מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

בית שמשניק · 15/10/24

נכתב ע"י מבין עניין:
בס"ד
@בית שמשניק תודה על העזרה שאתה מביא פה לכולם!
אשמח לדעת, נרשמתי בבית שמש ובבית שאן, המקום השלישי שהוא בני עייש לא מתאים לי כיון שמחיר הדירה יקר (בבית שמש שווה לי להיקרע כיון שזה מתאים למגורים ולא להשקעה) מה יכול להתאים לי להירשם במקום השלישי במקום בני עייש? מקום שהוא יותר זול ועם סיכויים.
תודה!

לצערי, חוץ מבית שאן אין הפעם עוד מקום זול עם סיכויים סבירים.
מקומות שיש דירות עד מיליון ש"ח הם: אילת (3 חד'), אפרת (3 חד'), קרית גת (3 חד'), רכסים (3 ו4 חד') ודימונה (כל סוגי הדירות).
הסיכויים של הערים הללו נכון לעכשיו (לפי סדר):
אילת - 1 מתוך 92
אפרת - 1 מתוך 142
קרית גת - 1 מתוך 191
דימונה - 1 מתוך 228
רכסים - 1 מתוך 533

די · 15/10/24

נכתב ע"י ספרא רבא:
נתון מדהים לפיו (לכאורה) 80% מהזו"צ רוכשים דירה בשוק החופשי!

בדיוק באותו חודש לא היו מכירות של דירות מחיר למשתכן. יכול להיות בחודש אח"כ 80% מהדירות במחיר למשתכן.

3524 · 15/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
וואו. אכן דילמה לא פשוטה כלל וכלל.
דבר ראשון צריך לדעת שהסיכוי "הגבוה" בבית שמש לבני מקום הוא ענין יחסי.
להערכתי, בסופו של דבר הסיכוי לבני מקום יעמוד בין 15% ל20% (ב'דירה בהנחה' זה נחשב סיכוי גבוה מאד, אבל למעיישה רוב בני המקום לא יזכו, אלא רק 1 מתוך 5 מקסימום...). כך שלבטל זכיה במקום אחר בשביל בית שמש זה לא הדבר הכי רציונלי בעולם.
מאידך, מכיון שהזכיה באלעד תהיה להם מאד קשה למימוש (יישארו ככל הנראה הדירות היקרות), ובנוסף, יתכן שהרווח על כל יריקת הדם הזו לא יהיה מי יודע מה, ניתן לשמוע צד רציני לבטל את הזכיה (בדגש על המקרה הספציפי הזה, ובשום פנים ואופן לא ללמוד מכאן למקרים אחרים של זכיות במקומות קלים למימוש).
אבל שוב, רוב הסיכויים שהם יצאו קירחים מכאן ומכאן...
אולי כדאי לפנות לרב/אדמו"ר ולקבל ממנו ברכה על המהלך, וכך לעשות זאת בלב יותר שקט.
בהצלחה רבה!

הבטחתי לעדכן.

ובכן,

בחודש החגים הצדיקים עוסקים בדרך כלל בעניינים חשובים יותר, אבל מכיון שהשאלה היתה נחוצה הכנסנו אותה לרבי למרות הכל. התשובה היתה 'להתיעץ עם ר' ... שהוא עסקן כלכלי המבין בעניינים האלו'.

אותו עסקן חשוב - מה לעשות - אינו מכיר כנראה את פרוג. קשה לו לקבל נתונים שהריווח בפרויקט אלעד מגיע רק ל-350 אלף. בטח יש לכם איזה נתונים לא מדוייקים שקיבלתם. לא מוותרים על דירה ביד בשביל סיכוי של אחד לשבע בהגרלה הבאה. אם קשה לכם תעשו שותפות עם משקיע. אלו דבריו.

ריאלי לדעתך? @בית שמשניק

בית שמשניק · 15/10/24

נכתב ע"י 3524:
הבטחתי לעדכן.

ובכן,

בחודש החגים הצדיקים עוסקים בדרך כלל בעניינים חשובים יותר, אבל מכיון שהשאלה היתה נחוצה הכנסנו אותה לרבי למרות הכל. התשובה היתה 'להתיעץ עם ר' ... שהוא עסקן כלכלי המבין בעניינים האלו'.

אותו עסקן חשוב - מה לעשות - אינו מכיר כנראה את פרוג. קשה לו לקבל נתונים שהריווח בפרויקט אלעד מגיע רק ל-350 אלף. בטח יש לכם איזה נתונים לא מדוייקים שקיבלתם. לא מוותרים על דירה ביד בשביל סיכוי של אחד לשבע בהגרלה הבאה. אם קשה לכם תעשו שותפות עם משקיע. אלו דבריו.

ריאלי לדעתך? @בית שמשניק

תודה על העדכון.
ראשית דבר, העסקן צודק. הרווח שם ככל הנראה אכן גבוה יותר מ350K, כי מחיר דירת 5 חד' 120 מ"ר + מרפסת, 2 חניות ומחסן צפוי להיות 2.33M בהגרלה הנ"ל, ומן הסתם דירה מקבילה בשוק החופשי לא תימכר בפחות מ2.8M-2.85M (ואולי אפילו יותר), כך שמדובר על רווח של כ500K.
הבעיה העיקרית היא סכום ההשקעה הגבוה הנדרש בשביל להגיע לרווח הנ"ל, כך שאם תוכל באמת למצוא משקיע שייכנס איתך לעסקה הזו, אז אולי זה באמת שווה.
(כפי שהבהרתי כאן בעבר, ההמלצות שלי בזמנו נגד ההגרלות באלעד היו רק לא לבחור בעיר זו בהגרלה הנ"ל, אלא להעדיף מקומות אחרים שניתן להגיע בהם לרווח דומה או אפי' גבוה יותר בהשקעה נמוכה בהרבה. אבל מי שכן נרשם לשם וזכה, בודאי שעדיף לעשות מה שביכולתו לשמר את הזכיה).
בהצלחה!

ספרא רבא · 15/10/24

נכתב ע"י 3524:
הבטחתי לעדכן.

ובכן

...בטח יש לכם איזה נתונים לא מדוייקים שקיבלתם. לא מוותרים על דירה ביד בשביל סיכוי של אחד לשבע בהגרלה הבאה.

"הנוטל עצה מן הזקנים - אינו נכשל" (שמו"ר), וברוך שזכיתי לכוון לדבריו.
ואם דברי שם (אציין כאן שהם לא מדויקים, רק באופן כללי)

נכתב ע"י ספרא רבא:
5. לפי הסעיף הקודם עולה, שאם הסיכוי לעמוד בתשלומים (סעיף 3 + ההלוואות להון העצמי) עולה על הסיכוי לזכות שוב (כלומר 20%, זאת אומרת שאתה משער שקיים סיכוי מסוים של יותר מ-20% שתוכל לשלם משכנתא בסדר גודל כזה. אבל צריך לדעת איך לשער את זה), אז בחישוב קר, לכאורה, לא שווה לוותר על הזכיה.

עלו שולחן מלכים, מאן מלכי - רבנן, אז מדובר בזכיה כפולה.
יש"כ, בהצלחה ויישוב טוב

ספרא רבא · 15/10/24

נכתב ע"י די:
בדיוק באותו חודש לא היו מכירות של דירות מחיר למשתכן. יכול להיות בחודש אח"כ 80% מהדירות במחיר למשתכן.

אתה צודק חלקית, כי בשנה משווקים כ-20K יח"ד במסגרת הזאת, מה שמביא לממוצע של 1700 לחודש, גם לפי זה עדיין מעל 70% רוכשים עצמאית (1700/6300).
יתכן גם שכל חודש יש יותר רכישות בשוק הפרטי, יתכן שיש פחות, אבל האינדיקציה היא ברורה.

פרישמן · 15/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
תודה על העדכון.
ראשית דבר, העסקן צודק. הרווח שם ככל הנראה אכן גבוה יותר מ350K, כי מחיר דירת 5 חד' 120 מ"ר + מרפסת, 2 חניות ומחסן צפוי להיות 2.33M בהגרלה הנ"ל, ומן הסתם דירה מקבילה בשוק החופשי לא תימכר בפחות מ2.8M-2.85M (ואולי אפילו יותר), כך שמדובר על רווח של כ500K.
הבעיה העיקרית היא סכום ההשקעה הגבוה הנדרש בשביל להגיע לרווח הנ"ל, כך שאם תוכל באמת למצוא משקיע שייכנס איתך לעסקה הזו, אז אולי זה באמת שווה.
(כפי שהבהרתי כאן בעבר, ההמלצות שלי בזמנו נגד ההגרלות באלעד היו רק לא לבחור בעיר זו בהגרלה הנ"ל, אלא להעדיף מקומות אחרים שניתן להגיע בהם לרווח דומה או אפי' גבוה יותר בהשקעה נמוכה בהרבה. אבל מי שכן נרשם לשם וזכה, בודאי שעדיף לעשות מה שביכולתו לשמר את הזכיה).
בהצלחה!

זה אכן שווה אם יהיה משקיע. בדגש על אם.
אבל באיזה תנאים מישהו יסכים להיכנס להרפתקה של 7 שנים בה הוא ישקיע לפחות מיליון ש"ח. כך שבסופו של דבר יכול להיות רווח של כמה שקלים.. זה לא מה שמביא לדירה.
המטרה של מי שכאן צריכה להיות ממוקדת להגיע לדירה ולא רק אולי להרוויח כמה שקלים, וגם עם הריביות של המשכנתא לא בטוח שיהיה רווח בכלל. לדעתי שווה לבדוק שוב את המצב הפיננסי האישי

שמשניק אני דווקא מסכים עם קביעתך הראשונה ואני שמח שהקשבתי לך בפעם הקודמת

טינטין! · 15/10/24

נכתב ע"י טינטין!:
כולם פה מאוד בעד ההגרלות, אבל אני רוצה להבין משהו:
זו"צ מאשדוד יכול לקנות דירת 2.5 חדרים יד שתיים,
במחיר של דירת 3 חדרים בבני ע"יש הסמוכה -כמובן רק אם יזכה בהגרלה.
בדירה יד 2 מתוכנן תמ"א 38 שישדרג לו את גודל הדירה.
למה עדיף לו לזכות [ולשלם שכירות עד הבניה], מלקנות היום את הדירה יד שתיים?

השאלה ממש מעשית עבורנו כרגע,
אודה לכל תשובה/ הארה בנושא.

בית שמשניק · 15/10/24

נכתב ע"י טינטין!:
כולם פה מאוד בעד ההגרלות, אבל אני רוצה להבין משהו:
זו"צ מאשדוד יכול לקנות דירת 2.5 חדרים יד שתיים,
במחיר של דירת 3 חדרים בבני ע"יש הסמוכה -כמובן רק אם יזכה בהגרלה.
בדירה יד 2 מתוכנן תמ"א 38 שישדרג לו את גודל הדירה.
למה עדיף לו לזכות [ולשלם שכירות עד הבניה], מלקנות היום את הדירה יד שתיים?

דירת 3 חד' בבני עי"ש בהגרלה תעלה כ1.3M.
האם יש באשדוד דירת 2.5 חד' שמתוכנן בה תמ"א במחיר כזה? (לא מכיר שם את השוק)

ספרא רבא · 15/10/24

נכתב ע"י טינטין!:
השאלה ממש מעשית עבורנו כרגע,
אודה לכל תשובה/ הארה בנושא.

לא בטוח שעדיף. אם הוא זוכה אז הרווח לכאורה מכסה את דמי השכירות שמשלם מינוס סיוע בשכ"ד.
אבל סיכויי הזכיה הם נמוכים. לפחות להגרלה הקרובה נראה ששווה להמתין. אם זכה - מה טוב. לא זכה - נראה שכדאי שירכוש מיידית. יתכן שלאחר מועדי פרסום הגרלות יש התייקרות מסוימת (רוב מוחלט של השוק הם זו"צ). זה דבר ששווה מעקב בפני עצמו.

בית שמשניק · 15/10/24

נכתב ע"י פרישמן:
שמשניק אני דווקא מסכים עם קביעתך הראשונה ואני שמח שהקשבתי לך בפעם הקודמת

אני לא ממש חוזר בי גם עכשיו.
יש שם רווח מסויים, שבהחלט שווה למי שבכל מקרה מתכנן לגור במקום ויש לו כיסים עמוקים. אבל בתור השקעה, בפרט למי שאין את היכולת, זו זכייה די מאתגרת - בפרט במקומות האחרונים, ויש מקומות משתלמים הרבה יותר.
לכן, המלצתי הראשונה היתה לא להירשם לשם (לא שזה עזר מידי, כי נרשמו 18.5K... אבל מצד שני זו ירידה מ21.5K נרשמים בהגרלה הקודמת שם בפברואר, אז אולי יש כמה ששמעו לעצתי...).
למי שבכל אופן נרשם וזכה (בפרט במקומות האחרונים), יש בהחלט דילמה לא פשוטה, ואי אפשר לקבוע בזה כללים ברורים, אלא תלוי כל מקרה ומקרה לגופו.
במקרה שלך, אני חושב שנהגת בחכמה (עקב סיכוייך הגבוהים בבית שמש). אבל אני בהחלט שומע ומבין גם צד השני שאומר לא לוותר ולחפש שותף משקיע.
לא כל דבר בחיים זה שחור או לבן. יש גם אפור באמצע, וזה אחד המקרים הללו...

טינטין! · 15/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
דירת 3 חד' בבני עי"ש בהגרלה תעלה כ1.3M.
האם יש באשדוד דירת 2.5 חד' שמתוכנן בה תמ"א במחיר כזה? (לא מכיר שם את השוק)

לא הרבה, אבל יש,
וב1.4 וודאי יש.

נכתב ע"י ספרא רבא:
לא בטוח שעדיף. אם הוא זוכה אז הרווח לכאורה מכסה את דמי השכירות שמשלם מינוס סיוע בשכ"ד.
אבל סיכויי הזכיה הם נמוכים. לפחות להגרלה הקרובה נראה ששווה להמתין. אם זכה - מה טוב. לא זכה - נראה שכדאי שירכוש מיידית. יתכן שלאחר מועדי פרסום הגרלות יש התייקרות מסוימת (רוב מוחלט של השוק הם זו"צ). זה דבר ששווה מעקב בפני עצמו.

זה מה ששאלתי, אם בכלל יש רווח?

והעליתם נקודה מעניינת לגבי העלאת המחירים. מעניין לבדוק את זה..

עבד ה · 16/10/24

נכתב ע"י 3524:
הבטחתי לעדכן.

ובכן,

בחודש החגים הצדיקים עוסקים בדרך כלל בעניינים חשובים יותר, אבל מכיון שהשאלה היתה נחוצה הכנסנו אותה לרבי למרות הכל. התשובה היתה 'להתיעץ עם ר' ... שהוא עסקן כלכלי המבין בעניינים האלו'.

אותו עסקן חשוב - מה לעשות - אינו מכיר כנראה את פרוג. קשה לו לקבל נתונים שהריווח בפרויקט אלעד מגיע רק ל-350 אלף. בטח יש לכם איזה נתונים לא מדוייקים שקיבלתם. לא מוותרים על דירה ביד בשביל סיכוי של אחד לשבע בהגרלה הבאה. אם קשה לכם תעשו שותפות עם משקיע. אלו דבריו.

ריאלי לדעתך? @בית שמשניק

זה די פשוט לדעתי:
האם הנך מוכן לשלם 350,000 ש"ח (לפחות... ) בשביל הזכות להיכנס להגרלה החדשה....

רבקה מם · 16/10/24

מישהו יודע מתי קורה בפועל ההגרלה, לא מתי נגמר ההרשמה? תודה רבה.

פרישמן · 16/10/24

נכתב ע"י רבקה מם:
מישהו יודע מתי קורה בפועל ההגרלה, לא מתי נגמר ההרשמה? תודה רבה.

בערך שבועיים אחרי התאריך הסופי ועוד שבוע לשליחת ההודעות לזוכים. כנראה לקראת סוף נובמבר יישלחו ההודעות

בית שמשניק · 16/10/24

והפעם סקירת טל זכריה על בני עי"ש:
סקירה רביעית להגרלת ספטמבר 24 ומעודכנת לשכונת שדות בישוב בני עייש ששוכן דרומית לעיר גדרה ומזרחית לישוב גן יבנה. הישוב משתתף עם 717 יח"ד לזכאים בהגרלת דירה בהנחה. שכונת שדות היא חלק מהרחבת הישוב שתמנה כ-5500 יח"ד חדשות כשתושלם הבנייה. עד כה שווקו בשכונה קרקעות ל-2318 יח"ד במחיר מטרה ודירה להשכיר כשמתוכן 670 יח"ד מיועדות לשיווק בשוק החופשי 729 יח"ד לזכאים שכבר הוגרלו, 64 יח"ד שצפויות לצאת להגרלה הבאה, 138 דירות עתידיות לזכאים בשכירות ארוכת טווח מוזלת, 138 יחד לשכירות ארוכת טווח לציבור הכללי והיתר משתתפים בהגרלה זו.
הפוסט רלוונטי להגרלות 2492 2493 2494 2495 2496 2497 2498 2499 2500 2501 2502 2503 2440 2387 2386 2385 2384 2383 2382 .
20 אחוז מהדירות בשכונה יהיו דירות קטנות עד שטח של 80 מ"ר ברוטו. הבניינים בשכונה יהיו מ-4 קומות ועד 12 קומות. רשות מקרקעי פרסמה בחודש יוני את תוצאות שיווק המכרז בשכונה ושם נכתב שההנחה בשכונה היא בסדר גודל של 36 אחוז ממחיר השוק לפי הערכת השמאי שלהם.
הישוב בני עייש שוכן בקרבה יחסית לשני צירי תנועה כביש 40 וכביש 7, בעתיד הרחוק צפויה להיבנות צפונית לישוב תחנה ומסילת רכבת(תחנת גדרה העתידית) תוכנית שאושרה לא מזמן.
את השכונה תכננה האדריכלית אירית צרף-נתניהו.
פרט נוסף חשוב לגבי השכונה, את הפיתוח יבצע משרד השיכון באמצעות החברה הממשלתית ערים.
לסרטון תדמית של השכונה ביוטיוב:
https://youtu.be/f3C9exn2834?si=mjtDb7zUakS6enma
#דירהבהנחהבניעיש #שכונתשדות #הגרלה2492 #הגרלה2493 #הגרלה2494 #הגרלה2495 #הגרלה2496 #הגרלה2497 #הגרלה2498 #הגרלה2499 #הגרלה2500 #הגרלה2501 #הגרלה2502 #הגרלה2503 #הגרלה2440 #הגרלה2387 #הגרלה2386 #הגרלה2385 #הגרלה2384 #הגרלה2383 #הגרלה2382

מצב רוח תקין · 16/10/24

@בית שמשניק המתחפ בקרית גת הוא באיזור החרדי?

בית שמשניק · 16/10/24

נכתב ע"י מצב רוח תקין:
@בית שמשניק המתחפ בקרית גת הוא באיזור החרדי?

לא. זה בקרית גת-צפון. שכונת כרמי גת.

מצב רוח תקין · 16/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
לא. זה בקרית גת-צפון. שכונת כרמי גת.

תודה!!!!
מצטער שלא עקבתי, אבל לאיפה לרשום מעבר לבית שמש?
יש לי כמה אברכים צעירים שאני רושם אותם.

אשמח אם תוכל לפרט לי בקצרה
1. איזה עיר עם תשואה גבוהה
2. איזה מביניהם זה מקום שחרדי יכול לגור בו.

תודה רבה!

בית שמשניק · 16/10/24

תשואה גבוהה יש הפעם בכל המקומות, כאשר השיא כנראה בראשל"צ וכפ"ס - אבל ההשקעה שם גבוהה.
מגורים ייעודיים לחרדים - שייך לכאורה רק בבית שמש וברכסים. כל שאר המקומות נבנים לציבור הכללי.
הבעיה הגדולה הפעם (ביתר שאת מבפעמים הקודמות) היא הסיכויים הנמוכים להחריד כמעט בכל המקומות (בעיקר בגלל מספר הדירות הכללי הנמוך וגזירת המילואימניקים), כשהמקומות הגרועים ביותר בקטגוריה הזו הן ראשל"צ, קרית מלאכי ורכסים, שבהן הסיכוי הוא אחד מתוך מאות רבות של נרשמים...
לכן ההמלצה שלי היא ללכת על 3 המקומות בעלי הסיכויים הכי סבירים (שבכולם יש גם רווח נאה): בית שמש, בני עי"ש ובית שאן.