מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

יעקב רייניץ · 18/8/24

@עו"ד נתן רוזנבלט דווקא מאד מעניין לשמוע את חוות דעתך.

לכאורה שאלת המפתח היא: כמה הון עצמי יש כעת לזוג הצעיר.

אם יש להם 100-200 אלף, אזי ברור שמומלץ להם לחכות לבחירת הדירה, כי אין להם שום אפשרות לקנות כעת דירה בסכום זה.

אולם אם יש להם כעת אפשרות לרכישת נכס בפריפריה, אולי צריך לשקול שוב את העניינים.

כי במספר 101 מתוך 180, לא בטוח שמבחר הדירות שיעמדו בפניו בזמן אמת יתאים ליכולת הפיננסית שלו ויש מצב שבסוף לא יבחר דירה, וימשיך לחכות ולשלם שכירות.

וכאן זה משתנה לאיזו מטרה הוא רוכש את הדירה בפריפריה: מגורים או השקעה.

אם הוא קונה כעת נכס בפריפריה למגורים, נכון שהוא לא ייהנה מההנחה הממשלתית, אבל הוא מפסיק לשלם שכירות ומתחיל לשלם משכנתא ומתבסס במקום מגוריו. אגב, סביר להניח שתהיה לו עליית ערך בשנים הקרובות.

אולם אם הוא קונה את הדירה להשקעה במטרה שתהייה עליית ערך, לכאורה סביר להניח שכדאי לו לחכות.

יש גם את המרכיב הפסיכולוגי של המתנה ממושכת, כשברקע יש פרויקטים של מחיר למשתכן שתוקעים כבר שנים רבות.

בקיצור, צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

זה מה שאני · 18/8/24

נכתב ע"י שרגא מ...:
ומדובר שאין הבדל לשואל בין פריפריה לפריפריה אחרת (טבריה /קריית גת למשל)

אין שום השוואה לפריפריה בצפון או לפריפריה בדרום במרחק יריקה מהמרכז

נכתב ע"י שרגא מ...:
מדובר בדירה למגורים ולא להשקעה

גם האיכות חיים היא שונה לגור בטבריה או במקומות שציינת זה לא אותו רמת חיים לשכונה חדשה של למעלה מ7000 דירות לחרדים ועוד היד נטויה

זה מה שאני · 18/8/24

נכתב ע"י יעקב רייניץ:
אגב, סביר להניח שתהיה לו עליית ערך בשנים הקרובות.

שזה גם יהיה ככל הנראה בק"ג

יעקב רייניץ · 18/8/24

נכתב ע"י זה מה שאני:
שזה גם יהיה ככל הנראה בק"ג

ללא ספק.

אגב, לאחרונה סיפר לי מישהו שזכה בדירה בהנחה בעמנואל, מספר טוב בתחילת הרשימה - אבל אין כלום.

כבר מחכה שנתיים, מאומה לא זז. אפילו פיתוח לא התחיל.

וליהודי הזה יש כמה מאות אלפי שקלים ויכול כבר היום לקנות דירה.

דילמה.

שרגא מ... · 18/8/24

השאלה ששאלתי היא עבור ידיד מהכולל ששאל אותי ולא ידעתי מה לענות וחשבתי לשמוע ולהעביר לו את חכמת ההמונים.

הנתונים היבשים הם :
* זכיה בק"ג מערב בהגרלה האחרונה מקום 101 מתוך 180
* יש למשפחה הון עצמי באיזור 370 K
* הם מכוונים לדירת 4 אפילו 5 חדרים
* הדירה למגורים ולא להשקעה
* מהרגע שהחליטו לעזוב את השכירויות במרכז לא כ"כ משנה להם אם זה ק''ג/ טבריה /רכסים / עפולה / נתיבות/ נוף הגליל.
* לפי הערכות דירת 5 חדרים בק"ג מערב במסגרת ההנחה תעלה בסביבות 1.6 מלש"ח
* לפי הערכות מומחים המפתח לדירה לא יגיע לפני מינימום 5 שנים אפילו 6 או יותר .
* מה שמניע את הזוכה לוותר על הזכייה ולקנות במיידי זה לחסוך תשלום שכירויות כפול 5-6 שנים ולהיכנס עכשיו לדירה בנויה במצב טוב עם מחיר זהה ל 1.6 מלש"ח בלי לשלם בערך 300 אלף ש''ח שכירות עד אז .
עכשיו שהתמונה יותר ברורה
אפשר לדון בנידון.

יישר כח לעונים!

זה מה שאני · 18/8/24

נכתב ע"י שרגא מ...:
לפי הערכות דירת 5 חדרים בק"ג מערב במסגרת ההנחה תעלה בסביבות 1.6 מלש"ח

1.5M

נכתב ע"י שרגא מ...:
מה שמניע את הזוכה לוותר על הזכייה ולקנות במיידי זה לחסוך תשלום שכירויות כפול 5-6 שנים ולהיכנס עכשיו לדירה בנויה במצב טוב עם מחיר זהה ל 1.6 מלש"ח בלי לשלם בערך 300 אלף ש''ח שכירות עד אז .

אני חושב שאם אין לו בעיה לגור בצפון אז שיעבור לשם לשכירות שאז זה ישחק הרבה פחות את הרווח של הדירה בק"ג ואחרי 7 שנים הוא ימכור את זה ואז לקנות יהיה לו עוד 600K מינימום הון עצמי (אחרי שהדירה מוכנה השכירות בק"ג תכסה את השכירות שלו בצפון)

נכתב ע"י שרגא מ...:
מהרגע שהחליטו לעזוב את השכירויות במרכז לא כ"כ משנה להם אם זה ק''ג/ טבריה /רכסים / עפולה / נתיבות/ נוף הגליל.

מה זה אומר לא משנה מה הוא חסיד ליטאי ספרדי ברור שזה משנה זה סתם כך מוזר להגיד אם לא מרכז שיהיה בזימבבואה

זה מה שאני · 18/8/24

נכתב ע"י שרגא מ...:
זכיה בק"ג מערב בהגרלה האחרונה מקום 101 מתוך 180

איזה הגרלה זה אני לא רואה הגרלה במערב ק"ג של 180 דירות

יב כסליו · 18/8/24

נכתב ע"י זה מה שאני:
1.5M

1,531,986 ותוסיף את ההצמדה החלקית למדד

זה מה שאני · 18/8/24

נכתב ע"י יב כסליו:
1,531,986 ותוסיף את ההצמדה החלקית למדד

צודק

האברך ממיר · 18/8/24

נכתב ע"י יעקב רייניץ:
ללא ספק.

אגב, לאחרונה סיפר לי מישהו שזכה בדירה בהנחה בעמנואל, מספר טוב בתחילת הרשימה - אבל אין כלום.

כבר מחכה שנתיים, מאומה לא זז. אפילו פיתוח לא התחיל.

וליהודי הזה יש כמה מאות אלפי שקלים ויכול כבר היום לקנות דירה.

דילמה.

דילמה רצינית מאוד.
מניח כאן את הסיפור שלי. קצת ארוך עם הרבה נתונים.
נישאתי בשעטו"מ בשנת תשע"ה. הייתי בין הראשונים בחוג שלי שהוציא זכאות למחיר למשתכן (סדרה א', למי שזוכר). המתנתי בכליון עיניים להגרלות בבית שמש, בעקבות הכתבות המחכימות של @יעקב רייניץ בהמודיע. לאחר שנתיים וחצי מנישואי, זכיתי בס"ד בדירה בבית שמש, בחודש כסלו תשע"ח.
שנתיים לאחר הזכייה, בחורף תש"פ, נקראנו לחתימת חוזה. רכשתי דירה בסך 1,154,500 ש"ח. לאחר הצמדת מדד שילמתי בסה"כ כ-1,200,000 ש"ח.
לאחר שנתיים וחצי נוספות, באלול תשפ"ב, קיבלנו סוף סוף את המפתח לדירה.
במהלך השנים בהם המתנתי לדירה התגוררתי בשכירות, והחל מחורף תשע"ט בדירת 4 חדרים בבית שמש, שנרכשה בחורף תשע"ז במחיר של 1,200,000, מחיר זהה למה ששילמתי במחיר למשתכן, ונמסרה מהקבלן בקיץ ע"ח. אם הייתי רוכש דירה דומה מיד לאחר נישואי, כנראה הייתי משלם עליה כ-100,000 ש"ח פחות. בסופו של דבר שילמתי על הדירה הזאת שכירות במשך ארבע שנים.
אם אני הייתי רוכש את הדירה אותה שכרתי באותה נקודת זמן בה המשכיר שלי רכש אותה, הייתי משלם מחיר דומה למה ששילמתי במחיר למשתכן, וחוסך את כספי השכירות שהלכו לפח.
אין פה מסקנה ברורה. ברור שכיום העליות בשוק הם חדות הרבה יותר מבאותם שנים, וכבר כיום ניתן לקבוע שמחיר הדירות בקרית גת בשוק החופשי יקרים יותר בכחצי מיליון ש"ח, ולא כמו בית שמש של לפני 8 שנים, שפערי המחירים הגיעו לכ-200,000 ש"ח, בוודאי ובוודאי לעומת בית שמש כיום בה2, שם הפער בין מחיר השוק כיום, לבין המחיר המשוער בהגרלות הוא אסטרונומי. אבל לפעמים, חלק ניכר מהרווח מתמסמס בשנות ההמתנה, וכל אחד צריך להתייעץ עם מי שמבין בתחום.
אין ספק שמחיר למשתכן היא מתנה גדולה מאוד, וחובת ההשתדלות היא להירשם להגרלות. אבל אסור להסתפק בכך, ועצם הזכיה לא מהווה ערובה לכך שהיא אכן תניב את הרווח המיוחל.
שכל אחד יעשה חושבים איפה הוא רוצה לזכות, מה הסכום שהוא יכול לשלם כיום, להתיעץ עם מי שמבין, ולפי זה לפעול.

יעקב רייניץ · 18/8/24

נכתב ע"י האברך ממיר:
דילמה רצינית מאוד.
מניח כאן את הסיפור שלי. קצת ארוך עם הרבה נתונים.
נישאתי בשעטו"מ בשנת תשע"ה. הייתי בין הראשונים בחוג שלי שהוציא זכאות למחיר למשתכן (סדרה א', למי שזוכר). המתנתי בכליון עיניים להגרלות בבית שמש, בעקבות הכתבות המחכימות של @יעקב רייניץ בהמודיע. לאחר שנתיים וחצי מנישואי, זכיתי בס"ד בדירה בבית שמש, בחודש כסלו תשע"ח.
שנתיים לאחר הזכייה, בחורף תש"פ, נקראנו לחתימת חוזה. רכשתי דירה בסך 1,154,500 ש"ח. לאחר הצמדת מדד שילמתי בסה"כ כ-1,200,000 ש"ח.
לאחר שנתיים וחצי נוספות, באלול תשפ"ב, קיבלנו סוף סוף את המפתח לדירה.
במהלך השנים בהם המתנתי לדירה התגוררתי בשכירות, והחל מחורף תשע"ט בדירת 4 חדרים בבית שמש, שנרכשה בחורף תשע"ז במחיר של 1,200,000, מחיר זהה למה ששילמתי במחיר למשתכן, ונמסרה מהקבלן בקיץ ע"ח. אם הייתי רוכש דירה דומה מיד לאחר נישואי, כנראה הייתי משלם עליה כ-100,000 ש"ח פחות. בסופו של דבר שילמתי על הדירה הזאת שכירות במשך ארבע שנים.
אם אני הייתי רוכש את הדירה אותה שכרתי באותה נקודת זמן בה המשכיר שלי רכש אותה, הייתי משלם מחיר דומה למה ששילמתי במחיר למשתכן, וחוסך את כספי השכירות שהלכו לפח.
אין פה מסקנה ברורה. ברור שכיום העליות בשוק הם חדות הרבה יותר מבאותם שנים, וכבר כיום ניתן לקבוע שמחיר הדירות בקרית גת בשוק החופשי יקרים יותר בכחצי מיליון ש"ח, ולא כמו בית שמש של לפני 8 שנים, שפערי המחירים הגיעו לכ-200,000 ש"ח, אבל לפעמים, חלק ניכר מהרווח מתמסמס בשנות ההמתנה, וכל אחד צריך להתייעץ עם מי שמבין בתחום.
אין ספק שמחיר למשתכן היא מתנה גדולה מאוד, וחובת ההשתדלות היא להירשם להגרלות. אבל אסור להסתפק בכך, ועצם הזכיה לא מהווה ערובה לכך שהיא אכן תניב את הרווח המיוחל

חסר רק נתון אחד: מה היה ההון העצמי שלך.

רבים שזכו במחיר למשתכן בבית שמש, היו להם רק 100-150 אלף

ובלי מחיר למשתכן, לא יכלו לקנות באותה נקודת זמן את הדירה בבית שמש.

האברך ממיר · 18/8/24

נכתב ע"י יעקב רייניץ:
חסר רק נתון אחד: מה היה ההון העצמי שלך.

רבים שזכו במחיר למשתכן בבית שמש, היו להם רק 100-150 אלף

ובלי מחיר למשתכן, לא יכלו לקנות באותה נקודת זמן את הדירה בבית שמש.

צודק לגמרי.
היה נצרך כ-400,000 ש"ח. במחיר למשתכן נזקקתי "רק" ל-210,000 ש"ח.

יב כסליו · 18/8/24

נכתב ע"י שרגא מ...:
השאלה ששאלתי היא עבור ידיד מהכולל ששאל אותי ולא ידעתי מה לענות וחשבתי לשמוע ולהעביר לו את חכמת ההמונים.

הנתונים היבשים הם :
* זכיה בק"ג מערב בהגרלה האחרונה מקום 101 מתוך 180
* יש למשפחה הון עצמי באיזור 370 K
* הם מכוונים לדירת 4 אפילו 5 חדרים
* הדירה למגורים ולא להשקעה
* מהרגע שהחליטו לעזוב את השכירויות במרכז לא כ"כ משנה להם אם זה ק''ג/ טבריה /רכסים / עפולה / נתיבות/ נוף הגליל.
* לפי הערכות דירת 5 חדרים בק"ג מערב במסגרת ההנחה תעלה בסביבות 1.6 מלש"ח
* לפי הערכות מומחים המפתח לדירה לא יגיע לפני מינימום 5 שנים אפילו 6 או יותר .
* מה שמניע את הזוכה לוותר על הזכייה ולקנות במיידי זה לחסוך תשלום שכירויות כפול 5-6 שנים ולהיכנס עכשיו לדירה בנויה במצב טוב עם מחיר זהה ל 1.6 מלש"ח בלי לשלם בערך 300 אלף ש''ח שכירות עד אז .
עכשיו שהתמונה יותר ברורה
אפשר לדון בנידון.

יישר כח לעונים!

אני הייתי מעורב בסיפור דומה של אדם שזכה במחיר למשתכן והנתונים היו :
פער של 600,000 בין המחיר למשתכן לדירה מקבילה בשוק (במידה והדירה אכן זהה בתכנון והמפרט לשוק החופשי)
החישוב שעשינו הוא של שכירות חודשית במרכז למשך 5-6 שנים שתוריד לו מהרווח 350,000 ,
היה חשוב לו מאוד לגור בדירה משלו
הוא רצה לקנות דירה למגורים בפריפריה בסכום של 1,000,000 שקל
הפיתרון בסוף היה שמצאנו מישהו שהיה מוכן לשלם על הזכיה הזו הרבה כסף,
הוא קנה דירה למגורים בפריפריה וגר בדירה משלו ,עליית הערך תהיה גם בדירה שלו ,הוא ניצל את ההטבה מהמדינה ,ויצא בסוף עם סכום כמעט זהה לסכום שהיה לו לאחר 7 שנים מההגרלה לו היה נשאר עם הדירה וחסך את המגורים בשכירות,
רק אדגיש שהפורצדורה למהלך כזה לא היתה פשוטה ,ולמצוא אדם אמין וירא'ש ,והיתכנות טכנית לכזה מהלך - קצת מורכב,אבל למי שנמצא בכזו סיטואציה לדעתי זה הפיתרון הריאלי .

עו"ד נתן רוזנבלט · 18/8/24

נכתב ע"י יב כסליו:
אני הייתי מעורב בסיפור דומה של אדם שזכה במחיר למשתכן והנתונים היו :
פער של 600,000 בין המחיר למשתכן לדירה מקבילה בשוק (במידה והדירה אכן זהה בתכנון והמפרט לשוק החופשי)
החישוב שעשינו הוא של שכירות חודשית במרכז למשך 5-6 שנים שתוריד לו מהרווח 350,000 ,
היה חשוב לו מאוד לגור בדירה משלו
הוא רצה לקנות דירה למגורים בפריפריה בסכום של 1,000,000 שקל
הפיתרון בסוף היה שמצאנו מישהו שהיה מוכן לשלם על הזכיה הזו הרבה כסף,
הוא קנה דירה למגורים בפריפריה וגר בדירה משלו ,עליית הערך תהיה גם בדירה שלו ,הוא ניצל את ההטבה מהמדינה ,ויצא בסוף עם סכום כמעט זהה לסכום שהיה לו לאחר 7 שנים מההגרלה לו היה נשאר עם הדירה וחסך את המגורים בשכירות,
רק אדגיש שהפורצדורה למהלך כזה לא היתה פשוטה ,ולמצוא אדם אמין וירא'ש ,והיתכנות טכנית לכזה מהלך - קצת מורכב,אבל למי שנמצא בכזו סיטואציה לדעתי זה הפיתרון הריאלי .

"הפיתרון בסוף היה שמצאנו מישהו שהיה מוכן לשלם על הזכיה הזו הרבה כסף",
אני מבין ואתה מבין מה כתבת כאן, השאלה אם הקוראים הבינו את המשמעות...

יב כסליו · 18/8/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
"הפיתרון בסוף היה שמצאנו מישהו שהיה מוכן לשלם על הזכיה הזו הרבה כסף",
אני מבין ואתה מבין מה כתבת כאן, השאלה אם הקוראים הבינו את המשמעות...

אני מקווה,וצריך להוסיף בהגינות שיש מצב שלמפרע בעוד 7 שנים יתברר שהעליית ערך בדירה בה הוא זכה היתה יותר משמעותית מהדירה אותה הוא קנה למגורים ,ויכול להיות להיפך שיהיה עיכוב בלתי צפוי או יישארו דירות שלא באמת שוות כמו המקבילות בשוק ואז הוא הרויח עוד יותר........מה שברור הוא שמי שמכוין להשקעה כמעט תמיד כדאי להישאר עם הזכיה במחיר למשתכן ובשום אופן לא להיות "מאבד מה שנותנים לו" .....

בית שמשניק · 18/8/24

כולם כאן מדברים על בזבוז כספי השכירות (בצדק מסויים), אבל יש כאן 2 נקודות נוספות חשובות שצריך לתת עליהן את הדעת, והן: 1. ריבית המשכנתא. 2. השקעת ההון העצמי.
נקח דוגמא: דירה חדשה ממוצעת של 4 חד' 100 מ"ר בקרית גת שעולה בשוק החופשי כ1.9M ובדירה בהנחה בקרית גת מערב 1.2M (אחרי מדדים).
עכשיו ניקח זוג שיש להם אפילו הון עצמי גבוה מאד של 700K וגם יכולת החזר גבוהה.
יש להם 2 אופציות:
1. לוותר על הזכיה, ולקנות דירה מוכנה דומה ב1.9M תוך ריתוק כל ההון העצמי שלהם + משכנתא של 1.2M (בתקווה שיאשרו להם).
2. לגור בשכירות 5 שנים (ממוצע) במחיר של כ4K לחודש (ממוצע - כרגע מספיק להם 3 חד'), להשקיע בינתיים את ההון העצמי שלהם בהשקעה סולידית מאד (3-4% לשנה) ולהגדיל אותו בכ100K, ולקנות את הדירה שזכו בה במחיר של 1.2M.

בהערכה גסה, במשכנתא ממוצעת ל30 שנה, סכום ההלוואה מוכפל (ניתן לבדוק במחשבון משכנתא).
כך שבאופציה הראשונה - הזוג שילם על הדירה בסה"כ 3.1 מיליון - 700K הון עצמי, 1.2M הלוואה, ועוד 1.2M ריבית.
לעומת זאת, באופציה השניה - הזוג שילם על הדירה בסה"כ 1.84 מיליון - 240K שכירות, 800K הון עצמי (הוא גדל מעט), 400K הלוואה, ועוד 400K ריבית.

יב כסליו · 18/8/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
כולם כאן מדברים על בזבוז כספי השכירות (בצדק מסויים), אבל יש כאן 2 נקודות נוספות חשובות שצריך לתת עליהן את הדעת, והן: 1. ריבית המשכנתא. 2. השקעת ההון העצמי.
נקח דוגמא: דירה חדשה ממוצעת של 4 חד' 100 מ"ר בקרית גת שעולה בשוק החופשי כ1.9M ובדירה בהנחה בקרית גת מערב 1.2M (אחרי מדדים).
עכשיו ניקח זוג שיש להם אפילו הון עצמי גבוה מאד של 700K וגם יכולת החזר גבוהה.
יש להם 2 אופציות:
1. לוותר על הזכיה, ולקנות דירה מוכנה דומה ב1.9M תוך ריתוק כל ההון העצמי שלהם + משכנתא של 1.2M (בתקווה שיאשרו להם).
2. לגור בשכירות 5 שנים (ממוצע) במחיר של כ4K לחודש (ממוצע - כרגע מספיק להם 3 חד'), להשקיע בינתיים את ההון העצמי שלהם בהשקעה סולידית מאד (3-4% לשנה) ולהגדיל אותו בכ100K, ולקנות את הדירה שזכו בה במחיר של 1.2M.

בהערכה גסה, במשכנתא ממוצעת ל30 שנה, סכום ההלוואה מוכפל (ניתן לבדוק במחשבון משכנתא).
כך שבאופציה הראשונה - הזוג שילם על הדירה בסה"כ 3.1 מיליון - 700K הון עצמי, 1.2M הלוואה, ועוד 1.2M ריבית.
לעומת זאת, באופציה השניה - הזוג שילם על הדירה בסה"כ 1.84 מיליון - 240K שכירות, 800K הון עצמי (הוא גדל מעט), 400K הלוואה, ועוד 400K ריבית.

דיברנו על אנשים שלא רוצים לגור בשכירות . ולא חושבים על השקעה אלא לדירה למגורים כמה שיותר זריז

עו"ד נתן רוזנבלט · 18/8/24

נכתב ע"י יעקב רייניץ:
@עו"ד נתן רוזנבלט דווקא מאד מעניין לשמוע את חוות דעתך.

לכאורה שאלת המפתח היא: כמה הון עצמי יש כעת לזוג הצעיר.

אם יש להם 100-200 אלף, אזי ברור שמומלץ להם לחכות לבחירת הדירה, כי אין להם שום אפשרות לקנות כעת דירה בסכום זה.

אולם אם יש להם כעת אפשרות לרכישת נכס בפריפריה, אולי צריך לשקול שוב את העניינים.

כי במספר 101 מתוך 180, לא בטוח שמבחר הדירות שיעמדו בפניו בזמן אמת יתאים ליכולת הפיננסית שלו ויש מצב שבסוף לא יבחר דירה, וימשיך לחכות ולשלם שכירות.

אין מצב שלא יבחר דירה, אנחנו מדברים על קרית גת, הדירה הכי יקרה תהיה אולי אולי 1.6 כך שדי ב400 הון עצמי, אם יש לו מאתיים הוא גם לא יכול לקנות יד שניה בפריפריה (אולי פיצקאלע בדימונה, ואם הוא מהולכי דימונה יש לו בגמח בית ישראל עוד 230K כידוע לנו) כך שבכל מקרה הוא צריך לקחת עוד הלוואה קטנה להון העצמי.

נכתב ע"י יעקב רייניץ:
וכאן זה משתנה לאיזו מטרה הוא רוכש את הדירה בפריפריה: מגורים או השקעה.

אם הוא קונה כעת נכס בפריפריה למגורים, נכון שהוא לא ייהנה מההנחה הממשלתית, אבל הוא מפסיק לשלם שכירות ומתחיל לשלם משכנתא ומתבסס במקום מגוריו. אגב, סביר להניח שתהיה לו עליית ערך בשנים הקרובות.

אולם אם הוא קונה את הדירה להשקעה במטרה שתהייה עליית ערך, לכאורה סביר להניח שכדאי לו לחכות.

בוודאי כדאי לו לחכות, כי אחרי שלוש שנים:

באופציה א) הוא בעלים של דירת 60 מטר ישנה בעפולה/נופהגליל/חיפה וכו'
באופציה ב) הוא בעלים של דירת 200 מטר בקרית גת.

בחירה קשה וצריך את חכמת ההמונים של יושבי הפרוג להכריע...

נכתב ע"י יעקב רייניץ:
יש גם את המרכיב הפסיכולוגי של המתנה ממושכת, כשברקע יש פרויקטים של מחיר למשתכן שתוקעים כבר שנים רבות.

בקיצור, צריך לבדוק כל מקרה לגופו.

אינני פסיכולוג, אבל קח בחשבון את המרכיב הפסיכולוגי שיימשך לא שלוש שנים, אלא כל ימי חייו הוא יזכור שבעצם הוא היה אמור לגור עכשיו בפנטהוז בקרית גת, והוא גר בדירה ישנה בכרמיאל בגלל שהוא נפל בטעות לפורום הלוא נכון במקום ללמוד בכולל בזמן הזה...

בית שמשניק · 18/8/24

נכתב ע"י יב כסליו:
דיברנו על אנשים שלא רוצים לגור בשכירות . ולא חושבים על השקעה אלא לדירה למגורים כמה שיותר זריז

גם אני מדבר על מגורים ולא השקעה.
"לא רוצה לגור בשכירות" זו קלישאה מאד נחמדה, אבל אם הפער בין האופציות הוא מעל 1.2 מיליון בסכום הכולל, אז שווה להתאמץ קצת ולגור 5 שנים בשכירות...

זה מה שאני · 18/8/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
כולם כאן מדברים על בזבוז כספי השכירות (בצדק מסויים), אבל יש כאן 2 נקודות נוספות חשובות שצריך לתת עליהן את הדעת, והן: 1. ריבית המשכנתא. 2. השקעת ההון העצמי.
נקח דוגמא: דירה חדשה ממוצעת של 4 חד' 100 מ"ר בקרית גת שעולה בשוק החופשי כ1.9M ובדירה בהנחה בקרית גת מערב 1.2M (אחרי מדדים).
עכשיו ניקח זוג שיש להם אפילו הון עצמי גבוה מאד של 700K וגם יכולת החזר גבוהה.
יש להם 2 אופציות:
1. לוותר על הזכיה, ולקנות דירה מוכנה דומה ב1.9M תוך ריתוק כל ההון העצמי שלהם + משכנתא של 1.2M (בתקווה שיאשרו להם).
2. לגור בשכירות 5 שנים (ממוצע) במחיר של כ4K לחודש (ממוצע - כרגע מספיק להם 3 חד'), להשקיע בינתיים את ההון העצמי שלהם בהשקעה סולידית מאד (3-4% לשנה) ולהגדיל אותו בכ100K, ולקנות את הדירה שזכו בה במחיר של 1.2M.

בהערכה גסה, במשכנתא ממוצעת ל30 שנה, סכום ההלוואה מוכפל (ניתן לבדוק במחשבון משכנתא).
כך שבאופציה הראשונה - הזוג שילם על הדירה בסה"כ 3.1 מיליון - 700K הון עצמי, 1.2M הלוואה, ועוד 1.2M ריבית.
לעומת זאת, באופציה השניה - הזוג שילם על הדירה בסה"כ 1.84 מיליון - 240K שכירות, 800K הון עצמי (הוא גדל מעט), 400K הלוואה, ועוד 400K ריבית.

אבל הוא טוען שהמחיר במשתכן בק"ג והמחיר לטבריה נוף הגליל וכו' זה אותו מחיר ומבחינתו אין הבדל בין ק"ג לנוף הגליל קצת מוזר אבל זה מה שהוא טוען