השקעות לבעלי דירות להשקעה בלבד. כמה השקעתם, ומה אחוזי הריווח נטו

קיץ · 3/10/21

משה שרת
קומה4

beni. · 4/10/21

שימו לב שאופן חישוב התשואה בדירה משכירות מבלבל ביותר,
הנוסחה הישרה היא כדלהלן;

אחוז שווי השכירות השנתית נטו
מתוך עלות הדירה ברוטו

כך לדוגמא דירה שעולה 1.000.000
+ 50.0000 מס רכישה
+ 10.000 תיווך
+ 3000 עו"ד
סה"כ 1.063.000 ברוטו

ושכירות 3500 לחודש שזה 42.000 לשנה ברוטו
- 3500 ניהול שנתי
- 1750 דירה ריקה ממוצע חודש בשנתיים
- 2400 ארנונה שנתית
- 2000 שקל תיקונים ושיפוצים בממוצע

סה"כ 32.350 נטו

שזה יוצא 3.04% ולא 4.2% כמו שנראה במבט ראשון.
שוב, שכירות נטו (שזה כמה שהרווחנו בפועל) מדירה ברוטו (שזה כמה שהשקענו בפועל)
ולא להפך כמו שנהוג לחשב במבט ראשון.

א12345 · 5/10/21

נכתב ע"י beni.:
שימו לב שאופן חישוב התשואה בדירה משכירות מבלבל ביותר,
הנוסחה הישרה היא כדלהלן;

אחוז שווי השכירות השנתית נטו
מתוך עלות הדירה ברוטו

כך לדוגמא דירה שעולה 1.000.000
+ 50.0000 מס רכישה
+ 10.000 תיווך
+ 3000 עו"ד
סה"כ 1.063.000 ברוטו

ושכירות 3500 לחודש שזה 42.000 לשנה ברוטו
- 3500 ניהול שנתי
- 1750 דירה ריקה ממוצע חודש בשנתיים
- 2400 ארנונה שנתית
- 2000 שקל תיקונים ושיפוצים בממוצע

סה"כ 32.350 נטו

שזה יוצא 3.04% ולא 4.2% כמו שנראה במבט ראשון.
שוב, שכירות נטו (שזה כמה שהרווחנו בפועל) מדירה ברוטו (שזה כמה שהשקענו בפועל)
ולא להפך כמו שנהוג לחשב במבט ראשון.

לא חישבת עליית מחיר של הנכס.

האורות · 5/10/21

אני תמיד מסביר ללקוחות שלי, שיש 2 צורות חישוב תשואה:
1. תשואתיות הנכס, דהיינו כמה הנכס מניב,
וזה לא קשור בכלל לכמה אני שילמתי על הנכס, אפשר גם שקבלתי בחינם, או כמה דירות שרוצים לחלק בירושה בין אחים,
כלומר כמה הנכס עצמו מניב, בלי קשר למה אני שילמתי.

2. תשואה על הכסף,
כמה הכסף שלי הרוויח,
דהיינו כמה אני השקעתי בדירה וכמה היא מרוויחה לי,
חודשי, שנתי, תקופתי וכו

חשוב לשים לב לזה כל הזמן

לייבובוש · 5/10/21

נכתב ע"י האורות:
אני תמיד מסביר ללקוחות שלי, שיש 2 צורות חישוב תשואה:
1. תשואתיות הנכס, דהיינו כמה הנכס מניב,
וזה לא קשור בכלל לכמה אני שילמתי על הנכס, אפשר גם שקבלתי בחינם, או כמה דירות שרוצים לחלק בירושה בין אחים,
כלומר כמה הנכס עצמו מניב, בלי קשר למה אני שילמתי.

2. תשואה על הכסף,
כמה הכסף שלי הרוויח,
דהיינו כמה אני השקעתי בדירה וכמה היא מרוויחה לי,
חודשי, שנתי, תקופתי וכו

חשוב לשים לב לזה כל הזמן

ואיך האופן החישוב של שניהם??

ש.ב.א · 5/10/21

נכתב ע"י פורגיסט:
וגם הוא לא זכאי להנחה בארנונה

זה לא נכון
מניסיון
פשוט מוסיפים את שווי השכירות לסכום ההכנסות- הנחה לפי הכנסה לנפש

beni. · 6/10/21

נכתב ע"י א12345:
לא חישבת עליית מחיר של הנכס.

לא ניסתי לחשב עליית מחיר, משום שאין לי כרגע נוסחה של נבואה...

beni. · 6/10/21

נכתב ע"י beni.:
שימו לב שאופן חישוב התשואה בדירה משכירות מבלבל ביותר,

כתבתי נוסחה לחישוב רווחיות דירה משכירות,
משום שכשמחפשים דירה להשקעה צריך לדעת כמה הדירה רווחית היום!

לגבי מינוף העיקרון צריך להיות כך;

שעל חלק ההון עצמי הרווחיות היא כנ"ל,

ולגבי החלק של המשכנתא הרעיון הוא שמרוויחים את הפער בין עלות המימון - לרווח הצפוי,
(וכמובן שעלויות נוספות במשכון הדירה מחושבות בברוטו של שווי הדירה)

למשל בדוגמא שהבאתי למעלה בדירה ששוה 1.000.000 (נטו) והרווחיות משכירות לבד היא 3.04%
וההון עצמי הוא 500.000 ו-500.000 ממשכנתא, כשהריבית על המשכנתא היא 2.5%
אז על החלק של המשכנתא המרווח למשקיע הוא 0.54% שזה רווח מכסף שהמשקיע לא הביא מהבית,
(לפעמים שווה לספוג כאן גם מרווח שלילי בשביל להגיע לעסקה מוצלחת, שזה שאלה גדולה ואכמ"ל)

משכיל אל דל · 6/10/21

נכתב ע"י האורות:
אני תמיד מסביר ללקוחות שלי, שיש 2 צורות חישוב תשואה

והם מבינים? כי אני לא כל כך....
מה הענין בצורת חישוב הראשונה למשקיע שבא להניח כסף ורוצה שהכסף שלו יעשה עוד כסף?
למה לא רק הצורה השניה שנראית לי הכי רלוונטית?
אשמח שתחכימני
תודה!

א12345 · 6/10/21

נכתב ע"י beni.:
לא ניסתי לחשב עליית מחיר, משום שאין לי כרגע נוסחה של נבואה...

אבל כתבת שהתשואה היא 3.04 ולא 4.2.
וזה ממש לא נכון
תוסיף עליית נכס ותקבל תשואה יותר גבוהה.
אין דירה בכל מקום בארץ שלא עולה ב 20000 בשנה.

szn · 6/10/21

נכתב ע"י א12345:
אין דירה בכל מקום בארץ שלא עולה ב 20000 בשנה.

אשמח לדעת היכן יש מקומות כאלו? (לא ערים חרדיות)

א12345 · 6/10/21

נכתב ע"י szn:
אשמח לדעת היכן יש מקומות כאלו? (לא ערים חרדיות)

כל מקום בארץ

beni. · 6/10/21

נכתב ע"י א12345:
אבל כתבת שהתשואה היא 3.04 ולא 4.2.
וזה ממש לא נכון
תוסיף עליית נכס ותקבל תשואה יותר גבוהה.
אין דירה בכל מקום בארץ שלא עולה ב 20000 בשנה.

ודאי שיש עליית ערך כך שהרווח בסוף יהיה יותר,
אבל כשאני בוחר השקעה, אני לא מנסה לחשב במחשבון כמה יהיה הרווח בעתיד,
אלא רק לדעת כמה הדירה רווחית היום.
עליית מחירים זה עתידות ואין שום דרך לדעת איפה יעלה יותר ואיפה פחות.
ודאי לא בהשקעה בדירות שזה השקעה לטווח ארוך.

האורות · 19/10/21

נכתב ע"י משכיל אל דל:
אשמח שתחכימני

בכיף, אנסה:

לראובן יש דירה בבעלותו ומזוודה עם 500 אלף שח מזומן,

כעת הוא מעוניין להשקיע בדירה שעולה 500 אלף שח, ומניבה שכירות של 2000 שח בחודש, שזה 24,000 בשנה. שזה 4.8% תשואה שנתית.
בואו נבדוק, לטווח זמן של 25 שנה, מה קורה עם ההשקעה:

אופציה א':
ראובן רכש את הדירה בכסף מלא (ללא מינוף), הרוויח את ה4.8% שלו, ובסוף 25 שנה, ימצא את עצמו עם 1,100,000 ש"ח,
500 אלף ממכירת הדירה ו600 מהשכירות. נהדר.

אופציה ב':
ראובן מינף, וקנה 2 דירות כאלה של 500 אלף שמכניסות 2000 כל חודש, אבל מינף,
קבל 50% מהבנק על כל דירה,
דהיינו 250 הוא שם, 260 הבנק נתן, ככה על 2 הדירות.

להחזיר 250 אלף ב25 שנה נגיד זה 1250 ש"ח לחודש,
יוצא שראובן נשאר כל חודש ביד עם 750 שח מכל דירה, שביחד זה 1500 ש"ח.
נכפיל 1500 ב12 חודש ואז ב25 שנה ונקבל 450,000 שח.
בסוף 25 שנה ראובן ימצא את עצמו עם 1,450,000 ש"ח,
מליון ממכירת הדירות, ועוד 450 אלף מהשכירות.

הרי לנו באופציה ב' שני חישובי תשואה:
1. כמה הדירה עצמה מניבה.
2. כמה הכסף שאני שמתי, הניב לי.

בחישוב ה1 לא לוקחים בחשבון את ההוצאות שסביב הרכישה, כי זאת לא הנקודה, הנקודה היא לא כמה כסף הרווחתי, רווח נדע מחישוב 2.
בחישוב ה2 אכן צריך לקחת בחשבון את כל ההוצאות אבל לחשב את הרווחים רק מול מה שהוצאת מהכיס.

א ביסאלע מורכב, מקווה שהצלחתי להסביר,

גילוי נאות: אני מלווה משקיעים במקצועי.

משכיל אל דל · 19/10/21

נכתב ע"י האורות:
בכיף, אנסה:

לראובן יש דירה בבעלותו ומזוודה עם 500 אלף שח מזומן,

כעת הוא מעוניין להשקיע בדירה שעולה 500 אלף שח, ומניבה שכירות של 2000 שח בחודש, שזה 24,000 בשנה. שזה 4.8% תשואה שנתית.
בואו נבדוק, לטווח זמן של 25 שנה, מה קורה עם ההשקעה:

אופציה א':
ראובן רכש את הדירה בכסף מלא (ללא מינוף), הרוויח את ה4.8% שלו, ובסוף 25 שנה, ימצא את עצמו עם 1,100,000 ש"ח,
500 אלף ממכירת הדירה ו600 מהשכירות. נהדר.

אופציה ב':
ראובן מינף, וקנה 2 דירות כאלה של 500 אלף שמכניסות 2000 כל חודש, אבל מינף,
קבל 50% מהבנק על כל דירה,
דהיינו 250 הוא שם, 260 הבנק נתן, ככה על 2 הדירות.

להחזיר 250 אלף ב25 שנה נגיד זה 1250 ש"ח לחודש,
יוצא שראובן נשאר כל חודש ביד עם 750 שח מכל דירה, שביחד זה 1500 ש"ח.
נכפיל 1500 ב12 חודש ואז ב25 שנה ונקבל 450,000 שח.
בסוף 25 שנה ראובן ימצא את עצמו עם 1,450,000 ש"ח,
מליון ממכירת הדירות, ועוד 450 אלף מהשכירות.

הרי לנו באופציה ב' שני חישובי תשואה:
1. כמה הדירה עצמה מניבה.
2. כמה הכסף שאני שמתי, הניב לי.

בחישוב ה1 לא לוקחים בחשבון את ההוצאות שסביב הרכישה, כי זאת לא הנקודה, הנקודה היא לא כמה כסף הרווחתי, רווח נדע מחישוב 2.
בחישוב ה2 אכן צריך לקחת בחשבון את כל ההוצאות אבל לחשב את הרווחים רק מול מה שהוצאת מהכיס.

א ביסאלע מורכב, מקווה שהצלחתי להסביר,

גילוי נאות: אני מלווה משקיעים במקצועי.

הבנתי
מאוד יפה
בקיצור באופציה השניה ההשקעה כפולה אך גם הרווחים כפולים ובעצם הגדלתי את העסקה ל200% לטוב ולמוטב
רק לגבי מיסוי באופציה השניה צריך לקחת בחשבון מס רכישה שבאופציה הראשונה אין
וגם שיש סיכון במינוף שירויח פחות ממה שחשב (אין שוכרים וכדו')
אבל בשתי האופציות ה500K שהביא מהבית בדרך הטבע ישארו שלו
אבל ודאי שעדיין שווה האופציה השניה

האורות · 27/10/21

סתם שאלה
(מכיר את אלה ששואלים "סתם" שאלות...)

כשאתה מביא בחשבון הצואות בלתי צפויות,
כגון מיסוי ואין שוכרים ודוד שמש ואיטום בגג,

אתה מביא גם בחשבון הכנסות בלתי (?) צםויות,
כגון עליית ערך נכס ועליית מחירי השכירות במהלך ה25 שנה?

סתם שאלה

beni. · 28/10/21

שאלה מצוינת!
וזה השאלה הקשה כי אני לא באמת יכול לשער את ההוצאות הבלתי צפויות,
אבל כן, כשאני בוחר השקעה (ועשיתי את זה פעמים בודדות) אני מתחקר משקיעים אחרים במקום -
מה הממוצע תפוסה?, מה הממוצע הוצאות שנתיות? וכו'
לכל שכונה ולכל סוג דירה יש את ההוצאות שאופייניות לו,
ארנונה? חשבונות? ניהול? ביקוש? ריהוט?
אותי מעניין לפי הנתונים הקיימים, כמה המקום רווחי.