השקעות נדל"ן האם דירה להשקעה אמורה להניב מינימום חמשה אחוזים כדי שהיא לא תפסיד כסף?

וסרמן · 22/1/24

הרי המשכנתא הממוצעת נושאת יותר מחמשה אחוזי ריבית, ולכאורה אם הדירה מניבה פחות מחמשה אחוזים הדירה רק מפסידה!
אני טועה?

מירי11111 · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
הרי המשכנתא הממוצעת נושאת יותר מחמשה אחוזי ריבית,

אבל המשכנתא היא לא על כל הדירה...

אלא אם ההון העצמי זה הלוואה עם ריבית

א.ד.מ. · 22/1/24

וגם אז לפעמים זה הדרך היחידה לחסוך כסף, מה גם שהשוכר של הנכס משלם שכירות,

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י מירי11111:
אבל המשכנתא היא לא על כל הדירה...

אלא אם ההון העצמי זה הלוואה עם ריבית

בסדר, אבל ההון העצמי הוא הרי רק חלק קטן מהדירה!

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י א.ד.מ.:
וגם אז לפעמים זה הדרך היחידה לחסוך כסף,

השאלה שלי לא באה לדון על פסיכולוגיה אנושית.
אם יש אנשים שלא מסוגלים לחסוך כסף בלי משכנתא זה נושא אחר.

נכתב ע"י א.ד.מ.:
מה גם שהשוכר של הנכס משלם שכירות,

זה בדיוק השאלה שלי. אם השכירות לא עולה על חמשה אחוזים לשנה, העסקה פשוט לא משתלמת!
עדיף בהרבה להניח בצד את סכום המשכנתא.

א.ד.מ. · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
השאלה שלי לא באה לדון על פסיכולוגיה אנושית.
אם יש אנשים שלא מסוגלים לחסוך כסף בלי משכנתא זה נושא אחר.

זה בדיוק השאלה שלי. אם השכירות לא עולה על חמשה אחוזים לשנה, העסקה פשוט לא משתלמת!
עדיף בהרבה להניח בצד את סכום המשכנתא.

לא, כי בארצנו יש את סעיף ההיתייקרות שלא פוסק, ולכן הנכס משביח גם אם שווי השכירות הוא פחות המהשכנתא

מירי11111 · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
בסדר, אבל ההון העצמי הוא הרי רק חלק קטן מהדירה!

זה לא כתוב בשאלה.....

ולא אוטומטי אצל כולם....

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י א.ד.מ.:
לא, כי בארצנו יש את סעיף ההיתייקרות שלא פוסק, ולכן הנכס משביח גם אם שווי השכירות הוא פחות המהשכנתא

מה ההתייקרות הממוצעת של הדירות בישראל?

(והאם אפשר לסמוך על זה? אין חשש שזו בועה שתתפוצץ בסופו של דבר?)

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י מירי11111:
זה לא כתוב בשאלה.....

ולא אוטומטי אצל כולם....

בוא נאמר שאם מישהו קונה דירה להשקעה ולא מנצל את המקסימום של המשכנתא שהבנק מוכן לתת לו אז הוא לא משקיע חכם.

אני יוצא מנקודת הנחה שמשקיע ממוצע מנצל עד תום את המשכנתא של הבנק.

מקצועי בנדל"ן · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
הרי המשכנתא הממוצעת נושאת יותר מחמשה אחוזי ריבית, ולכאורה אם הדירה מניבה פחות מחמשה אחוזים הדירה רק מפסידה!
אני טועה?

שאלתך טובה!

א. אם הרוכש הינו רוכש רגיל.
דהיינו שהוא רוכש סתם דירה מסתם מתווך, חשוב שיבדוק שאכן הדירה מכניסה לו -
יותר באחוזים מהריביות על המימון שלקח עבור הרכישה - כדי שירוויח כסף.

ב. אם הרוכש הינו משקיע חכם.
אז הוא יעשה את החישוב שגם כאשר הוא לקח מימון של 5% ואפי' יותר מכך ,
והדירה מכניסה לו 4% ואפי' פחות מכך.
לא כאן מתוכנן הרווח שלו.

אלא מהפוטנציאל הגדול שבעסקה!
דוגמת עסקה מתחת למחיר שוק במשמעותי + צפי עתידי לפינוי בינוי/תמ"א 38.
וכאן הרווח הכספי הגדול!
--

מירי11111 · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
(והאם אפשר לסמוך על זה? אין חשש שזו בועה שתתפוצץ בסופו של דבר?)

אאל"ט כבר מעל עשור (אולי אפילו יותר לכיוון השני עשורים ) שמדברים על בועה

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
שאלתך טובה!

א. אם הרוכש הינו רוכש רגיל.
דהיינו שהוא רוכש סתם דירה מסתם מתווך, חשוב שיבדוק שאכן הדירה מכניסה לו -
יותר באחוזים מהריביות על המימון שלקח עבור הרכישה - כדי שירוויח כסף.

ב. אם הרוכש הינו משקיע חכם.
אז הוא יעשה את החישוב שגם כאשר הוא לקח מימון של 5% ואפי' יותר מכך ,
והדירה מכניסה לו 4% ואפי' פחות מכך.
לא כאן מתוכנן הרווח שלו.

אלא מהפוטנציאל הגדול שבעסקה!
דוגמת עסקה מתחת למחיר שוק במשמעותי + צפי עתידי לפינוי בינוי/תמ"א 38.
וכאן הרווח הכספי הגדול!
--

תודה על התשובה הברורה והמפורטת.

במילים אחרות אתה מאשר את מה ששאלתי,
ולפי זה במקרה של דירה שנרכשת להשקעה, בלי אופציות מיוחדות ברקע, (ולא במחיר זול משמעותית ממחיר השוק)
ברוב המקרים עדיף לחסוך את הכסף בבנק מאשר לרכוש דירה עם משכנתא.
(שהרי כמעט ולא קיימים דירות חוקיות עם תשואה של מעל 4 אחוזים)

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י מירי11111:
אאל"ט כבר מעל עשור (אולי אפילו יותר לכיוון השני עשורים ) שמדברים על בועה

מה העליה הממוצעת בשנה?

(ואגב, אני לא בטוח ששני עשורים זה מספיק זמן...)

שנים · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
הרי המשכנתא הממוצעת נושאת יותר מחמשה אחוזי ריבית, ולכאורה אם הדירה מניבה פחות מחמשה אחוזים הדירה רק מפסידה!
אני טועה?

מבלי להתייחס לעליית מחיר הנכס עצמו
מה שנאמר כאן נכון לשנתיים שלוש הראשונות מהקנייה
אח''כ מחיר השכירות עולה, לא?!

מירי11111 · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
(ואגב, אני לא בטוח ששני עשורים זה מספיק זמן...)

מתוך ה 80 שהמדינה קיימת ?

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י שנים:
מבלי להתייחס לעליית מחיר הנכס עצמו
מה שנאמר כאן נכון לשנתיים שלוש הראשונות מהקנייה
אח''כ מחיר השכירות עולה, לא?!

כנראה שאתם אומרים נקודה חשובה, אבל לא הבנתי אותה.

אתם מתכוונים לעליית מחירי השכירות הכללית שגם עולה משנה לשנה?

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י מירי11111:
מתוך ה 80 שהמדינה קיימת ?

האשכול הזה לא מדבר על בועת הנדל"ן, ויש על זה אשכול עם מעל 5,000 תגובות.
מה שכן, אני לא בטוח שבתור השקעה מותר להתעלם מהחשש הזה.
זה לא חשש שנשמע בשטיבלאך, יש מומחים שסבורים כך.

מקצועי בנדל"ן · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
תודה על התשובה הברורה והמפורטת.

במילים אחרות אתה מאשר את מה ששאלתי,
ולפי זה במקרה של דירה שנרכשת להשקעה, בלי אופציות מיוחדות ברקע, (ולא במחיר זול משמעותית ממחיר השוק)
ברוב המקרים עדיף לחסוך את הכסף בבנק מאשר לרכוש דירה עם משכנתא.

הבנת נכון!
" לא כל נדל"ן זה רווחי! "

נכתב ע"י וסרמן:
(שהרי כמעט ולא קיימים דירות חוקיות עם תשואה של מעל 4 אחוזים)

שוב. למשקיע החכם -
לא משנה אחוז התשואה השנתית על הנכס
+ חצי% או - חצי%.
כמו שמשנה הפוטנציאל והרווח הגדול שבעסקה!

וסרמן · 22/1/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
הבנת נכון!
" לא כל נדל"ן זה רווחי! "

שוב. למשקיע החכם -
לא משנה אחוז התשואה השנתית על הנכס
+ חצי% או - חצי%.
כמו שמשנה הפוטנציאל והרווח הגדול שבעסקה!

העניין הוא שיש רבבות בציבור החרדי שמייחלים ליום בו תהיה להם דירה שניה איפשהו בבני ברק או ירושלים, ממנה תיכנס להם שכירות חודשית.
ולמעשה זה בכלל לא רווחי!

מקצועי בנדל"ן · 22/1/24

נכתב ע"י וסרמן:
העניין הוא שיש רבבות בציבור החרדי שמייחלים ליום בו תהיה להם דירה שניה איפשהו בבני ברק או ירושלים, ממנה תיכנס להם שכירות חודשית.
ולמעשה זה בכלל לא רווחי!

יש פעמים שזה כן רווחי.

1. כאשר הקונה מביא את רוב הכסף מהבית.
והוא רוכש דירה להשקעה , עם פוטנציאל גבוה.
כך שיש לו הכנסה מהדירה + עלית ערך הנכס.

2. יש אנשים שיחפשו לרכוש נכס בגיל צעיר.
והם עושים חישוב שבעוד 30 שנה כאשר הם יגיעו לגיל 60 (גיל הפנסיה).
הם כבר יסיימו את כל תשלום המשכנתא על הנכס, ואז תהיה להם הכנסה פאסיבית כל חודש.