השקעות האם שווה להשקיע בדירה מפוצלת בקרית אתא?

יענקי חסידי · 15/12/22

מאוד אשמח לדעת המומחים האם שווה לקנות דירה בסביבות המיליון פלוס מינוס כ65 מ"ר מפוצלת ל2 שמכניסה כ4500??
בקרית אתא מה אתם אומרים?

"תודה לה'" · 15/12/22

יקר מידי לקרית אתא לפחות ב100K יחסית למחירי השוק
מנסיון מכירות של התקופה האחרונה ממש

הון ובית · 15/12/22

נכתב ע"י תודה לה':
יקר מידי לקרית אתא לפחות ב100K יחסית למחירי השוק
מנסיון מכירות של התקופה האחרונה ממש

גם לדעתי.

יענקי חסידי · 15/12/22

יש לי הצעה לדירה באיזור שהוא בפינוי בינוי, דהיינו זה אצל עורך דין יש כבר הערת אזהרה, אבל במפורש זה יקח עוד כמה שנים טובות, וע"ז הוא רוצה באזור ה900 ואני צריך לשפץ שם תיקונים באיזה 80 אל"ש בערך,
יש לי עוד הצעה מפוצלת ל2 משופץ טרי מהניילון ברמה גבוהה באיזור בן עמי, מינץ גם 65 מ"ר ע"ז הוא רוצה כ900 אל"ש
מה אומרים?

szn · 16/12/22

נכתב ע"י יענקי חסידי:
יש לי הצעה לדירה באיזור שהוא בפינוי בינוי, דהיינו זה אצל עורך דין יש כבר הערת אזהרה, אבל במפורש זה יקח עוד כמה שנים טובות

הערת אזהרה לא אומר כלום על המצב של הפינוי בינוי!!!!!!!!!!

יש בארץ אלפי אלפי דירות שיש להם הערת אזהרה ליזם כלשהוא ואין להם התכנות כלכלית לצאת לדרך
מה אפכת ליזם לרשום הערת אזהרה ולחזור עוד 15 שנה כשהמחיר יעלה ואז לעשות פינוי בינוי.

מה גם, שחייבים רוב של 67% כדי לקדם פינוי בינוי אז אם יש 20% עם הערות אזהרה אין סיכוי לפינוי בינוי

דבר נוסף, יש מתחמים שיש ליזם אחד 30% חתימות והערות אזהרה ויזם נוסף עם 30% חתימות והערות אזהרה
וכעת הכל תקוע כי כל יזם רוצה לקדם ולא מוכן לוותר.

בקיצור בשביל להיכנס להשקעה בפינוי בינוי צריך להבין איך זה עובד
ולבדוק המון פרטים ורק אח"כ להיכנס להשקעה

הנה עוד דוגמא לדבר שחובה לבדוק: https://www.prog.co.il/threads/איפה-כדאי-לקנות-דירה-בתקופה-הזאת.768757/page-205#post-10764237

פרחוני · 16/12/22

המחירים מאד עלו בשנתיים האחרונות,
אז לא בטוח שזה יקר,
תברר טוב באיזה אזור בקרית אתא, יש אזורים יותר זולים ויש אזורים שקשה יותר להשכיר,

נכתב ע"י יענקי חסידי:
מפוצלת ל2 שמכניסה כ4500??

4500 ברוטו או נטו? כולל ארנונה, חשמל ומים תיווך, תיקונים וכו...
אם כך זה יוצא לך באזור 3500 נטו,

יענקי חסידי · 19/12/22

לדבריו זה נטו,
וכן יש שם מעל 70 אמוז חתימות ליזם אחד.
זה יוצא בערך 900 העיסקה ועוד 80 אל"ש השיפוץ,

או עיסקה של מליון ברחוב החשמל בחיפה דירה מחולקת ל3

R.B. · 21/12/22

לגבי חיפה - תלוי מאוד מי החברת ניהול,
יש שם עכשיו המון היצע דירות מחולקות ולא כל מי שמנהל שם מצליח בפועל להביא אנשים, קורא אצל הרבה שיש תקופות ריקות של כמה חודשים.

שניאור רובינשטיין · 26/12/22

אני יזהיר מראש שאני לא עוסק בתחום של דירות להשקעה,
ומה שאני יכתוב זה ממה שאני יודע מחברים שכן הלכו כל התחום הזה ונתנו לי תובנות מאוד חשובות,
נקודה נוספת אני במקור צפוני (מקרית אתא במקרה...)
א. זה נשמע לי קצת יקר בקרית אתא, אלא א"כ מדובר באזור הקהילה חרדית (אזור מאקווא וכל מה שמשמאל אליו...), כי אם זה מהאזור הזה זה נשמע לי מחיר סביר... ואני מדגיש הכל לפי מה שאני שומע לא בדקתי לעומק עם מתווכים וכיוצ"ב !!!
ב. יש כאלו שבונים על זה שערך הדירה יעלה, לפי ידיעתי המחירים של הדירות בקרית אתא (באזורים להשקעה) לא עלו בשנים באחרונות ביותר מעשרים אלף שקל, קח בחשבון.
ג. סתם עצה טובה קנה דירה להשקעה במקום שאתה מסוגל לגור בו (מבחינת קהילה, מרחק מהמרכז וכיוצ"ב) אני מכיר המון חברים שקנו דירות להשקעה ולא חשבו ע"ז והתחרטו על כך כל חייהם
ושוב אדגיש אני לא איש מקצוע אני סתם איש פשוט שיש לו המון מכרים שסיפרו לו על הנפילות הרווחים שחוו מדירות להשקעה !!!

אאאא.... · 26/12/22

נכתב ע"י שניאור רובינשטיין:
אני סתם איש פשוט שיש לו המון מכרים שסיפרו לו על הנפילות הרווחים שחוו מדירות להשקעה !!!

אתה לא היחיד.

צחית · 26/12/22

נכתב ע"י יענקי חסידי:
מאוד אשמח לדעת המומחים האם שווה לקנות דירה בסביבות המיליון פלוס מינוס כ65 מ"ר מפוצלת ל2 שמכניסה כ4500??

נכתב ע"י יענקי חסידי:
לדבריו זה נטו,

אתה צריך לבדוק לבד מה השכירות שם באמת
יד 2 אולי יתן כיוון של מחיר באמת

"תודה לה'" · 26/12/22

נכתב ע"י שניאור רובינשטיין:
. סתם עצה טובה קנה דירה להשקעה במקום שאתה מסוגל לגור בו (מבחינת קהילה, מרחק מהמרכז וכיוצ"ב) אני מכיר המון חברים שקנו דירות להשקעה ולא חשבו ע"ז והתחרטו על כך כל חייהם

מה הקשר ??
זה הרי להשקעה

יענקי חסידי · 27/12/22

תודה לכל המשיבים.

אז ככה אם הדירה באמת תהיה בפינוי בינוי נראה לי שזה רווח גדול אז. כי זה מיד קופץ.

מה אתם אומרים על הצעה ברחוב החשמל בחיפה דירה של כ70 מ"ר מחולקת ל3 מושכרת כבר באיזור ה5 אל נטו בחודש רוצים על זה כמליון, 2 שאלות א האם שווה בכלל להשקיע בדירה כש60 70 אחוז משכנתא שעולה כ6 7 אחוז ריבית, וכן מה אתם אומרים על הצעה ההיא
ובכלל הציעו לי אתמול שאם יש לי סכום כסף כרגע שוה להשקיע אותו בפנסיות וכדו' מה אתם אומרים?

האורות · 27/12/22

יש כל כל הרבה לענות על זה.

גילוי נאות, אני מלווה משקיעים במקצועי,
ולכן יותר אתמקד בתשובה מהכיוון המקצועי,
פחות תשובה ספציפית על קרית אתא.

ראשית, לפני הכל,
צריך לזכור שדירה מחולקת, זה משהו לא חוקי.
וצריך לקחת בחשבון את ההשלכות של זה, ככל ויהיו.

ולפרטים שכדאי לקחת בחשבון:

א. לבדוק תוך כמה זמן הפער בהכנסה משכירות, בין חוקי ללא חוקי, מתכסה.
למשל, אם ללא חלוקה תקבל 3000 שח, ועם חלוקה תקבל 4000,
אבל תשלם עוד 200,000 ש"ח בגלל החלוקה,
זאת אומרת שיקח לך מעל 16 שנה להשלים את התוספת...

ב. כמה שמחשבים בלאי בדירה, במחולקת זה יותר.

ג. כפי שענו לך לעיל, צריך להבין היטב בפינוי בינוי, ובכלל בהתחדשות עירונית.
(ספציפית, קרית אתא לדעתי נחשלת, יקח זמן)

ד. והעיקר,
נכס להשקעה צריך לקנות אחרי אסטרטגיה של תכנון פיננסי,
ולא קודם החלטנו על נכס ואחר כך איך אנחנו קונים.
זה גם יותר נכון וגם יותר קל / ממוקד.

בכל מקרה - המון בהצלחה.

שניאור רובינשטיין · 27/12/22

נכתב ע"י תודה לה':
מה הקשר ??
זה הרי להשקעה

אני יסביר, רוב אלו שקונים היום דירה להשקעה הם זוצי"ם שקשה להם לעבור מהמרכז ולכן הם קונים דירה להשקעה,
בהרבה מקרים הזו"צ בהמשך חייו מבין שזה לא כזה נורא לעבור לפריפריה (ולפעמים זה יותר טוב מבחינת עבודה ורגע נפשי... לא משכנע.... אני חי במרכז ובעז"ה הולך לחזור בשמחה רבה לצפון האהוב עליי...) ואז הוא מגלה שהדירה שלו נמצאת במקום לא מתאים לו, וערך הדירה בד"כ במקומות שלא מתאימים לחרדים לא עולה בהרבה, ובמקומות חרדים המחירים טיפסו... והוא יכל לקנות דירה שם בעבר...
זה מה שחברים שנכוו בזה אמרו לי...
ואני ידגיש הכל ממבט עיני של איש פשוט לא בעל מקצוע בתחום... נא לא לסמוך עליי...

יענקי חסידי · 28/12/22

בוקר טוב תודה למגיבים.

השאלה אם זה נקראה השקעה טובה מליון ולהרוויח מ3 דירות כ5 אל

יענקי חסידי · 28/12/22

נכתב ע"י האורות:
ד. והעיקר,
נכס להשקעה צריך לקנות אחרי אסטרטגיה של תכנון פיננסי,
ולא קודם החלטנו על נכס ואחר כך איך אנחנו קונים.
זה גם יותר נכון וגם יותר קל / ממוקד.

בכל מקרה - המון בהצלחה.

מה הכוונה תכון פיננסי?

יענקי חסידי · 2/1/23

ובכלל למשל כרגע יש לי הצעה של דירה בשטינברג קרית אתא מפוצלת ל2 יפה משופצת מושכרת 4200 נטו רוצים על זה כ900 אל"ש (עם מעל 70 אחוז חתימות פינוי ביוני), נניח בלי המפוצל אפשר לקבל 2500 בערך, ובגלל הפיצול זה עולה עוד כ200 אל"ש, מצד שני הרווח כל חודש הוא גבוה יותר, אשמח להכוונה