דיון מחירי הדירות לאן?

גולש בנט · ביום ראשון בשעה 18:46

והחולמים ימשיכו לחלום.
ליבי עליהם.

גולש בנט · ביום ראשון בשעה 18:50

דירת 3 חדרים ממוצעת באיזור המרכז בשווי 2.4 התייקרה ב-43 אלף שקל בחודש אחד!

אני מתריע על זה כבר חצי שנה ואני מקווה שלא שמעתם לחולמים.

ליבי ליבי.

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 20:01

נכתב ע"י גולש בנט:
אני מתריע על זה כבר חצי שנה ואני מקווה שלא שמעתם לחולמים.

ליבי ליבי.

אתה מתווך? כך זה נשמע, כלומר למי אתה מתריע?

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 20:02

נכתב ע"י הרוכש דירה ברמה ד':
חסום
אפשר ציטוט בבקשה

אם חשבתם לקנות דירה יד שנייה בפתח תקווה, יש לכם נתון, שיכול לעזור לכם להתמקח. לפי נתונים שמסר האתר יד2, מתחילת השנה, נמכרה בעיר דירה במחיר ממוצע של 2.348 מיליון ש"ח לעומת מחיר של 2.517 מיליון שקל שהתבקש במודעת המכירה שעלתה באתר – פער של כ-132 אלף שקל. הסיבה להתפשרות היא המלחמה, כמו גם עליית הריבית החדה מאז אפריל 2022 ומצוקת הדיור המתמשכת בארץ – שמובילים להורדת מחירים בשוק הדירות מיד שנייה.
מניתוח נתוני ההתפשרויות של נדל"ן למכירה באתר יד2 לסיכום המחצית הראשונה של 2024, וכן נתוני רשות המיסים, עולה כי מוכרי הדירות בעיר פתח תקווה הורידו מחיר ב-5.5% בממוצע. ההתפשרויות נמדדו בהשוואה שבין מחיר הדירה המבוקש במודעה, לבין מחיר המכירה הממוצע בפועל ע"פ נתוני רשות המיסים. הניתוח בחן את הפער במחירים במס' מדדים שונים כמו סוג דירה, מס' חדרים, וכן בהתפלגות לפי אזור ועיר בארץ.

לדברי צחי רזאל, יועץ נדל"ן מפתח תקווה, העוסק מזה שנים בשיווק ותיווך דירות יד שנייה בעיר, הצורך להתפשר נובע מהירידה בביקושים לדירות האלה. "הירידה בביקושים של דירות יד שנייה בפתח תקווה, נובעת מביקוש יתר ועיסקאות רבות של דירות חדשות יד ראשונה", הוא מסביר. "זה קורה עקב היצע אדיר של פינוי בינוי ודירות חדשות בעיר, בצירוף תנאי מימון מעולים של 20/80 ואי הצמדה למדד – שגורם לשוק יד 1 לרתוח על חשבון שוק יד 2".
לפי הנתונים שנמסרו ביד2, באזור תל אביב נרשמה ירידת מחיר בשיעור הגבוה ביותר (7.1% בממוצע), לאחר מכן באזור הצפון והעמקים (6.7%), באזור הדרום (6.5%), והשרון (6.4%). באזור המרכז והשפלה שיעור ההתפשרות היה הנמוך ביותר (5.6%). שוק דירות יד2

צחי רזאל:שוק דירות יד ראשונה מפחית ביקושים לדירות יד שניה
"נתוני ההתפשרויות באים לידי ביטוי במו"מ על מכירה הדירה, ומשקפים ירידה יחסית בביקוש לדירות יד שנייה, עקב השפעות המלחמה על שוק הנדל"ן הישראלי", מסרה איילת ניצן, סמנכ"לית השיווק של יד2. "מצאנו כי ההתפשרויות נובעות מחד מהצורך של הרוכשים בדירות עם ממ"ד, שפוגש היצע נמוך של דירות כאלה. מאידך, הן נובעות מהצעות מכר מפתות לדירות חדשות, עם תנאי תשלום מפתים כגון תשלום מקדמה נמוכה עם החתימה ודחיית יתרת התשלום לזמן האכלוס, או פטור מריבית והצמדה"

בית שמשניק · ביום ראשון בשעה 20:03

נכתב ע"י גולש בנט:
ליבי ליבי.

כולנו בסירה הזו, ועל כולנו צריך לרחם, בין מי שיש בבעלותו דירה או אפילו 2 (או יותר), ובין מי שאין לו, כי בסופו של דבר הילדים שלנו יצטרכו לגור בדירות. ולכן עליית מחירים מוגזמת לא טובה לאף אחד מאיתנו (אלא אם כן יש למישהו יותר דירות מילדים...)

עוד ירושלמי · ביום ראשון בשעה 20:05

מעניין שמחוז ירושלים הכולל גם את בית שמש
העלייה מינורית [וריאלית זה ירידת מחירים]

גולש בנט · ביום ראשון בשעה 20:14

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
אתה מתווך?

לא.

גולש בנט · ביום ראשון בשעה 20:16

נכתב ע"י בית שמשניק:
כולנו בסירה הזו, ועל כולנו צריך לרחם, בין מי שיש בבעלותו דירה או אפילו 2 (או יותר), ובין מי שאין לו, כי בסופו של דבר הילדים שלנו יצטרכו לגור בדירות. ולכן עליית מחירים מוגזמת לא טובה לאף אחד מאיתנו (אלא אם כן יש למישהו יותר דירות מילדים...)

אני בעד ירידת מחירים לטובת הילדים שלי ושל כולם.
אבל נגד אנשים שמוכרים פה חלומות שווא שהמחירים אוטוטו יורדים וגורמים לאנשים לנזק כספי מטורף, ושבגללם אותם אנשים לא קנו דירה לעצמם/לילדיהם.

shimשימי · ביום ראשון בשעה 20:19

נכתב ע"י בית שמשניק:
כולנו בסירה הזו, ועל כולנו צריך לרחם, בין מי שיש בבעלותו דירה או אפילו 2 (או יותר), ובין מי שאין לו, כי בסופו של דבר הילדים שלנו יצטרכו לגור בדירות. ולכן עליית מחירים מוגזמת לא טובה לאף אחד מאיתנו (אלא אם כן יש למישהו יותר דירות מילדים...)

סוף סוף דברי טעם בעניין הזה.
אבל חשוב להדגיש שזה שזה לא טוב
לא אומר שצריך להתעלם מהמציאות
ולבצע אין סוף חישובים של כמות עולים ויורדים ועוד שלל דברים
שהיו נכונים גם ללפני שנתיים ושלש
ובפועל רואים שהחישובים האלה לא עובדים

וממשיכים להתעקש בכל הכח על החישובים הללו

לכן אין ספק שאתה צודק
ואם היה צריך ללחוץ על כפתור כדי שהמחירים ירדו
כל בר דעת היה לוחץ על הכפתור הזה
אבל מכיוון שלפרט אין שום השפעה על המציאות המקולקלת הזאת
ואפילו לא אשכול מכובד כמו פרוג
לכן ידיעת האמת והכיוון שלה יחד עם כל בעלי האינטרסים שדוחפים
תמיד תהיה לכיוון של עלייה או לכל הפחות של הישארות המחירים על עומדם
וכל עוד לא תתרחש מהפכה אמיתית במדינה
הכיוון של בעלי האינטרסים
שזה הבנקים הקבלנים רמ"י לשכות עורכי הדין וכו'
תמיד תהיה יותר חזקה מהחישובים של כמות עולים או יורדים וכו'

ואני כותב על בהרחבה כי עצוב שיש אנשים שמתשכנעים מהחישובים הללו
ומפסידים כל חודש שעובר
זה עצוב מאוד
לדעתי אין ולו יועץ רציני אחד שיגיד שעל דירה למגורים יחידה כדאי לחכות
ואם יש כזה אשמח שמישהו יעלה אותו פה

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 20:22

נכתב ע"י shimשימי:
ומפסידים כל חודש שעובר

לא מפסידים, הם משקיעים במקומות מניבים יותר

shimשימי · ביום ראשון בשעה 20:23

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
לא מפסידים, הם משקיעים במקומות מניבים יותר

זה גם לא חכם לדעתי.(וגם נראה לי שרוב האנשים לא עושים את זה)
כי השקעה במהותה היא לטווח ארוך
ודיור הוא דווקא לקבל יציבות בהווה ובעתיד

וממילא לסכן את הכסף של הדירה שלך בהשקעה לטווח ארוך
פירושה או סיכון כספי
או סיכון ליציבות שלך לדירה

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 20:25

נכתב ע"י shimשימי:
או סיכון ליציבות שלך לדירה

יש מספיק דירות להשכרה

shimשימי · ביום ראשון בשעה 20:32

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
יש מספיק דירות להשכרה

בגלל שזה קריטי אני אנסה להסביר שוב את התזה שלי
שבינתיים לא ראיתי שום יועץ כלכלי רציני שחולק עליה

התזה שלי היא נורא פשוטה
א.לא כדאי לרכוש דירה להשקעה במחירים של היום +המס רכישה
ב.כדאי תמיד לרכוש בכל נקודת זמן -דירה למגורים

מדוע?
כי בגלל הציביון שלנו כחרדים -אחד הדברים שאנחנו הכי מחפשים זה יציבות במגורים
לגור בהשכרה מלבד האי נעימות שכרוכה כל פעם בהעלאת השכר
יש גם הרגשה של חוסר יציבות במגורים
גם בגלל שלפעמים עוברים באותה שכונה ממקום למקום וזה הרבה התעסקות וכאב ראש
אבל בעומק יותר

אתה מרגיש לא מחובר למקום /לקהילה /לאנשים
במחשבתך עוברת השאלה האם -בכלל לגור פה,או שלא וכו'

ובקיצור הדבר שהדירה הכי נותנת שהיא היציבות החיבור לשטח אותו מפסידים

ומה בנוגע למחיר ?
אז לדעתי אין שום נ"מ אם מחיר הדירה יורד
אם קנית דירה למגורים כדי לגור בה 40 שנה
אז ממש לא אמור לעניין אותך מה קורה למחיר של הדירה
זה בכלל לא מעניין
ואם מחירי הדיור ירדו
זה אולי אפילו בשורה משמחת מבחינתך שיהיה לך יותר קל עם הילדים שלך

אבל אם מחירי הדיור יעלו -ולא קנית דירה
מבחינתך יהיה מדובר באסון גם לך וגם לילדך

ובקיצור לכל צד יש סיכון
אבל הסיכון שאם לא תקנה דירה מלבד ההפסד של היציבות וכו'
זה גם סיכון שבסוף לא תוכל לקנות דירה
דבר שהוא איום הרבה יותר גדול
מאשר אולי תצליח לקנות דירה יותר בזול אם תחכה קצת

DDESIGN · ביום ראשון בשעה 20:38

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
יש מספיק דירות להשכרה

מחירי השכירות בערים החרדיות עלו בשנה האחרונה ב - 40%

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 20:39

נכתב ע"י DDESIGN:
מחירי השכירות בערים החרדיות עלו בשנה האחרונה ב - 40%

בבית שמש ובמודיעין עילית

DDESIGN · ביום ראשון בשעה 20:40

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
בבית שמש ובמודיעין עילית

נכון מאוד, אני מאמין שגם בביתר.

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 20:43

נכתב ע"י DDESIGN:
נכון מאוד, אני מאמין שגם בביתר.

עלה, אבל לא כ"כ הרבה

בלדה · ביום ראשון בשעה 22:31

נכתב ע"י יעקב הרמתי:
יש מספיק דירות להשכרה

למה להמשיך לתת לאנשים להאמין בתאוריה הזו?

יש מספיק דירות להשכרה בבית שאן וירוחם, אולי.

רק היום פורסם במודיעין עילית מכתב מרבני העיר, שמחירי השכירות עלו ב30-40% בשנה האחרונה.

ייתכן שאי אפשר יהיה יותר לקנות דירות.
ודאי שזו שטות להשתעבד לסכום הזוי ולא ראלי כל חודש.

אבל לא מתוך חשיבה חלופית שבינתיים תשכרו בכל הריכוזים החרדים במחירים סטטים לאורך ימים ושנים טובות, ובמקביל כספכם יתפח בשוק ההון.

לפעמים חושבים שמכיוון שחלק גדול בכלכלה בכלל ובשוק הדיור בפרט הוא פסיכולוגי, אם רק יחזרו על האמירה שאוטוטו השוק יורד או לפחות קופא, הדבר יגרום לגלגל להעצר ואולי באיטיות לשוב אחורה.

בית שמשניק · ביום ראשון בשעה 22:31

מגלובס

שוק הדיור | פרשנות

איך יכול להיות שהיצע הדירות בשיא והמחירים בזינוק דו ספרתי?

אחרי שמונה עליות רצופות במדד מחירי הדירות, הוא רשם זינוק של 7% - קצב שנתי של כמעט 11% • שוק הדיור בארץ מתנהל באופן פרדוקסלי - ההיצע עולה, אך במקביל גם המחירים מטפסים • הגורם לתופעה: הפערים הגדולים בין היצע הדירות על הנייר להיצע הדירות המבוקשות

אריק מירובסקי20:02

הנתון הכי פחות רלוונטי בנתוני מחירי הדירות של הלמ"ס הוא קצב העלייה השנתי שבין יולי-אוגוסט 2023 ליולי-אוגוסט 2024, שהם חודשי המדידה האחרונים. באותה שנה, מחירי הדירות רשמו עלייה של 5.8%. ואולם עולם הנדל"ן הישראלי של לפני נובמבר שנה שעברה אינו דומה לעולם הנדל"ן שאחריו. הנתון הרלוונטי לשוק הנוכחי הוא שאחרי שמונה עליות רצופות במדד, הוא רשם זינוק של 7% - קצב שנתי של כמעט 11% במחירים. ועוד היד נטויה.

חיבור נתוני המחירים לנתוני העסקאות שבוצעו בחודש יולי ונתוני המשכנתאות לחודשים יולי ואוגוסט מבטיחים לנו את המשכו של הסרט המוזר שבו שוק הדירות בישראל מככב: היצע דירות שעולה, וזאת במקביל לעליות מחירים. ונמחיש זאת במספרים: בסוף יולי שנה זו מדדה הלמ"ס 69,430 יחידות דיור חדשות לא מכורות; מדובר בעלייה של 19% לעומת מלאי הדירות הלא מכור שנרשם ביולי 2023, של 47% לעומת מלאי הדירות בחודש זה ב-2022 ושל 53% לעומת מלאי הדירות הלא מכור לפני שלוש שנים. מאז שנות התשעים לפחות לא זכור היצע דירות גדול שכזה. ולמרות זאת המחירים נמצאים בדהירה חסרת רסן.
ההערכה שלנו בגלובס היא שהתופעה הפרדוקסלית הזו אינה נגרמת בגלל שהיצע הדירות לא משפיע על מחירי הדירות, אלא משום שיש פערים גדולים בין היצע הדירות על הנייר להיצע הדירות המבוקשות.

רוב הדירות לא רלוונטיות עבור הרוכשים

היצע הדירות על הנייר כולל את כלל הדירות החדשות הלא מכורות ואת הדירות יד שנייה המוצעות למכירה, שיחד עולות כנראה על 100 אלף יחידות דיור, אך הציבור בורר מתוכן את הדירות הרלוונטיות לו: כשמדובר בדירות חדשות אז מחפשים בעיקר את אלה שזמן האכלוס שלהן קצר יחסית, וכשמדובר בדירות יד שנייה את אלה שמצויידות במיגון. כשהרוכשים בפוטנציה מנכים את הדירות שלא אקטואליות עבורם, הם לוקחים בחשבון דירות על הנייר, שעם כל בעיות הפועלים כיום קשה לדעת מתי הן יהיו מוכנות, ואת הדירות ללא ממ"דים - כלומר, רוב הדירות יד שנייה בישראל.
מחדלים ארוכי טווח של ממשלות ישראל, שלא האיצו את תהליכי ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, וקצרי טווח של הממשלה הנוכחית שגרמה לירידה קשה במספר הפועלים באתרי הבנייה, הם שהביאו למצב שבו למרות שמספרי ההיצע גבוהים - יש מחסור גדול בדירות.

יותר ויותר דירות חדשות נמכרות

הצמא של השוק לדירות אקטואליות בא לידי ביטוי חזק ביותר במשקל הדירות החדשות שנמכרות. בשבעת החודשים הראשונים של השנה הן מהוות 47% מכלל העסקאות שמבוצעות בשוק. לעומת זאת, שוק הדירות יד שנייה, שרובו מתבסס על דירות ישנות ולא ממוגנות - מדשדש.

זה בא לידי ביטוי במיוחד בתל אביב, שבה הכמות החודשית הממוצעת של דירות חדשות קפצה בתוך שבעה חודשים פי שלושה וב-25% תוך שלושה חודשים. שני שלישים מרוכשי הדירות בתל אביב רוכשים דירות חדשות; גם ברמת גן למעלה ממחצית הרוכשים (52%) קנו לעצמם דירות חדשות; בפתח תקווה משקל רוכשי הדירות החדשות והיד שנייה הוא זהה (50%); בערי הדרום, אופקים, נתיבות ושדרות שם הטראומה הנוגעת במיגון חזקה במיוחד - כמעט שלא קיים שוק דירות יד שנייה, בעוד שהערים הללו מככבות בצמרת רכישת הדירות החדשות.
המחוזות הגיאוגרפיים שמושכים את מדד מחירי הדירות למעלה הם מחוז חיפה, שבו נרשמה מאז נובמבר האחרון עלייה של 9.7%; מחוז המרכז, שבו המחירים עלו ב-7.8% ומחוז תל אביב, שרשם עלייה של 7.2%. אחריהם מגיעים מחוז הצפון שבו המחירים עלו ב-6.8% מאז נובמבר, מחוז דרום עם 4.4% ומחוז ירושלים שבו המחירים עלו ב-2.9%.

מחירי הדירות החדשות עלו בתקופה הזו בכ-3% בלבד, מה שמעיד שעיקר עליות המחירים נרשמו דווקא בסקטור הדירות יד שנייה - מה שמחזק את ההערכה שלנו, שדירות יד שנייה ממוגנות הן מוצר במחסור, והדירות שמצויידות בממ"דים מתייקרות במהירות.
גם מחירי השכירות רושמים עליות, אם כי מתונות בהרבה. בחודש אוגוסט רשם מדד מחירי דירות בבעלות עלייה של כ-0.7% ובסך הכל מאז נובמבר נרשמה עלייה של 3.5%. יש לציין כי בחודשים הראשונים למלחמה ובחורף קצב עליית מחירי השכירות התמתן מאוד ואף רשם ירידות קלות פה ושם, ואולם בשלושת חודשי הקיץ הוא שב לעלות בצורה מהירה יחסית.

יעקב הרמתי · ביום ראשון בשעה 22:42

נכתב ע"י בית שמשניק:
מגלובס

שוק הדיור | פרשנות

בעצם, כתוב כאן שההיצע הדירות הכללי עולה, היצע הדירות המבוקשות (ממוגנות) לא עולה מספיק (מחסור בפועלים), ומכיוון שכך מחיר הדירות החדשות, והממוגנות, עולה
לכן מחיר השכירות לא עולה כי בזה יש ביקוש גם לדירות חסרי ממ"ד
אגב דירה ישנה בבית שמש עולה פחות מחדשה? (יש פער משמעותי?)
-
בעצם נהיה כאן פירמידה, שמתחדדת לכיוון הדירות החדשות שמועד אכלוסן קרוב.