השקעות שאלה לבעלי ניסיון - חצי מליון ש''ח להשקעה לטווח של 6-7 שנים - מה מומלץ?

מקצועי בנדל"ן · 26/6/24

נכתב ע"י Panda:
כשאני שומע 'הרבה רווח בלי סיכון', המוח שלי עושה תיקון אוטומטי ל'הרבה סיכון בלי רווח״

לידיעתך . אין מושג כזה רווח ללא סיכון.

ואם דברי לא היו מובנים כ"כ . אז אני יסביר:

כל הנ"ל שכתבתי. זה עניין יחסי.
דיברו פה על השקעות בפריסייל עם התחייבות עתידית לעסקה של 3 -4 מיליון.
לדעתי, יש אנשים. (לא כולם). שהדבר הזה הוא הרבה יותר סיכון עבורם -
מאשר רכישת סולידית של נכס קיים, בסך של עד מיליון וחצי ש"ח. עם פוטנציאל השבחה גבוה.

שאתה רוכש נכס קיים אתה רוכש את מלוא הנכס כעת. מוציא משכנתא כעת . יודע את ההתחייבויות שלך כעת.
מקבל שכירות כעת . ואתה יכול למכור אותו בכל רגע נתון. כבר כעת.
כמובן ש הכל צריך לבוא בחישובים שיש רווחיות .
ורק אז לקבל את ההחלטה.

בכל תחום שתחפש את הסיכון . אתה תמצא.
אם זה בעסקים , בשוק ההון. בפריסיילים. בקמפיין גיוס תרומות . בקניית רכב. רפואה.
ו - כן גם בנדל"ן!
אז כל דבר זה יחסי . יש דברים עם סיכון מוגבר . ויש עם סיכון מועט.

מה שבטוח שביחד עם הכול צריך המון ס"ד .
---

אל תחפור · 26/6/24

נכתב ע"י האט'ס געפוילט אץ גוט:
ההערכות שחסרות 120,000 דירות פלוס הגידול הטבעי שעולה משנה לשנה, הם לא כולל שמחשיבים 700,000!!! דירות שמיועדות לשכירות כמובן שהנתון הזה כולל גם הערכות לגבי מספר הדירות והתוספות הלא חוקיות, כך שלמרות שאין באמת דרך לדעת האם ההערכות צודקות, עדיין אלו פרטים שנלקחים בחשבון.
בנוסף ישנם הרבה מתושבי חו"ל שמתחילים לחזור לארץ לדוגמא בצרפת מספר התיקים שנפתחו לצורך עליה הוא פי 3 מהשנה הקודמת, אז נכון שלא כל מי שפותח תיק עולה לבסוף אבל בסופו של דבר מדובר על יותר יהודים עלים בנוסף ישנם יהודים רבים שרוצים שיהיה להם קרקע בארץ ישראל, מה שלא עוזר להורדת המחירים. ובד"כ כשמגיעים תושבי חוץ המחירים מזנקים עיין ערך שנלר, תנובה ועוד.

נכתב ע"י האט'ס געפוילט אץ גוט:
דרך אגב, זה לא נכון שרק תבוא ותקנה לפי סקר שוק מעמיק שערכתי 90% מהפרויקטים הם למעלה ממחיר השוק!
ז"א נכון שיש תנאי תשלום טובים אבל בשורה תחתונה הפרויקטים יקרים יותר מה שמונע מ2 סיבות עיקריות 1.מחירי הריבית הגבוהים של הקבלנים 2. מחירי הדיור בישראל שרק עולים זה נתון שאי אפשר להתווכח עליו ב17 שנים האחרונות מחירי הדיר עלו בפי 3, ולכן הקבלן עם כל תשלומי הריבית הגבוהים מוכן לתת פריסה מאוד רחבה, אבל בשורה תחתונה קשה מאוד למצוא פרויקטים טובים.
בכל זאת אם תעשו שקר שוק מעמיק שכולל מינימום 20 פרויקטים, שכולל פרמטרים שהגדרתם (מיקום מנצח, נוף, אזור חרדי, קומה וכדומה) מאוד ייתכן שתוכלו למצוא פרויקט איכותי כמובן שתוכלו להתייעץ עם משרדי השקעות-אבל תשימו לב שלא רק מנסים למכור לכם אלא מסתכלים כל מקרה לגופו, לצורך העניין משרד שיווק שמציע לך לקנות דירה ב 4 מיליון ש"ח עם תשואה פנטסטית של 1-1.5 מיליון, אם האדם הרוכש הוא אדם ללא דירה צריך לקחת בחשבון מקרי קיצון כמו מה יקרה בעוד 4 שנים במידה ואין קונה ושוכר לנכס? תצטרך לשלם החזרים חודשיים של כ 25,000 ש"ח בחודש.
בנוסף כן ייתכן שהאדם הוא בעל פרופיל סיכון גבוה והוא כן מוכן להסתכן אבל כמובן צריך פגישת אפיון לכל אחד בנפרד.

ממש לא הבנתי מה הקשר כל מה שכתוב כאן
למה שאני כתבתי

בהצלחה!

GPS · 26/6/24

נכתב ע"י האט'ס געפוילט אץ גוט:
דרך אגב, זה לא נכון שרק תבוא ותקנה לפי סקר שוק מעמיק שערכתי 90% מהפרויקטים הם למעלה ממחיר השוק!
ז"א נכון שיש תנאי תשלום טובים אבל בשורה תחתונה הפרויקטים יקרים יותר מה שמונע מ2 סיבות עיקריות 1.מחירי הריבית הגבוהים של הקבלנים 2. מחירי הדיור בישראל שרק עולים זה נתון שאי אפשר להתווכח עליו ב17 שנים האחרונות מחירי הדיר עלו בפי 3, ולכן הקבלן עם כל תשלומי הריבית הגבוהים מוכן לתת פריסה מאוד רחבה, אבל בשורה תחתונה קשה מאוד למצוא פרויקטים טובים.

ניתוח מדוייק, כל מילה זהב.

אל תחפור · 26/6/24

נכתב ע"י משי האמיתי:
ניתוח מדוייק, כל מילה זהב.

לדעתי מחירי הדירות יותר יקרים מסיבה אחת בלבד!
כשבנאדם מגיע לקנות דירה לעצמו, הוא מחפש הכי זול ולא מוכן להוסיף שקל,
לעומת זה בפרייסיל והשקעות וכו', מוכנים להוסיף אפילו 100,000 שקל יותר, כי הרי ממילא הולכים להרוויח כמה מאות אלפים..., וזה דבר שרואים במציאות, בהמון פקוירטים שהם יותר יקירם מהמחיר העכשווי אך ורק שזה תנאי תשלום נוחים וכו'

אל תחפור · 26/6/24

עוד נקודה למחשבה:
'מחירי הדירות רק עולים'

נכון, ולא נכון, ולמה?
כי מחירי הדירות עולים בטווח זמן רחב, ובממוצע 5 אחוז בשנה,
אבל כשבודקים את ההיסטוריה, רואים שיש שנים שעלה ב 10 אחוז ויש שנים שעלה באחוז בודד....
וברגע שאתה נכנס לעסקא שאתה חייב לצאת ממנה בטווח זמן מסויים מאד,
יש סיכון שבדיוק בשנים האלו לא יעלה כמו שאתה רוצה,
גם אם כמה שנים אחרי זה המחירים יזנקו ב 20 אחוז, אבל אתה כבר תהיה בחוץ...

GPS · 26/6/24

נכתב ע"י אל תחפור:
לדעתי מחירי הדירות יותר יקרים מסיבה אחת בלבד!
כשבנאדם מגיע לקנות דירה לעצמו, הוא מחפש הכי זול ולא מוכן להוסיף שקל,
לעומת זה בפרייסיל והשקעות וכו', מוכנים להוסיף אפילו 100,000 שקל יותר, כי הרי ממילא הולכים להרוויח כמה מאות אלפים..., וזה דבר שרואים במציאות, בהמון פקוירטים שהם יותר יקירם מהמחיר העכשווי אך ורק שזה תנאי תשלום נוחים וכו'

לשלם יותר 100,000 ש"ח ברכישת פריסייל כשאפשר לרכוש ב 200,000 ש"ח פחות בעסקאות מובחרות,
עם תנאים סופר משתלמים (של 10/90 ללא הלוואת קבלן וללא הצמדות)
לדעתי זה סיכון גבוה שבד"כ לא מצדיק כניסה לעסקה בהתחשב בעלויות הנלוות והמיסים.

אל תחפור · 26/6/24

נכתב ע"י משי האמיתי:
לשלם יותר 100,000 ש"ח ברכישת פריסייל כשאפשר לרכוש ב 200,000 ש"ח פחות בעסקאות מובחרות,
עם תנאים סופר משתלמים (של 10/90 ללא הלוואת קבלן וללא הצמדות)
לדעתי זה סיכון גבוה שבד"כ לא מצדיק כניסה לעסקה בהתחשב בעלויות הנלוות והמיסים.

בדיוק מה שכתבתי!

עורכת קליפים · 26/6/24

בלי לכתוב מידי הרבה פרטים,
לזוג צעיר שרוצה להשקיע לטווח ארוך ולא צריך את הכסף בקרוב עדיף לקנות דירה מוכנה או דירה לפני בניה?

אל תחפור · 26/6/24

נכתב ע"י עורכת קליפים:
בלי לכתוב מידי הרבה פרטים,
לזוג צעיר שרוצה להשקיע לטווח ארוך ולא צריך את הכסף בקרוב עדיף לקנות דירה מוכנה או דירה לפני בניה?

בדרך כלל לפני בנייה כי אז יש רווח יותר גדול

אבל זה תלוי בהמון פרמטרים, כך שאי אפשר לכתוב בכללי,
בהצלחה!

עורכת קליפים · 26/6/24

נכתב ע"י אל תחפור:
אבל זה תלוי בהמון פרמטרים, כך שאי אפשר לכתוב בכללי,

תודה רבה!
ברור שיתיעצו עם מומחים ולא יסמכו רק על הפורום אבל בשביל סיעור מוחות ראשוני זה עוזר מאד.

רב פעלים · 27/6/24

נכתב ע"י עורכת קליפים:
בלי לכתוב מידי הרבה פרטים,
לזוג צעיר שרוצה להשקיע לטווח ארוך ולא צריך את הכסף בקרוב עדיף לקנות דירה מוכנה או דירה לפני בניה?

במצב חוסר הוודאות של הענף והפועלים וכו', ובעקבות עליות מחירי בניה צפויות עקב קשיי יבוא מטורקיה של חומרי הגלם, ועליות מחיר הדיור בכל הארץ עם צפי להמשך, חד וחלק דירה בנויה בלבד!!!

האט'ס געפוילט אץ גוט · 27/6/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
עם הון עצמי של 300 אל"ש ומעלה..
באפשרותך לרכוש נכס טוב מאוד . רווחי . ובטוח!
יש דירות במרכז הארץ . לפני פינוי בינוי . קלות להשכרה .
אזורים שיש בהם ביקוש גבוה לשכירות / מגורים .
שוק חי . תוסס . מבוקש . מרכזי . ורווחי .

המטרה היא - למכור את הנכס בעוד מס' שנים ברווח גדול מאוד.

מחיר עסקה : 1.25m - 1.35m .
הון עצמי : 300 - 350K .
מושכרת : 2,700 - 3,500 .
רווח: הרבה מאוד כסף .
סיכון : 0.000001

נ.ב.

עם הסכום שיש לך.
באפשרותך לבנות תכנית שילוב של השקעה בטוחה בנדל"ן + השקעה סולידית בשוק ההון .
----

כמובן צריך לדון כל מקרה לגופו אבל השקעה על מחיר דירה כזה יכול להיות בהחלט סולידי רק שצריך לקחת עלויות נוספות כגון מס רכישה לבעלי דירה שנייה ומעלה(8%) דמי תיווך עו"ד טוב החזרים חודשיים וכדומה.

נכתב ע"י רב פעלים:
במצב חוסר הוודאות של הענף והפועלים וכו', ובעקבות עליות מחירי בניה צפויות עקב קשיי יבוא מטורקיה של חומרי הגלם, ועליות מחיר הדיור בכל הארץ עם צפי להמשך, חד וחלק דירה בנויה בלבד!!!

תרשה לי לחלוק עליך, זה לא חד וחלק.
לדעתי בהחלט כדאי לקנות דירה מקבלן, כפי שהם ציינו שזה לטווח ארוך ולכן, נכון שכרגע יש מחסור חמור בפועלים אבל,
כאשר חותמים עם קבלן דבר ראשון בהתייעצות עם גורמי מקצוע ניתן להגיע להסכם שהקבלן מתחייב על תאריך מסירה ומשם והלאה הוא צריך לשלם קנסות, בנוסף, ניתן היום לקנות פרויקטים בתנאי תשלום זולים מאוד כמובן שצריך להתייעץ כי רוב הפרויקטים של הפריסייל הם מעל למחיר השוק, אבל עדיין ניתן להשיג פרויקטים פחות ממחר השוק בתנאי תשלום נוחים מאוד.
היתרון בפרויקטים אלו, שגם אם לצורך העניין קונים דירה ב 2 מיליון ש"ח ויש עכשיו לזוג רק כמה מאות אלפים הם שמים בין 100-200 אל"ש ואת שאר הכסף הם שמים בהשקעה סולידית ובטוחה שנותנת 8.7% בהתחייבות! כן יש דברים כאלו ובהמשך ייצבר להם עוד כסף בחיסכון כמובן שאם יש להם עוד סכום כסף פנוי הם יכולים להוסיף אותו לחיסכון הכללי וברגעי התשלום לדירה יוכלו להשלים את הקניה באמצעות הון עצמי גדול ופחות סכום למשכנתא.

רב פעלים · 27/6/24

נכתב ע"י האט'ס געפוילט אץ גוט:
תרשה לי לחלוק עליך, זה לא חד וחלק.
לדעתי בהחלט כדאי לקנות דירה מקבלן, כפי שהם ציינו שזה לטווח ארוך ולכן, נכון שכרגע יש מחסור חמור בפועלים אבל,
כאשר חותמים עם קבלן דבר ראשון בהתייעצות עם גורמי מקצוע ניתן להגיע להסכם שהקבלן מתחייב על תאריך מסירה ומשם והלאה הוא צריך לשלם קנסות, בנוסף, ניתן היום לקנות פרויקטים בתנאי תשלום זולים מאוד כמובן שצריך להתייעץ כי רוב הפרויקטים של הפריסייל הם מעל למחיר השוק, אבל עדיין ניתן להשיג פרויקטים פחות ממחר השוק בתנאי תשלום נוחים מאוד.
היתרון בפרויקטים אלו, שגם אם לצורך העניין קונים דירה ב 2 מיליון ש"ח ויש עכשיו לזוג רק כמה מאות אלפים הם שמים בין 100-200 אל"ש ואת שאר הכסף הם שמים בהשקעה סולידית ובטוחה שנותנת 8.7% בהתחייבות! כן יש דברים כאלו ובהמשך ייצבר להם עוד כסף בחיסכון כמובן שאם יש להם עוד סכום כסף פנוי הם יכולים להוסיף אותו לחיסכון הכללי וברגעי התשלום לדירה יוכלו להשלים את הקניה באמצעות הון עצמי גדול ופחות סכום למשכנתא.

חולקת עליך, 1. עליות בחומרי הגלם ושינויי מדד תמיד נופלים על הקונה כמו שמעוגן בכל חוזה.
2. ניכוי זמני המלחמה ושאר עיכובים מזמני החוזה הופכים את ההשקעה ללא מניבה.

האט'ס געפוילט אץ גוט · 27/6/24

נכתב ע"י רב פעלים:
חולקת עליך, 1. עליות בחומרי הגלם ושינויי מדד תמיד נופלים על הקונה כמו שמעוגן בכל חוזה.
2. ניכוי זמני המלחמה ושאר עיכובים מזמני החוזה הופכים את ההשקעה ללא מניבה.

ישנם עסקאות פטורות מדד. אני חתמתי חוזה עם קבלן שהוא מתחייב לארבע שנים, כפי שאמרתי צריך לצורך כך להתייעץ עם אנשי מקצוע.
ניתן להסתכל בתגובות הקודמות מהם ההגדרות של אנשי מקצוע לדעתי.
בכל אופן ניתן במצב הנוכחי להגיע לעסקאות מעולות.

משקיע חרוץ · 27/6/24

נכתב ע"י רב פעלים:
חולקת עליך, 1. עליות בחומרי הגלם ושינויי מדד תמיד נופלים על הקונה כמו שמעוגן בכל חוזה.
2. ניכוי זמני המלחמה ושאר עיכובים מזמני החוזה הופכים את ההשקעה ללא מניבה.

ממש לא נכון
1.אפשר בקלות לסגור עם קבלן ללא הצמדה למדד כלל (רובם מציעים את זה היום)
2.מי שמבין בהשקעות יודע שבקניית פרייסל גם אם לא יקבלו שום פיצוי על איחורים זה מושלם
כי ברגע ששילמתי רק 10% מבחינתי שיתקע הפרויקט לעשר שנים משום שבנתיים המחירים עולים
(זה מטרת הפרייסל עליית הערך ולא התשואה החודשית)

GPS · 27/6/24

נכתב ע"י משקיע חרוץ:
כי ברגע ששילמתי רק 10% מבחינתי שיתקע הפרויקט לעשר שנים משום שבנתיים המחירים עולים
(זה מטרת הפרייסל עליית הערך ולא התשואה החודשית)

פשוט מדוייק.
ואדרבא כדאי גם להתפלל שיתעכב הפרויקט כמה שיותר....
יש ערבויות, לא צמוד למדד ויש עליית מחירים....
וממילא יש המון רווחים, השקעת נדל"ן פאסיבית, ללא טרחה וללא כאב ראש.

לא מזוהה · 28/6/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
עם הון עצמי של 300 אל"ש ומעלה..
באפשרותך לרכוש נכס טוב מאוד . רווחי . ובטוח!
יש דירות במרכז הארץ . לפני פינוי בינוי . קלות להשכרה .
אזורים שיש בהם ביקוש גבוה לשכירות / מגורים .
שוק חי . תוסס . מבוקש . מרכזי . ורווחי .

המטרה היא - למכור את הנכס בעוד מס' שנים ברווח גדול מאוד.

מחיר עסקה : 1.25m - 1.35m .
הון עצמי : 300 - 350K .
מושכרת : 2,700 - 3,500 .
רווח: הרבה מאוד כסף .
סיכון : 0.000001

נ.ב.

עם הסכום שיש לך.
באפשרותך לבנות תכנית שילוב של השקעה בטוחה בנדל"ן + השקעה סולידית בשוק ההון .
----

צריך כמובן לקחת בחשבון תשלום משכנתא כ- 5000-6000 ש"ח

נכתב ע"י משקיע חרוץ:
ממש לא נכון
1.אפשר בקלות לסגור עם קבלן ללא הצמדה למדד כלל (רובם מציעים את זה היום)
2.מי שמבין בהשקעות יודע שבקניית פרייסל גם אם לא יקבלו שום פיצוי על איחורים זה מושלם
כי ברגע ששילמתי רק 10% מבחינתי שיתקע הפרויקט לעשר שנים משום שבנתיים המחירים עולים
(זה מטרת הפרייסל עליית הערך ולא התשואה החודשית)

זאת למשל דוגמה מצוינת לחשיבות של ייעוץ אינדיבידואלי...

לזוג צעיר שמחפש לגור, כל שנת עיכוב פירושה הפסד של כ- 60,000 ש"ח על שכירות

לפותח האשכול שזקוק לכסף בעוד כ- 6-7 שנים, תקיעת הפרויקט ל- 10 שנים עלולה לסבך אותו. (ברור שעשר שנים זה תרחיש קיצון, אבל מי שיזדקק לכסף בעוד 5 שנים, ויגלה שהפרויקט עדיין תקוע לעוד כשנתיים...)

גם מי שנוטל הלוואה לא זולה בהחזרים גבוהים לא יהיה מרוצה מפרויקט שנתקע.

למשקיע צעיר עם הון עצמי, שצריך כסף לחתונות הילדים בעוד 10-15 שנים, זה באמת מצוין.

GPS · 28/6/24

נכתב ע"י לא מזוהה:
צריך כמובן לקחת בחשבון תשלום משכנתא כ- 5000-6000 ש"ח

זאת למשל דוגמה מצוינת לחשיבות של ייעוץ אינדיבידואלי...

לזוג צעיר שמחפש לגור, כל שנת עיכוב פירושה הפסד של כ- 60,000 ש"ח על שכירות

לפותח האשכול שזקוק לכסף בעוד כ- 6-7 שנים, תקיעת הפרויקט ל- 10 שנים עלולה לסבך אותו. (ברור שעשר שנים זה תרחיש קיצון, אבל מי שיזדקק לכסף בעוד 5 שנים, ויגלה שהפרויקט עדיין תקוע לעוד כשנתיים...)

גם מי שנוטל הלוואה לא זולה בהחזרים גבוהים לא יהיה מרוצה מפרויקט שנתקע.

למשקיע צעיר עם הון עצמי, שצריך כסף לחתונות הילדים בעוד 10-15 שנים, זה באמת מצוין.

וע"כ חשוב מאוד לרכוש מחברה אמינה ומבוססת.
חברה מקצועית יודעת לבדוק היטב לפני כניסתה לפרויקט אם יש סיכונים
אחרת היא תספוג עלויות יקרות מאוד וכשיש אינטרס לחברה לגמור מהר היא תעשה הכל להגיע לזה.
תסמוך עליה...
הכסף של היזמים יותר חשוב להם מרווחי הרוכשים...
אך מאידך מאחר והיזם רצונו להזדרד כמה שיותר ע"כ חשוב גם להקפיד על סעיף בחוזה שהיזם לא יכול למסור את הדירה קודם ל 4.5 שנים לדוגמא, אף אם הוא סיים את בניית הפרויקט מוקדם מהחתום (סעיף שיכול להתקבל בד"כ בשיווק פריסייל איכותי).
כך שיתכן שכל רוכשי הדירות יתאכלסו בפרויקט קודם רוכשי הפריסייל ובכך רוכשי הפריסייל יוכלו להנות מהשבחה נוספת בערך דירתם הנרכשת החל משעת האכלוס הכללי וזאת עוד קודם האכלוס של רוכשי הפריסייל וקודם השלמת העסקה דבר המהווה רווח משמעותי נוסף בעסקה...

מקצועי בנדל"ן · 28/6/24

נכתב ע"י לא מזוהה:
צריך כמובן לקחת בחשבון תשלום משכנתא כ- 5000-6000 ש"ח

יש הכנסה חודשית משכירות הנכס.
שמכסה חלק נכבד מהחזר המשכנתא.

האט'ס געפוילט אץ גוט · 28/6/24

בד"כ בעסקות טובות ייתכן ששווה לקחת עוד סכןם שיכסה את העלות החודשית, כך שזה לא יפול למעמסה בהחזר החודשי.
כמובן בפרויקטים שצפי הרווח גבוה והתשלום הראשוני יחסית נמוך ( 5-10% בחתימה )