השקעות רכישת נדל"ן שהוא לא דירה לזוג צעיר

[כובע טורקיז]

שלום וברכה!
אני שואל את המומחים כאן.
זוג צעיר עם הון עצמי נמוך (אזור ה-200,000)
אולי שווה לו במקום לקנות דירה (אפילו במחיר למשתכן)
לקנות קרקע מסוג שונה, לדוגמא חנות,
דוגמא לצורך העניין-
לקנות חנות בשתי מיליון, פחות מאתיים אלף(הון עצמי) פחות שלוש מאות אלף (הלוואה חיצונית)
נשארים עם משכנתה של מיליון וחצי, וההחזר החודשי של המשכנתה עומד לדוגמה על שבע אלף (למשך עשרים שנה)
והשכרת החנות מניבה בחודש תשע אלף,
שתי שאלות-
א. האם בלקיחת משכנתה הבנק מחשב את השכרת כהכנסה חודשית?
ב. האם זה ריאלי? או שיש דברים שאני לא יודע.
תודה!

 

[נומנום]

למה לא לקנות דירה במקום?
ממה תחיו? אין היום שכירות ב2000
ומה קורה שצריך לסגור חנות לשיפוצים? שאין כרגע מי שישכיר?
אם אתם יכולים להוציא משכנתא של מליון וחצי לכו תקנו דירה בבי"ש או ק"ס
עדיף פת חרבה אפילו ושלווה בה.

 

[הנדימן]

לא הבנתי אם הם יכולים לקנות דירה למה להיכנס להרפתקאות מהרפתקאות שונות ומשונות?!

 

[ש.ז.י.]

נשארים עם משכנתה של מיליון וחצי,

אי אפשר לקחת משכנתא על נכס מסחרי, אפשר הלוואה עיסקית בריביות גבוהות בהרבה

 

[יהלומים]

אי אפשר לקחת משכנתא על נכס מסחרי, אפשר הלוואה עיסקית בריביות גבוהות בהרבה

ברור שאפשר
אולי ריביות גבוהות יותר
אבל עדיין תנאים מאוד מאוד טובים
ורווח מאוד משתלם
רק לקחת בחשבון את עלות מס הכנסה

 

[השקעות R הון]

שלום וברכה!
אני שואל את המומחים כאן.
זוג צעיר עם הון עצמי נמוך (אזור ה-200,000)
אולי שווה לו במקום לקנות דירה (אפילו במחיר למשתכן)
לקנות קרקע מסוג שונה, לדוגמא חנות,
דוגמא לצורך העניין-
לקנות חנות בשתי מיליון, פחות מאתיים אלף(הון עצמי) פחות שלוש מאות אלף (הלוואה חיצונית)
נשארים עם משכנתה של מיליון וחצי, וההחזר החודשי של המשכנתה עומד לדוגמה על שבע אלף (למשך עשרים שנה)
והשכרת החנות מניבה בחודש תשע אלף,
שתי שאלות-
א. האם בלקיחת משכנתה הבנק מחשב את השכרת כהכנסה חודשית?
ב. האם זה ריאלי? או שיש דברים שאני לא יודע.
תודה!

כשתרצה למכור את החנות תשלם מע"מ מס הכנסה ומס שבח.
בעל החנות עשה לי חישוב שאם הוא מוכר את הנכס המסחרי שלו, הוא יוצא בלי רווח.

 

[ה. שלמה]

כשתרצה למכור את החנות תשלם מע"מ

לא לגמרי מדוייק

מס הכנסה

על השכירות, בשונה מנדל"ן למגורים שמשלמים מס רק מ5000 לחודש.

ומס שבח.

בניכוי (חלק מ) מס ההכנסה ששולם.

 

[יהלומים]

כשתרצה למכור את החנות תשלם

גם על הרכישה משלמים מעמ
שניתן לקבל החזר מעמ
כמובן, לפתוח עסק והכל

 

[כובע טורקיז]

אוקיי, אז מה הרווח מהעיניים שלי-
במקום לקנות דירה ולהיות לחוץ עם משכנתה של 5,000 (לדוגמה) כל חודש
אתה משלם שכירות נמוכה(איזור ה-4,000)
ויכול בהמשך להשביח את הנכס/ להלות את מחירי השכירות,
ואת הכסף הזה לצבור בצד.

ומה קורה שצריך לסגור חנות לשיפוצים? שאין כרגע מי שישכיר?

ומה קורה שאין לך שוכרים לדירה בדימונה?
ומה קורה שבניית הבניין שלך כבר מתעכבת שנתיים ולבנתיים אתה מוציא כל חודש 11,000 רק שכירות ומשכנתה? בלי מחיה

 

[שעיה שור]

התעסקות בנדלן, מתחילה בדירות, ורק מי שיש לו כמה דירות ורוצה להתקדם שיעבור למסחרי,
א. מסיבת המיסוי, הכנסה משכירות של עד כ 5000 שח בחודש פטורה ממס, מאידך על נכס מסחרי, מהשקל הראשון יש מס הכנסה של לפחות 31%. כלומר שליש מהשכירות הולך למס הכנסה.
ב. תצטרך לפתוח עוסק מורשה בשביל להוציא לשוכר חשבונית מס, לפתוח עסק גם יש הוצאות הנהלת חשבונות, הצהרת הון...
ג. הרבה פעמים יש דמי ניהול גבוהים, תלוי איפה החנות/הנכס נמצא.
ד. נכון שבדרך כלל התשואה (ברוטו) יותר גבוהה בנכס מסחרי, אבל גם הסיכון...
אה.. ושכחתי, מס רכישה 8% לעומת דירה ראשונה שאין לך מס רכישה ולא מס שבח במכירה אם תמכור לאחר שנה וחצי
לפיכך ברור שקניית הנדלן הראשונה היא דירה!

 

[א. ש. ט.]

למיטב ידעתי 75% משכנתא
זה רק בדירה ראשונה
ולא בנכס

כך שצריך כאן עוד פתרון מימון, וכמובן עוד ריביות...

 

[שעיה שור]

הפוך, כל ההגבלות של אחוזי מימון הם דוקא בדירות בגלל הוראות בנק ישראל, אבל בנכס מסחרי זה תלוי בבנק ובגוף המימון

 

[י.גלינסקי.]

שלום וברכה!
אני שואל את המומחים כאן.
זוג צעיר עם הון עצמי נמוך (אזור ה-200,000)
אולי שווה לו במקום לקנות דירה (אפילו במחיר למשתכן)
לקנות קרקע מסוג שונה, לדוגמא חנות,
דוגמא לצורך העניין-
לקנות חנות בשתי מיליון, פחות מאתיים אלף(הון עצמי) פחות שלוש מאות אלף (הלוואה חיצונית)
נשארים עם משכנתה של מיליון וחצי, וההחזר החודשי של המשכנתה עומד לדוגמה על שבע אלף (למשך עשרים שנה)
והשכרת החנות מניבה בחודש תשע אלף,
שתי שאלות-
א. האם בלקיחת משכנתה הבנק מחשב את השכרת כהכנסה חודשית?
ב. האם זה ריאלי? או שיש דברים שאני לא יודע.
תודה!

מכולת מביאה דירה - דירה לא מביאה מכולת

אבל צריך אומץ, שלרובנו אין ואני בתוכם.

 

[שעיה שור]

מכולת מביאה דירה - דירה לא מביאה מכולת

אבל צריך אומץ, שלרובנו אין ואני בתוכם.

מה הקשר, הוא לא התכוון לפתוח עסק, הוא שאל על קניית השקעת נדלן, מכולת זה עסק, ועסק עם עבודה קשה,

 

[י.גלינסקי.]

מה הקשר, הוא לא התכוון לפתוח עסק, הוא שאל על קניית השקעת נדלן, מכולת זה עסק, ועסק עם עבודה קשה,

נכון ולא נכון, הרעיון שלו היה למנף את הכסף בצורה אחרת, לא ללכת כמו כולם ולרוץ לקנות דירה מצקומקת באיזה מחנה פליטים( קס, ביתר,אלעד וכו)

 

[כובע טורקיז]

נכון ולא נכון, הרעיון שלו היה למנף את הכסף בצורה אחרת, לא ללכת כמו כולם ולרוץ לקנות דירה מצקומקת באיזה מחנה פליטים( קס, ביתר,אלעד וכו)

בדיוק!
ואני ממש אשמח אם יש כאן יועץ משכנתאות/ יועץ נדל"ן רשמי אחר,
שמאמין ברעיון שלי ויוכל לעזור לי לעשות את זה בצורה נכונה, תוך חישוב סיכונים
ואגב לא התיחסתם לשאלה הזאת -

א. האם בלקיחת משכנתה הבנק מחשב את השכרת הנכס כהכנסה חודשית?

 

[כובע טורקיז]

ממה תחיו? אין היום שכירות ב2000

זה רק רק רווח מהצד, (הולך לשוק ההון)
ממה נחיה? נחיה כמו כל זוג שאין לו דירה והוא משלם בחודש רק שכירות בלי משכנתא

אם אתם יכולים להוציא משכנתא של מליון וחצי לכו תקנו דירה בבי"ש או ק"ס

העניין שפה המשכנתא מכסה את עצמהעם השכירות, בשונה מקניית דירה, שהמשכנתא גבוהה בהרבה מגובה השכירות

 

[לגדול נכון]

ככל הידוע לי הבנק לא מחשב את השכירות העתידית,
אבל יועץ משכנתא טוב יכול להוציא בכל זאת את המשכנתא המדוברת.
בכללי, תנסו לחשוב על רעיון אחר פחות בתחום השטחים המסחריים,
זה נורא טריקי הנושא הזה ולדעתי צריך די הרבה נסיון בשביל להעסק עם זה.
לי אישית אין רעיון כזה, אבל לפתוח עיניים ואזניים.
בהצלחה!

 

[שעיה שור]

אני חושב שאתה מערבב שני דברים, נדלן ועסק, מצד אחד אתה רוצה למנף את הכסף שיש לך ומתלהב ממה שי. גלינסקי הציע לך לפתוח חנות מכולת, ומצד שני אתה רוצה שיועץ נדלן רשמי יעזור לך...
אם אתה רוצה להשקיע בנדלן, כבר כתבתי לך שההשקעה הכי מתאימה למצבך זה השקעה בדירה,
ואם אתה רוצה למנף את הכסף מהר וחזק יותר זה תפתח עסק, אבל... בעסק יש הרבה סיכונים
והכלל הראשון בהשקעות הוא, לא להשקיע סכום כסף שאתה לא יכול להפסיד, מה יקרה אם תפתח עסק, לא משנה מה, תצטרך לרכוש מלאי, ציוד, מכונות, ריהוט, ואחר כך מכל סיבה שלא תהיה העסק יקרוס והלך! הכסף, איך תישן בלילה כשכל הכסף שהיה לך התאדה לשמים...
רוב האנשים לא יכולים לחיות ולישון טוב בלילה אם יפסידו את ה 200,000 היחידים שיש להם
יש רצון לאנשים צעירים לקפוץ מהר ולהרוויח הרבה כסף ולכן נכנסים לכל מיני השקעות, ושלא יובן לא נכון אני בעד לקחת סיכונים, אבל צריך להיות מותאם למידות שלך,
לא נשמע שיש לך מספיק נסיון בשביל לפתוח עסק ולהשקיע בו את ה 200,000 שיש לך...
השקעה בנדלן מטבעה היא הרבה יותר סולידית כי אתה קונה נכס על שמך שנשאר על שמך, ואם העסק לא יצליח, כנראה תוכל למכור אותו במחיר גבוה יותר (אלא"כ קנית נכס לא טוב), ושוב אם זה נדלן, אז דירה למגורים או השקעה ולא נכס מסחרי. זו דעתי ובכל מקרה בהצלחה