דיון מחירי הדירות לאן?

szn · 7/10/24

נכתב ע"י יצחק77:
הבנקים מוכרים את תיקי המשכנתאות למוסדיים

תוכל לתת מקור?

szn · 7/10/24

נכתב ע"י יצחק77:
מנסה לקושש כסף בבורסה

אתה מצייר את זה כאילו איזה קבצן שמקושש כסף, כל החברות הנדלן הגדולות ששוות מיליארדים מגייסות כסף בבורסה, אזורים דמרי אפריקה ישראל שיכון ובינוי קנדה ישראל רוטשטין הכשרת הישוב קרסו ועוד.

אה שכחתי, שגם גוגל וטסלה וכל 500 החברות הגדולות בארה''ב 'מקוששות' כסף בבורסה... מה זה אומר על המצב שלהם, ממש מצב קשה...

יצחק77 · 7/10/24

נכתב ע"י szn:
אתה מצייר את זה כאילו איזה קבצן שמקושש כסף, כל החברות הנדלן הגדולות ששוות מיליארדים מגייסות כסף בבורסה, אזורים דמרי אפריקה ישראל שיכון ובינוי קנדה ישראל רוטשטין הכשרת הישוב קרסו ועוד.

אה שכחתי, שגם גוגל וטסלה וכל 500 החברות הגדולות בארה''ב 'מקוששות' כסף בבורסה... מה זה אומר על המצב שלהם, ממש מצב קשה...

זה נכון מאד
כשהכסף יקר הרבה יוצאים להנפקה כדי לגייס כסף להתרחבות
אבל !! מאד נפוץ והיו לא מעט גם בישראל חברות שהגיעו למיצו והריחו צרות
הנפיקו את החברה כדי לצאת עם כסף בטוח
עיין ערך קופיקס הכל בדולר וכו'
כך שיתכן ואתה צודק וזה נועד להגדיל את החברה , או שלא והוא תקוע וחייב מזומנים
לגבי מכירת הבנקים

בנק ירושלים מכר 90% מתיק משכנתאות מסחריות למנורה

התיק בהיקף 300 מיליון שקל נמכר כחלק מהאסטרטגיה העסקית של בנק ירושלים; משה עומר, משנה בכיר למנכל: הבנק פועל בשנים האחרונות לפתח באופן מתמיד תשתיות להעברת סיכון אשראי ולפינוי הון

www.sponser.co.il

היתה עוד כזו כתבה על בנק לאומי שאיני מוצא כרגע בשליפה

יצחק77 · 7/10/24

נכתב ע"י szn:
תוכל לתת מקור?

עוד אחד

https://www.bizportal.co.il/capitalmarket/news/article/834356

esteras · 7/10/24

נכתב ע"י יצחק77:
זה נכון מאד
כשהכסף יקר הרבה יוצאים להנפקה כדי לגייס כסף להתרחבות
אבל !! מאד נפוץ והיו לא מעט גם בישראל חברות שהגיעו למיצו והריחו צרות
הנפיקו את החברה כדי לצאת עם כסף בטוח
עיין ערך קופיקס הכל בדולר וכו'
כך שיתכן ואתה צודק וזה נועד להגדיל את החברה , או שלא והוא תקוע וחייב מזומנים
לגבי מכירת הבנקים

בנק ירושלים מכר 90% מתיק משכנתאות מסחריות למנורה

התיק בהיקף 300 מיליון שקל נמכר כחלק מהאסטרטגיה העסקית של בנק ירושלים; משה עומר, משנה בכיר למנכל: הבנק פועל בשנים האחרונות לפתח באופן מתמיד תשתיות להעברת סיכון אשראי ולפינוי הון

www.sponser.co.il

היתה עוד כזו כתבה על בנק לאומי שאיני מוצא כרגע בשליפה

השאלה המתבקשת, אם כל החברות הגדולות מנפיקות בבורסה, ויש גם קצת חברות שעושות זאת בגלל קשיים כלכליים,
למה אתה באופן אוטומטי מציג הנחת יסוד שהסיבה להנפקה היא בגלל קשיים?
מרגיש טיפה מגמתי, ולא אמין.

szn · 8/10/24

נכתב ע"י יצחק77:
עיין ערך קופיקס הכל בדולר וכו'

לא חושב שאפשר להשוות בין עסקים כמו קופקיס לבין נדלן שנחשב דבר יותר בטוח ויציב.

נכתב ע"י יצחק77:
לגבי מכירת הבנקים

בנק ירושלים מכר 90% מתיק משכנתאות מסחריות למנורה

התיק בהיקף 300 מיליון שקל נמכר כחלק מהאסטרטגיה העסקית של בנק ירושלים; משה עומר, משנה בכיר למנכל: הבנק פועל בשנים האחרונות לפתח באופן מתמיד תשתיות להעברת סיכון אשראי ולפינוי הון

www.sponser.co.il

היתה עוד כזו כתבה על בנק לאומי שאיני מוצא כרגע בשליפה

זה מעניין שמצד אחד יש בנקים שמוכרים תיקים למוסדיים
ומצד שני המוסדיים נכנסים בהשקעות ענק בחברות הנדלן,
דהיינו שהם מאמינים בשוק הנדלן ולא חוזים לו מפלה כמוך...
(וכנראה המסקנה שלך ממכירת התיקים לא נכונה)

מצורף אוסף כתבות על השקעות ענק בחברות נדלן מהחצי שנה האחרונה (יש עוד הרבה כתבות כאלו ב-2023):

כלל ביטוח רוכשת 15% מחברת הנדל"ן ICR לפי שווי של מיליארד וחצי שקל | כלכליסט

חברת הביטוח תרכוש 15% מחברת הנדל"ן שבבעלות משפחת נקש וישראל קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאייר; שווי החברה יטפס לאחר העסקה ל-1.72 מיליארד שקל; ICR נקראה בעבר מנרב פרויקטים, ונרכשה על ידי ישראל קנדה תמורת 574 מיליון שקל

www.calcalist.co.il

מנורה תשקיע בהכשרת הישוב: "צופה רווח גולמי של כ-2.2 מיליארד שקל"

חברת הביטוח מנורה מעמיקה את השותפות עם הכשרת הישוב התחדשות עירונית: תשקיע 30 מיליון שקל ותהפוך לבעלת עניין עם 8.1% מהחברה. ההנפקה בוצעה לפי מחיר של כ-6.47 שקל למניה, המשקף לחברה שווי שוק של כ-400 מיליון שקל

www.ice.co.il

כלל ביטוח תשקיע עד 50 מיליון שקל ברוטשטיין: שילמה 22 מיליון שקל תמורות 4% ממניות החברה

רוטשטיין הנפיקה לכלל ביטוח כ-616.5 אלף מניות לפי מחיר של כ-35.2 שקל למניה, שיהוו כ-3.85% מהון החברה...

www.nadlancenter.co.il

הפניקס מרחיבה השקעתה באאורה ל-750 מיליון שקל | כלכליסט

משקיעה הפעם 400 מיליון שקל בפרוייקטי פינוי בינוי - באפריל 2023 השקיעה 350 מיליון שקל בארבעה פרוייקטים; סה"כ משקיעה הפניקס ב-11 פרוייקטים של אאורה; במתווה ההשקעה נקבע כי הפניקס תעמיד לאאורה 65% מההון העצמי של הפרוייקטים ותקבל 30% מהזכויות שבהם

www.calcalist.co.il

הפניקס תשקיע עד 400 מיליון שקל בהתחדשות עירונית של אב-גד | כלכליסט

חברת הביטוח תזרים 250 מיליון שקל לפעילות ההתחדשות העירונית של אב-גד למשך שנתיים, ותוכל להרחיב את ההשקעה בהמ ואף להיכנס כשותפה בפעילות. הפניקס תקבל בתמורה להשקעה חלק מהון המניות של כל פרויקט

www.calcalist.co.il

https://www.bizportal.co.il/bonds/news/article/831229

אב־גד יותר מהכפילה את שווייה, ומור נכנס כשותף | כלכליסט

בית ההשקעות יזרים לחברת הנדל"ן היזמי עד 47 מיליון שקל ויקבל עד 12% מהמניות. בכך יהפוך לבעל המניות השני בגודלו באב־גד

www.calcalist.co.il

יעקב הרמתי · 8/10/24

נכתב ע"י szn:
דהיינו שהם מאמינים בשוק הנדלן ולא חוזים לו מפלה כמוך...

אכן, נראה לי שהוא התכוון לרייסדור שהייתה בקשיים מסוימים בשנה האחרונה, והנפקה בהחלט יעזור לחברה

szn · 8/10/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
אכן, נראה לי שהוא התכוון לרייסדור שהייתה בקשיים מסוימים בשנה האחרונה, והנפקה בהחלט יעזור לחברה

לפי המכרזים שהוא זכה בתקופה האחרונה לא נשמע שהוא בקשיים.

וגם אם הוא בקשיים, לא הייתי מסיק ממצב של יזם אחד או שניים למצב בכלל השוק.

יעקב הרמתי · 8/10/24

נכתב ע"י szn:
לפי המכרזים שהוא זכה בתקופה האחרונה לא נשמע שהוא בקשיים.

לא עקבתי אחרי המכרזים אבל היכן הוא זכה לאחרונה? בשנה האחרונה?

יעקב הרמתי · 8/10/24

מטרת האשכול היא לא להכחיש את העובדה ש'ארץ ישראל נקנית בייסורים'
אלא להבין מה פירוש
האם הפירוש הוא-
א' ייסורים של עליית מחירי הדירות, ולמה לא קניתי אתמול
ב' ייסורים של אולי אני בכלל לוקח הימור בקניית הדירה והמחיר בעצם ירד?
בכל אופן ייסורים של ארץ ישראל
אף אחד לא מכחיש את הנ"ל

יצחק77 · 8/10/24

במסגרת הדיון שמתנהל פה כמה חודשים מה הנתונים אומרים,
והאם יש באמת היתכנות כלכלית הגיונית לעליית מחירים ,
או שפסיכולוגית ללא ביסוס כלכלי גם תיתכן עליית מחירים כפי שזה קורה בציבור הכללי
והאם הבועה תתתפוצץ ואם כן מתי?
הצבתי רק סימן שאלה? הכל יתכן
בכוונה לא רציתי לרדת לפרטים כדי לא להגרר בערב יו"כ ודי בזה

דירה בהנחה · 9/10/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
אכן, נראה לי שהוא התכוון לרייסדור שהייתה בקשיים מסוימים בשנה האחרונה, והנפקה בהחלט יעזור

למה את חושב כך שהיה לכם קשיים ?? לי יש כזה הרגשה אבל אין לי ידיע ברורה כי ...

szn · 9/10/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
לא עקבתי אחרי המכרזים אבל היכן הוא זכה לאחרונה? בשנה האחרונה?

רייסדור זכתה בשני מכרזים של מחיר מטרה באלעד וברחובות - מגה פרו מדיה

חברת רייסדור, בבעלותו של יזם הנדל"ן יקי רייסנר, זכתה בשני מכרזי "מחיר מטרה" של רמ"י, באלעד וברחובות. באלעד, זכתה רייסדור ב-223 יח"ד, מתוכן 179 יח"ד מוזלות תמורת כ-103 מיליון שקלים. הפרויקט ימוקם בצפון-מזרח העיר, חלק משטח המיועד להרחבת היישוב החרדי (4,200 יח"ד...

www.megapro.org.il

"רייסדור" זכתה במכרז לבניית 1,200 יח"ד לציבור החרדי

במכרז בהיקף של 300 מיליון שקלים, זכו החברות רייסדור ורמי שבירו, מתוך התכנית לבניית 5,000 יח"ד לציבור החרדי במקום • יקי רייסנר: "שמח ונרגש מהזכות להיות ה..

www.kikar.co.il

תמורת 77 מיליון שקל: רייסדור תקים מגדל על הקרקע בצומת נחשונים

חברת הנדל"ן תבנה על קרקע בגודל 7 דונם במשולש העסקים החדש בצומת נחשונים. הקרקע סמוכה לקרקע נוספת בה זכתה

https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/832461

חברת רייסדור ממשיכה לרכוש קרקעות: זה המכרז בו זכתה

חברת הנדל"ן זכתה במכרז של רמ"י לרכישת קרקע בשווי של 15 מיליון שקל, קרקע זו נמצאת בסמוך לשטח גדול יותר בו רייסדור זכתה, שוויו מסתכם בכ-62 מיליון שקל

www.ice.co.il

szn · 10/10/24

2 כתבות על חברות הנדלן והנפקות בבורסה:

סופית: חברת הנדל"ן דונה מבטלת את ההנפקה בבורסה | כלכליסט

בעל החברה שלום שי קיווה להנפיקה עד סוף הרבעון הראשון של 2025 לפי שווי של 3.5 מיליארד שקל, אך לאור ההערכה שהריבית לא תרד בקרוב, ויתר

www.calcalist.co.il

יגאל דמרי מגייס הון בהנפקת מניות, בסכום של 350-300 מיליון שקל | כלכליסט

הגיוס נועד למימון חלק מההון הנדרש מדמרי, לצורך מימון עסקת שדה דב - במתחם שרכש מנושי חנן מור, תמורת 1.1 מיליארד שקל; לאומי ודיסקונט מספקים מימון למחצית מסכום הרכישה

www.calcalist.co.il

הגולם החולם · 10/10/24

מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה קפץ אך המחירים לא יורדים - באיזו עיר נותרו יותר דירות?
קו מנחה

| 10/10/24 12:59

חדשות אתר ספונסר

בסוף אוגוסט 2024, הדירות החדשות שנותרו למכירה עמד על כ-69,720 דירות, ומספר חודשי ההיצע (מספר החודשים שיעברו עד שכל הדירות שנותרו למכירה תימכרנה) היה 18.4 חודשים - כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו היום (ה').
דירות חדשות שנותרו למכירה מחושבת ממלאי הדירות (שהונפקו בהיתרי הבנייה) פחות הדירות החדשות שנמכרו. בנקודת הזמן הנוכחית, החלה בנייתן של 80.7% מהדירות בהיתרים המרכיבות את המלאי. מתוך הדירות שהחלה בנייתן, הושלמה הבנייה בכ-16.7% מהדירות.
31.8% מהדירות שנותרו למכירה מצויות במחוז תל אביב (22,165 דירות) ו-24.5% - במחוז המרכז (17,070 דירות). בהשוואה לאוגוסט 2023, נצפה גידול של 18.8% במלאי הדירות שנותרו למכירה, אך מספר חודשי ההיצע נמוך בחצי שנה (6.2 חודשים).
בערים הגדולות המונות יותר מ-100 אלף תושבים, מובילה תל אביב-יפו עם כ-8,880 דירות שנותרו למכירה ואחריה ירושלים עם כ-6,560 דירות שנותרו למכירה.
עלייה בהיקף מכירת הדירות מתחילת השנה ועד אוגוסט
בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2024 נמכרו כ-24,360 דירות, עלייה של 22.4% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני-אוגוסט 2023) ועלייה של 4.6% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים מרץ-מאי 2024.
44.6% מסך הדירות שנמכרו הן דירות חדשות, שהם כ-10,870 דירות. כחמישית (20.1%) מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. בדירות החדשות שנמכרו נצפתה עלייה של 25.7% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יוני-אוגוסט 2023) וירידה של 1.6% לעומת שלושת החודשים הקודמים (מרץ-מאי 2024).
55.4% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2024 הן דירות יד שנייה, כ-13,490 דירות. בדירות יד שנייה נצפתה עלייה של 19.8% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועלייה של 10.2% בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים.
בחודש אוגוסט 2024 נמכרו 7,250 דירות, עלייה של 3.1% בהשוואה לאוגוסט 2023, ובניכוי עונתיות עלייה של 21.6%. בהשוואה לחודש הקודם (יולי 2024) נרשמה ירידה של 18.9%, ובניכוי עונתיות נרשמה ירידה מתונה יותר של 4.7%.
בחינת נתוני המגמה של סך הדירות שנמכרו מראה כי מחודש ספטמבר 2021 עד חודש יולי 2023 נרשמה ירידה בקצב של 3.3% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. לעומת זאת, מחודש אוגוסט 2023 עד יולי 2024 נרשמה עלייה בקצב של 3.2% בממוצע בסך הדירות שנמכרו. נתוני החודש האחרון מצביעים על ירידה מתונה של 0.2%, אך לא ניתן בשלב זה לדבר על היפוך המגמה.
מבחינת המגמה של סך הדירות החדשות שנמכרו, עולה כי מחודש ספטמבר 2021 עד יולי 2023 נצפתה ירידה ממוצעת של 3.2%, ואילו מחודש אוגוסט 2023 עד יוני 2024 נצפתה עלייה של 4.3% בממוצע לחודש. בחודשיים האחרונים יולי-אוגוסט 2024 נרשמה ירידה קלה של 0.6% לחודש, אולם טרם ניתן לקבוע את המגמה.
בסדרה דירות יד שנייה שנמכרו, מספטמבר 2021 עד אוגוסט 2023 חלה ירידה בשיעור של 3.4%, ומספטמבר 2023 עד אוגוסט 2024 - עלייה ממוצעת של 3.1% בחודש.
מאפייני גאוגרפייה- מחוז המרכז מוביל
מחוז המרכז מוביל עם 23.1% מסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2024. במחוז זה נמכרו כרבע מהדירות החדשות (22.7%) וכרבע מסך הדירות יד שנייה (23.5%). אחריו נמצא מחוז הדרום עם 21.6% מסך הדירות שנמכרו: 23.6% מהדירות החדשות ו-19.9% מסך הדירות יד שנייה.
ירושלים, תל אביב-יפו ואופקים, מובילות במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים יוני-אוגוסט 2024 עם יותר מ-500 דירות.
בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה, מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע עם יותר מ-800 דירות, ואחריהן תל אביב-יפו, פתח תקווה ואשקלון עם יותר מ-400 דירות.

szn · 10/10/24

חופשת הקיץ גרמה לירידה של 18.9% בעסקאות לרכישת דירה באוגוסט | כלכליסט

סה"כ נמכרו 7,251 דירות חדשות ויד שנייה יחד - ביולי נמכרו 8,940 דירות; אך לעומת אוגוסט שעבר מדובר בעלייה של 3.1%; במכירות דירה חדשה מדובר בירידה של 15.5% באוגוסט לעומת יולי, וביד שנייה בצניחה של 21.5%

www.calcalist.co.il

בית שמשניק · 13/10/24

עסקאות נדל"ן

הכלכלן הראשי: המשקיעים הכבדים נוטשים את שוק הדיור

בעוד שעד לאחרונה המשקיעים מרובי הדירות ביצעו את רוב העסקאות מקרב משקיעי הנדל"ן, בחודשים האחרונים הם מצמצמים את הרכישות שלהם • בין הסיבות לכך: חיפוש אלטרנטיבות, חוסר אמונה בהמשך עליות המחירים וצמצום במבצעי המימון של יזמי הנדל"ן

אריק מירובסקי11:53

המשקיעים מרובי הדירות עוזבים את שוק הנדל"ן - כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי לחודש אוגוסט 2024. הכלכלן מצא כי בעוד שעד לאחרונה המשקיעים מרובי הדירות ביצעו את רוב העסקאות מקרב המשקיעים, באוגוסט הם היוו כשליש מכלל המשקיעים שרכשו דירות.

באופן כללי הכלכלן הראשי מצא, בדומה לסקירת הלמ"ס מסוף השבוע, כי במהלך חודש אוגוסט נרשמה ירידה משמעותית (של כ-16%) במספר העסקאות שבוצעו, לעומת החודשים הקודמים. בחודש זה נרכשו על-פי הכלכלן 7,514 דירות, מתוכן 6,811 בשוק החופשי והיתרה במחיר למשתכן; 60% מהעסקאות בוצעו על-ידי זוגות צעירים, 24% על-ידי משפרי דיור, ו-16% על-ידי משקיעים.
להערכת הכלכלן הראשי, תשעה באב, שחל השנה ב-13 באוגוסט (בעוד שבשנה שעברה הוא חל ביולי), תרם להפחתה במספר העסקאות, שכן לפחות חלק מהציבור נוהג שלא לחתום על חוזים בתשעת הימים הראשונים של חודש אב.
כאמור, הממצא המעניין בסקירה כולל את ציבור משקיעי הנדל"ן. בחודשי המלחמה הם רוכשים בממוצע כ-1,200 דירות - מספר שאומנם גבוה מהממוצע החודשי של הרכישות שביצעו בשנה שעברה, אך מהווה פחות ממחצית מהרכישות שלהם בשנת השיא 2021, למשל.

פחות "אספני דירות"

ממצא מעניין בתוך זה מצביע על שינוי משמעותי בתמהיל משקיעי הנדל"ן ועל ירידה בשיעור המשקיעים ה"כבדים" שבבעלותם לפחות דירה אחת להשקעה, ובהם גם "אספני הדירות" (בעלי שלוש דירות ומעלה). במהלך השנה שעברה ועד אפריל השנה משקל המשקיעים ה"כבדים" עמד סביב 72%-67% מסך רוכשי דירות להשקעה, ומחודש מאי השנה מספרם ירד ל-35% בלבד בחודש אוגוסט. משקל "אספני הדירות" ירד משיעור של 42%-36% בשנת 2023 ובארבעת החודשים הראשונים של 2024, לשיעור של 17% בלבד בחודש אוגוסט.

https://www.brightlifedaily.com/lan...WY67brX_50R0hVWd4YAmSDAqWIoupOM6-Skvr03MIKuRg
יש לכך מספר הסברים אפשריים. הסבר אפשרי ראשון הוא שמשקיעים "כבדים" מחפשים לעצמם בימים אלה השקעות אלטרנטיביות, עקב אי-הוודאות בכלכלת ישראל. הסבר שני הוא ההתלבטות שהייתה קיימת בחודשים האחרונים לגבי שיעור מס הרכישה שיוטל על משקיעים וסביב האפשרות שאולי הוא יירד, כדי שאלה יגדילו את מספר העסקאות שהם מבצעים ובכך ימלאו קצת את קופת האוצר.
הסבר אחר הוא משפט קצר שנכתב בסקירה, לפיו ייתכן כי מבצעי המימון של יזמי הנדל"ן החלו להצטמצם. משקיעים "כבדים" רבים רכשו דירות על הנייר שמועד אכלוסן הוא בעוד מספר שנים, תוך שהם נהנים ממבצעי המימון. ייתכן כי צמצום המבצעים הביא גם לצמצום הביקושים מצידם.
אפשרות אחרונה היא שלדעת המשקיעים ה"כבדים", קשה להאמין שמחירי הדירות יוסיפו לעלות בקצב הנוכחי, בעוד המלחמה פוגעת בצורה כה קשה בכלכלה, ומחירי השכירות עולים - אך לא בקצב שהיה הופך את רכישת הדירות לכדאית יותר מבחינתם.

בית שמשניק · 14/10/24

מדה מרקר

שיא במלאי הדירות הלא מכורות מנפץ את התחזיות למחסור חמור בהיצע

הקבלנים החזיקו באוגוסט כמעט 70 אלף דירות שעדיין לא נמכרו, מה שיכול לספק את צורכי השוק לשנה שלמה ■ במקביל, המכירות באוגוסט נחתכו לעומת יולי, ומתקרבים לשפל של 2023 ■ החברות הגדולות מגבירות את הדומיננטיות בענף - וכבר מחזיקות בנתח של 20%

תל אביב. "יש מלאי גדול של דירות יקרות, ולא של דירות עממיות"צילום: תומר אפלבאום

הדר חורש
התראות במייל
06:25 • 14 באוקטובר 2024

מעטים הנתונים שמעצבנים את הקבלנים כמו מלאי הדירות הלא מכורות שמתפרסם מדי חודש. בדירה כזאת היזם השקיע כסף ועבודה רבים, אפילו אם הבנייה עדיין לא התחילה: הוא רכש מגרש, השקיע בתכנון, התמקח על הקלות ואחוזי בנייה, הזיע בהוצאת היתר הבנייה, שילם ריבית ועמלות לבנקים ולמתווכים; אלא שהוא עדיין לא מצא קונים שישלמו דמי קדימה ויקלו מעט את נטל ההוצאות שלו.

למרות נתוני החודשים האחרונים על התאוששות מתמשכת במכירות הדירות, דיווחה באחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דווקא על גידול במלאי הדירות הלא מכורות. המלאי הגיע לשיא של 69,715 דירות — שהיזמים קיבלו היתר לבנייתן, המאפשר גם הוצאתן למכירה "על הנייר", אך טרם נמכרו.

נכון שמרבית המלאי הבלתי מכור לא נבנה בפועל, אבל מרבית הדירות הנמכרות כיום (כ-60%) הן על הנייר בלבד, וחלק קטן מהן אפילו לא קיבל היתר בנייה. רוכשי הדירות לא יכולים אמנם להתגורר בהן, אבל הם יצאו ממעגל הקונים וכבר אינם חלק מהביקוש לדירות חדשות.

מלאי של 70 אלף דירות יכול לספק את צורכי השוק לשנה שלמה, גם אם לא נוספה אפילו דירה חדשה אחת. הנתון הזה מצביע על פער קשה לגישור בין תחזיות שפירסמו הקבלנים וגורמים אחרים בשוק למחסור אדיר הצפוי בשוק הדירות, שיצדיק כביכול עלייה מסחררת במחירים. מחירי הדירות אכן עלו: לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הסתכמה עליית מדד מחירי הדירות בשבעת החודשים הראשונים של השנה ב-6.3%, עם סיכויים גבוהים לעלייה שנתית ריאלית של 6%-7%.

עליית המחירים נתמכה על ידי התאוששות הביקוש לדירות, אבל במקביל עלה גם היצע הדירות, במיוחד באזורי הביקוש, בעוד הקבלנים עורכים מתחת לרדאר מבצעי הנחות שחמקו ממדידות הלמ"ס ושחקו את אמינות המדד שהיא מפרסמת.

נתוני אוגוסט עשויים להצביע על נקודת מפנה, שבה לראשונה מתחילת 2024 הצביעו נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר על ירידה חדה במכירות לעומת החודש הקודם, והתקרבות הנתונים לתקופה המקבילה ב-2023, שהייתה חלשה מאוד בעקבות העלייה המהירה בריבית על המשכנתאות.

לפי נתוני הלמ"ס, נמכרו באוגוסט 7,250 דירות, עלייה של 3.1% לעומת אוגוסט 2023. ואולם בהשוואה ליולי חלה כבר ירידה חדה של 18.9%, וגם בניכוי השפעות עונתיות - מדובר בירידה של 4.7%. אחד ההסברים שהעלה הכלכלן הראשי לירידה במכירות הוא ירידה במבצעים האגרסיביים של הקבלנים.

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, מצביע גם על החמרת המצב הביטחוני באזור הצפון כגורם משפיע. "באזורי המרכז והדרום העסקים כרגיל", הוא אומר, "אבל בצפון המלחמה מורגשת היטב. אין מסגרות והפעילות פוחתת מאוד". הוא מוסיף כי "המצב החמיר בחודשיים האחרונים (ספטמבר-אוקטובר), שלגביהם עדיין לא פורסמו נתונים".

המלאי הגדול — באזורי הביקוש

נתון מעניין לא פחות שעליו מצביע משרד האוצר הוא עלייה בריכוזיות המכירות – כלומר, חלקן של חברות קטנות יורד, בעוד שהחברות הגדולות מגבירות דומיננטיות בשוק. מספר החברות הקבלניות שמוכרות דירות נמצא בירידה, בעוד שחלקן של 10 החברות הגדולות בענף גדל מתחילת השנה והגיע ל-20% באוגוסט.

הנתונים אינם מעוררים חשש לריכוזיות יתר בענף, אבל הם עשויים להעיד על קשיים הגורמים לצמצום מספר החברות. כך למשל, חלק מהקבלנים נמנעים ממבצעי מכירות פשוט מכיוון שאינם עומדים בדרישות הבנקים, המתבקשים לממן את המבצע באמצעות אשראי לקבלן.

בנייה באופקים. מרבית הרוכשים מגיעים מחוץ לעיר צילום: אליהו הרשקוביץ

חיים פייגלין, מנכ"ל ושותף בחברת הבנייה הציבורית צמח המרמן, שולל את הטענה שמלאי השיא של הדירות הבלתי מכורות מבטל את הטענות למחסור בהיצע. לדברי פייגלין, "המלאי בנתוני הלמ"ס אינו מלאי דירות שהרוכשים יכולים להתגורר בהן. רוב הדירות האלה יהיו מוכנות רק בעוד שנתיים-שלוש ומשך הבנייה מתארך. הוא מוסיף כי "בפועל יש רק כמה אלפי דירות מוכנות, והמחסור גובר.

"המספרים רק מלמדים שהקבלנים ימשיכו להאט את הבנייה כדי לצמצם את המלאי הלא מכור. אף אחד לא מוריד את המחירים, כי המכירות עד כה היו טובות. בתשעת החודשים הראשונים של השנה מכרנו בהיקף דומה לכל השנה שעברה".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מצביע על כך שעיקר מלאי הדירות הבלתי מכורות הוא בתל אביב, בירושלים ובאזורי ביקוש אחרים. לדבריו, "יש מלאי דירות, אבל הן יקרות, בעוד שאין מלאי גדול של דירות עממיות. הקבלנים גם מצמצמים את המבצעים, כי הסיכון עולה והבנקים לא מוכנים לממן את המבצעים האלה", אומר סרוגו.

אופקים במקום השלישי

למרות דבריו של סרוגו, בנתוני הלמ"ס על מכירות הדירות בלטו התוצאות באופקים, שזינקה למקום השלישי במכירות ביוני-אוגוסט, עם 593 דירות חדשות — אחרי תל אביב וירושלים. את המכירות באופקים הובילו שלוש חברות המשווקות דירות בשכונה חדשה בעיר, כשליש מהן במסגרת מחיר למשתכן. מחירי הדירות בשוק החופשי בשכונה החדשה הם 1.6-1.5 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, ו-1.5-1.3 מיליון שקל לשלושה חדרים. זוכי מחיר למשתכן רכשו את הדירות ב-1.2-1 מיליון שקל.

בשוק היד השנייה נמכרו בעיר בתקופה זו רק כ-120 דירות, מה שמרמז כי מרבית הרוכשים מגיעים מחוץ לעיר. לדברי משווקי דירות, מחצית מרוכשי הדירות באופקים הם משקיעים שניצלו מבצעי "פריסייל" — מכירה מוקדמת במחירים נמוכים במיוחד, או זוכי מחיר למשתכן שאינם מתכוונים לגור במקום. את הדירה שרכשו בזול בעיר הדלה במשאבים ומקורות תעסוקה הם מתכוונים להשכיר, ולהשתמש בהכנסות כדי לשכור דירה במקום המציע להם אפשרויות רבות יותר.

עם זאת, המדינה מציעה למשפחות שיתגוררו בעיר הטבות מס אטרקטיביות, שעשויות בכל זאת להשאיר חלק מהרוכשים באופקים. בנוסף, הקרבה לבאר שבע מפתה משפחות לעבור לעיר על מנת ליהנות מהטבות המס, ובכך להגביר את מגמת ההגירה השלילית מבירת הנגב.

ר' יהונתן · 14/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
מדה מרקר
שיא במלאי הדירות הלא מכורות מנפץ את התחזיות למחסור חמור בהיצע
הקבלנים החזיקו באוגוסט כמעט 70 אלף דירות שעדיין לא נמכרו, מה שיכול לספק את צורכי השוק לשנה שלמה ■ במקביל, המכירות באוגוסט נחתכו לעומת יולי, ומתקרבים לשפל של 2023 ■ החברות הגדולות מגבירות את הדומיננטיות בענף - וכבר מחזיקות בנתח של 20%

תל אביב. "יש מלאי גדול של דירות יקרות, ולא של דירות עממיות"צילום: תומר אפלבאום

הדר חורש
התראות במייל
06:25 • 14 באוקטובר 2024

מעטים הנתונים שמעצבנים את הקבלנים כמו מלאי הדירות הלא מכורות שמתפרסם מדי חודש. בדירה כזאת היזם השקיע כסף ועבודה רבים, אפילו אם הבנייה עדיין לא התחילה: הוא רכש מגרש, השקיע בתכנון, התמקח על הקלות ואחוזי בנייה, הזיע בהוצאת היתר הבנייה, שילם ריבית ועמלות לבנקים ולמתווכים; אלא שהוא עדיין לא מצא קונים שישלמו דמי קדימה ויקלו מעט את נטל ההוצאות שלו.

למרות נתוני החודשים האחרונים על התאוששות מתמשכת במכירות הדירות, דיווחה באחרונה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דווקא על גידול במלאי הדירות הלא מכורות. המלאי הגיע לשיא של 69,715 דירות — שהיזמים קיבלו היתר לבנייתן, המאפשר גם הוצאתן למכירה "על הנייר", אך טרם נמכרו.

נכון שמרבית המלאי הבלתי מכור לא נבנה בפועל, אבל מרבית הדירות הנמכרות כיום (כ-60%) הן על הנייר בלבד, וחלק קטן מהן אפילו לא קיבל היתר בנייה. רוכשי הדירות לא יכולים אמנם להתגורר בהן, אבל הם יצאו ממעגל הקונים וכבר אינם חלק מהביקוש לדירות חדשות.

מלאי של 70 אלף דירות יכול לספק את צורכי השוק לשנה שלמה, גם אם לא נוספה אפילו דירה חדשה אחת. הנתון הזה מצביע על פער קשה לגישור בין תחזיות שפירסמו הקבלנים וגורמים אחרים בשוק למחסור אדיר הצפוי בשוק הדירות, שיצדיק כביכול עלייה מסחררת במחירים. מחירי הדירות אכן עלו: לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) הסתכמה עליית מדד מחירי הדירות בשבעת החודשים הראשונים של השנה ב-6.3%, עם סיכויים גבוהים לעלייה שנתית ריאלית של 6%-7%.

עליית המחירים נתמכה על ידי התאוששות הביקוש לדירות, אבל במקביל עלה גם היצע הדירות, במיוחד באזורי הביקוש, בעוד הקבלנים עורכים מתחת לרדאר מבצעי הנחות שחמקו ממדידות הלמ"ס ושחקו את אמינות המדד שהיא מפרסמת.

נתוני אוגוסט עשויים להצביע על נקודת מפנה, שבה לראשונה מתחילת 2024 הצביעו נתוני הלמ"ס ומשרד האוצר על ירידה חדה במכירות לעומת החודש הקודם, והתקרבות הנתונים לתקופה המקבילה ב-2023, שהייתה חלשה מאוד בעקבות העלייה המהירה בריבית על המשכנתאות.

לפי נתוני הלמ"ס, נמכרו באוגוסט 7,250 דירות, עלייה של 3.1% לעומת אוגוסט 2023. ואולם בהשוואה ליולי חלה כבר ירידה חדה של 18.9%, וגם בניכוי השפעות עונתיות - מדובר בירידה של 4.7%. אחד ההסברים שהעלה הכלכלן הראשי לירידה במכירות הוא ירידה במבצעים האגרסיביים של הקבלנים.

אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים, מצביע גם על החמרת המצב הביטחוני באזור הצפון כגורם משפיע. "באזורי המרכז והדרום העסקים כרגיל", הוא אומר, "אבל בצפון המלחמה מורגשת היטב. אין מסגרות והפעילות פוחתת מאוד". הוא מוסיף כי "המצב החמיר בחודשיים האחרונים (ספטמבר-אוקטובר), שלגביהם עדיין לא פורסמו נתונים".

המלאי הגדול — באזורי הביקוש

נתון מעניין לא פחות שעליו מצביע משרד האוצר הוא עלייה בריכוזיות המכירות – כלומר, חלקן של חברות קטנות יורד, בעוד שהחברות הגדולות מגבירות דומיננטיות בשוק. מספר החברות הקבלניות שמוכרות דירות נמצא בירידה, בעוד שחלקן של 10 החברות הגדולות בענף גדל מתחילת השנה והגיע ל-20% באוגוסט.

הנתונים אינם מעוררים חשש לריכוזיות יתר בענף, אבל הם עשויים להעיד על קשיים הגורמים לצמצום מספר החברות. כך למשל, חלק מהקבלנים נמנעים ממבצעי מכירות פשוט מכיוון שאינם עומדים בדרישות הבנקים, המתבקשים לממן את המבצע באמצעות אשראי לקבלן.

בנייה באופקים. מרבית הרוכשים מגיעים מחוץ לעיר צילום: אליהו הרשקוביץ

חיים פייגלין, מנכ"ל ושותף בחברת הבנייה הציבורית צמח המרמן, שולל את הטענה שמלאי השיא של הדירות הבלתי מכורות מבטל את הטענות למחסור בהיצע. לדברי פייגלין, "המלאי בנתוני הלמ"ס אינו מלאי דירות שהרוכשים יכולים להתגורר בהן. רוב הדירות האלה יהיו מוכנות רק בעוד שנתיים-שלוש ומשך הבנייה מתארך. הוא מוסיף כי "בפועל יש רק כמה אלפי דירות מוכנות, והמחסור גובר.

"המספרים רק מלמדים שהקבלנים ימשיכו להאט את הבנייה כדי לצמצם את המלאי הלא מכור. אף אחד לא מוריד את המחירים, כי המכירות עד כה היו טובות. בתשעת החודשים הראשונים של השנה מכרנו בהיקף דומה לכל השנה שעברה".

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מצביע על כך שעיקר מלאי הדירות הבלתי מכורות הוא בתל אביב, בירושלים ובאזורי ביקוש אחרים. לדבריו, "יש מלאי דירות, אבל הן יקרות, בעוד שאין מלאי גדול של דירות עממיות. הקבלנים גם מצמצמים את המבצעים, כי הסיכון עולה והבנקים לא מוכנים לממן את המבצעים האלה", אומר סרוגו.

אופקים במקום השלישי

למרות דבריו של סרוגו, בנתוני הלמ"ס על מכירות הדירות בלטו התוצאות באופקים, שזינקה למקום השלישי במכירות ביוני-אוגוסט, עם 593 דירות חדשות — אחרי תל אביב וירושלים. את המכירות באופקים הובילו שלוש חברות המשווקות דירות בשכונה חדשה בעיר, כשליש מהן במסגרת מחיר למשתכן. מחירי הדירות בשוק החופשי בשכונה החדשה הם 1.6-1.5 מיליון שקל לדירת ארבעה חדרים, ו-1.5-1.3 מיליון שקל לשלושה חדרים. זוכי מחיר למשתכן רכשו את הדירות ב-1.2-1 מיליון שקל.

בשוק היד השנייה נמכרו בעיר בתקופה זו רק כ-120 דירות, מה שמרמז כי מרבית הרוכשים מגיעים מחוץ לעיר. לדברי משווקי דירות, מחצית מרוכשי הדירות באופקים הם משקיעים שניצלו מבצעי "פריסייל" — מכירה מוקדמת במחירים נמוכים במיוחד, או זוכי מחיר למשתכן שאינם מתכוונים לגור במקום. את הדירה שרכשו בזול בעיר הדלה במשאבים ומקורות תעסוקה הם מתכוונים להשכיר, ולהשתמש בהכנסות כדי לשכור דירה במקום המציע להם אפשרויות רבות יותר.

עם זאת, המדינה מציעה למשפחות שיתגוררו בעיר הטבות מס אטרקטיביות, שעשויות בכל זאת להשאיר חלק מהרוכשים באופקים. בנוסף, הקרבה לבאר שבע מפתה משפחות לעבור לעיר על מנת ליהנות מהטבות המס, ובכך להגביר את מגמת ההגירה השלילית מבירת הנגב.

שכל אחד יחליט לבד מה זה אומר לגבי המחירים...