דחוף למבינים מה חוו'''ד על תמהיל המשכנתה

[פי האתון]

יש לי חדשות בשבילך.
רוב היועצים מגיעים מטבע הדברים מרקע של ידע כלכלי כזה או אחר ולכן מרגישים הרגשה דומה בקורס.
אבל....
יותר מ-99% ממה שלמדתי ועדיין לומד כל הזמן היא אחרי הקורס הן מקורסים נוספים ובעיקר מהשתפשפות וניסיון הן בעצמי והן מניסיון של עמיתים למקצוע.
אתן לך רק דוגמה לא בכדי להתנגח אלא בכנות, כתבת 'צפי-לשוטים' זה בפירוש לא נכון. ((זה נקבע כל תחילת חודש לפי העליות או הירידות במהלך כל החודש, הכי פשוט זה לראות מה קורה במהלך החודש... אפשר לבדוק בקלות באתר הבורסה או באינווסטינג וכדו', ברוב מוחלט של המקרים אין משהו דרסטי שמקזז עליות או ירידות של חודש שלם תוך מס' ימים).
תשב עם עצמך תנסה לחשוב כמה דברים נודעו לך ועדיין מתחדשים לך במשך הזמן...
ותחשוב האם אתה אכן משיא לאנשים עצה הוגנת ?
(אם העצה היא - שבין כל היועצים כדאי ללכת להיותר מקצועיים וישרים - ע"ז אין ויכוח)
אני אמנם משוחד אבל אני משוכנע מעמקי לבי על בסיס הכרת התחום שאתה משיא לאנשים עצה שאינה הוגנת (גם אם זה מגיע מכוונות טובות).

גילוי דעת:
לא באתי בכוונה להתנגח עמך ע"מ לקנטר, בפרט שכנראה כוונתך טובה, רק אני סבור שהנך ממש טועה וממילא גם מטעה, אך היות והבהרתי כבר היטיב את דעתי, לכן בזה סיימתי, ומתנצל אם ח"ו היה משהו שלא כהוגן בלהט הדברים.

צפי לשוטים התכוונתי לצפי מדוייק וגם יום יומיים לפני התכוונתי בדיוק לכך וכבר כתבתי בעבר שאפשר לעקוב אחרי מדדי הבורסה
לגבי התוספות שיש לי - בלי סוף אבל האם כל זה נצרך בתיק סתמי? כלומר... כל אחד שניגש לבנק צריך לדעת את כל מה שאני יודע? אני מדגיש שוב ושוב אם התיק חלק! ותמיד אם יש בעיה אפשר לשאול עליה
דוגמאות שאני מכריח ללכת לייעוץ אנשים - BDI שלילי, חוסר זמן בתאריכי יעד חוזה, בעיות משמעותיות מאד בהכנסות (ליועצים שמתמחים בזה), ואפילו בעיות עם הון עצמי ועוד...
ניתן לך דוגמא. אאמו"ר שיחיה הכיר את התיק הרפואי של סבתי ע"ה יותר טוב מכל רופא! כלומר אם אתה מגיע עם בסיס הידע המינימלי לתיק שלך המבט בסופו של דבר הוא אכן הריביות באותם המסלולים שיועץ נותן שנוגעות כמעט להכל וזה המבחן ואני גם על בסיס הכרת התחום
המציאות שהמבט הייעוצי כאילו כל אחד שניגש לבנק (שוב עם הכנה מינימלית) תופרים לו את הצורה פשוט לא נכון זה גובל בשקר מוחלט (אני מאמין שאתה יודע שבחלק מהבנקים זה הנוהל הבנת-קיבלת לא הבנת-סידרו אותך) לא חסר יועצים שיגידו לך שמה שהם משיגים אין לך שום סיכוי להשיג זה שפה לא הוגנת (ב-20 אחוז מהמקרים זה נכון) אחד אף אמר לחבר שעם כל פקיד שהוא יבחר הוא יסדר לו יותר טוב ממה שהוא בעצמו יביא מאיפה זה מגיע? ואני מאמין שאת הידע המינימלי אפשר לקבל מכל אחד שמבין קצת בתחום

תראה... בסוף אדם נבחן על פי תוכן דבריו ולא על פי הבסיס ממנו הוא מגיע, האם היועצים הבנקאיים משקרים ביודעין כשאומרים לי שנותנים לי את המקסימום שהם מביאים בפועל ליועצים הפרטיים שעובדים איתם? האם הם משקרים כשמישהו אובייקטיבי שואל אותם ב-שטיבלאך אם לקחת יועץ באופן כללי (בלי שום קשר לתיק ספציפי) נצרך, ומדגיש להם עזבו כרגע את השיקולים הבנקאיים והם אומרים שלא תמיד? הרי גם הם מדובר בדוד אחיין או שכנים שלנו (ואם הם שקרנים פתולוגיים איך היועצים הפרטיים בכלל מתנהלים מולם? שם כבר אין להם אינטרס לטובת הבנק? יעד זה יעד בין אם זה יועץ ובין אם זה אדם פרטי)

היית בסדר גמור ואני דוקא אשמח שתגיב אבל כרצונך

 

[פי האתון]

לגבי התוספות שיש לי - בלי סוף אבל האם כל זה נצרך בתיק סתמי? כלומר... כל אחד שניגש לבנק צריך לדעת את כל מה שאני יודע? אני מדגיש שוב ושוב אם התיק חלק! ותמיד אם יש בעיה אפשר לשאול עליה

אגב בתיק הראשון שעשיתי (לעצמי) עם מעט מאד ידע רק קצת עקשנות וידע בסיסי כמו שכבר כתבו פה מאה פעמים ממה יש להיזהר הוצאתי ריביות מעולות

 

[חיים אפרים]

אפשר חוו"ד על המסלול המוצע.
תודה מראש.

 

[חיים אפרים]

אפשר חוו"ד על המסלול המוצע.
תודה מראש.

רק לציין מדובר ברווק, שכיר וגם עצמאי הכנסות של 13K. נכס מיליון מאתיים ש"ח, משכנתא 850K.
תודה לכל תשובה.

 

[ירא שמיי]

אפשר חוו"ד על המסלול המוצע.
תודה מראש.

תעלה את הסל המוצע

 

[חיים אפרים]

מצ"ב הסל המוצע אני מתכוון לשאול מה מומלץ לבחור מבין כל המסלולים.

 

[פי האתון]

הרלוונטי תמיד זה רק סל מוצע כל השאר זה סרק וממוחשב
בסל מוצע המשתנה לא צמודה שלך מאד גבוהה אפשר להעלות את הקבועה ל-4.85 ולנסות להוריד כמה שאפשר על המשתנה לא יותר מ-5.00 בכל קונסטלציה
תתמחר מול כל הבנקים ותעמוד על שלך
אם יש הצעות טובות מחברים או הצעות שלך מבנקים מתחרים תראה לבנקאי וכבר המלאכה תיעשה מהר יותר
עצה טובה - להתעקש בכל מקרה על המסלולים הנוכחיים והורדה לאחוזים הנ"ל לכל הפחות ולא שבאחד יורידו ובשני יעלו

 

[edemar]

דחוף דחוף דחוףף
התשלום החודשי רק עולה ועולה
ואנשים בסביבתי מספרים על תשלום חודשי אחר ושפוי לעומתי
אנא עזרתכם
אציין שהמשכנתא נלקחה עם יועץ
ביולי 2022
תודה לכל העוזרים והמסיעים.

 

[ירא שמיי]

דחוף דחוף דחוףף
התשלום החודשי רק עולה ועולה
ואנשים בסביבתי מספרים על תשלום חודשי אחר ושפוי לעומתי
אנא עזרתכם
אציין שהמשכנתא נלקחה עם יועץ
ביולי 2022
תודה לכל העוזרים והמסיעים.

ממליץ לך לנסות מיחזור פנימי על כל המסלולים חוץ מקל"ץ למל"צ אם מציעים לך מעל 5% תביא אישור מבנק אחר על הסכום הזה כדרגא 2 או על כל המשכנתא לפי מה שיהיה יותר זול
אם תגיע למל"צ טוב תרוויח בין 250-300₪ כל חודש!
ומהר כי השינוי הבא עוד חודש (ויהיה לך קנס אם תאחר אמנם קטנציק, פכים קטנים...)

 

[edemar]

ממליץ לך לנסות מיחזור פנימי על כל המסלולים חוץ מקל"ץ למל"צ אם מציעים לך מעל 5% תביא אישור מבנק אחר על הסכום הזה כדרגא 2 או על כל המשכנתא לפי מה שיהיה יותר זול
אם תגיע למל"צ טוב תרוויח בין 250-300₪ כל חודש!
ומהר כי השינוי הבא עוד חודש (ויהיה לך קנס אם תאחר אמנם קטנציק, פכים קטנים...)

ואווו תודה על העזרה
אבל זה סינית בשבילי
קל"ץ אני יכול להבין שדיברת על הקבועה שעומדת אצלי על 4%
מעבר לזה לא הבנתי
אשמח להסבר

נ.ב העוגן בתהליך סגירה
אני מדבר על הקבועה והפריים שזה בעצב המרכיבים העיקרים במשכנתא
תודה רבה!!!!

 

[ירא שמיי]

ואווו תודה על העזרה
אבל זה סינית בשבילי
קל"ץ אני יכול להבין שדיברת על הקבועה שעומדת אצלי על 4%
מעבר לזה לא הבנתי
אשמח להסבר

נ.ב העוגן בתהליך סגירה
אני מדבר על הקבועה והפריים שזה בעצב המרכיבים העיקרים במשכנתא
תודה רבה!!!!

בקבועה לא לגעת
פריים ניתן למחזר למשתנה לא צמוד (מל"צ) אך לא חובה, כאמור למעלה אתה יכול להוריד ב250₪ ש"ח כל חודש
מה שאתה קורה החלק של העוגן שבתהליך סגירהתראה להחזיר לפני 10/08

 

[edemar]

החלק של העוגן שבתהליך סגירהתראה להחזיר לפני 10/08

למה אח"כ א"א?

 

[ירא שמיי]

למה אח"כ א"א?

אפשר אך יעלה לך עוד קצת עמלות היוון

 

[edemar]

ממליץ לך לנסות מיחזור פנימי על כל המסלולים

אוקיי תודה רק שאלה אחרונה
איך אני עושה את זה ניגש לבנקים
ומקבלת הצעה?

 

[ירא שמיי]

אוקיי תודה רק שאלה אחרונה
איך אני עושה את זה ניגש לבנקים
ומקבלת הצעה?

מיחזור פנימי = מתקשרת לבנק בו מתנהל המשכנתא מבקשת למחזר מתעקשת על ריביות

מיחזור חיצוני = בנק אחר וכו'

 

[edemar]

תודה רבה
סתם שאלה בהתאם לאז 2022
זה נחשב משכנתא טובה?

 

[פי האתון]

דחוף דחוף דחוףף
התשלום החודשי רק עולה ועולה
ואנשים בסביבתי מספרים על תשלום חודשי אחר ושפוי לעומתי
אנא עזרתכם
אציין שהמשכנתא נלקחה עם יועץ
ביולי 2022
תודה לכל העוזרים והמסיעים.



צפה בקובץ המצורף 1705019

הסיפור הקשוח זה המ"צ שלך ולכן אתה גם חווה עליות ב-2 המסלולים האחרים זה לא זז כבר הרבה זמן אבל לדבריך אתה הולך לפרוע וזה גם סכום מאד קטן אז בכל מקרה כמו שירא שמים כתב לך לפרוע לפני התאריך שינוי הקרוב. ואמנם גם כעת יהיו לך עמלות אבל שוב... מדובר בסכום נמוך.

לגבי הפריים גם כנ"ל אם בשביל החזר חודשי-אתה תחסוך. אבל... כשהריביות יירדו (לכשיירדו) הפריים יירד ראשון וסביר להניח שגם יירד לשיעור יותר נמוך מהלא צמודים לפי ההיסטוריה (אלו השיקולים לקחת פריים בדרך כלל ולא רק) ואם לא לחוץ אפשר להישאר איתו. (האם לכל מי שיש פריים במשכנתא מינוס 0.3-0.5 צריך למחזר? מסופקני) אם כי לגבי השיקול הראשון אפשר שתקח משתנה לא צמוד לשנה, שנה וחצי, שנתיים ותצמצם את הפערים בירידת הריביות.
אני אכן לא הייתי לוקח פריים בכלל בתקופה זו אלא אם כן בהנחה דרמטית. אבל גם לא משתגע למחזר אם קיים.

אם מציעים לך מעל 5% תביא אישור מבנק אחר על הסכום הזה כדרגא 2 או על כל המשכנתא לפי מה שיהיה יותר זול

לדעתי בדרגא 2 לא תקבל פחות מ-5 אבל בהצעה כוללת כן. וייתכן מאד שזה יספיק להתמקח מול בנק המקור שיוריד מתחת ל-5 את המסלול המבוקש למיחזור (עם איום מרומז על אף שלא באמת יהיה לך רווחי לעבור בגלל הקבועה שהיא טובה)

זה נחשב משכנתא טובה?

הייתם חודשיים לפני שהתחילה העליה הגדולה

 

[למה זה תשאל לשמי]

כשהריביות יירדו (לכשיירדו) הפריים יירד ראשון וסביר להניח שגם יירד לשיעור יותר נמוך מהלא צמודים לפי ההיסטוריה

מותר הערה ?
העוגנים יירדו לפני, הם יורדים כבר כשיש ציפייה לירידת ריבית.
סביר יותר להניח שייקח הרבה מאוד זמן עד שהפריים יהי' יותר נמוך מהמל"צ אם בכלל.
(תבדוק תחזיות של בנק ישראל לטווח הקצר והארוך, ותבין שכל הציפיה שהפריים יתקרב איכשהו לאיזור שהוא היה הן יותר משאלות לב).

 

[ישראל משה בנדיקט]

חו"ד על מיחזור משכנתא, (כרגע אני עם החזר חודשי של 6,100 על משכנתא שכולו צמודה...)
הכנסות מחו"ל טובות.
רוצה שיהיה כמה שפחות עמלות פירעון מוקדם, והחזר חודשי נמוך,
שווה להוריד שנים? בכמה זה יעלה את ההחזר החודשי?
האם שווה להוסיף מסלול פיתוי ואם כן איזה?

 

[פי האתון]

מותר הערה ?
העוגנים יירדו לפני, הם יורדים כבר כשיש ציפייה לירידת ריבית.
סביר יותר להניח שייקח הרבה מאוד זמן עד שהפריים יהי' יותר נמוך מהמל"צ אם בכלל.
(תבדוק תחזיות של בנק ישראל לטווח הקצר והארוך, ותבין שכל הציפיה שהפריים יתקרב איכשהו לאיזור שהוא היה הן יותר משאלות לב).

א. העובדה שהעוגנים יורדים לפני לא משנים במל"צ כל 5 למשל

ב. דוקא בנק ישראל "צפה" ע'ד סוף 2024 ירידת ריבית של עד 3.5 אחוז בבסיס הפריים (לכן אני לוקח אותו בערבון מוגבל גם בתחזיות נוכחיות, אגב לפי התחזיות גם צמוד מדד לא כזה נורא, לכן אני כן משתמש גם בהיסטוריה וגם בשכל הישר)

ג. ספציפית בירידת ריבית הפריים ברבע אחוז לפני חצי שנה העוגנים לא ניבאו את זה על אף ההערכות (אמנם גם חודשיים אח"כ ההערכות דיברו על הורדה נוספת והתאכזבו) לדבריך כל הרעיון של פריים מיותר כיון שתמיד הוא יישאר משמעותית יותר גבוה מה ההיגיון של לקחת פריים בכלל?
האם אתה ממליץ לכל מזדמן עם פריים למחזר?
ואם בגלל תאריכי שינוי ארוכים יותר בלצי"ם (הפסד ע"פ פריים בירידת ריבית מיידית כנ"ל) ניתן תמיד לקחת מק"מ או כל 18 חודש או כל שנתיים והפער בריביות כבר יצדיק את זה (פריים על פני מק"מ ממוצע זה הבדל של יותר מאחוז!! זה הזיה כך שגם אם תקבל פריים -0.8 (שבדרך כלל אתה תשלם עליו במסלולים האחרים) זה לא מצדיק)
ניתן כן נקודה למחשבה- בזמן שהפריים נמוך אתה תקבל את המק"מ וכדומה שיבוססו על עוגנים אפסיים ב+1.4 ויותר (ואמנם אז גם את הפריים תקבל ב+ אבל לא משמעותי) וכשהריביות יעלו המק"מ יזנק ואפשר שאז צריך לשקול (אם כי תמיד יישאר נמוך מהפריים)