דרוש מידע מחפש פרויקטים בירושלים ובמרכז בשלב הפריסייל ההתחלתי

[ראלי]

אני הבנתי כיון אחר לגמרי, כשיש הצעה מעניינת הרבה סקרנים באים לפגישה בלי שיש להם באמת את הכסף או את האומץ להשקיע, וכך מתבזבז למשרד המון זמן ללא רווח,
ובשביל לסנן שיבואו רק הרציניים באמת מבקשים דמי רצינות 200 ש"ח כך שרק מי שבא באמת להשקיע יבוא לפגישה.

נ.ב.
אני זוכר שבעבר, חיה פרסמה במייל שמי שרוצה ליווי השקעה צריך להראות שיש בחשבון בנק את הכסף או לענות לשאלון קצר ולראות אם יש אפשרות להוציא מימון, אחרת אנשים באים ומבזבזים לה את הזמן כי מתברר פתאום שאין להם באמת את ההון העצמי הנדרש.

זה לא הכיוון בכלל...
אגב כל פגישה אצלה או אצל אחרים עולה לבד 800 שח לפחות +מעמ בדרך כלל
ככה שהיא לא מבזבזת את הזמן על אף אחד, אולי את כספם כן!
שלא לדבר על זה שמחירי השרות שלהם עולים משנה לשנה, למשל לחפש לך דירה להשקעה תצטרכי להיפרד מ50 אלף שח בערך!!! מחיר הזוי בהחלט,
זה ממי שמציג את עצמו שבא לעזור למשפחות אברכים לחתן את ילדיהם...
נראה לי יותר בא לבזבז להם את כספם, ולהוריד כל אפשרות לרווח!
אם היא ושכמותה יפרסמו ברשימת תפוצה את פרטי הפרויקט כל אחד ידע אם יש לו את היכולת או לא,
למה להטריח אנשים לבוא מרחוק ולשלם על התענוג הזה של גילוי ה"סוד" 200 שח???

 

[חיה בת רבקה]

אשמח לתגובות מאלו שמכירים את מחירי הדירות בירושלים,
האם קריית יובל נחשבת לאזור מבוקש? האם דירה להשקעה 85 מטר ב 3 מיליון בעיסקה של 10:90 שווה?
מה הצפי לעליית מחירים באזור זה ??

 

[בית שמשניק]

אשמח לתגובות מאלו שמכירים את מחירי הדירות בירושלים,
האם קריית יובל נחשבת לאזור מבוקש? האם דירה להשקעה 85 מטר ב 3 מיליון בעיסקה של 10:90 שווה?
מה הצפי לעליית מחירים באזור זה ??

נשמע לי יקר מאד - מעל 35K למ"ר

 

[ראלי]

אשמח לתגובות מאלו שמכירים את מחירי הדירות בירושלים,
האם קריית יובל נחשבת לאזור מבוקש? האם דירה להשקעה 85 מטר ב 3 מיליון בעיסקה של 10:90 שווה?
מה הצפי לעליית מחירים באזור זה ??

יקר מאוד!
אתה יכול לקנות עכשיו דירת 4 חדרים 100 מטר בפרויקט שכטר ברמות- בעיסקה של 10-90 גם כן
ב3 מיליון שח
וזה בשכונת רמות שהיא הרבה יותר יקרה מקרית יובל ובלי השוואה לאוכלוסיה שגרה פה או שם
בקרית יובל האוכלוסיה מתחרדת..
ברמות א' חרדית!

 

[התמר]

זה לא הכיוון בכלל...
אגב כל פגישה אצלה או אצל אחרים עולה לבד 800 שח לפחות +מעמ בדרך כלל
ככה שהיא לא מבזבזת את הזמן על אף אחד, אולי את כספם כן!
שלא לדבר על זה שמחירי השרות שלהם עולים משנה לשנה, למשל לחפש לך דירה להשקעה תצטרכי להיפרד מ50 אלף שח בערך!!! מחיר הזוי בהחלט,
זה ממי שמציג את עצמו שבא לעזור למשפחות אברכים לחתן את ילדיהם...
נראה לי יותר בא לבזבז להם את כספם, ולהוריד כל אפשרות לרווח!
אם היא ושכמותה יפרסמו ברשימת תפוצה את פרטי הפרויקט כל אחד ידע אם יש לו את היכולת או לא,
למה להטריח אנשים לבוא מרחוק ולשלם על התענוג הזה של גילוי ה"סוד" 200 שח???

האם יש מי שיכול להעביר את הנכתב כאן לה ולשיטגליץ ולשאר הדואגים במגזר שלנו לחתן את הילדים שלנו.

 

[szn]

שלא לדבר על זה שמחירי השרות שלהם עולים משנה לשנה, למשל לחפש לך דירה להשקעה תצטרכי להיפרד מ50 אלף שח בערך!!! מחיר הזוי בהחלט,

לפי מה ששמעתי המחיר 22 אלף ולא 50 אלף.

 

[szn]

אשמח לתגובות מאלו שמכירים את מחירי הדירות בירושלים,
האם קריית יובל נחשבת לאזור מבוקש? האם דירה להשקעה 85 מטר ב 3 מיליון בעיסקה של 10:90 שווה?
מה הצפי לעליית מחירים באזור זה ??

נשמע לי יקר מאד - מעל 35K למ"ר

בקרית יובל דירות 85 מטר חדשות נמכרו עד כה בערך ב- 2.8-2.9 מ'
זה יוצא בערך 34 אלף למטר, זה המחיר שהיה עד עכשיו.
35 אלף זה קצת יותר יקר מהמחיר (אלא א"כ היה שם עליית מחירים בתקופה האחרונה)

דירות 100 מטר נמכרות ב-31-32 אלף למטר.

וזה בשכונת רמות שהיא הרבה יותר יקרה מקרית יובל ובלי השוואה לאוכלוסיה שגרה פה או שם
בקרית יובל האוכלוסיה מתחרדת..
ברמות א' חרדית!

המחיר לא נקבע לפי שכונה חרדית, רמות זאת שכונה טובה אבל ממש לא הרבה יותר יקרה מקרית יובל
זה פחות או יותר אותם מחירים,
ויש ציבור (לא חרדי או חרדי צרפתי) שמוכן לשלם על קרית יובל כמו על רמות ואפי' יותר
שלא לדבר על שכונות אחרת בי-ם לא חרדיות שיותר יקרות מרמות (קטמונים, תלפיות, גבעת מרדכי ועוד)

מי שקונה להשקעה לא בודק כמה חרדים יש באזור אלא מה התוכניות העתידיות שיש באזור.

 

[ראלי]

בקרית יובל דירות 85 מטר חדשות נמכרו עד כה בערך ב- 2.8-2.9 מ'
זה יוצא בערך 34 אלף למטר, זה המחיר שהיה עד עכשיו.
35 אלף זה קצת יותר יקר מהמחיר (אלא א"כ היה שם עליית מחירים בתקופה האחרונה)

דירות 100 מטר נמכרות ב-31-32 אלף למטר.



המחיר לא נקבע לפי שכונה חרדית, רמות זאת שכונה טובה אבל ממש לא הרבה יותר יקרה מקרית יובל
זה פחות או יותר אותם מחירים,
ויש ציבור (לא חרדי או חרדי צרפתי) שמוכן לשלם על קרית יובל כמו על רמות ואפי' יותר
שלא לדבר על שכונות אחרת בי-ם לא חרדיות שיותר יקרות מרמות (קטמונים, תלפיות, גבעת מרדכי ועוד)

מי שקונה להשקעה לא בודק כמה חרדים יש באזור אלא מה התוכניות העתידיות שיש באזור.

קטמונים ותלפיות ממש לא יותר יקרות משכונת רמות! יש את ארנונה שהיא מאוד יקרה שהיא ליד תלפיות ולכן הדירות שעל הגבול יותר יקרות
גבעת מרדכי כן יותר יקרה

לפי מה ששמעתי המחיר 22 אלף ולא 50 אלף.

אוי אוי אוי... רק 22 אלף!! שזה אומר שלוקח למצוא דירה כזאת אולי גג 5 שעות, היא אפילו לא הולכת לראות אותה בפועל אלא שולחת את הלקוחות לראות 3 דירות שנראות לה ומהן לבחור...
זה אומר בערך 4 אלף שח לשעת עבודה!!

 

[szn]

קטמונים ותלפיות ממש לא יותר יקרות משכונת רמות!

ממש לא נכון,
כמי שמכיר היטב את השוק רמות יותר זולה, אני אוכיח את זה בהמשך עם עובדות מהשטח.

רק לפני שמתקדמים בוא נסכם את הדיון כמה לדעתך המחיר למטר ברמות בדירות של 4 חד' וכמה המחיר למטר בדירות 3 חד'?

 

[ראלי]

ממש לא נכון,
כמי שמכיר היטב את השוק רמות יותר זולה, אני אוכיח את זה בהמשך עם עובדות מהשטח.

רק לפני שמתקדמים בוא נסכם את הדיון כמה לדעתך המחיר למטר ברמות בדירות של 4 חד' וכמה המחיר למטר בדירות 3 חד'?

הנה תראה למשל קטמונים:

תלפיות

ברמות עשיתי חיפוש אין דירת 3 חדרים בפחות מ2250000

 

[szn]

הנה תראה למשל קטמונים:
צפה בקובץ המצורף 1585742

תלפיות
צפה בקובץ המצורף 1585743

ברמות עשיתי חיפוש אין דירת 3 חדרים בפחות מ2250000

הדיון התחיל במחירי דירות חדשות ועבר למחירי דירות ישנות...

לפי מה שידוע לי כל הדירות שהבאת מקטמונים לא רלוונטית,
זה לא המחיר שם כיום!

בכל מקרה, אין לי ויכוח ע"ז שרמות קצת יותר יקרה מקטמונים בדירות הישנות, מסיבה פשוטה הדירות הישנות נמצאות בשיכוני רכבות מוזנחים, הויכוח שלנו זה על דירות חדשות שרמות יותר זולה.

נ.ב. יד 2 זה לא מדד מוצלח למחירים, צריך לבדוק ברשות המסים וגם להכיר את השטח בכמה נסגרות בסוף עסקאות,
משני סיבות:
א. ביד 2 כל אחד כותב את מה שהוא מדמיין שהוא יכול לקבל ולא מה שבסוף נסגר.
ב. אם אתה רואה דירה 100 מטר ב-1.85 מ' אתה יודע שזה סתם מודעה של מתווך שמנסה לצוד לקוחות ולא במשהו אמיתי. לא חושב שבכל י-ם יש דבר כזה דירת 100 מטר ב-1.85 מ'!

 

[ראלי]

הדיון התחיל במחירי דירות חדשות ועבר למחירי דירות ישנות...

לפי מה שידוע לי כל הדירות שהבאת מקטמונים לא רלוונטית,
זה לא המחיר שם כיום!

בכל מקרה, אין לי ויכוח ע"ז שרמות קצת יותר יקרה מקטמונים בדירות הישנות, מסיבה פשוטה הדירות הישנות נמצאות בשיכוני רכבות מוזנחים, הויכוח שלנו זה על דירות חדשות שרמות יותר זולה.

נ.ב. יד 2 זה לא מדד מוצלח למחירים, צריך לבדוק ברשות המסים וגם להכיר את השטח בכמה נסגרות בסוף עסקאות,
משני סיבות:
א. ביד 2 כל אחד כותב את מה שהוא מדמיין שהוא יכול לקבל ולא מה שבסוף נסגר.
ב. אם אתה רואה דירה 100 מטר ב-1.85 מ' אתה יודע שזה סתם מודעה של מתווך שמנסה לצוד לקוחות ולא במשהו אמיתי. לא חושב שבכל י-ם יש דבר כזה דירת 100 מטר ב-1.85 מ'!

הדירות הישנות הם באינדיקציה לדירות החדשות באותו אזור..לכתוב שכל אחד כותב מה שהוא מדמיין, גם מה שהוא מדמיין זה ביחס לאזור, הוא לא יכול לדמיין עוד מיליון שח על דירה.. לא יהיו לו פונים.(אז בקטמונים לא מדמיינים וברמות כן??)
כמובן שמחירי דירות חדשות ברמות יקרים בהרבה...
על זה כבר כתבה פה נ.ר.בתגובות לפני ניתוח על מחירי דירות חדשות

לאחר בדיקה מעמיקה:
מחירי דירה ברמות באזור זורבייין - הארי טרומן הוא סביב ה31 למ"ר,
ישנם ביד 2 כמה דירות בזורייבין כבר כמה חודשים ב29 למ"ר, כפי הנראה בתקופה זו קצת קשה למכור ולכן ירדו במחיר,
עיסקאות מדווחות באזור ה28-29, לדברי המתווכים [שוחחתי עם 4 מתווכים המתמחים באזור זה] זה באזור 33-35,
אבל כמו תמיד לא תמיד המתווכים זה ממש המציאות,
ככל הנראה זה משהו באמצע באזור ה30-31,
היה את פרויקט שובל ברמות שבמחיר השוק הפתוח היו שם דירות ב26 למ"ר, אבל זה היה באמת מציאה,
כ"ז נכון לגבי טרומן, אבל יעקב אלעזר במצבו כעת הוא למטה המחירים שם הן לשכירות והן למכירה הם פחות,
לגבי בית ירושלמי המחירים שם הם סביב ה34 למ"ר, לא ברור מאיפה הם הביאןו את המחירים שלהפ, והמציאות שהם כבר חודש וחצי בפרסומים על זה והדירות עדיין נותרו,
יש שם עוד ענין שזה רק בנין 1 כך שזה לא איזה כמה בניניים שיש איזה אינדקציה לגבי העתיד שלה, למרות שמסתבר שיבואו ציבור מאנ"ש, אבל שוב זה בגדר השערה,
במידה והפרויקט של ברנדווין זה בית ירושלמי זה קצת סותר את כל משנתה שטוענת שכל האקזיט בפריסייל הוא במידה וזה מתחת למחיר שוק, כמובן זאת במידה והפרויקט הוא של בית ירושלמי, ובמידה ואלו המחירים,
בהצלחה לכולם

 

[מחבר]

מחפש פרויקטים בירושלים ובמרכז בשלב הפריסייל ההתחלתי
לטווח ארוך
שמסירת מפתח בעוד כ5 שנים
מחיר שכיום מופחת ממחיר שוק
תודה רבה

יש משהו באזור ירושלים, שיפורסם בקרוב, בינתיים אפשר לקבל פרטים ב: r6250602 בג'ימייל.

 

[שמשון ירושלים]

לאחרונה נראה לי מיד 2 מדלן וגם מהמקומונים בירושלים [שבדר''כ יותר אמינים] שברמת שלמה המחיר זול יותר מברמות בעיקר בחדשים. אפשר בקלות לראות עסקאות ב29 למ''ר. למרות שגם ברמות אפשר לראות פה ושם כאלה מחירים ברמת שלמה זה ממש כל השוק בחדשים. מישהו יכול לכתוב לי אם אני צודק?
[ואם זה באמת נכון האם זה ירידת מחיר בגלל ההיצע הגדול לאחרונה ברמת שלמה או שזה היו המחירים גם בשנה שנתיים האחרונות[
תןדה רבה

 

[בית שמשניק]

[ואם זה באמת נכון האם זה ירידת מחיר בגלל ההיצע הגדול לאחרונה ברמת שלמה או שזה היו המחירים גם בשנה שנתיים האחרונות[
תןדה רבה

לא נראה לי שזה ירידת מחיר, אלא שברמות עלו המחירים (כמו בשאר העיר) ושם לא עלה, אולי בגלל הקירבה לשועפט הערבית.

 

[ראלי]

לאחרונה נראה לי מיד 2 מדלן וגם מהמקומונים בירושלים [שבדר''כ יותר אמינים] שברמת שלמה המחיר זול יותר מברמות בעיקר בחדשים. אפשר בקלות לראות עסקאות ב29 למ''ר. למרות שגם ברמות אפשר לראות פה ושם כאלה מחירים ברמת שלמה זה ממש כל השוק בחדשים. מישהו יכול לכתוב לי אם אני צודק?
[ואם זה באמת נכון האם זה ירידת מחיר בגלל ההיצע הגדול לאחרונה ברמת שלמה או שזה היו המחירים גם בשנה שנתיים האחרונות[
תןדה רבה

ואו מפתיע כל כך
ירידת מחירים ברורה!!
יש מצב שזה בגלל שהאזורים של הבנינים החדשים די מנותקים מרמת שלמה עצמה
וגם האזור לא מפותח בכלל .. אין שם מוסדות לימוד , הגישה לשם..
וכמעט אין תחבורה ציבורית
המחירים שם של דירות חדשות זולים יותר מהמחירים של דירות ישנות ברמת שלמה כדוגמת רחוב חזון איש..

 

[ראלי]

הי עכשיו קיבלתי מייל "מקהילת הנדלן החרדית" לגבי עוד פרויקט פריסייל :

פרויקט פריסייל באשדוד רק 5% עכשיו והשאר סמוך לאיכלוס!​ אז למה העיסקה הזאת כל כך אטרקטיבית? ערי חוף הוכיחו שהם תמיד עולות במחיר, במיוחד אם הדירה עם נוף לים! הקבלן כבר העלה את המחיר בעוד 100 אל"ש אבל אתם תקבלו את המחיר הישן למי שיקנה ב48 שעות הקרובות! 105 אלף שח בלבד(5%) והשאר בעוד 3 וחצי שנים ויש לכם דירה באזור מעולה באשדוד - עיר חזקה עם עליות מחירים גבוהות! פטור מלא מהצמדה למדד! נוף לים! קבלן איכותי שבנה המון פרויקטים בארץ! צמוד לפארק רחב ידיים עם קאנטרי קלאב! אפשר למכור לפני האיכלוס והשלמת התשלום! (רק נגלה לכם בסוד שההזדמנויות של לקנות בתנאי רכישה של5% - 95% הולכות להיעלם בקרוב נגיד בנק ישראל כבר רוצה לעצור את זה(בגלל שלא שמים פה 25% הון עצמי או לכל הפחות 20%) עוד כמה שנים פשוט לא תאמינו שדבר כזה היה אפשרי...) מוגבל ל20 רוכשים ראשונים בלבד! ​

רוצים לדעת ראשונים ולא לפספס את ההזדמנויות הטובות ביותר? להצטרפות לקהילת הנדלן החרדית ​

 

[בית שמשניק]

הי עכשיו קיבלתי מייל "מקהילת הנדלן החרדית" לגבי עוד פרויקט פריסייל :

​ פרויקט פריסייל באשדוד רק 5% עכשיו והשאר סמוך לאיכלוס!​ אז למה העיסקה הזאת כל כך אטרקטיבית? ערי חוף הוכיחו שהם תמיד עולות במחיר, במיוחד אם הדירה עם נוף לים! הקבלן כבר העלה את המחיר בעוד 100 אל"ש אבל אתם תקבלו את המחיר הישן למי שיקנה ב48 שעות הקרובות! 105 אלף שח בלבד(5%) והשאר בעוד 3 וחצי שנים ויש לכם דירה באזור מעולה באשדוד - עיר חזקה עם עליות מחירים גבוהות! פטור מלא מהצמדה למדד! נוף לים! קבלן איכותי שבנה המון פרויקטים בארץ! צמוד לפארק רחב ידיים עם קאנטרי קלאב! אפשר למכור לפני האיכלוס והשלמת התשלום!​ ​

​

לא מכיר את הפרוייקט המדובר. אבל אצטט כאן משהו חשוב מהאתר של חיה ברנדויין - שימו לב למשפט האחרון:

מה צריך לבדוק כשמציעים לכם דירה על הנייר?​

מיקום​

עד כמה המיקום עם סיכוי לעליית ערך נכס? איך ההתפתחות העירונית במיקום זה? מצב התחבורה ומקומות עבודה.

מחיר​

חשוב לעשות חקר שוק יסודי, כדי להבין את מחירי השוק. אם השגתם פרויקט בהנחה של -10-15% מתחת למחיר שוק-מעולה!

תנאי תשלום​

כשמציעים לכם תנאים נוחים כמו 15-85%/20-80% המשמעות היא הנחה של כ 50-100 אלף ₪ על מחיר הדירה. כיון שבינתיים אין לכם הוצאות של המימון.

פטור מהמדד​

יתרון גדול בעסקה אם תשיגו פטור מלא או חלקי מהמדד. המשמעות הכספית היא חסכון של 50,000-120,000 ₪

מכירה מוקדמת​

אם הקבלן מסכים שתימכרו לאדם שלישי עד לפני סיום התשלומים-יהיה לכם רגוע יותר בלב. אמנם עדיף לשלם ולסיים את העסקה אבל נוח מאוד לדעת שיש אופציה של מכירה.

חשוב לציין ש"הכל- אין אצל אף אחד". אין פרויקט רציני בארץ שיתן את כל המעלות. ואם מישהו מציע משהוא כזה –צריך לבדוק למה הקבלן כל כך נואש.

 

[ראלי]

לא מכיר את הפרוייקט המדובר. אבל אצטט כאן משהו חשוב מהאתר של חיה ברנדויין - שימו לב למשפט האחרון:

מה צריך לבדוק כשמציעים לכם דירה על הנייר?​

מיקום​

עד כמה המיקום עם סיכוי לעליית ערך נכס? איך ההתפתחות העירונית במיקום זה? מצב התחבורה ומקומות עבודה.

מחיר​

חשוב לעשות חקר שוק יסודי, כדי להבין את מחירי השוק. אם השגתם פרויקט בהנחה של -10-15% מתחת למחיר שוק-מעולה!

תנאי תשלום​

כשמציעים לכם תנאים נוחים כמו 15-85%/20-80% המשמעות היא הנחה של כ 50-100 אלף ₪ על מחיר הדירה. כיון שבינתיים אין לכם הוצאות של המימון.

פטור מהמדד​

יתרון גדול בעסקה אם תשיגו פטור מלא או חלקי מהמדד. המשמעות הכספית היא חסכון של 50,000-120,000 ₪

מכירה מוקדמת​

אם הקבלן מסכים שתימכרו לאדם שלישי עד לפני סיום התשלומים-יהיה לכם רגוע יותר בלב. אמנם עדיף לשלם ולסיים את העסקה אבל נוח מאוד לדעת שיש אופציה של מכירה.

חשוב לציין ש"הכל- אין אצל אף אחד". אין פרויקט רציני בארץ שיתן את כל המעלות. ואם מישהו מציע משהוא כזה –צריך לבדוק למה הקבלן כל כך נואש.

חשוב מאוד מה שציינת!!

 

[התמר]

חשוב מאוד מה שציינת!!

לפי מה שכתבתם - יש כאן בעיסקה באשדוד הרב המעלות.

נשאר רק שאלת מליון הדולר [תרתי משמע..] האם זה עיסקה ריוחית - פחות ממחיר שוק ?