איך אני בודק האם תב"ע שהוגשה - מיטבית?

[אהרן2]

הגישו תב"ע לבנין שלי
יש עוד מרחק גדול עד קו הבנין שלא מנוצל, לכאורה בגלל הגבלת 140 המטרים

אשמח מאוד לתשובות
1. האם אכן מגבלת ה-140 המטרים - קשיחה, גם במקרה ויש עוד הרבה מקום עד קו הבנין?
2. האם המ"מ נספר במטרים?
3. מחישוב לבד יצא שהדירה היא כ-70 מטרים (כולל קירות) בעוד ובתב"ע מצוין שהיא בת 83 מטרים, מדוע?
4. מרפסת גם נספרת?

תודה ענקית מראש!!

 

[zipihi]

ממליצה לך לפנות לעיריה שלך,
שם אמורים לתת לך מענה בצורה ברורה ומסודרת.

 

[מיכל לוי אדריכלית]

להבנתי מה שצריך לעניין אותך הוא מיצוי הפוטנציאל של הדירה שלך, פחות לגמרי הבניין כולו. אם תירצי את מוזמנת לפנות אלי ואנסה לעזור.

 

[s0527163225]

• בעיקרון רוב הוועדות יש להם סמכות רגילה ולכן הם יכולים לאשר תכניות רק עד 140 מטר מעל 140 זה בסמכות ועדה גבוהה יותר (יש 4 סוגי סמכויות בוועדות) כמו"כ ברגע שמגדילים מעל 140 מ' כל חישוב ההשבחה משתנה.
• ממד גם נכלל ב-140 מטר, חלק נחשב לשירות וחלק עיקרי.
• לגבי מרפסת לא מקורה, בתב"ע מסוג זה שאני טיפלתי מרפסת לא מקורה לא נחשב ב-140 מ"ר.
• תעלה אולי את התב"ע לפורום.

 

[Chagit Weksler]

הגישו תב"ע לבנין שלי
יש עוד מרחק גדול עד קו הבנין שלא מנוצל, לכאורה בגלל הגבלת 140 המטרים

אשמח מאוד לתשובות
1. האם אכן מגבלת ה-140 המטרים - קשיחה, גם במקרה ויש עוד הרבה מקום עד קו הבנין?
2. האם המ"מ נספר במטרים?
3. מחישוב לבד יצא שהדירה היא כ-70 מטרים (כולל קירות) בעוד ובתב"ע מצוין שהיא בת 83 מטרים, מדוע?
4. מרפסת גם נספרת?

תודה ענקית מראש!!

1. לא.
פעמים רבות המגבלה הזו היא הפקטור בין תב"ע בסמכות מקומית ("רגילה") לבין תב"ע בסמכות מחוזית.
למרות שזה לא מחייב, כי יש שטחים נוספים שאפשר לגרד מסעיפים אחרים בחוק.
2. עד כמה שידוע לי- כן.
3. מעריכה שלא חישבת עובי קירות מלא (אם זה איזור ירושלים לדוג, הקירות הם 35-40 ס"מ עובי) ומטראז' קירות פנימי כולל. כי זה בערך הפער.
4. מרפסת לא מקורה אינה נספרת, מרפסת מקורה נחשבת לחלק מהשטח העיקרי (רק מרפסת מוצעת, הדין שונה למרפסת קיימת.)

 

[אהרן2]

להבנתי מה שצריך לעניין אותך הוא מיצוי הפוטנציאל של הדירה שלך, פחות לגמרי הבניין כולו. אם תירצי את מוזמנת לפנות אלי ואנסה לעזור.

כמובן. איך אפשר לפנות אליכם? תודה!

בעיקרון רוב הוועדות יש להם סמכות רגילה ולכן הם יכולים לאשר תכניות רק עד 140 מטר מעל 140 זה בסמכות ועדה גבוהה יותר (יש 4 סוגי סמכויות בוועדות)

יש לכך השלכות נוספות מלבד עבודה קשה יותר למגיש הבקשה (שלא אמורה להדאיג אותי במיוחד)?

כמו"כ ברגע שמגדילים מעל 140 מ' כל חישוב ההשבחה משתנה.

משמעותי מספיק שיכול לסכן את הכדאיות?

ממד גם נכלל ב-140 מטר, חלק נחשב לשירות וחלק עיקרי.

ב-140 המטרים לא סופרים רק את השטח העיקרי?

לגבי מרפסת לא מקורה, בתב"ע מסוג זה שאני טיפלתי מרפסת לא מקורה לא נחשב ב-140 מ"ר.

תודה!

תעלה אולי את התב"ע לפורום.

3. מעריכה שלא חישבת עובי קירות מלא (אם זה איזור ירושלים לדוג, הקירות הם 35-40 ס"מ עובי) ומטראז' קירות פנימי כולל. כי זה בערך הפער.

אני חושב שכן חישבתי נכון, מדדתי מהקירות החיצוניים את כל מה שבפנים
אעלה את התוכנית, גם את הPDF שבו אפשר למדוד במדויק ביחס מסוים.

 

[אהרן2]

הנה התוכנית (דירה 5, בקומה א)

 

[אהרן2]

כאן רואים שיש עוד מקום מהחזית עד לקו הבנין
(חושב שהיחס לא נכון, כרגע יש 10 מהמבנין עד קו המגרש)
מה גם שהמרפסות יכולות לחרוג מקו הבנין

 

[אהרן2]

גם כאן (קומת קרקע)

 

[אהרן2]

מה זה שטחי שירות? והאם 140 המטרים לא אמורים להיות השטחים העיקריים?
מניח שלא השטח המשותף

 

[אהרן2]

מקווה שהצלחתי להיות מספיק ברור ויש כאן את כל המידע
תודה גדולה מראש!!
@Chagit Weksler @s0527163225 @מיכל לוי אדריכלית

 

[cherry c]

אני לא אדריכלית, אז לא יורדת לגמרי למקרה.
אבל, אם מדובר בבנין שאחד השכנים הגיש תב"ע, אז תבקש שיחת יעוץ בדיוק על השאלה הזו מאדריכל/ית אחר/ת.
שתדע האם להגיש התנגדות.

יכולה לומר לך שאני נכנסתי לדירה בתור זו"צ ובדיוק אז התחיל אחד השכנים עם תב"ע, וכמובן דאג רק לדירתו ולא לשאר הכניסות. ותב"ע אחרי שהיא מאושרת זה ל20 שנה ללא שינוי!!
בדקתי וראיתי שאשרו לי הרחבה של 20 מטר.
לא הייתי צריכה אדריכל כדי לדעת שזה לא הגיוני, ופניתי לאדריכל שלו בדרישה לשנות, הוא כמובן דרש עוד כסף,
ואחרי השינוי קיבלתי הרחבה של כ65 מטר לא כולל מרפסת.

 

[אהרן2]

ואחרי השינוי קיבלתי הרחבה של כ65 מטר לא כולל מרפסת.

כמה היה לכם לפני? החישוב היה נקי או כלל שטחים עלומים?

 

[cherry c]

כמה היה לכם לפני? החישוב היה נקי או כלל שטחים עלומים?

לפני החישוב לא כלל מרפסת שירות, משום מה.
אחרי, הגענו ל140 מטר (פחות כמה ס"מ), וזה כלל את כל שטח הדירה, נראה לי ברוטו.
אני לא סגורה במאה אחוז על הדברים האלו.
אדריכלית שמכירה את העיר שלך והעיריה שלך, יהיה הכי טוב.

 

[דניאלה פ]

אשמח לדעת האם נתקלתם בבעיה להוציא היתרי בניה עקב היעדר קווי בנין.
מה ניתן לעשות בכדי לקדם את הענין?

אודה לכל מידע בנושא

 

[Chagit Weksler]

אשמח לדעת האם נתקלתם בבעיה להוציא היתרי בניה עקב היעדר קווי בנין.
מה ניתן לעשות בכדי לקדם את הענין?

אודה לכל מידע בנושא

בירושלים, נכון?

זו בעיה רצינית מאד.
נושא המרפסות כבר הוסדר.
נושא הבניה על הגג ככה"נ בתהליכי הסדרה.
בניה לצדדים- חייבים להוציא תב"ע נקודתית.