הנושאים החמים
הנושאים החמים
על מנת לעשות סדר בדברים, אני יודע שכמעט כל אדם שתשאלו אותו על השקעה בחו"ל מכיר 10 אנשים שנפלו בהשקעות בחו"ל, ומעט מאד אנשים מכירים בכלל מישהו שהצליח בהשקעה בחו"ל, - כ"כ הרבה אנשים נפלו עד כדי שזה נהייה מכת מדינה, והרבנים היו צריכים להזהיר את הציבור על השקעות מסוג זה, הבעייה הגדולה היא, צורת ההשקעה וההתייחסות להשקעה, שיטת הסמוך על מישהו שכביכול אפשר לסמוך עליו, והתברר שלא, ולא משנה אם הוא נוכל באמת או שהוא רק ניסה ונכשל ולא ידע איך לצאת מהבוץ וגרר אחריו עשרות משפחות שאבדו את כספם, את הדבר הזה הרבנים רצו להפסיק, אבל ברור ומובן מאיליו שאם אתה יודע ומכיר את האזור בו אתה הולך להשקיע ויש לך אנשי שטח שעובדים בשבילך שם, תכלס' אין הבדל אם ההשקעה שלך מעבר לרחוב או במרחק 12 אלף קילומטרים, בדיוק באותה מידה, שאם אין לך את האנשים הנכונים בעירייה או בסביבה החברים בכולל או איפה שלא יהיה, שיעזרו לך במידע על הקבלן או המתווך או השכנים או האזור שבו אתה רוצה לרכוש דירה להשקעה לצורך העניין, אתה מהר מאוד תמצא את עצמך בבעיות, כך גם בחו"ל אבל כשאתה במרחק של 12 אלף ק"מ ואתה לא יודע ולא מכיר, זה ממש לשים את כספך על קרן החבר/החברה שעליה אתה סומך. וכאן הטעות הגדולה.
ע"כ לכל אלו שמיד מתנגדים לכל סוג של שיח על השקעות נדל"ן בחו"ל.
ועכשיו אם בכל זאת מישהו חושב שהוא יכול או רוצה להיכנס לזה, ראשית אכתוב כאן כמה נקודות חשובות:
1. רוב העשירים עושים ועשו את הונם מנדל"ן (למרות שחלק בלתי מבוטל 'גם' משקיע בשוק ההון) (כל אחד יכול לצפות בפודקסטים של כשר מאני ולהיווכח בזה)
2. אפשר לעשות את זה בצורה נכונה, ולמנוע 90% אחוז מהסיכונים.
3. אם עושים את זה בצורה נכונה, אפשר להרוויח אפילו 15% ואפילו 17% תשואה שנתית, (למרות שלרוב זה סביב 12-13% נטו)
4. יש המון המון עסקאות בשוק במחירים של פחות מ 100 אלף דולר (370 אלף שקל) (לא בכל מקום בארה"ב)
5. הכל הכל שקוף, יש מידע רב ברשת, יש אתרים לחיפוש נכסים וזה מאוד פשוט, ויש שם מידע על כל הרישומים של הנכס.
6. רכישת בית בארה"ב נעשית דרך החברה העירונית שנקראת 'טייטל', היא עושה את הרישום של הבית על שם הקונה, היא מקבלת את הכסף מהקונה ומעבירה אותו למוכר, היא עושה את הבדיקה שאין שום חוב על הנכס וגם נותנת ביטוח על זה.
7. בעצם חוץ מהעברת הכסף לחשבון נאמנות של החברה, לקונה אין התעסקות בירוקרטית.
8. כן יש התעסקות סביב התשלומים השונים שצריך לשלם כדלהלן -
א. ביטוח.
ב. ניהול נכסים
ג. מיסים לרשות המקומית (בד"כ בסוף שנה או פעם בחצי שנה)
ד. מיסים לרשות המיסים (חייב רו"ח אמריקאי-ישראלי שידע להתאים את המס ללקוח ולמצוא את הדרכים לגרום לו לשלם כמה שפחות אם בכלל) - בין ישראל לארה"ב יש אמנת כפל מס, כך שמה ששילמת שם לא תצטרך לשלם כאן. - ואגב כל עוד לא מכניסים כסף משם לכאן חזרה, אין התעסקות של מיסים כאן.
9. פתיחת LLC, חברה בע"מ, והוצאת EIN, זה מספר מזהה של החברה ברשות המיסים בארה"ב.
10. הוצאת ITIN, שזה מספר אישי שלך מול הרשיות כמו מס זהות בארץ.
אחרי שאנחנו יודעים את כל אלו, הדרך פחות או יותר סלולה, ואפשר להתקדם,
בפוסט הבא אכתוב איך וכיצד עושים עסקה ראשונה בהצלחה.
ע"כ לכל אלו שמיד מתנגדים לכל סוג של שיח על השקעות נדל"ן בחו"ל.
ועכשיו אם בכל זאת מישהו חושב שהוא יכול או רוצה להיכנס לזה, ראשית אכתוב כאן כמה נקודות חשובות:
1. רוב העשירים עושים ועשו את הונם מנדל"ן (למרות שחלק בלתי מבוטל 'גם' משקיע בשוק ההון) (כל אחד יכול לצפות בפודקסטים של כשר מאני ולהיווכח בזה)
2. אפשר לעשות את זה בצורה נכונה, ולמנוע 90% אחוז מהסיכונים.
3. אם עושים את זה בצורה נכונה, אפשר להרוויח אפילו 15% ואפילו 17% תשואה שנתית, (למרות שלרוב זה סביב 12-13% נטו)
4. יש המון המון עסקאות בשוק במחירים של פחות מ 100 אלף דולר (370 אלף שקל) (לא בכל מקום בארה"ב)
5. הכל הכל שקוף, יש מידע רב ברשת, יש אתרים לחיפוש נכסים וזה מאוד פשוט, ויש שם מידע על כל הרישומים של הנכס.
6. רכישת בית בארה"ב נעשית דרך החברה העירונית שנקראת 'טייטל', היא עושה את הרישום של הבית על שם הקונה, היא מקבלת את הכסף מהקונה ומעבירה אותו למוכר, היא עושה את הבדיקה שאין שום חוב על הנכס וגם נותנת ביטוח על זה.
7. בעצם חוץ מהעברת הכסף לחשבון נאמנות של החברה, לקונה אין התעסקות בירוקרטית.
8. כן יש התעסקות סביב התשלומים השונים שצריך לשלם כדלהלן -
א. ביטוח.
ב. ניהול נכסים
ג. מיסים לרשות המקומית (בד"כ בסוף שנה או פעם בחצי שנה)
ד. מיסים לרשות המיסים (חייב רו"ח אמריקאי-ישראלי שידע להתאים את המס ללקוח ולמצוא את הדרכים לגרום לו לשלם כמה שפחות אם בכלל) - בין ישראל לארה"ב יש אמנת כפל מס, כך שמה ששילמת שם לא תצטרך לשלם כאן. - ואגב כל עוד לא מכניסים כסף משם לכאן חזרה, אין התעסקות של מיסים כאן.
9. פתיחת LLC, חברה בע"מ, והוצאת EIN, זה מספר מזהה של החברה ברשות המיסים בארה"ב.
10. הוצאת ITIN, שזה מספר אישי שלך מול הרשיות כמו מס זהות בארץ.
אחרי שאנחנו יודעים את כל אלו, הדרך פחות או יותר סלולה, ואפשר להתקדם,
בפוסט הבא אכתוב איך וכיצד עושים עסקה ראשונה בהצלחה.
