דרוש מידע למי שייך הגג למי שגר בקומה האחרונה או לכלל הדיריים

[ששונית]

שוב מי יש את בית דין האשכנזי והספרדי שפוסקים די הפוך בענינים אלו

האשכנזי

 

[אוריגמי]

והשכן שבקומה האחרונה התקשר להגיד שבהרחבה שרב השכנים עושים יהיה גם משהו על החלק שלו בגג, מן משפט סתמי כזה, והתחילו לנו מנורות אדומות האם גם אנו צריכים לצפות לחלק בזה,
בנסח טאבו - איפה אני אמורה לזהות אם הגג שייך גם לי?

יש 2 דברים שצריך כדי לבנות- גם שהשטח יהיה של הדייר, וגם שיהיו לו זכויות בניה.
כדאי לבקש מאדריכל לבדוק את 2 הנקודות האלו לגבי המקרה כדי לוודא שלא מנצלים אתכם ללא ידיעתכם.

 

[progitm]

דיברתי עם האדריכל של השכן,
הוא טוען שיש תב"ע מאושרת של הרחבה ל2 הקומות הראשונות ועוד מאושר לבנות על הגג,
אז הוא טוען שבכל מקרה הם יבנו גם אם אני לא יאשר
(הוא אומר שכולם חתומים כנראה מתקופה שטרם קנינו),
הוא אומר שכמו ששטח הצדדי המיועד להרחבה בבניין הנו שטח משותף
כך גם השטח של הגג הנו שטח משותף,
אז זה שהשכן נותן לנו לבנות בצדי הבניין אנחנו בתמורה נותנים לו את הגג,
אבל אם אני אבנה בצדי הבניין הרי גם הוא יכול לבקש תב"ע על זה לא? ולאשר גם לו הרחבה,
למה שאוותר על כל הגג למענו , וזה בניין של 3 קומות שהרבה יותר הגיוני שיאשרו לנו לבנות דירה לגמרי על הגג ולבנות
[חשוב לציין שאני בכלל לא מתכננת להרחיב כרגע, אבל השכן שלמטה כן..., דבר נוסף אני לא גרה בדירה היא מושכרת]

אולי משהוא מכיר אדריכל , או עו"ד מי יכול לעזור לי מול זה להבין מה קורה ?

אני צריכה להגיש ערעור ?, איך זה עובד?

 

[לייב - מיתוג פרסום ויח"צ]

אם אני לא טועה החלוקה היא בצורה כזו.
עד שחוקק חוק הבית המשותף (לפני כ-20 שנה) הגג היה משהו בלי הגדרה מדויקת.
בחוק בתים משותפים הוגדר שכל שטח בבנין מלבד הדירה הפרטית שייך לכולם - כולל הגג.

 

[משפחת לוי...]

ובטח בטאבו ניתן לברר את זה , אבל איך אני נגשת לטאבו ?

מבקשים (תרשים בנין)+ תיק בנין מלא כמדומני מהטאבו ושם מופיע תקנון בנין ועוד ,אפשר לבקש באתר שלהם ולקבל כמעט באופן מיידי.

 

[ELFISH]

דיברתי עם האדריכל של השכן,
הוא טוען שיש תב"ע מאושרת של הרחבה ל2 הקומות הראשונות ועוד מאושר לבנות על הגג,
אז הוא טוען שבכל מקרה הם יבנו גם אם אני לא יאשר
(הוא אומר שכולם חתומים כנראה מתקופה שטרם קנינו),
הוא אומר שכמו ששטח הצדדי המיועד להרחבה בבניין הנו שטח משותף
כך גם השטח של הגג הנו שטח משותף,
אז זה שהשכן נותן לנו לבנות בצדי הבניין אנחנו בתמורה נותנים לו את הגג,
אבל אם אני אבנה בצדי הבניין הרי גם הוא יכול לבקש תב"ע על זה לא? ולאשר גם לו הרחבה,
למה שאוותר על כל הגג למענו , וזה בניין של 3 קומות שהרבה יותר הגיוני שיאשרו לנו לבנות דירה לגמרי על הגג ולבנות
[חשוב לציין שאני בכלל לא מתכננת להרחיב כרגע, אבל השכן שלמטה כן..., דבר נוסף אני לא גרה בדירה היא מושכרת]

אולי משהוא מכיר אדריכל , או עו"ד מי יכול לעזור לי מול זה להבין מה קורה ?

אני צריכה להגיש ערעור ?, איך זה עובד?

תבע מאושרת לא מחייבת שיתנו לו היתר בניה. תבדקו את זה עם אדריכל מטעמכם.

 

[Chagit Weksler]

דיברתי עם האדריכל של השכן,
הוא טוען שיש תב"ע מאושרת של הרחבה ל2 הקומות הראשונות ועוד מאושר לבנות על הגג,
אז הוא טוען שבכל מקרה הם יבנו גם אם אני לא יאשר
(הוא אומר שכולם חתומים כנראה מתקופה שטרם קנינו),
הוא אומר שכמו ששטח הצדדי המיועד להרחבה בבניין הנו שטח משותף
כך גם השטח של הגג הנו שטח משותף,
אז זה שהשכן נותן לנו לבנות בצדי הבניין אנחנו בתמורה נותנים לו את הגג,
אבל אם אני אבנה בצדי הבניין הרי גם הוא יכול לבקש תב"ע על זה לא? ולאשר גם לו הרחבה,
למה שאוותר על כל הגג למענו , וזה בניין של 3 קומות שהרבה יותר הגיוני שיאשרו לנו לבנות דירה לגמרי על הגג ולבנות
[חשוב לציין שאני בכלל לא מתכננת להרחיב כרגע, אבל השכן שלמטה כן..., דבר נוסף אני לא גרה בדירה היא מושכרת]

אולי משהוא מכיר אדריכל , או עו"ד מי יכול לעזור לי מול זה להבין מה קורה ?

אני צריכה להגיש ערעור ?, איך זה עובד?

ברגע שאושרה תב"ע להרחבת הקומות העליונות.
העיריה ברוב מוחץ של המקרים תאשר היתר בניה, גם אם יש התנגדויות בגין נימוקים קניינים (אא"כ יש רוב חוסם שמתנגד).
יש עיריות שתדרושנה להביא רוב חתימות (66% או 75% תלוי במועצה/עיריה)
ובהחלטת הועדה ייכתב שאין היא מוסמכת לדון בענינים קניינים, אלא אך ורק בנושאים תכנוניים.

המקום החוקי המוסמך לדון בנושא שייכות הגג זה בי"ד/ ביהמ"ש/ המפקח על הבתים המשותפים.
כאשר, בד"כ, כשיש תביעות מעין אלו, מביאים שמאי, ששם כמה שווה הגג+הבניה וכן כמה שווה הרכוש המשותף עליו בונות הקומות התחתונות +הבניה, מקזז זה מזה ואת הפער לטובת העליונות הוא משקלל והם משלמים תשלומי איזון לשאר השכנים.
במקומות חרדיים זה פחות מקובל, בד"כ הדיירים בגג פשוט נותנים משהו לבנין במקום תשלומי איזון.

 

[progitm]

ברגע שאושרה תב"ע להרחבת הקומות העליונות.
העיריה ברוב מוחץ של המקרים תאשר היתר בניה, גם אם יש התנגדויות בגין נימוקים קניינים (אא"כ יש רוב חוסם שמתנגד).
יש עיריות שתדרושנה להביא רוב חתימות (66% או 75% תלוי במועצה/עיריה)
ובהחלטת הועדה ייכתב שאין היא מוסמכת לדון בענינים קניינים, אלא אך ורק בנושאים תכנוניים.

המקום החוקי המוסמך לדון בנושא שייכות הגג זה בי"ד/ ביהמ"ש/ המפקח על הבתים המשותפים.
כאשר, בד"כ, כשיש תביעות מעין אלו, מביאים שמאי, ששם כמה שווה הגג+הבניה וכן כמה שווה הרכוש המשותף עליו בונות הקומות התחתונות +הבניה, מקזז זה מזה ואת הפער לטובת העליונות הוא משקלל והם משלמים תשלומי איזון לשאר השכנים.
במקומות חרדיים זה פחות מקובל, בד"כ הדיירים בגג פשוט נותנים משהו לבנין במקום תשלומי איזון.

המידע שהבאת עוזר לי הרבה.

אז את אומרת שאם הכוון זה לערער , אז זה לא מול וועדת התרי הבניה אלא מול בית משפט- כלומר תביעה , (הדירים באמת לא דתים),
מה שכן אני לא יכולה לדרוש שיוציא לעצמו תבע לבנות בהרחבה קומה 3?
למה הוא חייב דווקא את הגג?, למה זה תמורת זה , אי אפשר לבנות שמה דירה חדשה ?

 

[Chagit Weksler]

המידע שהבאת עוזר לי הרבה.

אז את אומרת שאם הכוון זה לערער , אז זה לא מול וועדת התרי הבניה אלא מול בית משפט- כלומר תביעה , (הדירים באמת לא דתים),
מה שכן אני לא יכולה לדרוש שיוציא לעצמו תבע לבנות בהרחבה קומה 3?
למה הוא חייב דווקא את הגג?, למה זה תמורת זה , אי אפשר לבנות שמה דירה חדשה ?

הטיעונים האלו כולם היו אמורים להידון בזמן אישור התב"ע.
ברגע שאושרה תב"ע, ללא התנגדות הדיירים לענין הזה, ידי הועדה המקומית כבולות.

 

[מילה בסלע]

אני מנסה להבין:
אינך גרה בבנין
ואין לך תכניות לבנות-

אז מה אכפת לך שיבנו על הגג?
בגלל שמועה שאולי ניתן להרויח מזה?

השכנים צריכים את ההסכמה שלך לפני הבניה, את אמורה לחתום להם על הגרמושקא.
תוכלי להתנות את החתימה בהסכמה נגדית להרחבה של דירתך או בטובת הנאה אחרת שמשרתת את האינטרסים שלך,
אבל למה לא לחתום?

גילוי נאות: אני מהצד השני של המיתרס, ושכן אחד לא חותם לנו בדיוק, אבל בדיוק בגלל מידת סדום.

 

[michal23]

בלת"ק
אנחנו היינו גרים בבניין בקומה העליונה
(קומה שלישית) והגג היה רכוש פרטי שלנו.
גם בבניינים שמולנו זה היה כך וכיום המשפחות שעדיין גרות בבתים האלו בחרו לסגור את הגג שלהן לקומה נוספת שיהיה להם בית קומותיים ויותר מרווח . הם חסמו את העלייה לגג דרך חדר המדרגות ועשו מדרגות בתוך הבית. השכונה היתה גדולה מאוד וזה היה החוק בכל הבניינים.

 

[חיים יפים]

אז מה אכפת לך שיבנו על הגג?
בגלל שמועה שאולי ניתן להרויח מזה?

גילוי נאות: אני מהצד השני של המיתרס, ושכן אחד לא חותם לנו בדיוק, אבל בדיוק בגלל מידת סדום.

למה שמועה? למה מידת סדום?
אם השטח שייך לדיירי הבנין השכן שותף לכל דבר בשטח, וזכאי לחלקו היחסי. זה שטח שלו
למה שלא ידרוש תשלום על חלקו?

 

[מילה בסלע]

למה שמועה? למה מידת סדום?
אם השטח שייך לדיירי הבנין השכן שותף לכל דבר בשטח, וזכאי לחלקו היחסי. זה שטח שלו
למה שלא ידרוש תשלום על חלקו?

בסדר, ישלמו לו את חלקו, או ישלמו לו ברווחיות אחרת שתצא לו ממנה טובת הנאה פי כמה.
ועדיין מידת סדום לא לחתום אם אין לבנ"א ענין ממשי בגג.

 

[עכביש]

למה שלא ידרוש תשלום על חלקו?

רוב הפוסקים סבורים שכופין על מידת סדום בעניין הזה.
שכן מקומה ראשונה, אין, ולא תהיה לו אפשרות להרויח מהגג הנמצא בקומה רביעית.[מה הוא יעשה? יעלה עם סולם וייבש בצל על הגג??

"אם זה שלו, למה שיוותר?, למה שלא ירוויח?"
מה אכפת לך, מה תרוויח, סתם, תסחוט כמה גרושים מהשכן שממילא חנוק ואין לו בקושי בשביל מנוח לכף רגלו.

שכן יקר.
תרגיל: תדמיין שהשכן כבר בנה על הגג (ונעמיד שהעיניים שלך מחוברות בברגים, כך שהן לא יוצאות..), תתמודד עם הנורא מכל.
קרה לך משהו? הפסדת משהו?
לא.
אז תמזוג לעצמך כוס קפה, ותיהנה מרווחתו של יהודי. ואם אתה משמח את שלי...

 

[nori]

למה הוא חייב דווקא את הגג?, למה זה תמורת זה , אי אפשר לבנות שמה דירה חדשה ?

אני לא מכירה את התבע,
אבל סביר מאד שהתבע מאפשרת הרחבה על הגג ואינה מאפשרת הוספה/פצול דירות.
בנוסף לזכויות הבניה (כמה לבנות) שכתובות בתבע. מפורשות גם מה מותר לבנות. את צריכה לבדוק את זה.
אם זה מבנה ישן ואתם זכאים לתמ"א 38 המקרה שונה לחלוטין מאשר אם מדובר במבנה חדש.

 

[cherry c]

אבל אם אני אבנה בצדי הבניין הרי גם הוא יכול לבקש תב"ע על זה לא? ולאשר גם לו הרחבה,
למה שאוותר על כל הגג למענו , וזה בניין של 3 קומות שהרבה יותר הגיוני שיאשרו לנו לבנות דירה לגמרי על הגג ולבנות

לפני הכל איפה את גרה, זה משתנה מעיריה לעיריה.


אבל את לא בונה ולא מתכננת לבנות, אז (רוב הסיכויים ש) העיריה לא תתן לו היתרי בניה עד שלא תבני, בירושלים למשל נגמר ההיתר של בניית עמודים, זה רק בצמיחה מהקרקע, עד שלא תבני הוא לא יוכל לבנות, אא"כ הוא יבנה לך מעטפת, שזה עלויות מטורפות עבורו, והחשכה הרמטית של הדירה שלך.

הסיכוי שתתאגדו כל השכנים ביחד, ותצליחו להוציא מהעיריה היתרים על מנת לבנות דירה בטאבו נפרד בגג, הוא מתחת ל0, הסיכוי שתתאגדו כל הדיירים ותבנו דירה על הגג לא חוקית ותשכירו אותו, הוא יותר גבוה אבל עדין מתחת ל0.
הסיכוי היחיד הוא שבגלל זה תפסידו אפשרות של תמ"א 38, אבל אם יבנו בבנין מהצד בהרבה עיריות גם זה לבד מספיק כדי להרוס היתר לתמ"א לכל הבנין (בסוגריים, תמ"א זה ממש לא בהכרח מציאה גדולה), אז שוב השכן מקומה ראשונה כבר הולך לבנות.. אז השכן מהקומה העליונה לא יעלה ולא יוריד.

לאופציה של פינוי בינוי, הוא לא הורס לך, מה שזה כן יגרום שאם הדירה שלו תהיה גדולה יותר הוא יקבל פיצוי גדול יותר ממך שהדירה שלך קטנה, אבל שוב זה כמו השכן מהקומה הראשונה, וגם אל תשכחי שההרחבה עולה לו הון שאת לא מוציאה.

והוא צודק, יתכן שעוד כמה שנים תרצי להרחיב מהצד שזה בעצם על חשבון הגינה המשותפת, שביננו היא הרבה יותר שימושית לכלל הבנין מאשר הגג....

עכשיו תסבירי לי למה לא לחתום?
ועוד משהו, הוא צודק, (רוב הסיכויים ש) העיריה לא תקבל את ההתנגדות שלכם, אם בתב"ע כבר אישרו, אז כן תגרמי לו לעיכובים. גם בית משפט לא יכבד אותך.

 

[קריצה]

רוב הפוסקים סבורים שכופין על מידת סדום בעניין הזה.

אפשר שמות?

 

[עכביש]

חוץ מהגר"י סילמן, רוב מוחלט של הדיינים סבורים כך.

 

[progitm]

אולי אנסה קצת לענות:
א. בנין ישן (מעל 60 שנה), בירושלים

ב. השטח השיתופי בצדי הבניין אינו אפילו גינה סתם שטח עפר שאף אחד לא משתמש

ג. בנין קטן 3 קומות

ד. חושבים שאולי כן ניתן לעשות תמ"א (למרות שהאדריכל שלו אומר שעיריה לא תאשר)

ה. הבנתי בעבר שיש חוק כזה שבנין שהוא עד 3 קומות בירושלים נותנים התר לבנות קומה רביעית בתור קומה נוספת, משהו שמע על זה ?

ו. את הדירה הזו אנו משיכירם אבל כנראה שבעוד כמה זמן נרצה למכור בעז"ה לא רוצה להרוס את הפוטנציאל, (כרגע לא מתכננים לבנות אבל זו אופציה גם עבורנו.)

ז. אין לי שום בעיה לחתום, אם זה לא פוגע בי ,
1. כמו לדוגמא שעכשיו זה בניה של השכן למטה ושל השכן למעלה , מה יעשו השוכרים שלי זה לא שיפוץ זו בניה זה יקח מלא זמן!!!, וזו רק דוגמא אחת.
2. זה לא אדם אברך חנוק, זה אדם רווק חילוני, שיכול ורוצה להרחיב ובכיף ובשמחה , אבל למה שאתן לו את חלקי בגג על לא כלום?!, אם לא ישלם על חלקי אפילו משהו מינימלי,
הוא עצמו רצה להרחיב מהצד וירד מזה (כנראה כמו ש @cherry c ציין ), בגלל שזה יעלה לו הון כי כרגע אנחנו לא משתתפים ולכן החליט ללכת על הגג.

האדריכל שלו התקשר ואמר לי שגם ירצה לבנות ממ"ד מצד אחר על חשבון חסימת אוויר אצלנו מכיוון המטבח, בקיצור הוא רוצה הכל ועל חשבוננו ובלי להבין שצריך לפצות.
אני לא מבינה מה ההבדל אני חושבת שהוא צריך לפצות אותנו במשהו,
ולגבי בניית ממ"ד את זה כנראה שלא אתן כי זה ממש פוגע בדירה.
(והוא לא רוצה לבנות ממ"ד על הגג, כי האדריכל הסביר שוב, זה עלויות ואישורים מיוחדים על הגג אז הוא מעדיף כמה שיותר קל עם השכנים החרדים היחידים שתמיד היו נחמדים אליו .... )

 

[מילה בסלע]

אני לא מבינה מה ההבדל אני חושבת שהוא צריך לפצות אותנו במשהו,
ולגבי בניית ממ"ד את זה כנראה שלא אתן כי זה ממש פוגע בדירה.
(והוא לא רוצה לבנות ממ"ד על הגג, כי האדריכל הסביר שוב, זה עלויות ואישורים מיוחדים על הגג אז הוא מעדיף כמה שיותר קל עם השכנים החרדים היחידים שתמיד היו נחמדים אליו .... )

כלומר: קיימת הסכמה עקרונית לחתימה ואת מעוניינת שדירתך לא תיפגע. אוקי, ברי, מחוור ומקובל.

אז קדימה. הפתרון הוא: הידברות.