דיון מחירי הדירות לאן?

בית שמשניק · 25/8/24

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
א.

איך קורא כזה מצב ?
איך יתכן שהמחירים בדירות יד שניה שבואו לא נשכח שהם רובם ככולם דירות חדשות ! המחיר הוא באיזור ה22-23 K
ובדירות חדשות יש קבלנים שמוכרים בפער של יותר משלוש מאות וארבע מאות אל"ש למטר יותר יקר !!!

אמנם יש להם מבצעי מימון , אבל עדיין ?
מי הטיפש שקונה שם במחיר שהוא הרבה יותר יקר ???
ובצורה כל כך משמעותית !

האם זה המשווקים של אנ"ש שמפילים לשם אנשים , תוך זריית חול בעיני הרוכשים/משקיעים ???

לא יודע אם זה המשווקים שאשמים או לא, אבל חלק גדול מהציבור מאמין כנראה שהמחירים ימשיכו לעלות עוד ועוד, ולכן הוא קונה עכשיו אפילו במחיר גבוה על מנת לעשות אקזיט עוד כמה שנים.
לאותם משקיעים אין אפשרות לרכוש דירות יד שניה (למרות שהן זולות יותר במאות אל"ש), כי בשבילהן צריך לשלם כאן ועכשיו, ומדובר כנראה באנשים שאין להם את המצרך הזה ששמו "כסף", וגם אין להם אפשרות להשיג אותו בהלוואות.
האפשרות היחידה שלהם היא ללכת למשרדי הקבלנים הממוזגים ולרכוש שם דירות במחיר מפולפל שיהיו מוכנות עוד כמה שנים (כאשר כמובן כמה שיותר מאוחר יותר טוב...) ולשלם עכשיו רק 15-20% מהעיסקה, מתוך תקווה כמוסה שמחיריהן של אותן דירות יהיה עוד יותר מפולפל בעוד 3 שנים, והם יצליחו להרוויח ממכירתן.
מה יקרה אם התחזית הנ"ל לא תתממש?
על זה ניתן לקרוא כאן:

משכנתאות הענק של הזוצי"ם החרדיים. האם המשבר בדרך?

האם נראה בשנים הקרובות אלפי דירות בערי המרכז החרדיות נזרקות לשוק בבת אחת (תוך ירידת מחיר בלתי נמנעת)? האם יש קשר בין התופעה המתוארת במאמר לכך שקרוב למאתיים! דירות יד שנייה עומדות כרגע למכירה ברמה ד' בבית שמש? האם דירות של זוצ"ים חרדים יגיעו ח"ו...

www.prog.co.il

האברך ממיר · 25/8/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
בעיקרון אתה צודק שאי אפשר להשוות עסקאות בצורה כזו, אבל בכל אופן כשרואים כמה וכמה דירות עם ירידת מחיר בולטת ומחיר נמוך יחסית למ"ר - ניתן לכאורה להסיק מכך שיש כרגע קושי למכור דירות יד שניה במחיר השוק, ומי שמאד לחוץ לעשות זאת נאלץ לחתוך את המחיר בחדות.

מנסה לרדת לסוף דעתך. מקווה שאני לא נשמע טרחני מידי.
האם נראית כאן ירידת מחירים חדה?
גם בדירות שנרשמה בהם ירידת מחיר, האם ישנן דירות 3 חד' שירדו מתחת ל-1.95? (יש אחת ב-1.94, יחסית קטנה, 82 מטר.
4 חד' מתחת ל-2.25
וברמה ה' הירידות לא מצניחות את המחירים בצורה כל כך דרמטית.
4 חד', לא פחות 2.45, חוץ מדירה אחת עליה כבר דברת.
האם לזאת כוונתך שהמחירם נחתכים בחדות?
וכשמורידים את הסינון של הדירות עם ירידת מחיר, מגלים שמדובר בפלח שוק מזערי במיוחד. ברמה ד', 8 מתוך 154, וברמה ה', 3 מתוך 35.
האם ניכרת כאן מגמה? תמיד יש אנשים שלחוצים למכור, ומוכנים לרדת במחיר. בד"כ, כי יש להם מה להפסיד אם הדירה לא תימכר במיידי, אפילו במחיר נמוך.
מהו טווח הזמן הריאלי שדירה אמורה להימצא בשוק ולהימכר במחיר גבוה?
גם הפרוייקטים שנמצאים בשיווק, מוכרים בצורה איטית מאוד, כמו שידעת לנתח מצויין את מה שקורה בד5.

בית שמשניק · 25/8/24

נכתב ע"י האברך ממיר:
מנסה לרדת לסוף דעתך. מקווה שאני לא נשמע טרחני מידי.
האם נראית כאן ירידת מחירים חדה?
גם בדירות שנרשמה בהם ירידת מחיר, האם ישנן דירות 3 חד' שירדו מתחת ל-1.95? (יש אחת ב-1.94, יחסית קטנה, 82 מטר.
4 חד' מתחת ל-2.25
וברמה ה' הירידות לא מצניחות את המחירים בצורה כל כך דרמטית.
4 חד', לא פחות 2.45, חוץ מדירה אחת עליה כבר דברת.
האם לזאת כוונתך שהמחירם נחתכים בחדות?
וכשמורידים את הסינון של הדירות עם ירידת מחיר, מגלים שמדובר בפלח שוק מזערי במיוחד. ברמה ד', 8 מתוך 154, וברמה ה', 3 מתוך 35.
האם ניכרת כאן מגמה? תמיד יש אנשים שלחוצים למכור, ומוכנים לרדת במחיר. בד"כ, כי יש להם מה להפסיד אם הדירה לא תימכר במיידי, אפילו במחיר נמוך.
מהו טווח הזמן הריאלי שדירה אמורה להימצא בשוק ולהימכר במחיר גבוה?
גם הפרוייקטים שנמצאים בשיווק, מוכרים בצורה איטית מאוד, כמו שידעת לנתח מצויין את מה שקורה בד5.

אין לי תשובות ברורות. גם אם אכן יש ירידת מחירים בשוק היד השניה, אנחנו רק בתחילתה של המגמה, כך שקשה מאד לקבוע עובדות בשטח.
מה שכן ניתן לזהות בבירור כבר עכשיו, הוא שיש פער אדיר בין מחיריהן של דירות יד ראשונה אצל קבלנים לבין מחיריהן של דירות יד שניה אצל משקיעים/רוכשים - הפער הזה מתבטא במאות אלפי ש"ח לדירה ממוצעת של 100 מ"ר.

האברך ממיר · 25/8/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
גם אם אכן יש ירידת מחירים בשוק היד השניה, אנחנו רק בתחילתה של המגמה, כך שקשה מאד לקבוע עובדות בשטח.

אז על סמך מה ניתן לקבוע כי אכן מדובר במגמה, ולא במקרים בודדים עם סיבות שונות ומשונות שתמיד מאלצות את הבעלים למכור בזול.
ע"ע כל האשכולות שמבכים את קוני 20/80 שאין להם מימון ומפסידים את כל ההשקעה.
באיזה שלב ניתן לקבוע שמדובר בתחילתה של מגמה?

נכתב ע"י בית שמשניק:
מה שכן ניתן לזהות בבירור כבר עכשיו, הוא שיש פער אדיר בין מחיריהן של דירות יד ראשונה אצל קבלנים לבין מחיריהן של דירות יד שניה אצל משקיעים/רוכשים - הפער הזה מתבטא במאות אלפי ש"ח לדירה ממוצעת של 100 מ"ר.

זכורני את ימי שיווק רמה ד', כשהמחירים שם זינקו בצורה אסטרונומית, ודירות מוכנות ברמה ג', נמכרו אז במחיר הרבה יותר זול, לפעמים גם בפער של מאות אלפי ש"ח. שימי קראוס שכתב אז טור בעיתון בעניינים ניסה לתת הסברים לעניין, בין היתר הוא הסביר זאת בהטבות בלוח תשלומים, הלוואות קבלן ועוד ועוד.
רוכשי ד' הסתובבו באותם ימים שיכורי אושר, והיו בטוחים שהם שילמו מחיר אפסי ביחס לתמורה שהם קיבלו.
יש כאן מימד נוסף, שהפרוייקטים הנ"ל משווקים כיוקרתיים במיוחד, עם פוטושופ נפלא, גווני שקיעה מרהיבים ועוד, ויש מי שזה מדבר אליו.
בסוף, צריך לזכור, שמי שמוכר דירה הוא המשווק הבלעדי שלה, מקסימום המתווך מסייע בעניין.
ובפרוייקט, יש חברות פרסום שמנות שמייפות את המציאות.

האברך ממיר · 25/8/24

מה שכן מעניין, שאם אכן נראה הצפה של דירות משתכן, ובעקבותיהם ירידה במחיר, יתברר שכל אלו שטענו הדבר ישפיע על השוק, אכן צדקו.
לפני שנה ושנתיים, היו הרבה שדחו זאת בתוקף, כי לדבר לא תהיה שום השפעה על עוצמת הביקוש.

szn · 25/8/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
לכל מי שמדבר על המחירים בד'
יש לי דירה ללא היזק ראייה כלל,
קומה 2 מהכניסה, קומה 6 לכיוון הנוף, השקעתי בדירה מטבח 80K ש"ח, מזגן VRF וכו'
מחסן וחנייה מקורה!
גודל הדירה 90 מ"ר
אופציה מוכנה 15 מ"ר
מרפסת סוכה 15 מ"ר
סך הכל 120 מ"ר,

בינתיים כל מתווך בטלפון אומר שאפשר למכור במחיר גבוה,
בתכלס, אף אחד עדיין לא הביא לי קונה ב 2,100,000

כך שאשמח מאד מי שיכול לפנות אלי במחיר הזה.....

3 חד' או 4 חד'?

החישוב שלך לא נכון,
זה לא נקרא 120 מטר אלא 90 עם אופציה 15 מטר ו-15 מטר מרפסת לא נחשב כחלק מהדירה.

אם זה 3 חד' כנראה ש-2.1 מ' זה המחיר הנכון.

א. ש. ט. · 25/8/24

נכתב ע"י szn:
3 חד' או 4 חד'?

החישוב שלך לא נכון,
זה לא נקרא 120 מטר אלא 90 עם אופציה 15 מטר ומרפסת זה נחשב כחלק מהדירה.

אם זה 3 חד' כנראה ש-2.1 מ' זה המחיר הנכון.

האופציה משמשת היום כמרפסת עם רצפה, תקרה, 3.5 קירות - חדר לכל דבר ועניין,

וכמו שאמרתי אשמח שתביא לי קונה המעוניין ב 2.1 מליון,

szn · 25/8/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
האופציה משמשת היום כמרפסת עם רצפה, תקרה, 3.5 קירות - חדר לכל דבר ועניין,

וכמו שאמרתי אשמח שתביא לי קונה המעוניין ב 2.1 מליון,

כתבתי 'כנראה' לא כתבתי בוודאות.

א. ש. ט. · 25/8/24

נכתב ע"י szn:
כתבתי 'כנראה' לא כתבתי בוודאות.

הכל טוב,
אני רק אומר שהמחירים במציאות הם אחרת ממה שמפורסם ביד 2 ובעוד מקומות,

אני יודע מחבר יועץ משכנתאות, שמאד קשה עם השמאויות ברמה ד', מהסיבה הנ"ל

szn · 25/8/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
הכל טוב,
אני רק אומר שהמחירים במציאות הם אחרת ממה שמפורסם ביד 2 ובעוד מקומות,

אני יודע מחבר יועץ משכנתאות, שמאד קשה עם השמאויות ברמה ד', מהסיבה הנ"ל

למעשה הדירה שלך 3 חד' או 4 חד'?

שימי הכבאי · 25/8/24

מה שמתסכל שדירות חדשות ברמה ד’ הן אותו מחיר כמו דירות בג1 שכבר 10 שנים קיימות וצריכות שיפוץ,
לכל מי שמבין לא אמור להיות איזה פער
למה באזורים אחרים בארץ שאני מכיר מקרוב דירות חדשות או משופצות עולות יותר בהרבה????
בית שמש נהיתה שוק משוגע......

א. ש. ט. · 25/8/24

נכתב ע"י szn:
למעשה הדירה שלך 3 חד' או 4 חד'?

כרגע דירה 3 חדרים גדולה של 90 מ"ר
בנוסף שתי מרפסות של 15 מ"ר
אחת סוכה כולה,
השנייה כוללת, רצפה, תקרה 3 קירות,
כך שבהשקעה של 15 אל"ש לסגירת הקיר הרביעי, יש חדר נוסף מושלם

א. ש. ט. · 25/8/24

נכתב ע"י שימי הכבאי:
מה שמתסכל שדירות חדשות ברמה ד’ הן אותו מחיר כמו דירות בג1 שכבר 10 שנים קיימות וצריכות שיפוץ,
לכל מי שמבין לא אמור להיות איזה פער
למה באזורים אחרים בארץ שאני מכיר מקרוב דירות חדשות או משופצות עולות יותר בהרבה????
בית שמש נהיתה שוק משוגע......

הדירות בד' יותר יקרות מג1 מסיבה פשוטה,
ד' זה מענה לכווווולם, החל מליטאים, חסידיים, ספרדיים, מודרניים, קנאים,
נראה לי שאין קהילה בארץ שלא מיוצגת ברמה ד'...
מה שגורם שיש לזה ביקוש מטורף

לעומת זה בג1 אין לאברך חסידי כמעט מה לחפש

האברך ממיר · 25/8/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
הדירות בד' יותר יקרות מג1 מסיבה פשוטה,
ד' זה מענה לכווווולם, החל מליטאים, חסידיים, ספרדיים, מודרניים, קנאים,
נראה לי שאין קהילה בארץ שלא מיוצגת ברמה ד'...
מה שגורם שיש לזה ביקוש מטורף

רגע, בקרית ספר המחירים צריכים להיות זולים יותר מברכפלד?
כי שם יש רק ליטאים, ובברכפלד גם חסידים.
ואולי ליטאים לא רוצים לבוא לד', כי בג1 יש להם יותר מה לחפש?

א. ש. ט. · 25/8/24

נכתב ע"י האברך ממיר:
רגע, בקרית ספר המחירים צריכים להיות זולים יותר מברכפלד?
כי שם יש רק ליטאים, ובברכפלד גם חסידים.
ואולי ליטאים לא רוצים לבוא לד', כי בג1 יש להם יותר מה לחפש?

הכל יכול להיות,

אני רק מנסה לתת הסבר למציאות,

חוץ מזה לא נראה לי שאפשר להשוות בין הדוגמאות, כי כמו שכתבתי ברמה ד' זה משהו ייחודי,
גם בברכפלד שיש חסידים זה כמה קהילות מצומצמות, אין שם את העשרות קהילות שיש ברמה ד'

הפקות כתיבה · 26/8/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
מה עם הדירה הזו - שהבאתי בהודעה למעלה

היא באמת נראית דירה מקסימה, ספציפית עם מטבח קטן ממש והיזק ראייה / ללא נוף..

נכתב ע"י בית שמשניק:
עוד אנחנו מדברים, ועוד מוכר לחוץ ברמה ד' מוריד מחיר בחדות.

ראיתי אותה, היא 3 חד' החדר החצי הוא קטן ממש. אבל באמת דירה יפה

נכתב ע"י א. ש. ט.:
כרגע דירה 3 חדרים גדולה של 90 מ"ר

הבעיה היא שאתם כמוכרים משווקים אותה כבר כדירת 4 חד' גם מבחינת מחיר - כולה בתוספת פעוטה של 15 אש"ח.
מבחינתי, כקונה זו לגמרי דירת 3 חדרים על כל מגרעותיה:
ללא יחידת הורים, ללא שירותי אורחים, סלון ומטבח לא גדולים מדי...
ולקנות דירת 3 חדרים, כן גם אם קיימת אופציה לחדר נוסף- במחיר של 2.1 זה יקר מאד
יש המון
המון
המון כאלה בשוק כרגע
והן כולן סתמיות ואפרוריות משהו בהשראת הריצוף
כבר עדיף להוסיף עוד 200 אשח ולקבל דירת 4 חדרים "אמיתית"
או לקנות 3 חד' ב1.9
בעיניי, כמובן

אלא"כ לדירה הזו יש ערך מוסף מטורף - נוף עוצר נשימה / מחסן עם חלון המושכר ומכניס / אופציה לוד מרפסת או הגדלת סלון וכו...

א. ש. ט. · 26/8/24

נכתב ע"י הפקות כתיבה:
היא באמת נראית דירה מקסימה, ספציפית עם מטבח קטן ממש והיזק ראייה / ללא נוף..

ראיתי אותה, היא 3 חד' החדר החצי הוא קטן ממש. אבל באמת דירה יפה

הבעיה היא שאתם כמוכרים משווקים אותה כבר כדירת 4 חד' גם מבחינת מחיר - כולה בתוספת פעוטה של 15 אש"ח.
מבחינתי, כקונה זו לגמרי דירת 3 חדרים על כל מגרעותיה:
ללא יחידת הורים, ללא שירותי אורחים, סלון ומטבח לא גדולים מדי...
ולקנות דירת 3 חדרים, כן גם אם קיימת אופציה לחדר נוסף- במחיר של 2.1 זה יקר מאד
יש המון
המון
המון כאלה בשוק כרגע
והן כולן סתמיות ואפרוריות משהו בהשראת הריצוף
כבר עדיף להוסיף עוד 200 אשח ולקבל דירת 4 חדרים "אמיתית"
או לקנות 3 חד' ב1.9
בעיניי, כמובן
אלא"כ לדירה הזו יש ערך מוסף מטורף - נוף עוצר נשימה / מחסן עם חלון המושכר ומכניס / אופציה לוד מרפסת או הגדלת סלון וכו...

דבר ראשון הדירה ממש לא אפרורית...
השקעתי בה המון, מטבח, ריצוף, וכו'

אבל לא זה הנושא,
הנושא הוא שהמתווך מגיע ואומר שזה שווה יותר,
אבל המציאות... המחיר יותר נמוך....

שימי הכבאי · 26/8/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
דבר ראשון הדירה ממש לא אפרורית...
השקעתי בה המון, מטבח, ריצוף, וכו'

אבל לא זה הנושא,
הנושא הוא שהמתווך מגיע ואומר שזה שווה יותר,
אבל המציאות... המחיר יותר נמוך....

זה הבעיה של הרבה מתווכים
הם צריכים להפסיק!!!! לזרוע אשליות
יש מחיר לכל דירה גם אם יש תוספת קטנטנה לאיזשהו חדר זה לא הופך לדירה 4 חד’ מבחינת המחיר
לפעמים צריך להאמין לשוק ולא למתווך כרגע אין תבהלת קניה זה המצב....

הפקות כתיבה · 26/8/24

נכתב ע"י שימי הכבאי:
הם צריכים להפסיק!!!! לזרוע אשליות

כל מילה
וכאמור, אחרי בירור ממושך, והתעסקות מול הרבה מתווכים וגם בשוק הפרטי
כבר יצא ש"כמעט" סגרנו על דירות, בפער של 300 אשח מהמחיר הנקוב / ממה שהמתווך הבטיח
(לדוג', דירה ממש יפה של 4 חד' שיצאה לשוק ב-2.6, המוכר הסכים לרדת ל2.4; דירה של 2.4 ירד ל-2.15 וכן הלאה)
כמו"כ יצא לי לראות דירה דרך יד 2 ב-2.050 ומתווך הציע לנו אותה ב2.3
כאשר דוד שמתעסק עם נדלן הציע את אותה דירה ב-1.9 כמחיר אחרון...

האברך ממיר · 26/8/24

נכתב ע"י הפקות כתיבה:
כמו"כ יצא לי לראות דירה דרך יד 2 ב-2.050 ומתווך הציע לנו אותה ב2.3
כאשר דוד שמתעסק עם נדלן הציע את אותה דירה ב-1.9 כמחיר אחרון...

מה הפער הממוצע, בין מה שמופיע ביד 2 לבין המחיר הריאלי בשוק, וביחס למה שהמתווכים מבקשים?