דיון מחירי הדירות לאן?

יעקב הרמתי · 19/9/24

יש משמעות רבה לגמר בנייה, וללא קשר, 60,000 התחלות הוא מספר מרשים (על אף שצריך יותר)

shimשימי · 19/9/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
השאלה שישראל צריכה לשאול את עצמה-
היא האם יש מחסור בדירות?
ומה באמת מספר הדירות (הממוגנות ואלה שלא) שמאוכלסים בישראל?
כמה דירות בישראל אינם מאוכלסות?
כמה מהתושבים בישראל אינם גרים בדירות רשומות (פיצולים, דיור מוגן, ועוד)
אח"כ לשאול את עצמם, כמה דירות צריך בישראל

זה חשבונות שאני בגדול מסכים איתם
רק חושב שזה כמעט בלתי אפשרי לעשות את החישוב
ובסוף-כל החישובים האלה לא עבדו בפועל

כי תסביר לי ידידי איך בקורונה המחירים עלו
איך לאחר הקורונה המחירים עלו וזינקו עוד ועוד

אם לפי החשבון כמות הבנייה מדביקה את הקצב והכל ממש על מי מנוחות...

זה אחד הסיבות שאני מסכים מחד שצריך לנסות לחקור מה הסיבה האמיתית לעלייה
אבל מצד שני לקבל בזהירות את הטיעונים הללו
כי כבר שנים שאני שומע את הטיעונים מעין אלה
ובסוף המציאות לא מתכתבת איתם

shimשימי · 19/9/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
יש משמעות רבה לגמר בנייה, וללא קשר, 60,000 התחלות הוא מספר מרשים (על אף שצריך יותר)

המשמעות המרכזית היא לגמר בנייה.
להתחלות בנייה יש משמעות כמובן -אבל המשמעות תקטן ככל שלוקח יותר זמן לגמור...
והיום דירה ממוצעת לוקחת לה 3-4 שנים

א. ש. ט. · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
לא כל התחלת בנייה זה גמר בנייה(ויש הרבה דירות שנתקעות בדרך ובכלל לא באות לגמר בנייה)

הרבה דירות?
לא נראה לי
אבל אדרבא אשמח לנתונים

נכתב ע"י shimשימי:
כי כבר שנים שאני שומע את הטיעונים מעין אלה
ובסוף המציאות לא מתכתבת איתם

ממש לא,
שנים היו טיעונים אחרים לגמרי,
כגון תקרת זכוכית של מחירים,
ריבית, משקיעים וכו',

רק בשנים האחרונות הצליחו לעקוף את השיווקים, התחלות הבנייה, וגמר הבנייה את הביקוש
ואכן מתחילים לראות איך שהקבלנים מתקשים למכור ,
ומאמין שתוך תקופה, זה גם יחלחל להורדות מחירים

א. ש. ט. · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
המשמעות המרכזית היא לגמר בנייה.
להתחלות בנייה יש משמעות כמובן -אבל המשמעות תקטן ככל שלוקח יותר זמן לגמור...
והיום דירה ממוצעת לוקחת לה 3-4 שנים

לא כל כך מבין,
ב 2021 התחילו לבנות https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hjjoa2akc

כמה נראה לך שגומרים, רק 50,000?

מה זה משנה אם גומרים לבנות אותם ב 2023 או 2024 או 2025
בסוף זה מגיע לאנשים,

אז אולי אם בונים יותר לאט, יארוך יותר זמן לשוק לצנן את הביקושים,
אבל המספרים מספיק גבוהים, ואנחנו שם

shimשימי · 19/9/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
הרבה דירות?
לא נראה לי
אבל אדרבא אשמח לנתונים

ממש לא,
שנים היו טיעונים אחרים לגמרי,
כגון תקרת זכוכית של מחירים,
ריבית, משקיעים וכו',

רק בשנים האחרונות הצליחו לעקוף את השיווקים, התחלות הבנייה, וגמר הבנייה את הביקוש
ואכן מתחילים לראות איך שהקבלנים מתקשים למכור ,
ומאמין שתוך תקופה, זה גם יחלחל להורדות מחירים

אז הנה התגובה השנייה או השלישית בפורום ,לגבי הטיעון של מחסור בדיור
וזה טיעונים שהיו גם בעבר עוד הרבה לפני כן....

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
המשך

********** מיתוס 2 **********
בישראל נוצר מחסור בדירות במשך שנים ארוכות?
בטח ראיתם את הגרף הבא, שפורסם פעמים רבות ומציג תמונה כאילו מאז שנת 2000 הצטבר מחסור הולך וגדל בדירות. מחסור שעבר את ה 100,000 דירות בשנת 2009, ומאז, למרות כל המאמצים של הממשלה הוא ממשיך ועולה. הגרף חושב על פי "פער מצטבר" בין הגידול במספר משקי הבית, לבין התחלות הבניה (או סיומי בניה) ונכון להיום מראה 149,000 דירות חסרות:

תיכף נפריך את הגרף ונוכיח שלא יכול להיות שזה המצב:

באפריל 2009 אף אחד לא חשב שיש מחסור בדירות שיוביל לעליות מחירים חדות. להיפך- מנכ"לים בענף הנדלן העריכו שהולכת להיות ירידת מחירים, ואפילו ירידה חדה:

בנק ישראל ביצע אנליזות מסובכות שמטרתן לבדוק מה גרם לזינוק מחירי הדירות. מה הסיבה ומה התוצאה, מבין שלל התרחשויות שמשפיעות על השוק. בסוף 2010 , לאחר שנה וחצי של זינוק מחירים היסטרי, הבנק מודה שהוא האשם! הריבית המוניטרית, הריבית של בנק ישראל שהוא עצמו קובע, היא הגורם העיקרי לעליות המחירים! שני שליש מהזינוק המטורף הוא בגלל הריבית (שירדה בחדות), ורק שישית בגלל מלאי הדירות! במילים אחרות, בנק ישראל כן חשב שיש מחסור מסוים בדירות, אך הוא קטן, ויכול להסביר רק שישית מעליות המחירים… לא רק זה, הבנק מזהיר מהגדלת היצע הקרקעות, מתוך ידיעה שלא באמת צריך להגדיל בהרבה את ההיצע. הנה שקופית ממצגת של בנק ישראל:

.

מכון גיאוקרטוגרפיה הוא מכון מקצועי שחברות הנדלן נעזרות בו, כדי להעריך ביקושים במקומות שונים בארץ ולדעת כמה לבנות. המכון נחשב מקצועי ומדויק.באוקטובר 2009, מספר חודשים לאחר תחילת זינוק המחירים, הם מדווחים שחל שינוי בשוק ומשקיעים החלו להסתער על דירות. אך הם מעריכים שתוך שנתיים שלוש, כלומר ב 2012-2013 הביקוש יחזור להיות 30,000 יחידות בשנה, והמחירים יחזרו לרמת 2007. מדוע זה לא קרה, והגענו למצב שהמחירים רק המשיכו לעלות מאז הכתבה, ושבונים 50,000 דירות בשנה שנבלעות על ידי ביקוש אדיר? את זה תבינו במהלך הקריאה באתר:

.

גם שנה אחרי הכתבה הקודמת, באוקטובר 2010, מכון גיאוקרטוגרפיה חוזר על אותה דעה: בישראל מספיקות 30,000 עד 35,000 דירות בשנה, בדיוק כמו שהיה ב 7 השנים האחרונות. תיזכרו שבשנים 2000-2007 בנו רק 31,000 דירות בשנה, ולא רק שזה הספיק, אלא המחירים היו במגמת ירידה:

.

שתי התמונות הבאות מוכיחות חד וחלק שאין מחסור ולא התפתח מחסור. מדובר בטבלה המציגה את צפיפות הדיור בישראל, תמונה אחת מראה את המצב ב 2003 והשניה ב 2013 והשוואה בינהן מאפשרת לנו לראות שלא נוצר מחסור בדירות. אם היה, היינו רואים עליה בצפיפות, כי הרי הטענה היא שהאוכלוסיה גדלה בקצב מהיר מכמות הדירות. תסתכלו בטבלה של 2003, במספר שהכי משמאל ולמטה.
0.87 נפשות לחדר. זה במגזר היהודי. בטבלה שמתחת, של שנת 2013, הנתון של המגזר היהודי הוא 0.81 נפשות לחדר.
אז לא רק שמספר הנפשות לחדר לא עלה בכלל, הוא אפילו ירד! באחוזים זה יוצא בערך 7% ירידה בצפיפות, תוך עשר שנים. קיבלנו שלא רק שאין מחסור, אלא שיש יותר דירות מאשר פעם, וזה מאפשר לאנשים היום לחיות ברמת חיים גבוהה יותר עם פחות אנשים בכל חדר.

.

הגרף הבא של הלמ"ס מציג את אותו רעיון בצורה גרפית. הקו הכחול נשאר פחות או יותר קו אופקי ב 13 השנה האחרונות. כלומר, במגזר היהודי אין עליה בגודל של משק הבית הממוצע. הגרף הידוע שמראה שכמות משקי הבית עלתה מהר יותר מכמות הדירות, לא יכול להיות נכון.

.

התופעה של משפחות שנאלצות לחלוק דירה יחד עם משפחה אחרת, הולכת ונעלמת. אחוז המשפחות שמצטופפות ככה, נמוך יותר היום מאשר בתקופה שבה היו ירידות מחירים. זה ממש לא מסתדר עם הטענה שהמחסור רק הולך ומחמיר:

.

.

.

בשנת 2012 מפרסם גלובס כתבה על כך שלא חסרות 100,000 דירות אלא רק 23,000 שזה כבר מספר קטן, רק 1% מכמות הדירות הכוללת בישראל, שהיא כ 2.4 מיליון.

.

קצת פרספקטיבה מבחוץ, פרופ' לכלכלה שהגיע לתל אביב וחקר את המשבר העולמי של 2008 (שהתחיל מנדלן) מספר לנו שבכל מדינה שבה התפוצצה בועת נדל"ן, סיפרו שהמחירים עולים כי חסר היצע. זה כמובן הסתבר כדבר לא נכון, כי מחסור בהיצע לא נעלם ביום בהיר אחד אלא בצורה הדרגתית, אבל מחירי הדירות בארצות אלו כן ירדו ביום בהיר אחד. לא סתם קוראים לזה "פיצוץ בועה".

.

.

פברואר 2015 , דוקטור מיכאל שראל, לשעבר הכלכלן הראשי באוצר, בדעה שיש מספיק דירות:

.

יש לציין כי לקבלנים חשוב לדבוק בטענה שיש מחסור גדול מאוד, על מנת לקבל תמריצי בניה מהפוליטיקאים, למנוע מהפוליטיקאים להקטין את הביקוש לדירות (בטענה שללא ביקוש הם לא מתכוונים להסתכן עסקית, ולצאת בהתחלות בניה), ולגרום לקוני הדירות לרכוש בכל מחיר, מתוך תחושה שאין טעם לחכות שהדירות יוזלו, זה עוד מאוד מאוד רחוק.

יש להדגיש כי טענת הקבלנים לכך שיש היום 149,000 דירות חסרות, שקולה לטענה של 500,000 ישראלים חסרה דירה.

.

shimשימי · 19/9/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
לא כל כך מבין,
ב 2021 התחילו לבנות https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/hjjoa2akc

כמה נראה לך שגומרים, רק 50,000?

מה זה משנה אם גומרים לבנות אותם ב 2023 או 2024 או 2025
בסוף זה מגיע לאנשים,

אז אולי אם בונים יותר לאט, יארוך יותר זמן לשוק לצנן את הביקושים,
אבל המספרים מספיק גבוהים, ואנחנו שם

אני אישית חושב שיש הרבה מאוד פרמטרים שלא מסתכלים עליהם
כמו :דירות נטושות
כמו משקיעים
כמו הקדמות ביקושים (אנשים שקונים מוקדם ,כי מפחדים שבהמשך יעלה יותר(ולא בהכרח משכירים את הדירה)
ובסוף גם אני מסכים שאין תשובות ברורות לכל השאלות הללו

של החישובים שהם לכאורה מוצדקים
רק מה שאני טוען שהטיעונים הללו ישנים כבר ממזמן ורואים בחוש שהשוק מתנהג באופן שונה
ממה שהיה לכאורה אמור להתנהג ככה שקשה לקבל את הטיעונים ברצינות
אם לא נקבל הסבר למה עד היום הטיעונים הללו לא באמת השפיעו דרמטית על המחירים שירדו כלפי מטה....

האברך ממיר · 19/9/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
השאלה שישראל צריכה לשאול את עצמה-
היא האם יש מחסור בדירות?
ומה באמת מספר הדירות (הממוגנות ואלה שלא) שמאוכלסים בישראל?
כמה דירות בישראל אינם מאוכלסות?
כמה מהתושבים בישראל אינם גרים בדירות רשומות (פיצולים, דיור מוגן, ועוד)
אח"כ לשאול את עצמם, כמה דירות צריך בישראל

טענה די ישנה.

טור דעה - האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

אני מצרף כאן טור שפרסמתי הבוקר בעיתון שחרית ובJDN אשמח לתגובות: האמת של גולדקנוף - האם יש מצוקת דיור? השבוע עורר מל"ש (מיועד להיות שר) השיכון גולדקנוף סערה רבתי, כאשר אמר, במענה לשאלת עיתונאי, כי אין מצוקת דיור אלא יש מצוקת מחירים והוא ידאג לשלש לרבע להשש ולהשבע (כך במקור. מילים חדשות בעברית...

www.prog.co.il

יעקב הרמתי · 19/9/24

נכתב ע"י האברך ממיר:
טענה די ישנה.

טור דעה - האמת של גולדקנופף - האם יש מצוקת דיור?

אני מצרף כאן טור שפרסמתי הבוקר בעיתון שחרית ובJDN אשמח לתגובות: האמת של גולדקנוף - האם יש מצוקת דיור? השבוע עורר מל"ש (מיועד להיות שר) השיכון גולדקנוף סערה רבתי, כאשר אמר, במענה לשאלת עיתונאי, כי אין מצוקת דיור אלא יש מצוקת מחירים והוא ידאג לשלש לרבע להשש ולהשבע (כך במקור. מילים חדשות בעברית...

www.prog.co.il

יש שם תשובה לשאלה הזאת?

יעקב הרמתי · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
אם לא נקבל הסבר למה עד היום הטיעונים הללו לא באמת השפיעו דרמטית על המחירים שירדו כלפי מטה....

כדי להוריד מחירים, צריכים עודף היצע, ולא רק התאמה לביקוש
וצריך שיהיה בפריסה רחבה
כי אם יהיה מלאי גדול של דירות רק בקצה אחד של המדינה, לא תהיה השפעתן כ"כ על שאר הארץ

יעקב הרמתי · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
רק חושב שזה כמעט בלתי אפשרי לעשות את החישוב

בדו"ח מבקר המדינה האחרון נכתב שלמדינה יש אפשרות לבדוק את זה אך לא משקיע את המאמצים הדרושים לה

די · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
מסיימים את זה ב3-4 שנים כמו שכנראה יהיה עכשיו בגלל המלחמה ועוד כמה סיבות...

עוד כמה סיבות=הקבלנים בכלל לא לחוצים לבנות כי הם עדיין לא הצליחו למכור את כל הדירות

במיוחד שכמה שתאריך המסירה רחוק יותר הדירה מבוקשת יותר כי יש יותר זמן עד האקזיט/עד שצריך לשלם

(אין מחסור בדירות, יש מחסור ב"רשום דירה על שמי" ולכן עדיף ש"רשום דירה על שמי" כמה שיותר מוקדם, ותאריך תשלום כמה שיותר מאוחר, לכן מתחילים למכור מהפרי-פריסייל...)

אם הקבלנים היו רוצים הם יכלו לסיים לבנות תוך שנה אחת!!

לגבי 60,000 דירות, צריך לקחת את המספרים בערבון מוגבל, כי תמיד בהמשך (עוד כמה חודשים) המספרים מתעדכנים ללמעלה, אבל הקבלנים מיד מוציאים כותרות מהמספר הראשוני...

הגולם החולם · 19/9/24

ישנה טענה, יתכן ונכונה יתכן ולא. אולי. (תיתכן הסלמה ותיתכן רגיעה...)
כמות הדירות ביד 2 ההולכת ועולה בריצ אמוק, היא לא בגלל עודף דירות או לחץ של מוכרים, אלא מחוסר בקונים בתחום דירות היד 2.
הסיבה היא - המלחמה.
והרצון של הרבה מאד אנשים מכל הארץ לעבורמדירות ישנות לדירות ממוגנות.
מה שקורה ביד 2 (ע"פ הטענה, לא בדקתי) זה שהמון אנשים מנסים למכור את דירתם הישנה, וחוטפים את הדירות עם הממדי"ם כך שנשארות המון דירות שהם בעצם יצאו מחוץ למשחק כי אין בהם ממ"ד, ככה שאין מה לספור אותם בתחום ההיצע והביקוש.
מעניין

יעקב הרמתי · 19/9/24

נכתב ע"י די:
(אין מחסור בדירות, יש מחסור ב"רשום דירה על שמי" ולכן עדיף ש"רשום דירה על שמי" כמה שיותר מוקדם, ותאריך תשלום כמה שיותר מאוחר, לכן מתחילים למכור מהפרי-פריסייל...)

פעם חשבתי שזה נקרא 'מצוקת בעלות על הדיור'
עכשיו זה מצוקת 'רישום על הדיור'

האברך ממיר · 19/9/24

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
יש שם תשובה לשאלה הזאת?

בגדול, הטור שם מדבר על הנקודה הזו, שלא מוכרת לנו תופעה של אנשים אין להם איפה לגור, ואדרבה, לא חסר דירות.
המצוקה היא במחירים, כתוצאה מביקוש גבוה באיזורי הביקוש.

האברך ממיר · 19/9/24

נכתב ע"י הגולם החולם:
ישנה טענה, יתכן ונכונה יתכן ולא. אולי. (תיתכן הסלמה ותיתכן רגיעה...)
כמות הדירות ביד 2 ההולכת ועולה בריצ אמוק, היא לא בגלל עודף דירות או לחץ של מוכרים, אלא מחוסר בקונים בתחום דירות היד 2.
הסיבה היא - המלחמה.
והרצון של הרבה מאד אנשים מכל הארץ לעבורמדירות ישנות לדירות ממוגנות.
מה שקורה ביד 2 (ע"פ הטענה, לא בדקתי) זה שהמון אנשים מנסים למכור את דירתם הישנה, וחוטפים את הדירות עם הממדי"ם כך שנשארות המון דירות שהם בעצם יצאו מחוץ למשחק כי אין בהם ממ"ד, ככה שאין מה לספור אותם בתחום ההיצע והביקוש.
מעניין

אז מי מתנדב לערוך מעקב ביד 2 אחר כמות הדירות למכירה, עם ממ"ד?

נדל"ן למכירה | אלפי מודעות חדשות בכל יום

הדירות שלכם בלוח נדל"ן למכירה ביד2. אלפי מודעות למכירה חדשות בכל יום וכל מה שצריך לדעת לפני שקונים! נדל"ן למכירה ביד2, דירות מקבלן למכירה ודירות בפרויקטים חדשים למכירה במבצע ודירות יד שנייה למכירה בישראל.

www.yad2.co.il

הגולם החולם · 19/9/24

42,528
נכון לשעה זו

shimשימי · 19/9/24

נכתב ע"י די:
עוד כמה סיבות=הקבלנים בכלל לא לחוצים לבנות כי הם עדיין לא הצליחו למכור את כל הדירות

במיוחד שכמה שתאריך המסירה רחוק יותר הדירה מבוקשת יותר כי יש יותר זמן עד האקזיט/עד שצריך לשלם

(אין מחסור בדירות, יש מחסור ב"רשום דירה על שמי" ולכן עדיף ש"רשום דירה על שמי" כמה שיותר מוקדם, ותאריך תשלום כמה שיותר מאוחר, לכן מתחילים למכור מהפרי-פריסייל...)

אם הקבלנים היו רוצים הם יכלו לסיים לבנות תוך שנה אחת!!

לגבי 60,000 דירות, צריך לקחת את המספרים בערבון מוגבל, כי תמיד בהמשך (עוד כמה חודשים) המספרים מתעדכנים ללמעלה, אבל הקבלנים מיד מוציאים כותרות מהמספר הראשוני...

ואחרי כל הפלפולים כל הזמן המדד עולה...
בסוף אני מנסה להבין ,איך יכול להיות
שמצד אחד החישובים מראים -שיש עודף היצע של דירות וכמות עצומה ביד -2- וכל הזמן יש לנו את
יעקב הרמתי שמעדכן ביד רמה כמה אנשים ממש מנסים להיפטר בכל הכח מהדירה שלהם
ומאידך גיסא המחירים מתמרים כלפי מעלה באופן קבוע בעלייה דרמטית פעם אחר פעם
ואנחנו ממש במחירים שוברי שיאים

איך שני הדברים הללו מתחברים יחדיו?

וחשוב להדגיש -שהטיעונים הללו כמו שרשמתי לעיל הם טיעונים בני -5- שנים לפחות
מפתיחת האשכול כמו שציטטתי את מקצועי בלבד
טיעונים ישנים שבפועל לא עובדים במציאות

לארג' · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
מאידך גיסא המחירים מתמרים כלפי מעלה באופן קבוע בעלייה דרמטית פעם אחר פעם
ואנחנו ממש במחירים שוברי שיאים

בשטח המחירים ודאי לא בעליה אני מכיר כמה וכמה דירות שהורידו מחיר ניכר
כנראה שהשיטת בדיקה לא ברורה.

שוקי לדרמן · 19/9/24

נכתב ע"י shimשימי:
ואחרי כל הפלפולים כל הזמן המדד עולה...
בסוף אני מנסה להבין ,איך יכול להיות
שמצד אחד החישובים מראים -שיש עודף היצע של דירות וכמות עצומה ביד -2- וכל הזמן יש לנו את
יעקב הרמתי שמעדכן ביד רמה כמה אנשים ממש מנסים להיפטר בכל הכח מהדירה שלהם
ומאידך גיסא המחירים מתמרים כלפי מעלה באופן קבוע בעלייה דרמטית פעם אחר פעם
ואנחנו ממש במחירים שוברי שיאים

איך שני הדברים הללו מתחברים יחדיו?

וחשוב להדגיש -שהטיעונים הללו כמו שרשמתי לעיל הם טיעונים בני -5- שנים לפחות
מפתיחת האשכול כמו שציטטתי את מקצועי בלבד
טיעונים ישנים שבפועל לא עובדים במציאות

זאת חידה! יש הרבה תשובות כדרך הכלכלנים שעל הכל יש להם מה לומר. אבל אין תשובה מניחה את הדעת.