השקעות נדל"ן רכישת דירה שניה על שם הילד - - - - - - -מה אתם אומרים?

[דיאלוג]

יש עוד הפסד אפשרי לילד:
אם בהמשך ירצה לרכוש דירה נוספת או חלקה בכל מיני קומבינות וכו'
הוא יפסיד אפשרות לקבלת מענק עבודה
ועכשיו כשיש את המענקים המוזרים עבור חינוך חינם 0-3 רק* לאלו שמקבלים מענק עבודה - זה הפסד של אלפי ש"ח בשנה מלבד הפסד המענק עבודה שהוא גם אלפי ש"ח למי שזכאי.

*רק להם הוא ממש כסף. השאר או הנחה רגילה בתמ"ת או נקודות זיכוי מי שזכאי לשלם מס

 

[המתעניין]

כמה רבנים ששאלתי טענו שמסתבר שיש בזה גזל של הילד שלא מבין את העוול שנעשה לו
וגם אם הוא מסכים אין לו את הכלים לבחון את זה כראוי, לכן השאלה לא מתאימה לחרדים שאמונים על שמירת מצוות שגם בני נח חייבים בהם

 

[הבוטח בהשם]

מתווך בשוק הזה של שמות לדירות הציע לי לרשום דירה על שמי למשך 3 שנים בתשלום 70,000 מזומן.
במחשבה ראשונה זה ממש מגרה זו"צ לקבל ככה 70,000 שח, ועוד במצב הזה שנראה שבכל מקרה אין שום סיכוי לדירה בשלוש שנים הבאות.
ואז מישהו האיר את עיניי שלא רק שאני לא מרויח, אלא אני רק מפסיד.
חשבון פשוט: סיוע שכ"ד אלף מאה ושבעים שקל לחודש,
42,000 לשלוש שנים. ויש גם תקופת צינון של עוד שלוש שנים, סה"כ 84,000.

וזה עוד לפני ההפסד של אי היכולת להירשם להגרלות

עוד פעם.
כניסה להגרלה אפשרית.
סיוע בשכר דירה לפי עד כמה שהבנתי- אפשר עדיין לקבל במקרה של בעלות על שליש דירה, אבל לא את כל הסכום אלא את חלקו.

 

[אוספה]

השאלה האם תהיה עליית מחירים ב-3 שנים הקרובות?
אם תהיה עליה יתכן שהיא תהיה יותר מהמס רכישה ולא הרווחתם כלום
(מס שבח לא יהיה לכם אם תעשו העברה ללא תמורה ואז לבת זאת תהיה דירה ראשונה)
אם לא תהיה עליה עדיף לחכות לחסוך מס רכישה.

כל עוד אני לא נביא או בעל רוה"ק קשה לדעת מה לעשות...



זה גם תלוי האם יש לכם הון עצמי?
או שאתם לוקחים הכל במימון שאז יש לכם ריבית גבוהה

הון עצמי מינימלי, הרוב משכנתא.
כלומר, ערך הדירה צריך לעלות ביותר מ 8% + עלויות מימון כדי שעסקה תהיה שווה.
בנוסף, ההון העצמי יכול לעשות בינתיים רווחים באפיקים אחרים, כך שגם את זה צריך לקחת בחשבון.

נקודה נוספת חשובה - כיוון שהדירה מיועדת לעבור לילדה, עדיפות גבוהה למקום שאפשר לגור בו. השיקול הוא לא נטו כלכלי, אלא גם פרקטי.

ישנן עסקאות כאלה בשוק?
אמנם אין כאן נביאים (משערת), אבל יש כאן אנשים שמכירים את שוק הנדלן: האם הגיוני לצפות מעסקה לכאלה רווחים?

 

[קפה ועוגה]

כניסה להגרלה אפשרית.

מה פתאום אפשרית?

 

[lizi_g]

יש עוד הפסד אפשרי לילד:
אם בהמשך ירצה לרכוש דירה נוספת או חלקה בכל מיני קומבינות וכו'
הוא יפסיד אפשרות לקבלת מענק עבודה
ועכשיו כשיש את המענקים המוזרים עבור חינוך חינם 0-3 רק* לאלו שמקבלים מענק עבודה - זה הפסד של אלפי ש"ח בשנה מלבד הפסד המענק עבודה שהוא גם אלפי ש"ח למי שזכאי.

*רק להם הוא ממש כסף. השאר או הנחה רגילה בתמ"ת או נקודות זיכוי מי שזכאי לשלם מס

מה הכוונה חינוך חינם תוכלו להסביר?
ומי שיש לו יותר מדירה אחת אינו זכאי לקבל את זה.

 

[יואו]

לא קראתי את כל התגובות
אולי אני חוזרת על מה שכבר כתבו פה
אני מהצד שעליו רשמו את הדירה....
דבר ראשון אין אפשרות לקבל סיוע בשכר דירה אף פעם, גם אם העבירו את הדירה למשהו אחר לפני עשרים שנה....
לגבי מחיר למשתכן- אכן יש תקופת צינון מסוימת, לא יודעת כמה בדיוק כי לא היה רלוונטי מבחינתי לחכות עם רכישת דירה.
כשרכשתי את הדירה שלי היה מס רכישה בגלל שזו דירה שניה ואז היה צריך להעביר למשהו אחר, שגם זה היה עוד סיפור ארוך....
לא שוללת את המהלך, כי יכול לחסוך הרבה כסף, אבל לשקול היטב.
(שימו לב שסיוע בשכר דירה יכול להגיע לאזור 1,000 בחודש, כפול מס' החודשים שהזוג יחיה בשכירות....)

 

[מתייעץ צעיר]

כמה רבנים ששאלתי טענו שמסתבר שיש בזה גזל של הילד שלא מבין את העוול שנעשה לו
וגם אם הוא מסכים אין לו את הכלים לבחון את זה כראוי, לכן השאלה לא מתאימה לחרדים שאמונים על שמירת מצוות שגם בני נח חייבים בהם

בל נשכח שההורים בסוף הולכים לחתן אותו ולשלם עליו המון כסף (ובדר''כ זה גם הסיבה לכל ההשקעות)
ככה שאין שום הגיון לומר שאם הוא מסכים יהיה בעיה
הרי כל בר דעת יסכים לזה בשביל לקבל מה שבן מקבל מהוריו

 

[אברומי 100]

טוב אז יש עוד טריק להשתחרר מהמס רכישה:
לקנות דירה ולהצהיר שתוך שנה וחצי מוכרים את הדירה הראשונה, למעשה קצת לפני שנה וחצי מוכרים את אותה דירה שרכשו ואז ביום השנה וחצי מחזיקים רק בדירה אחת. מה שאומר שיש כאן פטור ממס רכישה. ( מס שבח עדין יש אם הדירה הושבחה ומוצהר בחוזה המכירה סכום גבוה יותר מסכום הרכישה..)

 

[szn]

טוב אז יש עוד טריק להשתחרר מהמס רכישה:
לקנות דירה ולהצהיר שתוך שנה וחצי מוכרים את הדירה הראשונה, למעשה קצת לפני שנה וחצי מוכרים את אותה דירה שרכשו ואז ביום השנה וחצי מחזיקים רק בדירה אחת. מה שאומר שיש כאן פטור ממס רכישה. ( מס שבח עדין יש אם הדירה הושבחה ומוצהר בחוזה המכירה סכום גבוה יותר מסכום הרכישה..)

שאלתי עו"ד האם הטריק הזה נכון
וענה לי שלא, הפטור ממס רכישה זה רק למי שמוכר את הדירה הראשונה
ולא למי שמוכר את הדירה שקנה זה עתה

 

[szn]

כלומר, ערך הדירה צריך לעלות ביותר מ 8% + עלויות מימון כדי שעסקה תהיה שווה.

ישנן עסקאות כאלה בשוק?

מה שאני מכיר יש עסקאות פינוי בינוי טובות (הכוונה במתחמים מתקדמים) שיש בהם רווח של 8%
(ויש גם עסקאות של 10-15% רווח)

השאלה מה התקציב שלך?
כי בפריפריה הדירות יותר זולות אבל יש פחות מתחמים מתקדמים ולכן יותר קשה למצוא שם עסקאות
לעומת מרכז הארץ שיש הרבה מתחמי פינוי בינוי מתקדמים ויותר קל למצוא עסקאות טובות

השאלה האם זה מסתדר עם מה שכתבת בשורה הבאה :

נקודה נוספת חשובה - כיוון שהדירה מיועדת לעבור לילדה, עדיפות גבוהה למקום שאפשר לגור בו. השיקול הוא לא נטו כלכלי, אלא גם פרקטי.

אולי אפשר למצוא בקרית יובל ונוה יעקב וקצת בבני ברק.

אני מכיר מקרוב כמה שחיתנו ילדים ולקחו את ההון העצמי ובמקום לקנות דירה למגורים עם משכנתא ענקית
הם קנו עסקאות פינוי בינוי טובות במתחמים מתקדמים
כך שבעוד חמש שנים יהיה להם ביד עוד רווח יפה (בין חצי מיליון למיליון, תלוי היכן בארץ)
ואז יכולים לקנות דירה למגורים היכן שרוצים בלי משכנתא ענקית לכל החיים....

 

[אברומי 100]

שאלתי עו"ד האם הטריק הזה נכון
וענה לי שלא, הפטור ממס רכישה זה רק למי שמוכר את הדירה הראשונה
ולא למי שמוכר את הדירה שקנה זה עתה

אני גם שאלתי, למעשה החוק מפורש על זה שמוכרים את הדירה הישנה, לגבי מכירה של אותה דירה אין לזה התייחסות מפורשת בחוק אבל למעשה פוטרים גם המצב זה ממס רכישה.

 

[אברומי 100]

מה שאני מכיר יש עסקאות פינוי בינוי טובות (הכוונה במתחמים מתקדמים) שיש בהם רווח של 8%
(ויש גם עסקאות של 10-15% רווח)

השאלה מה התקציב שלך?
כי בפריפריה הדירות יותר זולות אבל יש פחות מתחמים מתקדמים ולכן יותר קשה למצוא שם עסקאות
לעומת מרכז הארץ שיש הרבה מתחמי פינוי בינוי מתקדמים ויותר קל למצוא עסקאות טובות

השאלה האם זה מסתדר עם מה שכתבת בשורה הבאה :

אולי אפשר למצוא בקרית יובל ונוה יעקב וקצת בבני ברק.

אני מכיר מקרוב כמה שחיתנו ילדים ולקחו את ההון העצמי ובמקום לקנות דירה למגורים עם משכנתא ענקית
הם קנו עסקאות פינוי בינוי טובות במתחמים מתקדמים
כך שבעוד חמש שנים יהיה להם ביד עוד רווח יפה (בין חצי מיליון למיליון, תלוי היכן בארץ)
ואז יכולים לקנות דירה למגורים היכן שרוצים בלי משכנתא ענקית לכל החיים....

5 שנים הלוואי...במתחמים הכי מתקדמים ליד הים הצפי יותר גדול...ושם המחירים בהתאם..אל תאמינו לכל מי שמוכר לכם סיפורים שפינוי בינוי זה תהליך מהיר..זה יכול להיות במנימום בהרבה מקומות כולי האי ואולי לפחות 10 שנים..., אבל כנראה עוד יותר...,תשאלו כל אחד שאמין בתחום. אני קצת מכיר את הנושא מקרוב.

 

[אברומי 100]

הון עצמי מינימלי, הרוב משכנתא.
כלומר, ערך הדירה צריך לעלות ביותר מ 8% + עלויות מימון כדי שעסקה תהיה שווה.
בנוסף, ההון העצמי יכול לעשות בינתיים רווחים באפיקים אחרים, כך שגם את זה צריך לקחת בחשבון.

נקודה נוספת חשובה - כיוון שהדירה מיועדת לעבור לילדה, עדיפות גבוהה למקום שאפשר לגור בו. השיקול הוא לא נטו כלכלי, אלא גם פרקטי.

ישנן עסקאות כאלה בשוק?
אמנם אין כאן נביאים (משערת), אבל יש כאן אנשים שמכירים את שוק הנדלן: האם הגיוני לצפות מעסקה לכאלה רווחים?

בהחלט כן. אני חזק מאוד מאוד בכל אזור הקריות וחיפה בעז"ה. אם תהיה מעוניין לפנות אלי בשמחה.

 

[szn]

5 שנים הלוואי...במתחמים הכי מתקדמים ליד הים הצפי יותר גדול...ושם המחירים בהתאם..אל תאמינו לכל מי שמוכר לכם סיפורים שפינוי בינוי זה תהליך מהיר..זה יכול להיות במנימום בהרבה מקומות כולי האי ואולי לפחות 10 שנים..., אבל כנראה עוד יותר...,תשאלו כל אחד שאמין בתחום. אני קצת מכיר את הנושא מקרוב.

אני לא אמרתי לקנות בשלב הראשוני שרק מתחילים להחתים שאז זה יכול לקחת 10 שנים
אני מדבר לקנות בשלב יותר מתקדם באמצע שינוי תבע
ואז לוקח בערך 5 (או שש שנים)
ואם זה שינוי תבע דרך ותמל אז בכלל השינוי תבע לוקח 6-8 חודשים בלבד!

ויש גם עסקאות של פינוי בינוי שכבר נמצאות בשלב של היתר בניה עם רווח יותר קטן.

אני קצת מכיר את הנושא מקרוב.

לא יודע מה הכוונה שלך מקרוב, אני מכיר את התחום ממש מקרוב,
לי יש לי דירה במתחם פינוי בינוי מתקדם ואני עוקב אחרי הרבה מתחמים בארץ
וכל מה שכתבתי זה מהכרות מתוך השטח ומתוך מעקב אחרי התוכניות במנהל התכנון,
וגם קשר עם יזמים ועו"ד בתחום הזה

בהחלט כן. אני חזק מאוד מאוד בכל אזור הקריות וחיפה בעז"ה. אם תהיה מעוניין לפנות אלי בשמחה.

זה מסביר את ההודעה הקודמת שלך שאתה לא מאמין בפינוי בינוי, באמת באזור שלך שזה חיפה ובכל הקריות (חוץ מקרית ים) לא מקדמים פינוי בינוי כמו במקומות אחרים בארץ, והעסק שם לא זז, עובדה שבכל הקריות (חוץ מקרית ים) אין תוכנית אחת עם תבע מאושרת (בחיפה יש אבל היא מאד בעיתית בפינוי בינוי) ולכן זה נראה לך שכל הפינוי בינוי תקוע,
אתה מוזמן לי-ם, בת ים, פ"ת, לוד רמלה עוד הרבה ערים ותראה כמה תוכניות פינוי בינוי יש ואיך מקדמים בקצב הזוי

אתה יכול לראות כאן רשימה חלקית של מתחמים:

איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?

גם אני אשמח תודה אשמח מאוד תודה יש המון המון מתחמים בכל הארץ מצורף דוגמית: זה מתחם בקרית גת שכבר שכמעט סיימו את כל הבניה נשארו דירות אחרונות חדשות: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/6000317783/310 https://www.my-community.co.il/project/848 זה תוכנית בקרית גת שהתב"ע כבר הופקדה...

www.prog.co.il

 

[szn]

5 שנים הלוואי...במתחמים הכי מתקדמים ליד הים הצפי יותר גדול...ושם המחירים בהתאם..אל תאמינו לכל מי שמוכר לכם סיפורים שפינוי בינוי זה תהליך מהיר..זה יכול להיות במנימום בהרבה מקומות כולי האי ואולי לפחות 10 שנים...

סתם בשביל להוכיח לך אני מצרף דוגמא למתחם הזה באשקלון: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/6005041754/310
שמי שקנה שם דירה לפני שנה באמצע שינוי תבע יקבל דירה חדשה תוך בערך 5 שנים
השינוי תבע היה דרך הותמל לקח 8 חודשים בלבד: https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ry9mxur4c
כבר יש יזם שזכה במכרז (התוכנית קודמה ע"י העיריה שעשתה מכרז): https://magdilim.co.il/2203202023/
היתר בניה לוקח בין שנה לשנתיים
בניה עוד 3 שנים בערך

לסיכום בעוד 5-6 שנים יש דירה חדשה מוכנה.
(תמיד יתכנו עיכובים נוספים אבל זה סדר גודל של פרוייקט ואני כותב את זה לאחר בדיקה מקיפה מול יזמים ועו"ד בכירים בתחום)

סתם שאלה כתבת:

.במתחמים הכי מתקדמים ליד הים הצפי יותר גדול..

תוכל בבקשה לצרף לי לינקים לתוכניות במנהל התכנון של המתחמים הנ"ל?

כך נוכל להבין כמה באמת הם מתקדמים...

לפי הידוע לי כל המתחמים ליד הים בקרית ים וקרית חיים לא כ"כ מתקדמים
ולא מצאתי במנהל התכנון שנפתח תיק תבע
(חוף מחלק מרח' יוספטל יש שם מתחם שרק לפני חודשים נפתח תיק תבע)

 

[פוניבז'-וולף]

מה שיוצא מהקטע בקישור זה ש - 3 שנים לאחר שהדירה כבר לא על שם הילד -
הוא זכאי לדירה בהנחה, נכון?

לאאאאא, אני חושב שלא. גם בזכאות למשכנתא, וגםבמענק שהיה על דירה בפריפריה 100000 ש"ח [לפני כעשר שנים] זה פגע במי ש'היתה' על שמו דירה.

 

[אברומי 100]

סתם בשביל להוכיח לך אני מצרף דוגמא למתחם הזה באשקלון: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/6005041754/310
שמי שקנה שם דירה לפני שנה באמצע שינוי תבע יקבל דירה חדשה תוך בערך 5 שנים
השינוי תבע היה דרך הותמל לקח 8 חודשים בלבד: https://www.calcalist.co.il/real-estate/article/ry9mxur4c
כבר יש יזם שזכה במכרז (התוכנית קודמה ע"י העיריה שעשתה מכרז): https://magdilim.co.il/2203202023/
היתר בניה לוקח בין שנה לשנתיים
בניה עוד 3 שנים בערך

לסיכום בעוד 5-6 שנים יש דירה חדשה מוכנה.
(תמיד יתכנו עיכובים נוספים אבל זה סדר גודל של פרוייקט ואני כותב את זה לאחר בדיקה מקיפה מול יזמים ועו"ד בכירים בתחום)

סתם שאלה כתבת:




תוכל בבקשה לצרף לי לינקים לתוכניות במנהל התכנון של המתחמים הנ"ל?

כך נוכל להבין כמה באמת הם מתקדמים...

לפי הידוע לי כל המתחמים ליד הים בקרית ים וקרית חיים לא כ"כ מתקדמים
ולא מצאתי במנהל התכנון שנפתח תיק תבע
(חוף מחלק מרח' יוספטל יש שם מתחם שרק לפני חודשים נפתח תיק תבע)

טוב רק עכשיו ראיתי את ההמשך
אז ככה.
מה שאני אומר זה לא רק על סמך ההכרות שלי בקריות ובחיפה אלא גם על סמך דודה שמאוד מאוד חזקה בתחום בעבודה צמודה ביחד עם יזמים גדולים, שאמרה לי שאחרי התבע זה 7 שנים בערך להיתרים ועוד 3 עד שמקבלים מפתח..אבל תכל’ס אין לדעת את לוח הזמנים...גם היא בתחום למעלה מעשור ואין עוד בנאדם אחד שקיבל מפתח...
בכל מקרה אני לא מתיימר להיות ממוחה בתחום למיטב ידעתי יש מתחמים רבים עם תבע בקריות ובחיפה, לגבי היזמים תוכניות וכו אפשר לחפש בגוגל.
בכל מקרה גם מה שאתה אומר זה על סמך מה שסיפרו שיהיה וכו.
ואני שואל כאן בפורום האם יש בנאדם אחד שקיבל מפתח לפינוי בינוי תוך 10-15שנה. אם כן אשמח שתשתף ותחכים אותנו כמה זמן לקח?

 

[szn]

שאמרה לי שאחרי התבע זה 7 שנים בערך להיתרים

זאת הגזמה פרועה
היתר לא לוקח שבע שנים!

רוצה הוכחות
הנה דוגמא מתחם בנוה יעקב שאושר התבע לפני שנתיים וחצי: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1000427577/310

יש כבר היתר בניה וכבר השטח מגודר לתחילת עבודות

עוד דוגמא, מתחם בסן מרטין 1 התבע אושרה לפני 3.5 שנים: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/1000895925/310
לפני כשנה וחצי התקבל היתר (כלומר ההיתר התקבל תוך כשנתיים)
המתחם כבר באמצע בניה: https://yram.co.il/קטמון-הצעירה/?utm_source=google - organic&utm_medium=organic

סרטון מההריסה: https://www.youtube.com/watch?v=DOXvYVYH7z4

ויש עוד הרבה בכל הארץ, אין לי זמן לפרט הכל.

 

[szn]

בכל מקרה אני לא מתיימר להיות ממוחה בתחום למיטב ידעתי יש מתחמים רבים עם תבע בקריות ובחיפה, לגבי היזמים תוכניות וכו אפשר לחפש בגוגל.

ממש לא מדוייק
אין הרבה מתחמים עם תבע מאושרת בקריות וחיפה.

בכל הקריות יש רק 2 מתחמים מאושרים בלבד!
(שניהם בקרית ים: 1. מתחם אגש 2. מתחם צבע קבע. ויש 2-3 בתהליך שינוי תבע)

בכל חיפה יש מתחמים בודדים עם אישור תבע:
1. מתחם יציאת אירופה (הבניה שם כבר הסתיימה כמעט)
2. מתחם של אלמוג באסתר המלכה בביצוע (מגדל ראשון אכלוס צפוי במהלך 2023): https://almog-ltd.com/project/אלמוג-כרמל-מערב-רובע-הים-החדש-של-חיפה/
3. מתחם שלמה המלך של אזורים: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/3000935179/310
התבע אושרה לפני כשנתיים וחצי, היתר התקבל לפני שנה בערך (כלומר שנה וחצי להיתר)

חיפה עיר הים - דירות חדשות | אזורים

פרויקט עיר הים מציע דירות חדשות עם מרפסות גדולות ונוף מרהיב לים, גינות אורבניות ירוקות, מתקני כושר וספורט ועוד, במיקום מרכזי ונוח.

www.azorim.co.il

4. מתחם בנוה שאנן: https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/3075060/310 אושר לקראת סוף 2011
בתחילת 2018 התחילו הריסה ובניה ב-2021 כבר אוכלס
(קיבלו מפתח בתגובה למה שכתבת שאף אחד לא קיבל מפתח, ויש עוד כאלו בקרית אונו ראשל"צ וי-ם ואכמ"ל): https://www.prashkovsky.co.il/project/פרשקובסקי-בחיפה-נווה-שאנן/#footer