דיון מחירי הדירות לאן?

[scw]

קצר מידי(שנתיים). שגוי מדי.
הם יכולים למכור את הדירה אחרי שנתיים בהסתברות שהמחיר יעלה ב100K ואז הם חיו בחינם שנתיים ואפילו הרויחו מעט

איך ההסתברות הופכת לעובדה?
טכנית בהצעה שלך שיקנו וימכרו הם יהיו בנזק רציני:
תיווך- 93,600
ריביות- כ 95,000
עו״ד, יועץ וכו׳
(אני מבין שלא התכוונת ברצינות שזה אכן משתלם אלא רק בשביל הרעיון אבל בכל אופן בשביל להעמיד דברים על דיוקם)

 

[הבריסקער הנודד]

איך ההסתברות הופכת לעובדה?

מאותה נקודת מוצא שכנראה ששוק ההון יהיה רווחי ולא ירד.

מאיפה הגעת לסכום כזה של תיווך? ומי אמר שלקחו תיווך?
ואתה מכניס ריביות כאילו לא שכירות זה חינם.

ואכן, למכור אחרי שנתיים זה יהיה פחות רווחי לעומת אם ימכרו אחרי הרבה שנים. עדיין כנראה הם לא יפסידו, אך ירויחו פחות.

 

[בית שמשניק]

מחירי הדירות | טור סופ"ש

כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר​

בעוד מחירי הקרקעות ירדו נוכח השינויים בתנאי המימון, המחיר הממוצע של דירה דווקא עלה ב–24% בתוך שנתיים • הגורם לפער טמון בבנקים, שצריכים לדאוג שהציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים​

ספוילר: הכתבה

דרור מרמור 13:25


ביוני 2021 שילמה חברת ישראל קנדה 1.9 מיליארד שקל על קרקע להקמת 827 דירות ברמת השרון - 2.3 מיליון שקל בממוצע עבור קרקע לדירה. באוגוסט מכרה המדינה (שוב לישראל קנדה, אבל לא רק לה) קרקע להקמת 1,574 דירות בשדה דב המפונה, תמורת 4.5 מיליארד שקל - 2.9 מיליון שקל קרקע לדירה. חנן מור שילם במכרז ההוא 3.3 מיליון שקל על קרקע לדירה.

אלא שמאז, כידוע, הריבית אינה אותה ריבית, וגם האופטימיות אינה אותה אופטימיות. השבוע שילמו אפריקה ישראל, תדהר ועמוס לוזון 145 מיליון שקל עבור קרקע להקמת 94 דירות בשטח אולפני הרצליה - כלומר 1.5 מיליון שקל לדירה. שבוע קודם לכן שילמה אקרו 410 מיליון שקל להקמת 364 דירות במתחם תע"ש בכניסה לתל אביב - 1.1 מיליון שקל בממוצע לקרקע לדירה.

הציבור לא מתרשם​

סרגל המחירים החדש מובן מאליו. הפער פשוט עבר לשורת הוצאות המימון. בשנת 2021, תנאי המימון ליזמים, שעומדים בממוצע על פריים פלוס אחוז או שניים, גילמו חלומות על ריבית של 2.6%-3.6%. היום הם מגלמים ריבית של 7%-8%. על פני משך חיים של פרויקט נדל"ני, זה סוגר בקלות את הפער במחיר.

ולמה אני חוזר לזה? כי משום מה, קוני הדירות לא עושים את החשבון הפשוט. מחירי הקרקע עשו את הדרך חזרה למטה, אבל מחירי הדירות בשלהם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדד מחירי הדירות עלה ב-12.3% מאז הרבעון השני של 2022, סוף עידן הריבית האפסית. המחיר הממוצע של דירה שנרכשה ברבעון הראשון של 2024 עמד על 2.23 מיליון שקל, מול 1.8 מיליון שקל ברבעון ראשון 2022. מדובר בעלייה של 24% ובפער של 431 אלף שקל.
לפני שנה הפתיע בנק ישראל הרבה מאוד כלכלנים, כשפרסם כי "מחקר חדש, שבנוי בצורת מטה־אנליזה של 31 מחקרים על 45 מדינות, מראה כי השפעת המדיניות המוניטרית על מחירי הדירות חלשה יחסית". במילים אחרות, אמרו בבנק המרכזי, אף שעליית הריבית מורידה את היכולת לקנות דירה - מחקר בינלאומי שבוצע לאורך כשבעה עשורים (!) קובע שההשפעה של הריבית מינורית לגמרי. לטענת החוקרים, העלאת ריבית בנקודת אחוז אחת על ידי בנק מרכזי הביאה, בממוצע, לירידה של 0.7% בלבד במחירי הדירות.

האשראי העסקי מסוכן​

והנה, שנה חלפה, ומתברר שאפילו את זה לא ראינו פה. למרות כל כך הרבה מילים שנשפכו על השפעת הריבית על המחיר "האמיתי", הציבור לא ממש מתרשם. לשם המחשה, תסתכלו על המחיר הממוצע של דירה שהציגה הלמ"ס. המשכנתא המקסימלית (75%) לדירה של 1.8 מיליון שקל, לתקופה מקסימלית של 30 שנה וריבית קבועה של 2% (שהייתה רווחת לפני שהיא טסה למעלה), פירושה החזר חודשי של 4,994 שקל. וכעת, המשכנתא המקסימלית לדירה של 2.23 מיליון שקל, לאותה תקופה אבל בריבית קבועה ממוצעת של 5%, פירושה החזר של 8,992 שקל בחודש. קפיצה של 80% ותוספת של 4,000 שקל שנגרעים מדי חודש מהקופה המשפחתית. וזה עוד לפני העלאות המסים בעקבות המלחמה, שגם ככה יכבידו על הכיס של כולנו.

איך בכל זאת אפשר להסביר את הפער? איך התמחור של הקונים לא יישר קו עם הוצאות המימון החדשות, לפחות כמו התמחור של היזמים? הסקירה השנתית של הבנקים, שפרסם השבוע בנק ישראל, מספקת אולי את הסיבה המרכזית. הבנקים ממשיכים לתדלק אותנו במשכנתאות, עוצמים עין כשהקונים מביאים השלמות מימון מהגורן ומהיקב, ומספקים בשמחה הלוואות גישור לקבלנים - רק שנקנה דירות וניתן לשוק להתגלגל כמקודם. כי ביד השנייה, הם שקועים עד צוואר בהלוואות שנתנו ליזמים. גם ככה, בגלל שיש פחות קונים (מי יכול לשלם 2.3 מיליון שקל לדירה הממוצעת?), האשראי ליזמים ממשיך לגדול בקצב מבהיל. למעשה, הקפיצה הכי גדולה במתן אשראי בשנה האחרונה, בשיעור של 66%, הייתה עבור "ליווי של פרויקטים למגורים", שקפץ מ-23 מיליארד שקל בסוף 2022 ל-38 מיליארד שקל בסוף 2023. סך החשיפה של הבנקים לענף הבינוי והנדל"ן כבר מתקרב ל-500 מיליארד שקל, תוך גידול שבולט במיוחד מול הקיפאון בשאר הסקטורים. לא במקרה סקר הסיכונים לשנת 2024 שערך הפיקוח על הבנקים בקרב בכירי הבנקאים הראה השבוע כי הסיכון מהאשראי העסקי, שרובו מגיע לענף הנדל"ן, רשם את הקפיצה הגדולה ביותר בשנת 2024 ועומד כעת על 60 לעומת 34 ב-2023.
בשורה התחתונה, בנק ישראל, הבנקים והיזמים יודעים מצוין שהדרך הכי טובה להתחמק מהסערה היא לדאוג שגם עכשיו, הציבור ימשיך לקנות דירות במחירים הישנים.

 

[הגולם החולם]

האם האופציה שנשארה לזוצי"ם היא רק להיכנס לדיכאון?
האמת, ש'הזוצי"ם' הם הילדים של כולנו עכשיו או עוד עשר שנים.
או שמשהו צריךלהשתנות גם בשיטת ההשתכרות?
כשהגבינה והחלב יותר יקרים יש שתי אופציות. א. להקטין הוצאות. ב. להגדיל הכנסות.
בדירות אופציה א' כמעט לא תעזור, נשאר רק אופציה ב'.
להגדיל הכנסות.
רק שזה צריך להיות משמועתי מאד, אולי אפילו עד כדי שינוי מוסכמת העובדת והאברך.
מעניין מה יהיה עם זה בעוד עשר שנים.

 

[בית שמשניק]

רק שזה צריך להיות משמועתי מאד, אולי אפילו עד כדי שינוי מוסכמת העובדת והאברך.
מעניין מה יהיה עם זה בעוד עשר שנים.

הדבר הכי אבסורדי בענין הנ"ל (וכמדומני שראיתי את הנקודה הזו פעם בכתבה ביתד נאמן), ואני מדבר על המגזר הליטאי (שממנו אני מגיע) הוא, שעד לפני כמה שנים ספורות, כשדירות במרכז עלו כ1.3M, הבחורים ה"שפיצים" מהישיבות הנחשבות שקיבלו הרבה כסף מהשווער, כמעט ולא הזדקקו למשכנתא, וחיו במנוחת הנפש כמעט ללא חובות, כך שיכלו להשקיע את עצמם באהלה של תורה ללא טירדות. בעוד שחבריהם מהישיבות הפשוטות יותר, שקיבלו פחות כסף להון עצמי, נאלצו לקחת על עצמם משכנתאות וחובות.
אבל היום, עם מחירי דיור של 2M במרכז, המצב התהפך לחלוטין. כך שדווקא הבחורים שמקבלים את הסכומים הגבוהים, והם מקבלים אותם על מנת שיוכלו לקנות דירות במרכז (ליד ההורים), סוחבים על גבם משכנתאות ענק של כמיליון ש"ח+ בשביל התענוג הנ"ל (הסכומים מההורים כמעט ולא גדלו בכל השנים האחרונות). בעוד שחבריהם הסטנדרטיים יותר שמקבלים הרבה פחות כסף מההורים, הולכים לפריפריה (שנהייתה בשנים האחרונות הרבה יותר מקובלת), וחיים כמעט בלי חובות, כך שדוקא להם יש סיכוי גבוה יותר להישאר בלימוד לאורך זמן...

 

[esteras]

בית שמשניק

אתה בעצם אומר שמי שלא קונה דירה אז הפסיד כי ערכם עלה וגם הוא היה חוסך את דמי השכירות.
אבל אתה טועה!
כי זה בדיוק כמו שאני יגיד שרוב הציבור הפסיד הרבה כסף כי הוא לא השקיע בבורסה שעלתה בעשרות אחוזים.

אתה צריך להסתכל על שכירות כמו על צריכה, בדיוק כמו על אוכל ומים, שכירות זה לא כסף לפח בשום אופן,
השאלה הטהורה שכן צריכה להישאל היא במה כדאי להשקיע את כספנו,
בנדל"ן או במשהו אחר,
אם נלך על השנתיים האחרונות אז בוודאי שלא כדאי להשקיע בנדל"ן!
כי אם שילמת 5 אחוז ריבית בכדי לחסוך 2.5 אחוז שכירות אז כבר הפסדת,
וכן לגביי עליית ערך, למרות שהיה עלייה של 3 אחוז בטווח הבינוני של השנתיים אנחנו עדיין בירידה של 5 אחוז!

ההבדל היחיד בין דירה לשאר הדברים שאתה צורך הוא המושג "קורת גג"
אני לא צריך להסביר לך את הראשי תיבות של נדל"ן,
ברור שיש ערך עצוםםם לנכס קבוע שהוא שלך לעולם וכו'
כמה חשבונות וקומבינות שתעשה, כמה שתוכיח שזה לא רווחי, בסוף "בית שלי" זה משהו שאנשים ישלמו עליו והרבה,
בלי שום קשר לרווחיות,
יש לזה ערך גדול מאוד!!!

 

[הבריסקער הנודד]

אבל היום, עם מחירי דיור של 2M במרכז, המצב התהפך לחלוטין. כך שדווקא הבחורים שמקבלים את הסכומים הגבוהים, והם מקבלים אותם על מנת שיוכלו לקנות דירות במרכז (ליד ההורים), סוחבים על גבם משכנתאות ענק של כמיליון ש"ח+ בשביל התענוג הנ"ל. בעוד שחבריהם הסטנדרטיים יותר שמקבלים הרבה פחות כסף מההורים, הולכים לפריפריה, וחיים כמעט בלי חובות, כך שדוקא להם יש סיכוי גבוה יותר להישאר בלימוד לאורך זמן...

אברכים ספרדים מצויינים חיים ככה עשרות בשנים בלי לצאת מהכולל ועוד הרבה לפני עידן ההיטק

 

[די]

האם האופציה שנשארה לזוצי"ם היא רק להיכנס לדיכאון?

יש "דירה בהנחה"

 

[די]

בעוד שחבריהם הסטנדרטיים יותר שמקבלים הרבה פחות כסף מההורים, הולכים לפריפריה (שנהייתה בשנים האחרונות הרבה יותר מקובלת), וחיים כמעט בלי חובות, כך שדוקא להם יש סיכוי גבוה יותר להישאר בלימוד לאורך זמן...

אתה רואה את זה קורה?
מה שאני רואה זה שהקבוצה השניה גרה בשכירות במרכז.
מה זה הפריפריות שאתה מדבר עליהם שבשנים האחרונות נהייתה הרבה יותר מקובלת?

 

[בית שמשניק]

אתה רואה את זה קורה?
מה שאני רואה זה שהקבוצה השניה גרה בשכירות במרכז.
מה זה הפריפריות שאתה מדבר עליהם שבשנים האחרונות נהייתה הרבה יותר מקובלת?

הם אכן שוכרים במרכז, אבל קונים בפריפריה (חריש, רכסים, עפולה, קרית אתא, כרמיאל, קרית מלאכי, נתיבות, אופקים) ומשכירים שם, ובבוא היום עוברים לשם (האמיצים שביניהם).

 

[ר' יהונתן]

יש "דירה בהנחה"

מי שבודק את התוכנית לעומק מגלה שברוב המקרים אין שם כ''כ הנחה ...
(כמובן שיש יוצא מהכלל)

 

[ר' יהונתן]

הם אכן שוכרים במרכז, אבל קונים בפריפריה (חריש, רכסים, עפולה, קרית אתא, כרמיאל, קרית מלאכי, נתיבות, אופקים) ומשכירים שם, ובבוא היום עוברים לשם (האמיצים שביניהם).

או שבהתחלה הם שוכרים ומשכירים ואח''כ שמתבססים יותר אז קונים במרכז

 

[די]

האמיצים שביניהם

לא מסכים עם זה.

 

[די]

מי שבודק את התוכנית לעומק מגלה שברוב המקרים אין שם כ''כ הנחה ...

לדוגמא עכשיו יש הגרלות במחירי מציאה (לדוג' באר שבע דימונה ועוד)
לדעתי זה כרטיס כניסה מצוין לזו"צ לעולם הנדל"ן.

 

[קוראים לי #C]

מי שבודק את התוכנית לעומק מגלה שברוב המקרים אין שם כ''כ הנחה ...

????????

 

[יב כסליו]

מי שבודק את התוכנית לעומק מגלה שברוב המקרים אין שם כ''כ הנחה ...
(כמובן שיש יוצא מהכלל)

מי שבודק עוד יותר לעומק מגלה ברוב המקומות על רווח מטורף ...........(וכמובן שיש מעט יוצא מהכלל.....

 

[בחוכמה]

מחירי הדירות | טור סופ"ש

כשבנק ישראל, הבנקאים והקבלנים מוודאים שלא נפסיק לקנות דירות בכל מחיר​

ספוילר: הכתבה

דרור מרמור 13:25
ביוני 2021 שילמה חברת ישראל קנדה 1.9 מיליארד שקל על קרקע להקמת 827 דירות ברמת השרון - 2.3 מיליון שקל בממוצע עבור קרקע לדירה. באוגוסט מכרה המדינה (שוב לישראל קנדה, אבל לא רק לה) קרקע להקמת 1,574 דירות בשדה דב המפונה, תמורת 4.5 מיליארד שקל - 2.9 מיליון שקל קרקע לדירה. חנן מור שילם במכרז ההוא 3.3 מיליון שקל על קרקע לדירה.

אלא שמאז, כידוע, הריבית אינה אותה ריבית, וגם האופטימיות אינה אותה אופטימיות. השבוע שילמו אפריקה ישראל, תדהר ועמוס לוזון 145 מיליון שקל עבור קרקע להקמת 94 דירות בשטח אולפני הרצליה - כלומר 1.5 מיליון שקל לדירה. שבוע קודם לכן שילמה אקרו 410 מיליון שקל להקמת 364 דירות במתחם תע"ש בכניסה לתל אביב - 1.1 מיליון שקל בממוצע לקרקע לדירה.

הציבור לא מתרשם​

לא מדויק בכלל
הציבור קונה דירות כשהתשלום הוא עתידי
(על סמך 1. הבטחת הנגיד לעליות מחירי הדירות בחצי השני של השנה 2. ירידת ריבית עתידית )
והראיה : דירות ישנות שלא נמכרות