רב לאי תשלומים, וכן לנזקים בדירה, ולהשארת חובות, וכן ששכנים מסוימים שאולי יגיעו לבניין יורידו את ערך הדירה.
ודירה מחולקת בצורה לא חוקית יש גם סיכון שיעלו על זה, ויכריחו להרוס את החלוקה ואולי אפי' לשלם קנס.
כל הדברים האלו גורמים לכך שמדובר פה בהשקעה שהיא ממש לא מוגדרת כהשקעה בסיכון נמוך.

בשיחות עם בעלי דירות ישנה אוכלסויה מאוד גדולה של מולדובים שם שלפי איך שהבנתי הם יורידו מצרכים מהמכולת וישלמו שכר דירה
אריתראים זה באמת מפחיד קצת אבל כאמור ניתן לעשות סינון
לגבי החלוקה זה תלוי במדיניות העירייה לדוגמא קריית מלאכי מאוד מחמירים בעניין באשקלון זה לגמרי בסדר מבדיקה שביצעתי [כמובן בהנחה שאין תלונות ]

 

[השקעות R הון]

זה גויים

יש בעייה שהם מכניסים עבודה זרה לבית.

 

[דוד ברנהולץ]

תעשה למה כן מינוס למה לא = מינוס גדול מאוד.

אם אתה חושב שמכל הדירות בארץ, ויש ים של מקומות נהדרים להשקיע, דווקא באשקלון, במקום לא מי יודע מה ולא להיט, עם אוכלוסייה סוג ג, זה השקעה לשקול אותה - בכבוד.

לדעתי משקיע משפחתי רגיל, השיקולים שלו צריכים להיות אחרים לגמרי לגמרי.
צריך לצאת מנקודת הנחה ברורה, שהוא מחפש כמה שפחות בעיות, כמה שפחות סיכון, ואחר כך כמה שיותר תשואה.
להשקיע בדירה מחולקת [סיכון 1] במקום לא להיט [סיכון גבוה 2] עם שוכרים לא מי יודע מה [סיכון 3] - כשיש אחרות טובות הרבה יותר - זה חשיבה מוטעית לדעתי.

זה בדיוק כמו לקנות שואב אבק מחברה גרועה, שאינו שואב דיו, ואף זולל חשמל, ב-1,000 ש"ח.
כשיש שואבי אבק מחברה טובה, ששואבים מצוין, וחוסכים בחשמל, ב-800 ש"ח.

עסקה זה לא למה כן ולמה לא.
עסקה תלויה בבסיסה, לפני הכול, בעלות האלטרנטיבית שהיא עולה, ואם היית יכול לעשות את אותה התשואה בסיכון נמוך הרבה יותר, הרי שסיכנת את כספך לשווא.
יכול בן אדם לפגוש חבר והוא מציע לו את ההשקעה הטובה ביותר בעולם עם התשואה הבטוחה ביותר בעולם, וכעת הוא חוזר הביתה והדבר היחיד שהוא חושב שיש מה לעשות בכסף שלו, זה את מה שהחבר הציע. בזה הוא חושב שעולם ההשקעות מתחיל ושם הוא נגמר. לבא ככה להשקעה, זה דבר מאוד לא רצוי מסוכן וחסר פרופורציות לחלוטין.

בשביל להשקיע צריך להבין שיש עולם שלם כזה, ויש בו קטגוריות, חלוקה, מדרג.
יש בו התאמות למצב, לסיכון, לסיכוי, לכמות הכסף ולעוד הרבה דברים.
וצריך ללמוד את הדברים באופן כללי, ולהבין שיש סדרי עדיפויות ברורים וחתומים.

ואם אחרי הכל החלטנו על נדל"ן ובישראל, גם פה יש מידרג של סיכון סיכוי. וצריך לבחור במקום עם סיכון נמוך, בסיכוי כמה שיותר גבוה.

 

[מקצועי בלבד]

לגבי החלוקה זה תלוי במדיניות העירייה לדוגמא קריית מלאכי מאוד מחמירים בעניין באשקלון זה לגמרי בסדר מבדיקה שביצעתי [כמובן בהנחה שאין תלונות ]

א. כשבודקים סיכונים צריכים לחשב גם את הסיכון שכן יהיו תלונות.
ב. מדיניות העירייה תמיד יכולה להשתנות. [זה כמובן עדיף מאשר מדיניות שמלכתחילה נלחמת בזה, אבל א"א להסתמך על זה לגמרי שכך זה יישאר תמיד.

ושוב, לא כתבתי פה אם ההשקעה טובה או שלא, אבל כאמור לא מדובר פה בהשקעה עם סיכון נמוך.

 

[ה. שלמה]

השכרה לאנשים שאינם שומרים שבת זה בעיה הלכתית חמורה
אמנם יש מתירים אבל זה בוודאי לא לכתחילה

??

 

[a jew]

??

דוגמא אין לי מושג מי זה

השכרת דירה למחלל שבת | שאל את הרב

 

[חנה ש.]

מכירה מישהו עם דירה מחולקת בבאר שבע.
א. היו בעיות נזילה שהיה צריך לתקן. (הביטוח תיקן)
ב. לקח הרבה זמן עד שהגיעו שוכרים, והיה צורך להוריד את המחיר.
ג. צריך לתחזק את השוכרים, הם מתחלפים. (עושה את זה המתווך אבל לא תמיד יש מיד שוכר,
וגם היו בעיות לפעמים עם התשלום)
אם אתה מעוניין... הוא מעוניין למכור את הדירה שעלתה לכתחילה 600 והוא שיפץ במאה אלף,
כדי לחלק.

 

[ייעוץ מס מקצועי]

מניסיון אישי,
קודם כל דירה כבר מחולקת זה פלוס גדול מאוד,
שאז אין את הכאב ראש של השיפוצים,

אם הדירה כבר מושכרת, ובאזור די מבוקש אין סיבה כל כך לפחד מזה,
רק צריך לקחת בחשבון שחודש ראשון הולך לחברת ניהול,
וכן העלויות של המשכנתא גבוהות,
כך שאם המשכנתא גבוהה מאוד זה לא תמיד משתלם,

במידה והמשכנתא לא מידי גבוהה, והדירה במצב שלא צריך שיפוץ,
וגם עדיף לחפש במחיר מציאה כך שאם רוצים למכור בהמשך,
יהיה רווח כל שהוא,
אז אין סיבה לנבא רעות..

ולגבי להשקיע קרוב,
לפעמים עדיף להרחיק קצת עם פוטנציאל יותר משתלם,
שיש רכב זה לא כמו פעם,
זה גם נחשב קרוב לעיר..

בהצלחה!

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

א. כשבודקים סיכונים צריכים לחשב גם את הסיכון שכן יהיו תלונות.
ב. מדיניות העירייה תמיד יכולה להשתנות. [זה כמובן עדיף מאשר מדיניות שמלכתחילה נלחמת בזה, אבל א"א להסתמך על זה לגמרי שכך זה יישאר תמיד.

ושוב, לא כתבתי פה אם ההשקעה טובה או שלא, אבל כאמור לא מדובר פה בהשקעה עם סיכון נמוך.

תעשה למה כן מינוס למה לא = מינוס גדול מאוד.

אם אתה חושב שמכל הדירות בארץ, ויש ים של מקומות נהדרים להשקיע, דווקא באשקלון, במקום לא מי יודע מה ולא להיט, עם אוכלוסייה סוג ג, זה השקעה לשקול אותה - בכבוד.

לדעתי משקיע משפחתי רגיל, השיקולים שלו צריכים להיות אחרים לגמרי לגמרי.
צריך לצאת מנקודת הנחה ברורה, שהוא מחפש כמה שפחות בעיות, כמה שפחות סיכון, ואחר כך כמה שיותר תשואה.
להשקיע בדירה מחולקת [סיכון 1] במקום לא להיט [סיכון גבוה 2] עם שוכרים לא מי יודע מה [סיכון 3] - כשיש אחרות טובות הרבה יותר - זה חשיבה מוטעית לדעתי.

זה בדיוק כמו לקנות שואב אבק מחברה גרועה, שאינו שואב דיו, ואף זולל חשמל, ב-1,000 ש"ח.
כשיש שואבי אבק מחברה טובה, ששואבים מצוין, וחוסכים בחשמל, ב-800 ש"ח.

עסקה זה לא למה כן ולמה לא.
עסקה תלויה בבסיסה, לפני הכול, בעלות האלטרנטיבית שהיא עולה, ואם היית יכול לעשות את אותה התשואה בסיכון נמוך הרבה יותר, הרי שסיכנת את כספך לשווא.
יכול בן אדם לפגוש חבר והוא מציע לו את ההשקעה הטובה ביותר בעולם עם התשואה הבטוחה ביותר בעולם, וכעת הוא חוזר הביתה והדבר היחיד שהוא חושב שיש מה לעשות בכסף שלו, זה את מה שהחבר הציע. בזה הוא חושב שעולם ההשקעות מתחיל ושם הוא נגמר. לבא ככה להשקעה, זה דבר מאוד לא רצוי מסוכן וחסר פרופורציות לחלוטין.

בשביל להשקיע צריך להבין שיש עולם שלם כזה, ויש בו קטגוריות, חלוקה, מדרג.
יש בו התאמות למצב, לסיכון, לסיכוי, לכמות הכסף ולעוד הרבה דברים.
וצריך ללמוד את הדברים באופן כללי, ולהבין שיש סדרי עדיפויות ברורים וחתומים.

ואם אחרי הכל החלטנו על נדל"ן ובישראל, גם פה יש מידרג של סיכון סיכוי. וצריך לבחור במקום עם סיכון נמוך, בסיכוי כמה שיותר גבוה.

הדוגמאות והתאוריה שאתה אומר אכן נכונה ,אבל למקרה הנ,ל נכון שיש את הסיכונים שהזכרת מצד שני ישנם דברים שלא תמצא בהשקעות בנדלן לדגמא אחוז תשואה גבוה, כמו גם שיוצא שבסיום תשלומי המשכנתא קיבלת דירה שכמעט ולא שילמת עליה מהומה ,
דירה מחולקת זה אכן סיכון, אבל גם בסיכון יש רמות ישנם מאות דירות מחולקות באשקלון ובארץ בכלל, וידוע שהמדיניות בדברים הללו לא מהמחמירות
אז ששמים זה מול זה זה מקבל הסתכלות אחרת

 

[יוסף אילוז צילום אירועים]

מניסיון אישי,
קודם כל דירה כבר מחולקת זה פלוס גדול מאוד,
שאז אין את הכאב ראש של השיפוצים,

אם הדירה כבר מושכרת, ובאזור די מבוקש אין סיבה כל כך לפחד מזה,
רק צריך לקחת בחשבון שחודש ראשון הולך לחברת ניהול,
וכן העלויות של המשכנתא גבוהות,
כך שאם המשכנתא גבוהה מאוד זה לא תמיד משתלם,

במידה והמשכנתא לא מידי גבוהה, והדירה במצב שלא צריך שיפוץ,
וגם עדיף לחפש במחיר מציאה כך שאם רוצים למכור בהמשך,
יהיה רווח כל שהוא,
אז אין סיבה לנבא רעות..

ולגבי להשקיע קרוב,
לפעמים עדיף להרחיק קצת עם פוטנציאל יותר משתלם,
שיש רכב זה לא כמו פעם,
זה גם נחשב קרוב לעיר..

בהצלחה!

כן זה אכן דירה מחולקת אבל בהמשך דבריך כתבת באזור מבוקש
במקרה שלי זה לא אזור ביקוש

ולגבי עלויות המשכנתא כאן מדובר שהחזר המשכנתא משולם מהשכירות