עזרה יש סיבה לא לעשות הקומבנציה הזה?

[אברם סופר]

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה.
הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי.
אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז.
בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז].

יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18.
האם יש סיבה לא לעשות כדלהלן:
למכור הנכס שיניב לי הון עצמי שמספיק גדול כדי לקנות שתי דירות במתחם [אם אחוז הון עצמי נמוך יותר].
הראשון נקנה שליש שליש שליש. השני אני אקנה במלואו.
ככה, אני לא אצטרך לשלם שום מס רכישה והם לא יפסידו סיכוי לזכות בדירה בהנחה אחר שיתחתנו.
אציין שמסיבות שונות סיוע בשכר דירה לא יהיה רלוונטי להם.

 

[אברם סופר]

77 ציפיות ואין עונה.
זאת אומרת שאין שום דופי ברעיון,
או שההודעה ארוך מדי?

 

[מקצועי בלבד]

1. צריך לוודא שתמצאו שם 2 דירות במחיר הרצוי, ואם זה כזה מקום טוב, זה ממש לא בטוח.
2. יהיה לכם הרבה הוצאות, לדוגמה: תיווך *3, עו"ד *3, פתיחת תיק משכנתא כולל יועץ משכנתא *2, שיפוצים *2, וכדו'.
3. אזור פינוי בינוי יכול לקחת גם עשרות שנים, ו5 שנים זה ממש מהר. [אבל באיזה שלב ומה המצב המדויק שם]

 

[אברם סופר]

1. צריך לוודא שתמצאו שם 2 דירות במחיר הרצוי, ואם זה כזה מקום טוב, זה ממש לא בטוח.

אני מדבר על לקנות באותו מתחם בדיוק שאני מוכר בה.

אם מחיר השוק הוא 2 מיליון, למה שלא אהיה יכול למכור ולקונת במחיר ההוא.

מדובר במתחם גדול מאוד ותמיד יש כמה דירות למכירה.

1. יהיה לכם הרבה הוצאות, לדוגמה: תיווך *3, עו"ד *3, פתיחת תיק משכנתא כולל יועץ משכנתא *2, שיפוצים *2, וכדו'.

לא אקח תיווך לא על המכירה ולא על הקנייה.הכל בעיר מגורי ואפשר להסתפק עם יד2.

לגבי העו"ד ויועץ משכנתא,זה אכן הוצאה משמעותית, אבל הייתי מחשבן כפול 2 ולא 3 כיון שמכירה אני בין כך יבצע תוך 5 שנים.

לא רואה סיבה לעשות שיפוצים. מדובר בדירות שבין כך יהרסו תוך כמה שנים.

אני גם מניח שאם סוגרים אתם על ג' עסקאות הם עושים את זה הרבה יותר זול.

1. אזור פינוי בינוי יכול לקחת גם עשרות שנים, ו5 שנים זה ממש מהר. [אבל באיזה שלב ומה המצב המדויק שם]

נמצא כבר בהפקדה במחוזי.

 

[מתייעץ צעיר]

אני מחזיק דירה יחידה שאני לא גר בה.
הוא נמצא בתהליך רציני של פינוי בינוי.
אני יכול לחכות נגיד 5 שנים עד סוף התהליך ולמכור אז.
בהנחה ששוק הדיור לא יהווה עליות ב5 שנים הקרוב, אני עדיין ארוויח, בעז"ה, נגיד 700 אש"ח מזה שהדירה יהפוך לחדשה [מדובר בדירה במרכז].

יש לי בלע"ה בן בגיל 19 ובת בגיל 18.
האם יש סיבה לא לעשות כדלהלן:
למכור הנכס שיניב לי הון עצמי שמספיק גדול כדי לקנות שתי דירות במתחם [אם אחוז הון עצמי נמוך יותר].
הראשון נקנה שליש שליש שליש. השני אני אקנה במלואו.
ככה, אני לא אצטרך לשלם שום מס רכישה והם לא יפסידו סיכוי לזכות בדירה בהנחה אחר שיתחתנו.
אציין שמסיבות שונות סיוע בשכר דירה לא יהיה רלוונטי להם.

הרבה פעמים כשקונים דירה בפינוי בינוי המוכר כבר מנצל את הרווח העתידי
צריך לבדוק שהפער שנשאר בין הקניה שלך למכירה כחדש יכסה את ההוצאות(כל מה שכתבו מעלי וכן הריביות על המשכנתא שתיקח)

 

[מקצועי בלבד]

אני מדבר על לקנות באותו מתחם בדיוק שאני מוכר בה.

אם מחיר השוק הוא 2 מיליון, למה שלא אהיה יכול למכור ולקונת במחיר ההוא.

מדובר במתחם גדול מאוד ותמיד יש כמה דירות למכירה.

שוב מהיכרות של התחום, גם במתחמים גדולים אם מדבר במשהו ממש טוב, אז אין כמעט דירות לקנייה שם, ועל כל דירה שיוצאת למכירה יש הרבה קופצים.
לכן אני כותבת שתוודאו את הנקודה הזאת.
ואם יש שם הרבה דירות לקניה אז תבררו טוב טוב אם זה באמת נוצץ כ"כ כפי שאתם חושבים.

לגבי העו"ד ויועץ משכנתא,זה אכן הוצאה משמעותית, אבל הייתי מחשבן כפול 2 ולא 3 כיון שמכירה אני בין כך יבצע תוך 5 שנים.

ובקומבינציה הזאת אז בעוד 5 שנים תמכרו 2 דירות, ככה שבסך הכל יש פה תוספת של עוד 4 עסקאות שיצריכו עו"ד.

לא רואה סיבה לעשות שיפוצים. מדובר בדירות שבין כך יהרסו תוך כמה שנים.

לא הכוונה לשיפוצים רציניים, אלא שיפוצי תחזוקה הכרחיים שנפוצים מאד בדירות ישנות כאלו. [כגון צביעה, החלפה של מנורות שבורות, תיקוני נזילות, דוד שמש, מזגנים, וכדו']

נמצא כבר בהפקדה במחוזי.

אז ככל הנראה במקרה הטוב אז בעוד כ5 שנים רק יתחילו לעלות על הקרקע, ואם זה מתחם גדול יתכן שזה גם יעבוד בשלבים וכו'.

 

[אברם סופר]

הרבה פעמים כשקונים דירה בפינוי בינוי המוכר כבר מנצל את הרווח העתידי

נגיד שזה דירת שיכונים בקרית מנחם שמוכרים ב1.8 מיליון. נכון שאלמלא פינוי בינוי זה היה 300 פחות, אבל עדיין לכאורה אין סיכוי שדירה חדשה 90 מטר במגדל יוקרתי בי-ם לא יהיה 2.5 ב5 שנים.

צריך לבדוק שהפער שנשאר בין הקניה שלך למכירה כחדש יכסה את ההוצאות(כל מה שכתבו מעלי וכן הריביות על המשכנתא שתיקח)

נגיד 30 אש"ח ליועץ משכנתא, 20 לעו"ד, 20 לפער בין ריבית ושכירות. אני חושב שזה די נדיב. יוצא הוצאות 70 אלף. רווח משוער 700. פער די ענק, לא?

 

[אברם סופר]

שוב מהיכרות של התחום, גם במתחמים גדולים אם מדבר במשהו ממש טוב, אז אין כמעט דירות לקנייה שם, ועל כל דירה שיוצאת למכירה יש הרבה קופצים.

אם יש 200 דירות במתחם, לא סביר שיהיה 3 מוכרים בכל רגע נתון? יש הרי אנשים שנפטרים, אנשים שכבר צריכים דיור מוגן, זוגות אם ילדים שהדירה כבר קטן עליהם, משקיעים שצריכים לממש כדי לחתן ילדים ועוד ועוד.

אז ככל הנראה במקרה הטוב אז בעוד כ5 שנים רק יתחילו לעלות על הקרקע, ואם זה מתחם גדול יתכן שזה גם יעבוד בשלבים וכו'.

כבר עמוק בהפקדה. כבר עברו 5 שנים מאז שחתמו נונשופ. למה שיקח עוד 5 שנים עד שיעלו על הקרקע?

 

[מקצועי בלבד]

אם יש 200 דירות במתחם, לא סביר שיהיה 3 מוכרים בכל רגע נתון? יש הרי אנשים שנפטרים, אנשים שכבר צריכים דיור מוגן, זוגות אם ילדים שהדירה כבר קטן עליהם, משקיעים שצריכים לממש כדי לחתן ילדים ועוד ועוד.

אני מכירה מתחם עם 500 דירות שאין שם כבר תקופה מאד ארוכה דירות למכירה.
לאנשים שנפטרים יש יורשים, וכו' והיום כולם נהיו גם סוג של משקיעים.

כבר עמוק בהפקדה. כבר עברו 5 שנים מאז שחתמו נונשופ. למה שיקח עוד 5 שנים עד שיעלו על הקרקע?

אז מה אם עברו 5 שנים?
תבדקו כמה זמן לוקח כל שלב ואיזה עוד שלבים יש להם בדרך? וכמה התנגדויות יש להם? כמה דיירים סרבנים יש? וכמה זמן יתמשכו המשפטים איתם? וכו'.

 

[אברם סופר]

אני מכירה מתחם עם 500 דירות שאין שם כבר תקופה מאד ארוכה דירות למכירה.
לאנשים שנפטרים יש יורשים, וכו' והיום כולם נהיו גם סוג של משקיעים.

אז מה אם עברו 5 שנים?
תבדקו כמה זמן לוקח כל שלב ואיזה עוד שלבים יש להם בדרך? וכמה התנגדויות יש להם? כמה דיירים סרבנים יש? וכמה זמן יתמשכו המשפטים איתם? וכו'.

תודה רבה על התגובות. למעשה, אני מכיר הפרויקט היטב, ואני די משוכנע שבדרך הטבע הוא אמור להתקדם באופן ששיווי הדירה יעלה הרבה.

אני יותר מחפש היבטים של מס, הפסד זכויות בהמהלך של קניית שליש דירה ואח"כ דירה שלמה,
שאני אולי לא מודע עליהם.

 

[אברם סופר]

מעניין אותי מה דעת @szn בעניין?

 

[szn]

מעניין אותי מה דעת @szn בעניין?

מההכרות שלי בתחום ממש לא קל למצוא במתחם אחד 2 דירות במחיר טוב
גם כשיש דירה למכירה יש כאלו שעפים על עצמם במחיר,
לא מציע לבנות על זה שבטוח תמצא 2 דירות במתחם.

דבר נוסף, אם אתה קונה 2 דירות באותו מתחם אתה לוקח סיכון שאם בסוף לא יהיה פינוי בינוי ההשקעה נכשלה,
לכן יש לי צד שעדיף לפצל את ההשקעה ל-2 מתחמים שונים ולפזר סיכונים.

מדובר במתחם גדול מאוד ותמיד יש כמה דירות למכירה.

כפי שכתבו במתחם גדול יש שלביות, והשאלה מה תעשה אם הדירה שלך תהיה בשלב 3?

תכתוב כמה דירות הולכים לאשר? ואולי נוכל לכוון אותך כמה שלבים בערך זה הולך להיות.

נגיד שזה דירת שיכונים בקרית מנחם שמוכרים ב1.8 מיליון.

בחרת דוגמא גרועה, כי יש בקרית מנחם מתחם גדול מאד בעייתי שהתבע אושרה אבל היא לא שווה כלום
בגלל שהמכפיל נמוך ובלי קרקע משלימה אין התכנות כלכלית, וכרגע הכל תקוע
זה הגיע לרמה שיזם אחד (אפריקה ישראל) כבר התייאש מהתבע ה''מאושרת'' ופתח תיק תבע חדשה לגמרי.

הרבה מתווכים הפילו שם משקיעים (בכוונה או שלא בכוונה מחוסר ידיעה)
וגם חברת השקעות אחת שמציעה שם השקעות למשקיעים.

חבל שאנשים קונים עסקאות בפינוי בינוי בלי להבין בתחום
ומשלמים 200 אלף ויותר מעל המחיר שוק בלי שיצא מזה כלום.

אני חושב שאם משקיע כבר מוסיף 200 אלף מעל המחיר האמיתי של הדירה
כדאי שישקיע עוד קצת כסף באנשי מקצוע שיבדקו לו את המתחם או בליווי מקצועי שיאתר לו עסקה טובה,
חבל על ה-200 אלף שילכו לפח במקום שיניבו למשקיע רווח של מעל חצי מ' ש"ח.

 

[szn]

אז ככל הנראה במקרה הטוב אז בעוד כ5 שנים רק יתחילו לעלות על הקרקע

לא מדוייק, משלב של הפקדה עד שלב המתן תוקף זה בין חצי שנה לשנה בערך
היתר לוקח עוד שנתיים בערך, סך הכל 3 שנים ממוצע להריסה משלב ההפקדה.

אולי את מדברת על עיר שלא מקדמים שם פינוי בינוי
בערים שמקדמים פינוי בינוי עובדים יותר מהר
לדוגמא סן מרטין 3 בי-ם התבע אושרה בתחילת 2020 וביצוע התחיל כעבור שנתיים
בוליביה 1 בי-ם התבע אושרה בתחילת 2021 וביצוע כעבור שנתיים וחצי
מתחם שבטי ישראל בקרית גת (אושרו 2700 יח"ד)
תבע אושרה בתחילת 2020 וקבלו היתר תוך שנתיים (לשלב א 550 יח"ד)

להמשיך?

(כמובן שיש גם דוגמאות של מתחמים שלקחו הרבה זמן אבל צריך לראות את הכיוון בכל עיר ועיר ועפי"ז לקבוע)

 

[תגובתי]

קופץ על האשכול
@szn ידוע לך מה קורה ברמות פולין?

 

[אברם סופר]

דבר נוסף, אם אתה קונה 2 דירות באותו מתחם אתה לוקח סיכון שאם בסוף לא יהיה פינוי בינוי ההשקעה נכשלה,
לכן יש לי צד שעדיף לפצל את ההשקעה ל-2 מתחמים שונים ולפזר סיכונים.

רציתי לחסוך לעצמי כל הזמן שנצרך כדי לבדוק פרויקטים אחרים לעומק, אבל מסתבר שאתה צודק

כפי שכתבו במתחם גדול יש שלביות, והשאלה מה תעשה אם הדירה שלך תהיה בשלב 3?

במתחם המדובר אכן יש שלבים, אבל הבנתי מעו"ד הפרויקט שהשלבים הם בביצוע ולא בהיתר, כיון שזה הבנק המלווה שמחייב השלבים ולא וועדת תכנון.

בחרת דוגמא גרועה, כי יש בקרית מנחם מתחם גדול מאד בעייתי שהתבע אושרה אבל היא לא שווה כלום
בגלל שהמכפיל נמוך ובלי קרקע משלימה אין התכנות כלכלית, וכרגע הכל תקוע
זה הגיע לרמה שיזם אחד (אפריקה ישראל) כבר התייאש מהתבע ה''מאושרת'' ופתח תיק תבע חדשה לגמרי.

הנורית אינו הפרויקט היחיד בקרית מנחם. אם תרצה ניקח מקסיקו או איסלנד כדוגמה.

אני חושב שאם משקיע כבר מוסיף 200 אלף מעל המחיר האמיתי של הדירה
כדאי שישקיע עוד קצת כסף באנשי מקצוע שיבדקו לו את המתחם או בליווי מקצועי שיאתר לו עסקה טובה,
חבל על ה-200 אלף שילכו לפח במקום שיניבו למשקיע רווח של מעל חצי מ' ש"ח.

הכל גלוי וידוע באתר מנהל התכנון, לא? כמה לחיצות על כפתור וכבר יראו שנורית זקוק לקרקע משלימה.

 

[אברם סופר]

(כמובן שיש גם דוגמאות של מתחמים שלקחו הרבה זמן אבל צריך לראות את הכיוון בכל עיר ועיר ועפי"ז לקבוע)

ובכל זאת, אפילו בירושלים, במתחם אם אחוז גדול משלנו זה יכול ליתקע. זנגוויל פינת תורה ועבודה וגם אריה קלנר קיבלו מתן תוקף לפני כ4, 5 ושניהם תקועים כמדומני בגלל נושא הסוכות.

 

[szn]

במתחם המדובר אכן יש שלבים, אבל הבנתי מעו"ד הפרויקט שהשלבים הם בביצוע ולא בהיתר, כיון שזה הבנק המלווה שמחייב השלבים ולא וועדת תכנון.

לפי הידוע לי, היזם מוציא היתר לשלב שהוא מתחיל ביצוע, בגלל שלהוציא היתר עולה כסף, ואין ליזם ענין לשלם על היתר שהוא יוכל להשתמש בו רק בעוד שנתיים - שלוש.

זה נכון שהבנק המלווה דורש לפעמים שלביות (תלוי בגודל של היזם) אבל זה גם מצד ההיצע, ליזם אין ענין לבנות בבת אחת אלף יח"ד כיוון שקשה למכור כ"כ הרבה יח"ד, וזה סיכון ליזם, והיזם מעדיף ללכת בשלביות (וגם המחירים יכולים לעלות)

, כיון שזה הבנק המלווה שמחייב השלבים ולא וועדת תכנון.

זה לא נכון, בכל תוכנית יש הוראות התוכנית, ושם הוועדה קובעת האם תהיה שלביות או לא, ובחלק מהמקומות ראיתי שהוועדה דורשת שיהיה שלביות. (הנה דוגמא לדבר שמי שלא יודע לבדוק לא יעזור לא להכנס למנהל התכנון)

מצורף דוגמא למתחם שהועדה קובעת את השלביות ללא קשה לדרישות הבנק כדברי העו"ד
(ואגב, גם זה לא תמיד סופי יש פעמים שהשלביות משתנה בהמשך):

 

[szn]

הכל גלוי וידוע באתר מנהל התכנון, לא? כמה לחיצות על כפתור וכבר יראו שנורית זקוק לקרקע משלימה.

אם אתה יודע לבדוק לבד זה מצויין, המציאות שהרבה משקיעים קנו שם ונפלו,
ואני אישית עצרתי כמה משקיעים שהתייעצו איתי שלא יקנו שם.
(ואני מדבר על כאלו שקבלו את הוראות התוכנית של הנורית ולא הבינו מה זה אומר קרקע משלימה וכמעט קנו שם אילולי שעצרתי אותם, וזה כתוב בהוראות התוכנית במפורש)

גם מי שיודע להיכנס למנהל התכנון, לא יודע איך לבדוק, ומה חשוב לבדוק ומה המשמעות של המונחים, וכמו שהראיתי לך בהודעה הקודמת שנושא השלביות זה לא רק ענין הבנק המלווה אלא יש התייחסות גם בהוראות התוכנית.

למשל לפעמים אתה יכול למצוא בתוך המסמכים שיש איזה מגרש בתוך המתחם ששייך לאדם פרטי שיכול לתקוע הכל
ויש פעמים שאתה מגלה בתוך השמאות תקן 21 שהשמאי של הוועדה טעה בחישוב השטחים
ברמה שיכולה להפיל את התוכנית.
(ואני מדבר על דברים שקרו, אני באופן אישי גיליתי ליזם על טעות של השמאי שיכלה לגרום לו להפסד של מיליוני ש"ח)

 

[szn]

ובכל זאת, אפילו בירושלים, במתחם אם אחוז גדול משלנו זה יכול ליתקע. זנגוויל פינת תורה ועבודה וגם אריה קלנר קיבלו מתן תוקף לפני כ4, 5 ושניהם תקועים כמדומני בגלל נושא הסוכות.

באמת שלקדם פינוי בינוי בציבור החרדי זה יותר מורכב,
ושמעתי על יזמים שלא מוכנים לקדם מתחמים באזורים חרדים.

 

[szn]

הכל גלוי וידוע באתר מנהל התכנון, לא? כמה לחיצות על כפתור וכבר יראו שנורית זקוק לקרקע משלימה.

עכשין נזכרתי שפעם כתבתי לעו"ד רוזנבלט של השקעה שלו בקרית מלאכי שהיא מאד בעייתית
והוא הודה שהוא נפל, והוא עו"ד שמתחמה מאד בנושא נדלן אבל לא בנושא פינוי בינוי

זה קצת ארוך אבל שווה קריאה:

איפה כדאי לקנות דירה בתקופה הזאת

כמדומני שהגר"ד כהן שליט"א בעד המקום הזה אני לא יודע, אבל משהו מאוד מעניין אני רוצה לספר עליו: עלינו לביתו בעניין של עכו, הוא מאוד התלהב וחתם אבל הייתה אנקדוטה מעניינת שהראתה לי את חכמתו הרבה, דדא ביה כולא ביה: אנחנו הכנו (כפי שמקובל אצל גדולי ישראל שאין להם זמן) מכתב ערוך ומסודר שהוא צריך רק...

www.prog.co.il

למי שאין כוח לקרוא הכל אני מצטט את הקטע הרלוונטי שכתב בזמנו עו"ד רוזנבלט:

סיימתי כעת את התפילה , עדיין בהלם מהמידע שהובא כאן לגבי קרית מלאכי.

אני עוד אטפל בזה באופן אישי, אבל מה שאני רוצה שהציבור יראה זה עד כמה ההשקעה בנדל"ן חלקלקה,

שהרי בעיסקה הזאת יש את כל המרכיבים הטובים ביותר, ואפילו אני - שמחשיב עצמי מומחה בנדל"ן - מושקע בזה בעצמי:

1) מיקום מעולה - הכי קרוב למרכז הארץ.
2) מחירים נמוכים במיוחד - יותר זול מאשקלון והרבה יותר קרוב.
3) פינוי בינוי עם כל התכניות מוכנות.
4) היזמית שמובילה את הפרוייקט - לוינסקי עופר - מהוותיקות והחשובות בבורסה.
5) כדאיות והיתכנות.
6) בדקתי במו עצמי במחלקת הנדסה מול מהנדס העיר שהכל מתקדם.

ואז, בום!

משהו קטן ושולי לכאורה, קרקע משלימה (לדעתי אגב הפרוייקט יכול להיות רווחי גם בלי זה) תוקע את כל הפרוייקט, והכל פורח באוויר.

אז אם בארזים נפלה שלכת, מי אומר שהפרוייקט שלכם לא ייתקע בקיר?




נ.ב.
בדיוק היום פורסמה כתבה על אותו מתחם בקרית מלאכי
פרק המשך בסיפור שכתבתי עליו לפני שנה וחצי:

אושרה חלקית בקשה לתביעה ייצוגית נגד לוינסקי-עופר בטענה כי הטעתה משקיעים

על פי הבקשה שהגישו שניים מבעלי המניות, דוח שפרסמה החברה ביוני 21 יצר תמונה מטעה לכאורה לגבי פרויקט בן אלפי יח"ד בקריית מלאכי, הקפיץ את מניית החברה וסייע לה לגייס 93 מיליוני שקלים באג"ח, וכי החברה התמהמה בפרסום התיקון - רק לאחר חצי שנה. עילה אחת לתביעה אושרה - והשאר נדחו. לוינסקי-עופר: "ממשיכים...

www.nadlancenter.co.il