מחיר למשתכן הגרלות מחיר למשתכן

יהודה קניג · 1/10/24

נכתב ע"י smart guy:
מסקרן אותי אם היית שואל אדם שמוסמך להיות דעת תורה מה הוא היה אומר לך .

בורי ושמו.... בורי עודף

ספרא רבא · 1/10/24

נכתב ע"י 3524:
@בית שמשניק בבקשה, תשובה כמה שיותר מפורטת, ביישוב הדעת:

זוג צעיר, בני מקום בבית שמש, זכו בהגרלה קודמת באלעד באחד המקומות האחרונים (אלקטרה), יצטרכו כנראה הון עצמי גבוה עם החזר גבוה מאוד, להיקרע. הם לא היו רוצים לגור באלעד, השיקול שלהם הוא למכור בעוד 7 שנים כדי לקנות בבית שמש.

עד כמה יש טעם להתעקש לשמור את הזכיה (הקשה) באלעד, או שמא עדיף לוותר עליה ולהירשם כעת כבן מקום בבית שמש?

מה לדעתך עדיף, "ציפור אחת ביד" או הסיכוי (הגבוה יחסית) לזכיה בבית שמש בדירה שיהיה קל יותר לעמוד בתשלומים שלה?

תודה מראש.

גם 'מבינים' אחרים מתבקשים לחלוק איתי תובנות בנושא.

אע"פ שלא נשאלתי אנסה לפשט את צדדי השאלה.
אינני מתמצא במחירים המדויקים בערים השונות, לכן אציע כיוון, ואת החישוב יש לבצע לפי הנתונים המדויקים יותר.
1. הרווח/חסכון ב-2 הערים הוא זהה - 300K (אם כי יש לנכות את תשלומי השכירות על 3 חודשים הסבירים שהפרויקט בבי"ש יסתיים באיחור יותר).
2. בהנחה שהדירה המוגרלת עולה 2M, ודירה ממוצעת בבי"ש היא 1.5, ההון העצמי שצריך להביא באלעד הוא כנראה פי 3.5 (500K לעומת 150K).
3. אם תושג הלוואה ב- 4% בלבד, התשלום החודשי יעמוד על המשכנתא האלעדית היא 7K+.
4. כפי שהוסבר כאן בעבר, השווי הקשיח של סיכויי הזכיה הוא "שווי הרווח כפול אחוזי הזכיה", כלומר, אם הסיכוי לבן מקום הוא 20%, אז שווי הרווח שלו הוא 60K.
5. לפי הסעיף הקודם עולה, שאם הסיכוי לעמוד בתשלומים (סעיף 3 + ההלוואות להון העצמי) עולה על הסיכוי לזכות שוב (כלומר 20%, זאת אומרת שאתה משער שקיים סיכוי מסוים של יותר מ-20% שתוכל לשלם משכנתא בסדר גודל כזה. אבל צריך לדעת איך לשער את זה), אז בחישוב קר, לכאורה, לא שווה לוותר על הזכיה.
הערה חשובה: מעבר לשיקולים חישוביים קרים צריך לזכור, שהשיקול להיות מסודר כלכלית שווה יותר מאחוזי ושווי סיכויי זכיה כאלו ואחרים (למשל, לו היתה מוצעת לי הצעה למכור דירה יחידה בבעלותי תמורת 90% סיכוי אמיתי להפוך למילארדר, הייתי דוחה בחום את ההצעה, שכן נותרו 10% להפוך לדל ורש ח"ו).
יש מושג שאנשים מתאימים את עצמם למצב הכלכלי שלהם, כך שיתכן שההכרח לשלם תשלומים שכאלו ימציאו לך דרכי פרנסה שתוכל לשלם אותם, הרי מוכרז משמים גם "בית פלוני לפלוני".

נשמח לשמוע מה הרב/הרבי שלך הכריע.

בית שמשניק · 1/10/24

נכתב ע"י The Music Princess:
משמעותי תלוי למי...
אני גם בדעה שמי שצריך לזכות - יזכה
והכל בידי שמים!
לכן גם אני אשמח לדעת רווחים ללא קשר לסיכוייי הזכיה.
תודה רבה!

כאן יש רווחים הכי גבוהים - וגם לא צריך לשלם על הזכאות...

מפעל הפיס - האתר הרשמי

www.pais.co.il

The Music Princess · 1/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
כאן יש רווחים הכי גבוהים - וגם לא צריך לשלם על הזכאות...

מפעל הפיס - האתר הרשמי

www.pais.co.il

יש פה ענין של גישה, זכותו של כל אחד לעשות כפי ראות עיניו.

בית שמשניק · 1/10/24

נכתב ע"י The Music Princess:
יש פה ענין של גישה, זכותו של כל אחד לעשות כפי ראות עיניו.

ברור לחלוטין. לא כופים דעה על אף אחד.
רק אמרתי שמי שמחפש רק רווחים, ולא מתייחס לסיכויים בכלל, יש הגרלות עוד יותר ריווחיות ויותר זולות, ומקבלים את הכסף מזומן ביד, בלי מגבלות של 7 שנים...

3524 · 1/10/24

נכתב ע"י ספרא רבא:
אע"פ שלא נשאלתי אנסה לפשט את צדדי השאלה.
אינני מתמצא במחירים המדויקים בערים השונות, לכן אציע כיוון, ואת החישוב יש לבצע לפי הנתונים המדויקים יותר.
1. הרווח/חסכון ב-2 הערים הוא זהה - 300K (אם כי יש לנכות את תשלומי השכירות על 3 חודשים הסבירים שהפרויקט בבי"ש יסתיים באיחור יותר).
2. בהנחה שהדירה המוגרלת עולה 2M, ודירה ממוצעת בבי"ש היא 1.5, ההון העצמי שצריך להביא באלעד הוא כנראה פי 3.5 (500K לעומת 150K).
3. אם תושג הלוואה ב- 4% בלבד, התשלום החודשי יעמוד על המשכנתא האלעדית היא 7K+.
4. כפי שהוסבר כאן בעבר, השווי הקשיח של סיכויי הזכיה הוא "שווי הרווח כפול אחוזי הזכיה", כלומר, אם הסיכוי לבן מקום הוא 20%, אז שווי הרווח שלו הוא 60K.
5. לפי הסעיף הקודם עולה, שאם הסיכוי לעמוד בתשלומים (סעיף 3 + ההלוואות להון העצמי) עולה על הסיכוי לזכות שוב (כלומר 20%, זאת אומרת שאתה משער שקיים סיכוי מסוים של יותר מ-20% שתוכל לשלם משכנתא בסדר גודל כזה. אבל צריך לדעת איך לשער את זה), אז בחישוב קר, לכאורה, לא שווה לוותר על הזכיה.
הערה חשובה: מעבר לשיקולים חישוביים קרים צריך לזכור, שהשיקול להיות מסודר כלכלית שווה יותר מאחוזי ושווי סיכויי זכיה כאלו ואחרים (למשל, לו היתה מוצעת לי הצעה למכור דירה יחידה בבעלותי תמורת 90% סיכוי אמיתי להפוך למילארדר, הייתי דוחה בחום את ההצעה, שכן נותרו 10% להפוך לדל ורש ח"ו).
יש מושג שאנשים מתאימים את עצמם למצב הכלכלי שלהם, כך שיתכן שההכרח לשלם תשלומים שכאלו ימציאו לך דרכי פרנסה שתוכל לשלם אותם, הרי מוכרז משמים גם "בית פלוני לפלוני".

נשמח לשמוע מה הרב/הרבי שלך הכריע.

קודם כל תודה. נשאלת גם נשאלת. [גם 'מבינים' אחרים מתבקשים לחלוק איתי תובנות בנושא. סוף ציטוט].

החישובים שלך היו כבדים ונאבדתי אי שם באמצע. יש מצב לפשט מעט את הדברים? (בפרט סעיף 4-5).

רב תודות

יהודה קניג · 1/10/24

נכתב ע"י ירמי וולדמן:
מצד אחד לבטל
מצד שני גם בבית שמש גם אם יזכו זה יכול להיות גם במקומות אחרונים
שגם יצטרכו להתאמץ מאוד מבחינה כלכלית
אז הנקודה לא הכסף אלא בשביל מה להתאמץ

אם באלעד הבית בנוי תוך שלוש שנים ובבית שמש זה חמש שנים זה גם נתון שצריך לקחת

The Music Princess · 1/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
ברור לחלוטין. לא כופים דעה על אף אחד.
רק אמרתי שמי שמחפש רק רווחים, ולא מתייחס לסיכויים בכלל, יש הגרלות עוד יותר ריווחיות ויותר זולות, ומקבלים את הכסף מזומן ביד, בלי מגבלות של 7 שנים...

סבבה. מכיוון שבשינם מדובר בהגרלות, זו עם תנאים וזו בלי - זה לא באמת משנה....

פרישמן · 1/10/24

נכתב ע"י 3524:
קודם כל תודה. נשאלת גם נשאלת. [גם 'מבינים' אחרים מתבקשים לחלוק איתי תובנות בנושא. סוף ציטוט].

החישובים שלך היו כבדים ונאבדתי אי שם באמצע. יש מצב לפשט מעט את הדברים? (בפרט סעיף 4-5).

רב תודות

אתם בערך במקום זכייה שלי, אז יישארו רק דירות במעל 2 מיליון.
אחת הסיבות היא שהרווח בין דירה גדולה לדירה קטנה הוא שווה ואין כדאיות לקחת דירה גדולה, אז ברור שהראשונים יקחו את הדירות הקטנות. זכייה בבית שמש של דירה דומה תהיה זולה משמעותית. בהתחלה התלהבתי מהזכייה אבל שמשוניק פה הסביר באריכות (ממליץ לעבור על ההתכתבויות בעמ' מס' 539-540) שהזכייה באלעד לא מציאה וכמעט בלתי אפשרית למישהו שלא מרוויח כ-20K משכורת חודשית

ספרא רבא · 1/10/24

נכתב ע"י 3524:
קודם כל תודה. נשאלת גם נשאלת. [גם 'מבינים' אחרים מתבקשים לחלוק איתי תובנות בנושא. סוף ציטוט].

החישובים שלך היו כבדים ונאבדתי אי שם באמצע. יש מצב לפשט מעט את הדברים? (בפרט סעיף 4-5).

רב תודות

עיין כאן בתגובת "תן לחכם ויחכם עוד". אם כי לא חייבים להבין, זו מציאות.
תוספת לנכתב: אמר לי יהודי חכם שהוא בוחר לכתחילה את הדירות היקרות (הגדולות) ע"מ להשכיר/לפצל.

יוסי שפיצער (ברוקלין · 1/10/24

מישהו שלח לי טבלה על כל עיר כמה מרויחים ממ"ר
זה לא מדיוק כי המחירים של מחיר למשתכן הם לפני הנחה
וגם הממוצע של מדל"ן לא מדיוק
אבל לקבל קצת סירוק על המחירים והרווחים

בית שמשניק · 1/10/24

נכתב ע"י יוסי שפיצער (ברוקלין:
מישהו שלח לי טבלה על כל עיר כמה מרויחים ממ"ר
זה לא מדיוק כי המחירים של מחיר למשתכן הם לפני הנחה
וגם הממוצע של מדל"ן לא מדיוק
אבל לקבל קצת סירוק על המחירים והרווחים

הרווחים ברוב המקומות יותר גדולים ובערי הפרירפיה בצורה משמעותית - כי במדלן חישבו לפי ממוצע כללי, ולא לפי דירות חדשות מקבילות. (כמו כן לא חישבו את המקומות שיש הנחה מהחיר המוצג כמו שציינת).

יוסי שפיצער (ברוקלין · 1/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
הרווחים ברוב המקומות יותר גדולים ובערי הפרירפיה בצורה משמעותית -

למה?

קפה ועוגה · 1/10/24

נכתב ע"י ניק 20238:
גם מבחינת הסיכויים וגם מבחינת הרווחים?

כן

קפה ועוגה · 1/10/24

נכתב ע"י יוסי שפיצער (ברוקלין:
למה?

נכתב ע"י בית שמשניק:
כי במדלן חישבו לפי ממוצע כללי, ולא לפי דירות חדשות מקבילות. (כמו כן לא חישבו את המקומות שיש הנחה מהחיר המוצג כמו שציינת).

קופסא קטנה · 1/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
ברור. דירת 3 חד' חדשה ב1.2M זה מחיר של דימונה...

יש לך מושג אם יהיו דירות בגודל הזה בצורה הדסה?
או שיהיו רק דירות גדולות?

בית שמשניק · 1/10/24

נכתב ע"י קופסא קטנה:
יש לך מושג אם יהיו דירות בגודל הזה בצורה הדסה?
או שיהיו רק דירות גדולות?

ברוב המקומות יש התחייבות של היזם לבנות לפחות 20% דירות קטנות עד 80 מ"ר. כמדומני שגם בצור הדסה, אבל אני לא בטוח.

קופסא קטנה · 1/10/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
ברוב המקומות יש התחייבות של היזם לבנות לפחות 25% דירות קטנות עד 80 מ"ר. כמדומני שגם בצור הדסה, אבל אני לא בטוח.

תודה רבה!
ובבני עייש יהיו דירות קטנות, יש לך מושג?

בית שמשניק · 1/10/24

נכתב ע"י קופסא קטנה:
תודה רבה!
ובבני עייש יהיו דירות קטנות, יש לך מושג?

בבני עיי"ש (ובבית שמש) יש לפחות 20% דירות קטנות

די · 1/10/24

מי שרוצה לדעת איזה דירות אמור להיות בכל מקום, יש אתר עם התוכניות בכל הארץ צריך להשוות את המפה למפה של דירה בהנחה.
לפתוח את התוכנית הרלוונטית ומיד בצד שמאל יש כפתור כתום הוראות התכנית וכפתור סגול תשריט התכנית. בתוך הוראות התכנית כתוב לדוג' מגורים ג' יהיו דירות בגודל כך וכך, ואז להשוות לתשריט מופיע במפה כל מתחם איזה איזור הוא נקרא (יכול להיות שאפשר לעשות אח"כ שינוי תב"ע)

https://ags.iplan.gov.il/xplan/