עזרה קניית דירה - זו''צ

יוסי העייף · 4/6/24

נכתב ע"י יב כסליו:
על איזה עיר אתה מדבר?

אופקים(ונתיבות)
כפי שהסביר

יוסי העייף · 4/6/24

נכתב ע"י נחמן דער איד:
ממליץ בכל פה גם כיום
היזמים והמתווכים מדברים על מחירים בעוד שנתיים של 18 K למ"ר לכמעט חדש(פחות מ10 שנים) שכיום ניתן להשיג ב 1.4M
לכאורה 400K תוך שנתיים עם שכירות חודשית נטו 3500K

חיזוי בעבר ניתן ל...
הרעיון והכיוון היה נכון ואני חושב שאת ה 1M שהשקעת נחמן דער איד היה תופח ל 1.5M ללא שום קפיצה פתאומית
בבני ברק 1M של אז שווה היום לדעתי אולי 1.35M

נחמן דער איד · 4/6/24

נכתב ע"י ה. שלמה:
מוטל עליך להשיב על השאלה הפשוטה ששאלתי.

עזוב מתווכים
קח יזמים שמוליק קיסטר,יקי רייסנר
אגב שמוליק קיסטר החל את פעילות הנדלן באופקים בהרבה הצלחה.

נחמן דער איד · 4/6/24

נכתב ע"י ה. שלמה:
מוטל עליך להשיב על השאלה הפשוטה ששאלתי.

כן ממליץ גם כיום
באופן חד משמעי

ה. שלמה · 4/6/24

טוב @נחמן דער איד
השאלה ששאלתי, מדוע יש להניח שמחירי הדיור יגדלו בקצב גבוה יותר מהאינפלציה?
אין לי כח לכל הויכוחים.
השקעה בנדל"ן יד שניה היא פחות תועלתית בתוחלת מאשר השקעה בשוק ההון.
התשואות העיקריות:

שכירות
עליית ערך.

בעוד שבשנים האחרונות הדירות עלו בכ10% שנתי, זה לא אומר דבר לגבי העתיד.

זה גם לא מסתבר לגבי העתיד.

השקעה בנדל"ן יד 2 היא גם יקרה מאוד, ויש לה הרבה הוצאות מסביב המקטינות את התוחלת.
השקעה בנדל"ן היא רווחית בוודאות, רק כשעכשיו יש לך מחיר נמוך משמעותי מהשוק, יחד עם עוד כמה פרמטרים.
ואין לסמוך בעניין לא על מתווכים וכ"ש על יזמים.
@יוסי העייף זה מכוון גם אליך, למרות שאתה אותו אדם.

נחמן דער איד · 4/6/24

נכתב ע"י מעשי:
@נחמן דער איד
אתה גר כל הזמן הזה בשכירות?
לפי איך שהבנתי יש לך אופציה איך לקנות דירה, למה אתה לא קונה?

כשתגיע למקומי...
לא יעניין אותך כל כך איפה אתה גר,כמו הנקודה שאתה יכול לשבת בבית ללא טרדות ממון ב"ה
אשתי עובדת כריפוי בתעסוקה בלבד!!!

נחמן דער איד · 4/6/24

נכתב ע"י ה. שלמה:
טוב @נחמן דער איד
השאלה ששאלתי, מדוע יש להניח שמחירי הדיור יגדלו בקצב גבוה יותר מהאינפלציה?
אין לי כח לכל הויכוחים.
השקעה בנדל"ן יד שניה היא פחות תועלתית בתוחלת מאשר השקעה בשוק ההון.
התשואות העיקריות:

שכירות

עליית ערך.

בעוד שבשנים האחרונות הדירות עלו בכ10% שנתי, זה לא אומר דבר לגבי העתיד.

זה גם לא מסתבר לגבי העתיד.

השקעה בנדל"ן יד 2 היא גם יקרה מאוד, ויש לה הרבה הוצאות מסביב המקטינות את התוחלת.
השקעה בנדל"ן היא רווחית בוודאות, רק כשעכשיו יש לך מחיר נמוך משמעותי מהשוק, יחד עם עוד כמה פרמטרים.
ואין לסמוך בעניין לא על מתווכים וכ"ש על יזמים.
@יוסי העייף זה מכוון גם אליך, למרות שאתה אותו אדם.

לא אתייחס יותר מדי,רק אומר
שיזמים שמשקיעים כמוך הם כנראה מודל לחיקוי....(שמוליק קיסטר)
ובקשר לשוק ההון יש לי בעיה שאני פסיכי...
מכיוון שאינני מתחבר לעניין ,לאחר ששמעתי לא מעט מקרים.

יוסי העייף · 4/6/24

נכתב ע"י ה. שלמה:
@יוסי העייף זה מכוון גם אליך, למרות שאתה אותו אדם.

מה נסגר?

ה. שלמה · 4/6/24

נכתב ע"י יוסי העייף:
מה נסגר?

נכתב ע"י נחמן דער איד:
עזוב מתווכים
קח יזמים שמוליק קיסטר,יקי רייסנר
אגב שמוליק קיסטר החל את פעילות הנדלן באופקים בהרבה הצלחה.

נכתב ע"י יוסי העייף:
עזוב מתווכים
קח יזמים שמוליק קיסטר,יקי רייסנר
אגב שמוליק קיסטר החל את פעילות הנדלן באופקים בהרבה הצלחה

מעשי · 4/6/24

נכתב ע"י נחמן דער איד:
כשתגיע למקומי...
לא יעניין אותך כל כך איפה אתה גר, כמו הנקודה שאתה יכול לשבת בבית ללא טרדות ממון ב"ה
אשתי עובדת כריפוי בתעסוקה בלבד!!!

יש לי עשרות שאלות על כל המהלך, אין לי כוח לשאול.

ה. שלמה · 4/6/24

נכתב ע"י נחמן דער איד:
שיזמים שמשקיעים כמוך הם כנראה מודל לחיקוי....(שמוליק קיסטר)

לא הבנתי.

want · 5/6/24

נכתב ע"י בואו נעצב את זה ביחד:
1 - האלטרנטיבה במקום דירה בעיני זה השקעות בשוק ההון
2 - דירה לא מניבה לך כסף נוסף שמסייע לך בחתונות
3 - הריבית של המשכנתא לעיתים יכולה להגיע כמעט כמו להוצאות של שכירות

כך זה שיש דירה לא אומר שיש עוד השקעות מניבות
ולפעמים סוגר את הגולל על הכנסות נוספות מסכום ראשוני גדול
שבשוק ההון היה יכול להניב תשואה גדולה יותר

בלת"ק

אבל לגבי ההשוואה בין שוק ההון להשקעה בנדל"ן -
המסקנה שלך ומה שעולה מהרבה אשכולות כאן בפרוג
ששוק ההון שווה עשרות מונים לעומת השקעה בנדל"ן... לוקה בחסר לדעתי!
אני רוצה לקרוא תיגר על מסקנה זו

למעשה, ציטטת תגובה שמעידה מהמציאות שלא כפי המסקנה,
ואת, ורבים שואלים: אבל התאוריה- התאוריה ששוק ההון...
אז איך באמת התאוריה מסתדרת עם המציאות ?

קודם כל להיות חכם למפרע זו לא חוכמה גדולה, לא בשוק ההון ולא בנדל"ן,
גם כאן וגם כאן אם היינו יכולים לחזור 30-20 שנה אחורה ולקבל החלטות על סמך העתיד היינו יכולים להתעשר, ולא מעט...
כמה עלתה אז דירה בירושלים? בשכונה כזו, בשכונה כזו? בצפת? בחיפה? ב"פרוייקטים" דאז?
כמה היא עולה היום?
בכלל, היינו יכולים לתכנן את המשכנתא לפי התגלגלות העניינים, הריביות והמדדים, בכלל היינו יוצאים מורווחים גדולים.

אז להסתכל כך על שוק ההון, לאחור, זה ממש אותו דבר !

לא חוכמה גדולה, וגם לא היה עובד בזמן אמת - היום, נראה לנו שכך וכך היינו עושים.... - מסתבר שבזמן אמת, ההחלטות נובעות (גם) ממקומות אחרים, כמו גם התגלגלות העניינים בשוק ההון עצמו - לא ידועה ולא צפויה לגמרי מראש,

לגבי נדל"ן עצמו -
עיקר הרווח בנדלן זו לא התשואה החודשית אלא עליית ערך מחירי הדיור

סתם דוגמא: (המחירים דאז והיום לקוחים מהמציאות)
לפני כ- 10שנים מחיר דירה באזור מסוים בקריות היה 320-350 א"ש (תאמינו לא...) היום כ- 800 א"ש
אז נכון שהשכירות לא מי יודע מה, באזור 1800 (דאז) אבל מכסה את המשכנתא
למעשה ההשקעה עצמה היא לא מחיר הנכס עצמו אלא רק ההון העצמי שמושקע בו( 30% / 50% - דירה ראשונה או שנייה ),
שכן מה שלוקחים במשכנתא ומכסים בעזרת השכירות לא מחושב אצלי כחלק מסכום ההשקעה

אז נניח לפני 10 שנים השקעה של 175 א"ש שווה היום 800 א"ש (גם המשכנתא עצמה כסתה עצמה עם השכירות = 1800*12*10)
מעל 450%
מה ההשוואה לשוק ההון ב10 שנים אלו, איני יודעת.. אם כי נראה לי ש450% זה לא רע

עוד נקודה :
אסור להשקיע ולשקוט על השמרים, כי באופן זה יתכן והמדדים יהיו נמוכים לאחר תקופה, תלוי בנתונים נוספים כמו מצב השוק וכו'
הדרך הנכונה למינוף משמעותי דרך נדל"ן הוא להיות על אש נמוכה, כל הזמן להתקדם.
לקנות (אפשר גם בלי תיווך, תאמינו או לא ), כמה שיותר בזול / אזור מתפתח- פריפריה שהולכת להיות הדבר הבא / קבלן / פינוי בינוי
להשביח פיזית - אם אפשר / לחכות לקפיצת מחירים שהנכס יהיה בנוי (בקנייה אצל קבלן) / אזור מתפתח - פריפריה - פינוי בינוי- להמתין
אפשר לתקופת ביניים, למשכן כדי לקנות עוד נכס ( להתחיל בתשלומים עד המכירה - בתנאי הפטור ממס שבח ),

ואם את שואלת אותי המטרה להגיע ליותר מדירה אחת כך שבעתיד בעז"ה האופציה על השולחן: למשכן / למכור - עבור חתונות הילדים

החיסרון הוא:
- לגור בשכירות, אגב, קיים גם אם מקדישם את כל הסכום להשקעות בשוק ההון (או שמשלמים מס רכישה + מס שבח

)
- עבודה לכל דבר ועניין...
- חסרון נוסף, בנדל"ן נדרשים סכומים משמעותיים יותר להשקעה

כסף-חכם · 5/6/24

נכתב ע"י בואו נעצב את זה ביחד:
זה נושא ידוע ומדובר
אבל בכל אופן אבקש לקבל פה מידע מרוכז לתועלת אישית וציבורית

קנו לנו דירה
השכירות שלה מכסה כמעט לחלוטין את המשכנתא (יש הפרש של כמה מאות)
ובינתיים אנחנו גרים בשכירות (במחיר הזוי, כמובן)

לאחרונה התחלתי להשתכנע מקריאת מאמרים שונים
שקניית דירה זה מעשה לא חכם כלכלית בכלל

הייתי רוצה להבין למה בדיוק זה לא נכון
אם קניית הדירה נעשתה לצורך השקעה

כלומר - כשנמכור את הדירה נקנה אחת נוספת, שווה יותר, וככה נגלגל כמה דירות
עד שנעלה את ההון העצמי שלנו.
(מדברת על רכישת דירות במחירי הזדמנות, נמוך ממחיר השוק)

דירה להשקעה זו השקעה מצוינת,
יש מספיק סיבות שמחירי הדיור ימשיכו לעלות ותעשו תשואה יפה מהנכס,
בפרט עם השוכר משלם עבורכם את המשכנתא או את רובה כפי שציינת, צכיווןם שאדם שאינו אתם מגדיל עבורכם את ההון עצמי בצורה עקבית,

דירה יחידה בישראל פטורה ממס מה שהופך את ההשקעה בדירה יחידה להשקעה מצוינת!
במקביל כדאי להתחיל לצבור הון האמצעות השקעה חודשית בשוק ההון שיאפשר לחתן ילדים בכבוד, ולשדרג את היציאה לפנסיה עם תיק מכובד,

להשקיע רק בנדלן זה לא בהכרח חכם,
בעיקר בגלל התשואה העודפת של שוק ההון ביחס לנדלן בטווח הארוך,
וגם בשביל פיזור סיכונים.

want · 5/6/24

שוק ההון ב10 שנים, 150%

want · 5/6/24

נכתב ע"י כסף-חכם:
בעיקר בגלל התשואה העודפת של שוק ההון ביחס לנדלן בטווח הארוך,

קוראת תיגר על הנחת ייסוד זו

לראייתי, השקעה בנדלן לטווח ארוך - גבוהה יותר
מהשקעה בשוק ההון לאותו טווח זמן.
( עיין בתגובתי ב2 ההודעות הקודמות: 450% לעומת 150% )

ה. שלמה · 5/6/24

נכתב ע"י want:
בלת"ק

אבל לגבי ההשוואה בין שוק ההון להשקעה בנדל"ן -
המסקנה שלך ומה שעולה מהרבה אשכולות כאן בפרוג
ששוק ההון שווה עשרות מונים לעומת השקעה בנדל"ן... לוקה בחסר לדעתי!
אני רוצה לקרוא תיגר על מסקנה זו

למעשה, ציטטת תגובה שמעידה מהמציאות שלא כפי המסקנה,
ואת, ורבים שואלים: אבל התאוריה- התאוריה ששוק ההון...
אז איך באמת התאוריה מסתדרת עם המציאות ?

קודם כל להיות חכם למפרע זו לא חוכמה גדולה, לא בשוק ההון ולא בנדל"ן,
גם כאן וגם כאן אם היינו יכולים לחזור 30-20 שנה אחורה ולקבל החלטות על סמך העתיד היינו יכולים להתעשר, ולא מעט...
כמה עלתה אז דירה בירושלים? בשכונה כזו, בשכונה כזו? בצפת? בחיפה? ב"פרוייקטים" דאז?
כמה היא עולה היום?
בכלל, היינו יכולים לתכנן את המשכנתא לפי התגלגלות העניינים, הריביות והמדדים, בכלל היינו יוצאים מורווחים גדולים.

אז להסתכל כך על שוק ההון, לאחור, זה ממש אותו דבר !

לא חוכמה גדולה, וגם לא היה עובד בזמן אמת - היום, נראה לנו שכך וכך היינו עושים.... - מסתבר שבזמן אמת, ההחלטות נובעות (גם) ממקומות אחרים, כמו גם התגלגלות העניינים בשוק ההון עצמו - לא ידועה ולא צפויה לגמרי מראש,

לגבי נדל"ן עצמו -
עיקר הרווח בנדלן זו לא התשואה החודשית אלא עליית ערך מחירי הדיור

סתם דוגמא: (המחירים דאז והיום לקוחים מהמציאות)
לפני כ- 10שנים מחיר דירה באזור מסוים בקריות היה 320-350 א"ש (תאמינו לא...) היום כ- 800 א"ש
אז נכון שהשכירות לא מי יודע מה, באזור 1800 (דאז) אבל מכסה את המשכנתא
למעשה ההשקעה עצמה היא לא מחיר הנכס עצמו אלא רק ההון העצמי שמושקע בו( 30% / 50% - דירה ראשונה או שנייה ),
שכן מה שלוקחים במשכנתא ומכסים בעזרת השכירות לא מחושב אצלי כחלק מסכום ההשקעה

אז נניח לפני 10 שנים השקעה של 175 א"ש שווה היום 800 א"ש (גם המשכנתא עצמה כסתה עצמה עם השכירות = 1800*12*10)
מעל 450%
מה ההשוואה לשוק ההון ב10 שנים אלו, איני יודעת.. אם כי נראה לי ש450% זה לא רע

עוד נקודה :
אסור להשקיע ולשקוט על השמרים, כי באופן זה יתכן והמדדים יהיו נמוכים לאחר תקופה, תלוי בנתונים נוספים כמו מצב השוק וכו'
הדרך הנכונה למינוף משמעותי דרך נדל"ן הוא להיות על אש נמוכה, כל הזמן להתקדם.
לקנות (אפשר גם בלי תיווך, תאמינו או לא ), כמה שיותר בזול / אזור מתפתח- פריפריה שהולכת להיות הדבר הבא / קבלן / פינוי בינוי
להשביח פיזית - אם אפשר / לחכות לקפיצת מחירים שהנכס יהיה בנוי (בקנייה אצל קבלן) / אזור מתפתח - פריפריה - פינוי בינוי- להמתין
אפשר לתקופת ביניים, למשכן כדי לקנות עוד נכס ( להתחיל בתשלומים עד המכירה - בתנאי הפטור ממס שבח ),

ואם את שואלת אותי המטרה להגיע ליותר מדירה אחת כך שבעתיד בעז"ה האופציה על השולחן: למשכן / למכור - עבור חתונות הילדים

החיסרון הוא:
- לגור בשכירות, אגב, קיים גם אם מקדישם את כל הסכום להשקעות בשוק ההון (או שמשלמים מס רכישה + מס שבח )
- עבודה לכל דבר ועניין...
- חסרון נוסף, בנדל"ן נדרשים סכומים משמעותיים יותר להשקעה

בקצרה:
מינוף שייך גם בשוק ההון.
לבנות על שכירות מתאימה אך ורק עם הכרת התחום והבנת גבולות הגזרה. ללא דמיונות או משאלות לב.
שכירות שייך גם בשוק ההון ע"י דיבידנדים או משיכה בטוחה.
תשואות הנדל"ן בעבר, לא צריכים לחזור על עצמם בעתיד, אין כל היגיון שלאורך זמן הנדל"ן בארץ ישיא יותר מנדל"ן בחו"ל ויותר מהאינפלציה. וזה שזה קרה בעבר לא אומר דבר על העתיד.

השקעות - במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

בעקבות כל הדיונים שמפוזרים פה באשכולות השונים, החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש, שבו נדון אחד על אחד, מה עדיף, פה נדון בכל השיקולים שצריכים לבוא בחשבון. האשכול לא בא לקבוע דעה מסוימת, רק בא לפתוח כיווני חשיבה נוספים. ולצורך הדיון, נדון במקרה הבא: זוג שיש להם כרגע 300,000 ש"ח להשקעה. טווח ההשקעה...

www.prog.co.il

בהצלחה

מקצועי בלבד · 5/6/24

נכתב ע"י want:
שוק ההון ב10 שנים, 150%
צפה בקובץ המצורף 1672883

זה ממש לא 150% בטווח השנים הנ"ל, אלא 325%!! פשוט לא חישבת את הריבית דריבית שיש בשוק ההון.
וזה כשזה בלי מינוף כלל, כמובן שבשנים האלו שהיה ניתן לקבל מינוף זול מאד גם בשוק ההון, התשואה עם מינוף היתה יכולה להיות גם מעל 1000%!!!

scw · 5/6/24

חשוב להוסיף את היתרון של שוק ההון שמאפשר השקעה עם התעסקות מינימלית בשונה מהשקעה בנדל״ן

בואו נעצב את זה ביחד · 5/6/24

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
זה ממש לא 150% בטווח השנים הנ"ל, אלא 325%!! פשוט לא חישבת את הריבית דריבית שיש בשוק ההון.
וזה כשזה בלי מינוף כלל, כמובן שבשנים האלו שהיה ניתן לקבל מינוף זול מאד גם בשוק ההון, התשואה עם מינוף היתה יכולה להיות גם מעל 1000%!!!

תקשיבי אני מאוד משתכנעתי להשקיע בהון
מכל הסיבות זה נשמע לי הרבה יותר הגיוני

אז למה רוב האנשים כבר עשרות שנים משקיעים רק בנדלן?
אחד אמר לי שבמקרה של דירה מה שלא יהיה הוא יוכל למכור אם הוא יצטרך כסף ובשוק ההון לא. כי זה ל נזיל

איך זה עובד?
איך משכנעים בעלים (בעל אחד במקרה הזה) שהשקעה בשוק ההון היא הרבה יותר שווה?

ביקורת בונה · 5/6/24

בד"כ כשמשווים בין השקעות בשוק ההון לבין נדל"ן, יש נטייה לחשב את הרווחים בצורה הזו: אם תשקיע X ש"ח בנדל"ן לעומת שוק ההון - התוצאה היא בד"כ שוק ההון משיג תשואות גבוהות יותר, אבל צריך לקחת בחשבון את ההיבט הפסיכולוגי שבדבר.

בנדל"ן תמיד מחויבים להשקיע בגלל המשכנתא, כלומר כל תשלום של משכנתא מגדיל את קרן ההשקעה (אחוז מסוים הולך לריבית אבל השאר מכסה את הקרן). בהשוואה לשוק ההון שלא בהכרח המשקיעים ימשיכו להפקיד ולהגדיל את הקרן.
הנזילות של הכסף בשוק ההון גורמת למשקיעים רבים למשוך סכומים שונים לאורך שנות ההשקעה ובכך הם מצמצמים את הקרן. בהשוואה לנדל"ן שהליך הוצאת משכנתא מורכב ולכן פחות יעשו זאת.

אלו הסיבות שאנו שומעים את המשפט "אפשר לראות את ההבדלים בין מי שמחתן ילדים ושיש לו דירה, למי שמחתן והשקיע בשוק ההון" (למרות שמי שהשקיע בשוק ההון הרוויח יותר)