הנושאים החמים
בשבוע שעבר נגיד בנק ישראל החליט להשאיר את הריבית על 4.5%, למרות הציפיות שהיא תרד, לאחר שבחודש הקודם הריבית ירדה ב-0.25%.
למרות זאת, הורדת הריבית היא לא שאלה של האם אלא מתי. בנק ישראל בעצמו אומר שהמתווה הוא ירידת ריבית של כאחוז נוסף עד סוף השנה, מה שאומר שבמהלך השנה הקרובה נראה ירידות ריבית נוספות.
מה הקצב המדויק של הורדת הריבית? אי אפשר לדעת בבירור. זה תלוי במכלול שיקולים וגורמים, כמו מצב האינפלציה, מצב השקל מול מטבעות אחרים בשוק העולמי ועוד.
כמשקיעים בשוק הנדל"ן, מה שמעניין אותנו הוא אופן ההשפעה של ירידת ריבית על מחירי הדירות.
על שתי השפעות מיידיות ופשוטות:
הכלכלה עובדת לפי ציפיות. אם כולם חושבים שמחירי הדירות הולכים לעלות, אנשים ממהרים לרכוש דירה. ואם כולם רצים לקנות דירה – המחיר עולה... זה מה שקרה בשנים 2021 ו-2022.
ואז הגיעה עליית הריבית, וזוגות רבים ציפו לירידה במחירים (מעבר לקושי לקחת משכנתא בהחזר חודשי גבוה). המצב הזה גרם לעצירה ואפילו קיפאון בשוק הנדל"ן – כולם יושבים על הגדר, ומחכים שהמחירים ירדו.
מנגד, כאשר כולם יצפו שהמחירים יעלו בעקבות ירידת הריבית, המחירים יחזרו לעלות.
התובנה הפסיכולגית-כלכלית הזו אומרת דבר פשוט:
הריבית וההשפעות שלה על שוק הנדל"ן בסופו של דבר מתנקזות לגורם אחד משמעותי: הציפיות.
אם כולם מצפים שהמחירים יעלו – הם עולים, וזה משפיע יותר מהשינויים בריבית עצמה. וכן להיפך – אם כולם מצפים שהמחירים ירדו, אז בסופו של דבר הם יורדים, כי אף אחד לא קונה דירה.
התזוזות בשוק הנדל"ן איטיות יחסית. בשונה מהבורסה, בה השינויים מהירים, בשוק הנדל"ן לשינויים לוקח זמן לקרות. ברגע שהבינו בבורסה שהריבית בדרך לרדת - התשואה שמקבלים על הלוואות בשוק ההון ירדה, והתאימה את עצמה לתחזית כבר עכשיו, עוד לפני שבנק ישראל הוריד את הריבית בפועל.
כאמור, בשוק הנדל"ן זה עובד לאט יותר. למרות הכרזת בנק ישראל על הורדת ריבית צפויה בשנה הקרובה, לוקח זמן לאנשים לעכל, לשנות את התפיסה, לעשות בדיקות אם אכן השוק הולך לשם ועוד ועוד. אבל מי שמאמין לבנק ישראל רואה שהציפיה היא אכן ירידת ריבית ובהתאמה עליה במחירי הנדל"ן.
תכל'ס, מה זה אומר לגבינו?
אין לנו כאן תחזית מדוייקת. כמו שאמרנו, איננו יודעים מה יקרה בדיוק ומתי.
זו תובנה פסיכולוגית שמצביעה בגדול על היתכנות לעליית מחירים בשנה הקרובה.
לסיכום:
עליית הריבית הייתה הגורם המרכזי ביותר לעצירת מחירי הנדל"ן בשנת 2023. מסתמן שירידת הריבית, שככל הנראה תיראה ב-2024, תהיה הגורם המרכזי לחזרה לפעילות ערה בשוק הנדל"ן, עלייה בכמות העסקאות, וככל הנראה גם עליית מחירים מסויימת.
" החכם עיניו בראשו! "
למרות זאת, הורדת הריבית היא לא שאלה של האם אלא מתי. בנק ישראל בעצמו אומר שהמתווה הוא ירידת ריבית של כאחוז נוסף עד סוף השנה, מה שאומר שבמהלך השנה הקרובה נראה ירידות ריבית נוספות.
מה הקצב המדויק של הורדת הריבית? אי אפשר לדעת בבירור. זה תלוי במכלול שיקולים וגורמים, כמו מצב האינפלציה, מצב השקל מול מטבעות אחרים בשוק העולמי ועוד.
כמשקיעים בשוק הנדל"ן, מה שמעניין אותנו הוא אופן ההשפעה של ירידת ריבית על מחירי הדירות.
על שתי השפעות מיידיות ופשוטות:
- משכנתא – כרוכשים, ירידת ריבית היא ירידה מיידית בגובה החזרי המשכנתא החודשיים.
- היצע – עבור היזמים, חלק חשוב מהמרכיבים המשפיעים על עלויות של פרויקטים הן הוצאות מימון. בחלק מהפרויקטים הוצאות המימון כבדות במיוחד. ככל שהריבית יורדת, עלויות המימון קטנות והיזמים מקבלים תאבון רב יותר לעשות עסקאות נוספות, וממילא להביא דירות נוספות לשוק ולהגדיל את ההיצע.
הכלכלה עובדת לפי ציפיות. אם כולם חושבים שמחירי הדירות הולכים לעלות, אנשים ממהרים לרכוש דירה. ואם כולם רצים לקנות דירה – המחיר עולה... זה מה שקרה בשנים 2021 ו-2022.
ואז הגיעה עליית הריבית, וזוגות רבים ציפו לירידה במחירים (מעבר לקושי לקחת משכנתא בהחזר חודשי גבוה). המצב הזה גרם לעצירה ואפילו קיפאון בשוק הנדל"ן – כולם יושבים על הגדר, ומחכים שהמחירים ירדו.
מנגד, כאשר כולם יצפו שהמחירים יעלו בעקבות ירידת הריבית, המחירים יחזרו לעלות.
התובנה הפסיכולגית-כלכלית הזו אומרת דבר פשוט:
הריבית וההשפעות שלה על שוק הנדל"ן בסופו של דבר מתנקזות לגורם אחד משמעותי: הציפיות.
אם כולם מצפים שהמחירים יעלו – הם עולים, וזה משפיע יותר מהשינויים בריבית עצמה. וכן להיפך – אם כולם מצפים שהמחירים ירדו, אז בסופו של דבר הם יורדים, כי אף אחד לא קונה דירה.
התזוזות בשוק הנדל"ן איטיות יחסית. בשונה מהבורסה, בה השינויים מהירים, בשוק הנדל"ן לשינויים לוקח זמן לקרות. ברגע שהבינו בבורסה שהריבית בדרך לרדת - התשואה שמקבלים על הלוואות בשוק ההון ירדה, והתאימה את עצמה לתחזית כבר עכשיו, עוד לפני שבנק ישראל הוריד את הריבית בפועל.
כאמור, בשוק הנדל"ן זה עובד לאט יותר. למרות הכרזת בנק ישראל על הורדת ריבית צפויה בשנה הקרובה, לוקח זמן לאנשים לעכל, לשנות את התפיסה, לעשות בדיקות אם אכן השוק הולך לשם ועוד ועוד. אבל מי שמאמין לבנק ישראל רואה שהציפיה היא אכן ירידת ריבית ובהתאמה עליה במחירי הנדל"ן.
תכל'ס, מה זה אומר לגבינו?
אין לנו כאן תחזית מדוייקת. כמו שאמרנו, איננו יודעים מה יקרה בדיוק ומתי.
זו תובנה פסיכולוגית שמצביעה בגדול על היתכנות לעליית מחירים בשנה הקרובה.
לסיכום:
עליית הריבית הייתה הגורם המרכזי ביותר לעצירת מחירי הנדל"ן בשנת 2023. מסתמן שירידת הריבית, שככל הנראה תיראה ב-2024, תהיה הגורם המרכזי לחזרה לפעילות ערה בשוק הנדל"ן, עלייה בכמות העסקאות, וככל הנראה גם עליית מחירים מסויימת.
" החכם עיניו בראשו! "
