מידע שימושי רמת בית שמש ה-2

[בית שמשניק]

שלא תעיז לבטל!!!!!!!!!!!!!!!!!!

צודק לחלוטין. "טוב ציפור אחת ביד משתיים על העץ".

 

[יעקב וייס]

בעיקרון הקבלן מקבל את הדירות היקרות והטובות לשוק חופשי (20% מהדירות) שזה עוד סיבה שמשתלם לקבלן.

זה לא נכון
הוא לוקח את מה שהוא בוחר עד 10 % מהמתחם שזה אומר חצי מהדירות של השוק החופשי הוא יכול לבחור
בשנים האחרונות הוא מאד נוקשה הוא פוסל למחיר מטרה
המון דירות ומשאיר הרבה דירות דפוקות לשוק החופשי
יש לו הרבה תנאים לדירות שהוא לוקח למחיר מטרה

 

[האברך ממיר]

מרפרוף בחוברת
1. שוק חופשי 20 %
2. מחיר מטרה 80%
3.זה הולך להיות הגרלה מטורפת מחיר מטורף של 12,000 למטר (ללא מע"מ)
4. מעיון קל זה מכרזים לא ריווחים בכלל מסיבה פשוטה
80 % זה מחיר מטרה אין הרבה רווח
והוצאות פיתוח יוצא 1,5 מליון לכל יחידת דיור
זה אומר שבשביל להרוויח הוא חייב למכור לשוק החופשי במחירים מטורפים גם ביחס לשוק של היום
5. לפחות זה מחולק ל 20 מתחמים אז גם אם לא יזכו בכולם יהיה פעם נוספת
6. יש גם מגרשים קטנים של כמה עשרות דירות

על אף האמור לעיל, יורשה המשרד – מיוזמתו ובהתאם לשיקול דעתו הבלעדי – לבצע שינויבחלוקה המפורטת בין דירות השוק החופשי לדירות מחיר המטרה בשיעור של עד 10% מסךכלל הדירות במתחם )לרבות דירות השוק החופשי, ודירות בהקלה ככל ויאושרו(.יודגש כי במכרזים בהם שיעור דירות מחיר מטרה לזכאים הינו 80% ומעלה, יוקצו כללהדירות היקרות לשוק החופשי, ולמשרד תעמוד האפשרות לבצע שינוי בחלוקה בין דירותהשוק החופשי לדירות מחיר מטרה, בשיעור של 10% כאמור לעיל.
אם אני מבין נכון הוא בוחר דירות
לפחות חצי מהדירות של השוק החופשי
כרגע המכרז נראה בעייתי מאד עם אחוזי רווח ממש ממש קטנים
מענין מאד אם אני צודק

משהו אחד אני לא מבין
השוק מתרוקן מדירות למכירה בשוק החופשי
כמעט לא יהיה דירות למכירה בשוק החופשי
זה יגרום לדעתי לעליית מחירים

הקבלן בטוח ש80% מהדירות מכורות מראש.
דמי פיתוח בערך 300,000 ש"ח ליח"ד.
מחיר דירה ממוצעת יהיה בערך מיליון וחצי ש"ח (כולל הדירות בהנחה)
לכאורה אחרי ניכוי הוצאות בניה נשאר לקבלן רווח יפה מאוד.
לגבי שוק חופשי לא יודע אם זה יעלה את המחירים כי תכלס מתווספים לשוק החופשי עוד כ700 דירות, וגם בד'5 עדיין נשארו דירות לשוק חופשי.

זה לא סוף פסוק.
בסוף תמיד אין מספיק הצעות, מה שגורם לדחיית מועדים, ועוד דחיה, ועוד אחת, עד שמיטיבים את ההצעות לקבלנים, מורידים דמי פיתוח, ומשנים את החלוקה בין שוק חופשי והדירות המסובסדות.

 

[די]

זה לא סוף פסוק.
בסוף תמיד אין מספיק הצעות, מה שגורם לדחיית מועדים, ועוד דחיה, ועוד אחת, עד שמיטיבים את ההצעות לקבלנים, מורידים דמי פיתוח, ומשנים את החלוקה בין שוק חופשי והדירות המסובסדות.

יכול להיות.
אבל אם ההשוואה היא למכרזים בה'1 אז קח בחשבון ששם המחירים גם של השוק חופשי וגם של המשתכן היו הרבה יותר נמוכים ולכן פחות השתלם לקבלן.
לא חושב שהולכים לסבסד כאן את הפיתוח.
לדעתי התנאים כבר עכשיו טובים מאוד לקבלנים. אולי נשמע מוזר אבל בכלל לא בטוח שעדיף לקבלן לשלם מחיר מלא על הקרקע ולמכור בשוק חופשי, לעומת לקבל קרקע בחינם (חוץ מדמי פיתוח) ולמכור "בהנחה" עם ביטוח על 80% מהדירות שהם מכורות מראש.
בקיצור אני לא רואה מה יש עוד להיטיב את התנאים לקבלנים במיוחד שאין בכלל מחיר מינימום לקרקע!

 

[האברך ממיר]

אולי נשמע מוזר אבל בכלל לא בטוח שעדיף לקבלן לשלם מחיר מלא על הקרקע ולמכור בשוק חופשי, לעומת לקבל קרקע בחינם (חוץ מדמי פיתוח) ולמכור "בהנחה" עם ביטוח על 80% מהדירות שהם מכורות מראש.

לא הבנתי למה אתה מתאר מקרה של קרקע במחיר מלא?
אותו מכרז שמציע קרקע מסובסדת ליזמים, יישאר על כנו בנוגע למחיר הקרקע, רק עם עוד 20% שוק חופשי. קרי, קרקע באותו מחיר, עם רווח כפול ומכופל. אותו דבר בנוגע לעלויות פיתוח.
זה מה שקרה בהרבה מאוד מכרזים בבית שמש. רובם התחילו עם אחוזים הרבה יותר גבוהים של משתכן, ובהמשך זה השתנה.

 

[די]

לא הבנתי למה אתה מתאר מקרה של קרקע במחיר מלא?

קרקע במחיר מלא בלי דירות בהנחה זה כמו וולפסון, נווה עמים וכו' בה'1.
אני לא חושב שהמדינה הולכת לממן פיתוח בבית שמש. אולי בהר יונה.
קח בחשבון שבעבר מחיר למשתכן היה הרבה יותר זול בערך 8500 למ"ר, לעומת כאן 14,650 למ"ר (גם אחרי עליית מחיר הבנייה זה הפרש גדול).
אולי יעלו את אחוז הדירות לשוק חופשי, אני מהמר שזה לא יקרה. גם אתה מסכים שזה יהיה רווח כפול ומכופל, אז למה שהמדינה תיתן את זה ליזמים? יבוא היזם שיסתפק ברווח הכפול (בלי מכופל) ויזכה בקרקע.

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

תודה לבצ'משניק על הניתוח המדוייק.

 

[בית שמשניק]

צילום מסך של מפת השכונה המדוברת - לפי מתחמי ההגרלות
כאמור, מדובר באיזור ענק המשתרע מרחוב אהרונסון בפאתי ה'1 ועד סוף ג'1 בואכה ד'3

 

[האברך ממיר]

קרקע במחיר מלא בלי דירות בהנחה זה כמו וולפסון, נווה עמים וכו' בה'1.

עשית השוואה בין מכרזים של 80% דיור מופחת וקרקע מסובסדת, לבין שוק חופשי ומחיר מלא. ואני סך הכל דברתי על הגדלת נפח השוק החופשי במכרז של הנוכחי.

אולי נשמע מוזר אבל בכלל לא בטוח שעדיף לקבלן לשלם מחיר מלא על הקרקע ולמכור בשוק חופשי, לעומת לקבל קרקע בחינם (חוץ מדמי פיתוח) ולמכור "בהנחה" עם ביטוח על 80% מהדירות שהם מכורות מראש.

קח בחשבון שבעבר מחיר למשתכן היה הרבה יותר זול בערך 8500 למ"ר, לעומת כאן 14,650 למ"ר (גם אחרי עליית מחיר הבנייה זה הפרש גדול).

וקח גם בחשבון שמחיר למשתכן התחיל עם 100 % בכל פרוייקט, כמו חזון את גלילי בד', ובהמשך היזמים לא הסתכלו בכלל על המכרזים. עיין ערך כמה וכמה מכרזים בד' שבוטלו עקב אי הגשת שום הצעה רלוונטית. בהמשך התנאים שלהם השתפרו משמעותית.

אולי יעלו את אחוז הדירות לשוק חופשי, אני מהמר שזה לא יקרה. גם אתה מסכים שזה יהיה רווח כפול ומכופל, אז למה שהמדינה תיתן את זה ליזמים? יבוא היזם שיסתפק ברווח הכפול (בלי מכופל) ויזכה בקרקע.

הלוואי שיבוא אותו יזם הגון ויחליט שהוא מסתפק ברווח קטן יותר. אבל ההיסטוריה בחמש שנים האחרונות בבית שמש הוכיחו, שהם לא מסתפקים ברווח כפול, והם חומדים רווח מרובע ומחומש. כך הוכיחו היזמים הנחמדים בד' שעשו קרטל על השוק ומכרו דירות ב-300K יותר יקר ממה שהיה חודש לפני.
זוכר את זעקות השבר של הימים ההם? עיין בפוסט הזה:

כאחד שבדק טוב את השוק בבית שמש.
א. המחיר ברמה ד איננו מצדיק את עצמו. זה פשוט ענין של היצע וביקוש. הקבלנים רואים שהציבור מסתער על השוק, אז למה שלא ירוויחו עוד. השאלה אם המחיר יעלה בצורה הזו של הביקוש עוד- יתכן בהחלט.
ב. לאחר חשיבה מעמיקה.
אני חושב שזכות הציבור לעמוד על שלו!!!
לא מדובר כאן בעליית מחירים של עיר בנויה שכל בעלי הדירות מעלים לפי הביקוש.! מדובר בקבוצת קבלנים- כ15 במספר שמחליטים לשחק עם השוק כבתוך שלהם!!!!
חייבים לעצור את זה!!!
כאחד שמשתוקק לקנות דירה ברמה ד' ובשם כולם.
חייבים להכריז שלא קונים שום דירה עד שהמחיר יורד למחיר שפוי - מליון ומאה אלף לדירת 3 חדרים, ואולי אפילו עם אופציה.
זה לא מלחמה מול אלפי בעלי דירות. תבינו מדובר מול 15 יזמים שמוכרים גבוה כי למה לא.
גם אם הם ימכרו במחיר שהם עצמם מכרו שנה שעברה הם ירוויחו טוב מאד.
ואני חוזר ואומר: המחירים הם תוצאה של ביקוש. הקבלנים רואים שיש ביקוש אז למה לא?
לדעתי אפשר וחובה לייצר מעצמה נגד זה.
ואני חושב שאפשר לצרף לזה את רבני בית שמש. רבני הקהילות. ואפילו את משרד השיכון.
אין לזה שום הצדקה!!!!
ואל תאמרו שמכאן בפרוג לא יצא כלום.
אנחנו כח חזק מאד. (ראו לדוגמא את נטפרי- שזה תוצאה של אשכול בפרוג. איך הסתדרנו בלי זה?....)
בתקווה להבנה ושיתוף פעולה.

 

[די]

הלוואי שיבוא אותו יזם הגון ויחליט שהוא מסתפק ברווח קטן יותר. אבל ההיסטוריה בחמש שנים האחרונות בבית שמש הוכיחו, שהם לא מסתפקים ברווח כפול, והם חומדים רווח מרובע ומחומש. כך הוכיחו היזמים הנחמדים בד' שעשו קרטל על השוק ומכרו דירות ב-300K יותר יקר ממה שהיה חודש לפני.

ברור שהיזם יבקש על הדירות כמה שיותר.
השאלה אם בגלל זה הוא לא יגש למכרז ויהמר שאחר כך רמ"י ייטיבו את התנאים עוד יותר, או שבסוף הוא יישאר בלי שום דירות, כי היו יזמים קצת יותר חכמים ממנו שהציעו 1 שקל וזכו במכרז.

 

[יעקב וייס]

לדעתי אין רווח משמעותי במכרז הזה
אם אני לוקח דוגמא
את המגרש הכי קטן
עלות הקרקע הוא 15,000,000
יש במגרש 31 דירות מחיר מטרה 8 דירות שוק חופשי

80% מהפרויקט הרווח הוא קטן כ250,000 ש"ח לדירה
20% מהפרויקט הרווח הוא באזור 1,400,000 ש"ח לדירה
צריך לקחת בחשבון שהמחיר למטר הוא כולל מע"מ
יוצא שהקבלן מקבל רק באזור 12,500 למטר במחיר מטרה
עלות הבניה באזור בית שמש הוא 8,500 אלף למטר

31*250000= 7,750,000 + 1,400,000*8 =11,200,000
יוצא שהרווח הוא 18,950,000

עכשיו עלות מימון, הקבלן צריך להביא מהבית 75% מערך הקרקע
יוצא 5,000,000 הון עצמי
10,000,000 מימון *8% ריבית למשך 5 שנים
ירד מהרווח 4 מליון ש"ח
3 שנים בניה עלות הבניה הוא סביב 50,000,000
הוא צריך משקיעים חיצוניים חוץ מהבנק
(במקרה דנן מחיר מטרה מקל על מבנה העסקה היות והתשלום הוא לינארי)
עלות הערבות הבנקאית הוא כמה מיליונים
יש גם את המימון של עלות הבניה שמגיע לסכומים מטורפים
עלות השיווק וליווי של משרד עורכי דין לפחות 1.5% יוצא לפחות מליון נוסף
יוצא באזור 3 מליון רווח
עכשיו תקחו מלחמה או אירוע אחר כדוגמת חוסר פועלים והרווח נעלם
בעיניי אין פה מרווח סיכון הרווח צפוף מידיי
וחוץ ממה שאדם מסתובב בתחושה שהוא יזם
עם ידיים מאחורה יתכן מאד שהוא יטחן מים
לכן לדעתי קבלנים נזהרים מאד
כי הרווח העיקרי הוא שוק חופשי

וזה הסיבה שכל היזמים זזים לכיוון הפינוי בינוי
ששם אין כמעט מימון על קרקע מיד בתחילת הבניה
הוא מתחיל לקבל כסף ממכירת הדירות בסכומים אסטרונומים

 

[די]

עלות הבניה באזור בית שמש הוא 8,500 אלף למטר

כאן לדוגמא מופיע כ5500 למ"ר לבית פרטי כולל הכל (כולל מטבח ב50,000 ש"ח, כולל מיזוג ב45,000 ש"ח ועוד, אני מאמין שבבניין גדול וקבלן גדול שזה מתחלק בין יותר דירות זה עוד יותר זול)

אומדן וחישוב עלויות בניה, גלו מהי עלות בניה למטר 2024

כמה צריך לעלות בית פרטי? מהם עלויות בניה למטר? ראו מחרון בנייה מלא והיקפי הכולל דוגמאות אשר בסופו תדעו יהיה לכם אומדן עלויות בניה למטר עדכני לשנת 2024.

www.top-renovations.co.il

 

[בית שמשניק]

טל זכריה פירסם טבלה שלו על מחירי הדירות הצפויים בהגרלות בשכונת ה'2
(המחירים אצלו יקרים בכ-20K מהמחירים שאני פירסמתי)

 

[די]

שלא יתלוננו אחר כך על הקבלנים, כי לפי התב"ע מתוכננים הרבה בניינים עם יותר מ40 דירות, 6 דירות בקומה. (יש בניינים בודדים עם יותר מ50, ואפילו יותר מ60 דירות בבניין-מדורג-מינוס 6 ועוד 6 מעל הקרקע)

 

[די]

אבל כידוע כמה שהבניין יותר גדול הוא יותר יוקרתי כמו הבניינים החדשים בשמגר/ירמיהו, ירושלים

 

[שמעון ב]

טל זכריה פירסם טבלה שלו על מחירי הדירות הצפויים בהגרלות בשכונת ה'2
(המחירים אצלו יקרים בכ-20K מהמחירים שאני פירסמתי

אגב זה לא כ"כ נכון משום שההגבלה 600 אלף היא לא תמיד יכול להיות שיהי הנחה יותר במידה והשומה העדכנית גבוהה אז רואים לי השומה של 2020 יתכן הנחה של 900 אלף לא??

 

[בית שמשניק]

אגב זה לא כ"כ נכון משום שההגבלה 600 אלף היא לא תמיד יכול להיות שיהי הנחה יותר במידה והשומה העדכנית גבוהה אז רואים לי השומה של 2020 יתכן הנחה של 900 אלף לא??

נכון. הטבלה היא לאחר כל החישובים הנ"ל.

 

[מצב רוח תקין]

@בית שמשניק
יש עדיין יזמים שמגישים הצעות?
למי נשאר כסף?

 

[בית שמשניק]

@בית שמשניק
יש עדיין יזמים שמגישים הצעות?
למי נשאר כסף?

נחיה ונראה מה יהיה ב17/6.
יש לי הרגשה שהמכרז יידחה (כמו רוב המכרזים לאחרונה), אבל אולי תהיה הפתעה והמכרז ייסגר עם זוכים.

 

[יעקב וייס]

יש יזמים שנכנסים למכרז
שהוא ברכה לצעירם שיזכו
וקללה לשוק החופשי שמתחנן לדירות
אבל לדעתי בתנאים האלו הרוב יחזור לסיבוב שני

אתם יודעים שאם יש 6 דירות בקומה
מי מקבל את 2 הדירות עם כיוון אויר 1?
רמז.... שוק חופשי