הנושאים החמים
הנושאים החמים
טוב,
אז אחרי שהבטיחו לכם 10% תשואה שנתית ואולי גם 15% ביום טוב,
והשכן של אח של הגיס שכבר עשה כמה השקעות בחייו בדק עבורכם שהחברה לא מוכרת לכם דירה עם טרמיטים,
וגם בכלל המנהל נכסים הוא קרוב רחוק של הרבה של מוישי בכיתה ד',
ותכל'ס אתם מרגישים שלא מפילים אתכם בפח (וטיפ קטן - אם משהו בעסקה או מישהו בעסקה לא מריח לכם טוב אז לכו עם ההרגשה שלכם..),
הגיע רגע ההכרעה.....
בסך הכל זו תשואה יפה שלא תקבלו אותה כאן בארץ, וגם מחיר הנכס תואם למחירים באזור, ויש שם ביקוש לשכירות, ושוכרים טובים, ומחירי הנכסים לא ירדו בשנים האחרונות, וסוכם מה העלות של מנהל הנכסים,
אז מה נשאר לבדוק?
אז ככה
יש הבדלים בין רכישת נכס בארץ לרכישת נכס בחו"ל בכמה היבטים:
רכישה
1. בררו אם יש עלויות נלוות ברכישה מעבר למחיר הנכס. כגון עורך דין, שיפוץ, תשלומים למחוז/מושל/שריף/עיריה/מדינה
2. בדקו היבטי מיסוי ברכישה, האם חייבים לשלם מס בגין הרכישה במדינה ההיא? מה זה אומר לגביכם?
עלויות ניהול הנכס
1. האם אתם משלמים ארנונה וכמה
2. מים חשמל חימום וכו' איך הדינמיקה? השוכר משלם ישירות לגופים הנ"ל או שמנהל הנכסים משלם והוא גובה מהשוכר - זו נקודה חשובה כי במקרה שהשוכר משלם ישירות, יש הרבה פעמים חובות שתופחים ובסוף זה יפול עליכם בלי שידעתם לטפל בזה בזמן.
3. בררו האם יש מס קבוע שנתי/חצי שנתי למושל בגין אחזקת הנכס?
4. האם יש עלויות ביטוח וכמה, יש מקומות שעושים ביטוח על הדירה כנגד ונדליזם (או ביטוחים אחרים כנגד שריפה וכדומה). סה"כ לא גרים שם ארלעכער'ס...
מכירת הנכס
בררו האם יש מיסים במכירה וכמה באחוזים
מבט כולל על העיסקה
כלל ברזל בעסקאות הוא שאל תכנס לעיסקה אם אתה לא יודע איך אתה יוצא ממנה וזה דבר שמתפספס הרבה פעמים
ולכן, אם העיסקה היא מסוג קניית אחוזים בנכס, כלומר, שאתה בעלים בנכס/בבנין באחוזים עם עוד משקיעים, בכזה מצב צריך זהירות כי יותר קשה למכור את חלקך בעתיד, הקונה יצטרך להכנס עם שותפים בעיסקה, שזה מסובך יותר מעשית ופרוצדוראלית
וכן, אם הנכס שאתה קונה נשאר רשום על שם החברה, למשל, לחברה יש 20 דירות ואתה קונה דירה מסויימת (אפילו עם חוזה פנימי ביניכם), ואתה 'בעל מניות' בחברה, זה אותה שאלה, כי לא תוכל למכור את הנכס בלא שהחברה תמכור אותו עבורך, בקיצור אתה תלוי ברצונם הטוב וביעילות שלהם, וביום פקודה מי יודע...
וכן לסיום,
אם מי שאתה קונה ממנו (שהוא יזם גדול ומבין בנדל"ן כמובן...) לא חי שם בשטח, אלא יש לו חברים/שותפים שהם מנהלים את העניינים בשטח, זה מחייב זהירות יתירה, כי בכל בעיה שמתעוררת,
היות והוא לא מקומי לא בהכרח תהיה לו את היכולת לפתור אותה גם אם הוא מלא רצון טוב,
ואל תשכחו, זה חו"ל,
זה לא שאתם מתניעים את הרכב ונוסעים לדימונה בעצמכם לטפל בשוכר הסורר ו'לשטוף' את מנהל הנכסים על השלומיאליות שלו.....
וגם כשתרצו למכור את הנכס היכולת שלו מוגבלת לזרז עניינים ולהצליח להביא קונים כי הוא לא מכיר את השטח ולא מקומי, והחברים שלו לא בדיוק יעבדו בשבילכם
הרצוי הוא לקנות ישירות ממישהו מקומי שבררתם/שאתם מכירים.
נ.ב.
1. ניתן לקחת משכנתא בשעבוד נכס בארץ לצורך רכישת נכס בחו"ל, ואפשר גם לשעבד 100% מהעיסקה
2. איני מתפרנס ממכירת דירות בחו"ל או בארץ ואין לי שום רווחים או אינטרס בעיסקאות אלו
שיהיה בהצלחה למתלבטים ובס"ד קבלו החלטות נכונות
אז אחרי שהבטיחו לכם 10% תשואה שנתית ואולי גם 15% ביום טוב,
והשכן של אח של הגיס שכבר עשה כמה השקעות בחייו בדק עבורכם שהחברה לא מוכרת לכם דירה עם טרמיטים,
וגם בכלל המנהל נכסים הוא קרוב רחוק של הרבה של מוישי בכיתה ד',
ותכל'ס אתם מרגישים שלא מפילים אתכם בפח (וטיפ קטן - אם משהו בעסקה או מישהו בעסקה לא מריח לכם טוב אז לכו עם ההרגשה שלכם..),
הגיע רגע ההכרעה.....
בסך הכל זו תשואה יפה שלא תקבלו אותה כאן בארץ, וגם מחיר הנכס תואם למחירים באזור, ויש שם ביקוש לשכירות, ושוכרים טובים, ומחירי הנכסים לא ירדו בשנים האחרונות, וסוכם מה העלות של מנהל הנכסים,
אז מה נשאר לבדוק?
אז ככה
יש הבדלים בין רכישת נכס בארץ לרכישת נכס בחו"ל בכמה היבטים:
רכישה
1. בררו אם יש עלויות נלוות ברכישה מעבר למחיר הנכס. כגון עורך דין, שיפוץ, תשלומים למחוז/מושל/שריף/עיריה/מדינה
2. בדקו היבטי מיסוי ברכישה, האם חייבים לשלם מס בגין הרכישה במדינה ההיא? מה זה אומר לגביכם?
עלויות ניהול הנכס
1. האם אתם משלמים ארנונה וכמה
2. מים חשמל חימום וכו' איך הדינמיקה? השוכר משלם ישירות לגופים הנ"ל או שמנהל הנכסים משלם והוא גובה מהשוכר - זו נקודה חשובה כי במקרה שהשוכר משלם ישירות, יש הרבה פעמים חובות שתופחים ובסוף זה יפול עליכם בלי שידעתם לטפל בזה בזמן.
3. בררו האם יש מס קבוע שנתי/חצי שנתי למושל בגין אחזקת הנכס?
4. האם יש עלויות ביטוח וכמה, יש מקומות שעושים ביטוח על הדירה כנגד ונדליזם (או ביטוחים אחרים כנגד שריפה וכדומה). סה"כ לא גרים שם ארלעכער'ס...
מכירת הנכס
בררו האם יש מיסים במכירה וכמה באחוזים
מבט כולל על העיסקה
כלל ברזל בעסקאות הוא שאל תכנס לעיסקה אם אתה לא יודע איך אתה יוצא ממנה וזה דבר שמתפספס הרבה פעמים
ולכן, אם העיסקה היא מסוג קניית אחוזים בנכס, כלומר, שאתה בעלים בנכס/בבנין באחוזים עם עוד משקיעים, בכזה מצב צריך זהירות כי יותר קשה למכור את חלקך בעתיד, הקונה יצטרך להכנס עם שותפים בעיסקה, שזה מסובך יותר מעשית ופרוצדוראלית
וכן, אם הנכס שאתה קונה נשאר רשום על שם החברה, למשל, לחברה יש 20 דירות ואתה קונה דירה מסויימת (אפילו עם חוזה פנימי ביניכם), ואתה 'בעל מניות' בחברה, זה אותה שאלה, כי לא תוכל למכור את הנכס בלא שהחברה תמכור אותו עבורך, בקיצור אתה תלוי ברצונם הטוב וביעילות שלהם, וביום פקודה מי יודע...
וכן לסיום,
אם מי שאתה קונה ממנו (שהוא יזם גדול ומבין בנדל"ן כמובן...) לא חי שם בשטח, אלא יש לו חברים/שותפים שהם מנהלים את העניינים בשטח, זה מחייב זהירות יתירה, כי בכל בעיה שמתעוררת,
היות והוא לא מקומי לא בהכרח תהיה לו את היכולת לפתור אותה גם אם הוא מלא רצון טוב,
ואל תשכחו, זה חו"ל,
זה לא שאתם מתניעים את הרכב ונוסעים לדימונה בעצמכם לטפל בשוכר הסורר ו'לשטוף' את מנהל הנכסים על השלומיאליות שלו.....
וגם כשתרצו למכור את הנכס היכולת שלו מוגבלת לזרז עניינים ולהצליח להביא קונים כי הוא לא מכיר את השטח ולא מקומי, והחברים שלו לא בדיוק יעבדו בשבילכם
הרצוי הוא לקנות ישירות ממישהו מקומי שבררתם/שאתם מכירים.
נ.ב.
1. ניתן לקחת משכנתא בשעבוד נכס בארץ לצורך רכישת נכס בחו"ל, ואפשר גם לשעבד 100% מהעיסקה
2. איני מתפרנס ממכירת דירות בחו"ל או בארץ ואין לי שום רווחים או אינטרס בעיסקאות אלו
שיהיה בהצלחה למתלבטים ובס"ד קבלו החלטות נכונות
