מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

[1 העם]

ראשית תודה רבה לכל האנשים פה שמסייעים!!
רציתי לשאול אני מתלבט לגבי המקום השלישי בהגרלה לאיפה כדאי להירשם חוץ מבית שמש שאגור ובית שאן להשקעה(דרך אגב מישהו יודע איך מצב השכירות שם)
כי בני עיש יקר לי מידי בשביל מקום שלא אגור שם..

מאד מוזר מה שאתה אומר. "השקעה" בהקשר הזה לא הכונה קניית דירה שנייה בתקווה לייצר הכנסה נוספת או לחתן ילדים. הכוונה כאן (בד"כ) להמתין 6-7 שנים עם קנייית הדירה כדי לנצל את המענק העצום שהמדינה נותנת ולהפחית באופן דרמטי את המשכנתא שתצטרכו לקחת בבוא היום. בטווח הארוך החסכון יכול להגיע למליון שקלים וצפונה. "יקר" בהקשר הזה יכול להיות רק אם אין לך את ההון העצמי הנדרש לבני עיי"ש, ואז גם לבית שמש לא אמור להיות לך.

 

[1 העם]

זה כנראה לא נכון.
המחיר בשוק החופשי שם לדירות חדשות הוא לא פחות מ12K - כך שמדובר על רווח של למעלה מ700K לדירת 100 מ"ר!
ראה כאן:

הנחות של עד מיליון שקל: הערים המבוקשות להגרלות דירה בהנחה

www.globes.co.il

לפי נתוני עסקאות שראיתי במדלן, מדובר יותר על 13.5K, כך דבאחוזים זה רווח אסטרונומי ממש. מעניין באמת למה השומה כ"כ נמוכה. מה אנחנו מפספסים?

 

[למה זה תשאל לשמי]

הכתבה המלאה מגלובס לחסומים (יש להם טעות בנתוני בני עי"ש בהגרלה והרווח שם קטן יותר בכ300K)
דירה בהנחה

הנחות של עד מיליון שקל לדירה: אלה הערים המבוקשות להגרלות דירה בהנחה​

למרות הצהרות הממשלה בנוגע להגבלת ההנחות, ההגרלות הנוכחיות של "דירה בהנחה" מציעות הנחות שנושקות למיליון שקל • הן נותנות מענה רק למעטים, בעוד שהיתר יישארו לרכוש דירות במחירי שיא בשוק החופשי • ארבע הערות על ההגרלה שתיסגר בשבוע הבא​

ספוילר: הכתבה

אריק מירובסקי31.10.2024

1 מה גובה ההנחה ביחס לדירה ממוצעת​

מספר הדירות המוגרלות במסגרת תוכנית הגרלת הדירות המסובסדות "דירה בהנחה" קטן משמעותית, אך ההנחות לזוכים עולות מאוד.
בדיקת גלובס של חלק ממחירי הדירות שיימכרו במסגרת ההגרלה הנוכחית מעלה כי הנחה גולמית של מיליון שקל לפני תשלומי ההצמדות והעלויות הנוספות שייגזרו על הזוכים - כבר אינה מקרה נדיר.

ההגרלה הנוכחית, שאמורה להסתיים ב־3 בנובמבר, כוללת 4,741 דירות, והיא תחתום את 2024 עם הגרלת 16,200 דירות. נכון לכתיבת הכתבה נרשמו להגרלה כ־80 אלף משקי בית, כלומר יחס של כ־17 מגרילים לכל יחידת דיור; זאת לעומת יחס של כשלושה מגרילים לכל יחידת דיור, שהיה בהגרלות הראשונות.
בפועל המצב גרוע אף יותר, שכן 2,175 דירות שמוגרלות בבית שמש ועוד 20 דירות ברכסים מוקצות אך ורק לאוכלוסייה חרדית. היחס שחישבנו הוא גולמי שאינו כולל את מגבלות תושבי המקום.
בחרנו לצורך הבדיקה שמונה מקומות, שכוללים כמחצית ממספר ההגרלות המתקיימות בימים אלה ל־2,280 דירות מוזלות: בשדות שבין שכונת קפלן למושב צופית בכפר סבא, בשכונת הגולף באילת, שנמצאת בחלק הצפוני ביותר של העיר, ביישוב בני עי"ש, בשכונת חצבים בראשון לציון מזרח, בטירת הכרמל, בשיפולי הכרמל, במערב קריית הסביונים ביהוד, בצפון כרמי גת בקריית גת, ובבית שאן.

הבדיקה כללה חישוב של מחיר דירה תיאורטית בת 100 מ"ר, שאליה יש להוסיף מרפסת של 12 מ"ר, חניה ומחסן בשטח ארבעה מ"ר, וזאת, בהתבסס על שיטת החישוב של "דירה בהנחה", שמתעדכנת מפעם לפעם, אבל יוצרת גם צורך בחישובים וגם מגוון של אפשרויות (ראו בוקסה). בבית שאן הוספנו להנחה 40 אלף שקל, שיינתנו כמענק לזוכים.

מחירים אלה הושוו למחירי שוק של דירות תיאורטיות דומות שנמכרו בסביבת הפרויקטים שבהן הדירות המוגרלות. מכיוון שברוב המקרים מדובר במספר הגרלות ובמחירים שונים, ערכנו מיצוע ועיגול של המחירים. כך, בכפר סבא, בראשון לציון, בטירת הכרמל ובבני עי"ש: ההנחות גבוהות ממיליון שקל.

2 מה קרה להגבלת ההנחות​

לפני כחמש שנים הנחה היועץ המשפטי לממשלה להגביל את גובה ההנחות שניתנות לזוכים. בשעתו נקבעה ההנחה המקסימלית ל־400 אלף שקל, ובעקבות עליית מחירי הדירות עודכן גובה ההנחה המקסימלית ל־600 אלף שקל.
אולם על פי הבדיקה שלנו, גובה ההנחות נעשה על סמך חישובים תיאורטיים ולא מעודכנים, ואילו בפועל ההנחות המחושבות לפי מחירי שוק קיימים - גבוהות בהרבה. גם בשני המקומות שבהם הן הגיעו לרמה נמוכה יותר (אילת ובית שאן) הן חצו את הרף המקסימלי של ההנחות.

איך מחשבים את ההנחה? יש כמה צורות חישוב והנוסחה מסורבלת​

איך מחשבים את מחיר הדירה המוגרלת? "אנשים פונים אלי ללא הפסקה בתלונות, שהם מתקשים לחשב את המחירים. יש כמה צורות חישובים, הן מורכבות, ודורשות מיומנות, ואנשים כל הזמן טועים", אומר שימי אדזיאשוילי מהתאחדות יועצי המשכנתאות. ואכן, הנוסחה הניתנת כיום באתר "דירה בהנחה" מסורבלת וממש מזמינה טעויות בחישובים.

כיצד אירע שההנחות המחושבות ע"י הממשלה, נמוכות בהרבה מההנחות המחושבות בהתאם למחירי השוק של היום? יש לכך כמה סיבות: הסיבה הראשונה היא הרף העליון של מחיר הדירות שנקבע עבור "דירה בהנחה", והוא שומות שנקבעו למחירי הדירות שנכונים לדצמבר 2020. מאז מחירי הדירות עלו ב־35%, כך שמספיק שמחיר דירה ממוצע הגיע בדצמבר 2020 ל־1.4 מיליון שקל, כדי שההנחה האמיתית תחרוג מרף החצי מיליון שקל.
נוסף לכך, ההנחות מוגבלות על ידי שומות עדכניות יחסית שנערכו על ידי שמאי רשות מקרקעי ישראל, לפני צאת המכרזים, וזאת כדי למנוע מקרים שבהם הן גולשות מעבר למותר.
- פרסומת -

זאת ועוד, החישובים כוללים גם ערכי דחייה כלכליים, שיש להם משמעות גדולה ב"דירה בהנחה", כי נכון להיום הזמן בין קיום ההגרלה לאכלוס הדירות שייבנו לפיה, יתמשך חמש שנים לפחות, ומשך הזמן הזה שוחק את ההנחה הריאלית.
הממצאים שלנו מורים כי על אף מאמצי הממשלה לצמצם פערים בין אזורי ביקוש לערי פריפריה - המתנות שיקבלו הזוכים במרכז הארץ עדיין גבוהות משמעותית מאלו שבהן יזכו הרוכשים בפריפריה, אם כי הן הצטמצמו יחסית לבעבר.
בימים הראשונים של הגרלות "מחיר למשתכן", זוכי דירות בערי פריפריה הצליחו בקושי לגרד הנחה של 200 אלף שקל, כולל מענקים ממשלתיים שקיבלו. לפחות במקומות שבדקנו - המצב הזה כבר לא קיים היום, וזה ניתן להסבר במיוחד בעליות המחירים הגדולות שנרשמו גם בפריפריה, אך גם בנוסחאות החישובים החדשות.

3 הערים המבוקשות​

ניסינו לבחון את חוכמת ההמונים בהגרלות הנוכחיות. אמנם הן טרם הסתיימו אך כבר עכשיו ניתן לזהות מקומות "כוכבים", בשני קריטריונים: הראשון - מספר משתתפים בהגרלות, והשני - היחס בין מספר המשתתפים למספר הדירות.
באופן לא מפתיע, הציבור שאינו חרדי נוהר בעיקר לערי המרכז, ובראשן לכפר סבא. נכון לעת כתיבת הכתבה נרשמו להגרלה בכפר סבא כ־36 אלף משקי בית, שמתמודדים על כ־600 דירות. היחס הגולמי הוא של כ־60 מתמודדים על כל דירה, ונראה כי הוא נמוך יחסית, רק בגלל מספרן הגדול של הדירות המוגרלות בעיר.

במקום השני במספר הרישומים נמצאת ראשון לציון, שבה מוגרלות רק 58 דירות, שעליהן מתמודדים כמעט 27 אלף משקי בית. כאן היחס מגיע ל־460 נרשמים על כל דירה מוגרלת; במקום השלישי נמצאת בית שמש, שבה כמעט 25 אלף משקי בית מתמודדים על רכישת 2,175 דירות. מספר הדירות הגדול גרם לזה, שעל כל דירה מוגרלת יתמודדו 11 משקי בית.
קצב ההרשמה והיחס בין מספר המגרילים למספר הדירות, כמו גם ההנחות הגבוהות ש"דירה בהנחה" מבטיחה לזוכים - מבטיח שהתוכנית תשמור על פופולריות גבוהה גם בתקופה הקרובה.

4 הזמן הארוך עד לקבל מפתח​

הבעיה העקרונית של "דירה בהנחה" אינה גובה ההנחות, אלא מיעוט הדירות ופערי הזמנים שבין קיום ההגרלות לאכלוסן. למעשה, התוכנית אינה פותרת את בעיות הדיור ואף לא את מצוקת המחירים.
בשבוע שעבר הבאנו כאן נתונים כמותיים על ההגרלות של דירות מסובסדות, והראינו כי מתוך כ־120 אלף דירות שהוגרלו במסגרת התוכניות השונות ("מחיר למשתכן" "דירות במחיר מופחת" ו"מחיר מטרה"), למעלה מרבע הוגרלו ב־2017, וכי החל מ־2018 המצב מדשדש.
צמוד קרקע במטרופולין: המכרז לשכונת "רקפות" בב"ש בעיצומו
החל מ־2018 מספר הדירות ירד בחדות עד לביטולה הסופי ב־2020. ב־2022 חודשו ההגרלות, אך מספר הדירות שהוגרלו בשלוש השנים האחרונות הגיע לכמחצית מהמספר שהוגרל בשנת השיא 2017, ולהערכתנו הממשלה אינה מסוגלת להציע יותר דירות.
הסוד של כמות הדירות הגדולה שהוגרלה ב־2017 הייתה מלאי גדול מאוד של דירות מתוכננות בתוכניות ישנות, שכבר היו מאושרות. משהסתיים המלאי הזה, באותה שנה - צנח מספר הדירות המוגרלות במהירות.
רוב הדירות המוגרלות כיום משתייכות לתוכניות שאושרו בצורה מואצת בוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) בשטחים לא מפותחים. עם היתרי בנייה שמתקבלים לאחר שנתיים־שלוש לפחות.

רוב הנתונים שם של מחיר הדירה רחוקים מאוד מחישובי טל זכריה

 

[למה זה תשאל לשמי]

בפועל המצב גרוע אף יותר, שכן 2,175 דירות שמוגרלות בבית שמש ועוד 20 דירות ברכסים מוקצות אך ורק לאוכלוסייה חרדית

איזה עיוות של גלובס: זה שזה צביון חרדי לא מוריד בפיפס את סיכויי הזכייה, כ"א יכול לזכות, ואם הולכים על הכיוון הזה שיורידו את הנרשמים החרדים גם מכמות הנרשמים לצורך החישוב ואז אחוזי הזכייה כנראה ישתפרו...

 

[בית שמשניק]

רוב הנתונים שם של מחיר הדירה רחוקות מאוד מהחישובים של טל זכריה

חלק רחוקים וחלק לא. כתבתי כבר הרבה פעמים שרוב הכתבים באתרי הכלכלה לא יודעים איך לעשות את החישוב במדוייק. בזה טל זכריה האלוף הוא יחיד ומיוחד.
ולמי שרוצה, אני מצרף כאן שוב את 3 המחשבונים שלו לחישוב כל סוגי הדירות בכל סוגי ההגרלות (מחיר מטרה אלקין, מחיר מטרה גולדקנופף, ומחיר למשתכן/מחיר מופחת).

 

[בית שמשניק]

שעות אחרונות לסגירת הרישום וזו תמונת המצב בהגרלה 2447 המבוקשת ביותר בבית שמש

כזכור לעוקבים אחר האשכול, בתחילת ההגרלה הימרתי על 30K נרשמים כלליים לבית שמש, ומתוכם 5K בני מקום. נראה שפגעתי די במדוייק...
עקב כך, אני שוקל לעשות הסבת מקצוע ל"בבא בית-שמשמניק" ולהתחיל לחלק ברכות לציבור...
מי שרוצה למשב"ק אותי מוזמן לשלוח קורות חיים...

 

[תותחיתתת]

היי
אם זכיתי בהגרלה במיקום מסוים, אני יכולה לבטל ולהירשם מיידי להגרלה אחרת? או שלוקח זמן עד שזה מתעדכן?

 

[יעקב יש]

לוקח זמן גם לזכיה להתעדכן וגם לביטול

 

[זבת חלב ודבש]

באיזה תאריך יתקיימו ההגרלות?

 

[משתמשת פלוס]

תמיד כדאי, אין מה להפסיד. ההגרלה בבית שמש היא מהראשונות (כמדומני מס' 2), ואם תרשם לבית שאן ובני עייש כפי ההמלצות כאן זה לא יפגע בסיכויים בבי"ש. חשוב לזכור שגם לבן המקום הסיכויים רחוקים מאד מזכיה ודאית.

ועוד הרבה שכתבו ככה.
לכאורה (תקנו אם אני טועה) לבן מקום בביש יש גם סיכוי טוב להיות במקום ריאלי ברשימת המתנה ואת זה זכייה במקום אחר כן תבטל לו.

 

[mirih]

באיזה תאריך יתקיימו ההגרלות?

חסרי סבלנות שכמונו - יש צפי לזה??

 

[השייטת]

מה אחוזי הזכיה?

 

[איציק קשביץ]

מתי ההגרלה מתקיימת??

 

[איציק קשביץ]

תודה בית שמשניק על כל העזרה

 

[זה מה שאני]

לוקח כמה שבועות

 

[איציק קשביץ]

לוקח כמה שבועות

מה כמה שבועות?? לתוצאות..

 

[זה מה שאני]

מה כמה שבועות?? לתוצאות..

כן

 

[קפה ועוגה]

באיזה תאריך יתקיימו ההגרלות?

חסרי סבלנות שכמונו - יש צפי לזה??

מתי ההגרלה מתקיימת??

ההרשמה נסגרת היום בלילה, תוצאות יש בדרך כלל שלוש שבועות מסיום ההרשמה.

 

[mirih]

ההרשמה נסגרת היום בלילה, תשובות יש בדרך כלל שלוש שבועות מסיום ההרשמה.

תשובות זה אומר אחרי הגרלה?

 

[קפה ועוגה]

מה אחוזי הזכייה?

סיכויי זכייה אפשר לראות באתר הזה [לוחצים על הלשונית בצד שמאל למעלה 'קבץ לפי עיר', ומופיעים סיכויי הזכייה המעודכנים בכל עיר].