קבוצות הרכישה חוזרות לשוק בגלל מחירי הדיור? כדאי שתקראו את זה
מנהלי קבוצות הרכישה מוכרים לכם חלום - דירה של מיליונים, במאות אלפי שקלים פחות. לפעמים זה נגמר ברווח עצום, אבל במקרים אחרים זה נגמר בשירת הברבור של ענבל אור. כל מה שהיזמים, הבנקים ונפגעי הקבוצות רוצים (ולא רוצים) שתדעו
איציק יצחקי | 13/09/2023 14:01
נתחיל מהסוף: לא בטוח שכניסה לקבוצת רכישה תתאים לכם. נכון, במשך שנים טרנד קבוצות הרכישה הפך את עסקאות רכישת הדירות לכדאיות יותר, אבל משהו קרה לישראל מאז פרשת ענבל אור, שב-2009 הקימה קבוצות רכישה באזור גוש דן ונפלה לתהום.
קבוצות רכישה הן חלום של כל משקיע שחולם לקנות דירה במחיר זול, אבל לא תמיד זה משתלם. עובדה: מהאימפריה המפוארת שהקימה אור, נשאר כעבור 7 שנים צו פירוק נגד החברות שלה, הליכי פשיטת רגל ובעיקר שאלה אחת שמרחפת מאז בכל פרוייקט קבוצת רכישה - האם עובדים עלינו? האם ימכרו דירה אחת למספר אנשים? האם הקבלן מוציא לנו ערבות על הכספים ששילמנו למרות שקבוצות רכישה לא כפופות לחוק המכר?
בסוף, תרצו או לא, הסיפור של ענבל אור הרתיע בשנים האחרונות אלפי אנשים מכניסה לקבוצות רכישה. אם זה לא הספיק, הגיעה פרשת אלדד פרי והנחיתה את הגרזן. למרות זאת, עברו כבר כמה שנים. לישראלים יש זיכרון קצר והם מבינים שהפיתוי הוא גדול - דרך קבוצת רכישה אפשר לחסוך מאות אלפי שקלים ונראה כי לאחרונה, בעיקר לאור עליית מחירי הדיור ב-2021 ו-2022 (מאז נרשמה ירידה ועדיין - המחירים גבוהים), הם חוזרים לשוק - הרוכשים והיזמים. הם מספרים שהיום זה בטוח יותר, שהופקו לקחים, שסיפור ענבל אור לא יחזור לעולם. ובכל זאת, יש כמה דברים שצריך להיזהר מהם כשנכנסים לקבוצת רכישה.
בסוף, זאת שאלה של סיכון וסיכוי - מה הסיכוי שלי להרוויח מאות אלפי שקלים והאם הסיכון שווה את זה. אם חסכתם 200 אלף שקל, אבל עברו 6 שנים מאז שקיבלתם את המפתח, כנראה שהעסקה לא הייתה כדאית. אם חסכתם 800 אלף שקל וקיבלתם מפתח בזמן, בלי עיכובים וללא תוספות - כנראה שהרווחתם. בדרך כלל, זה נגמר בתחום האפור. הרעיון של קבוצת רכישה הוא פשוט - העלות הסופית תקטן משום שחוסכים את גובה הרווח היזמי המקובל, וזה יכול להגיע ל-20%-15%. בפועל, הרווח הוא קטן יותר משום שמנהלי קבוצות הרכישה צריכים להרוויח משהו מכל העסק הזה.
"השקעה סולידית"
החזרה של שוק קבוצות הרכישה יוצרת כאן אפשרות נוספת להגדלת ההיצע על ידי יזמים. זה יכול להצליח, אבל ראו הוזהרתם: בפעם הבאה שתיפתח כאן חקירה, השוק הזה יצלול מחדש. היזמים מודעים לזה, והם לא ייכנסו לפרוייקט כזה בלי הבטחות ותחושת ביטחון מלאה לרוכשים. לאחרונה, גם חברות המימון נכנסו חזרה לשוק. מי היה מאמין שזה יקרה לפני 4 שנים, אבל היום הן קוראות לקבוצות הרכישה "השקעה סולידית".
"אנחנו רואים בנישת הקבוצות הרכישה כאפיק סולידי למימון, זה נכון", אומר
עדי גזית, מנכ"ל משותף בברקת - חברה העוסקת במימון אשראי לפרוייקטי נדל"ן ומתמחה בקבוצות רכישה. "בסוף, צריך לזכור הביקוש במדינה די גדול מההיצע, ועזוב את תקופת הקיפאון. יש כאן עוד יתרונות עבורנו: בקבוצות רכישה הכל מכור מראש, אז אין סיכון שהקבלן לא ימכור. וכמובן - יש פיזור של החוב. נכון, תהליך כזה מצריך לוגיסטיקה וטיפול, כי אתה עובד עם קבוצה של פרטיים, אבל לגוף מממן גדול יש ערך מוסף. רק בתקופה האחרונה, בחודשים האחרונים ממש, העמדנו הלוואות בגובה של רבע מליון שקל למספר קבוצות רכישה".
אנשים לא חוששים?
"בתחילת הדרך אמרו לי שעולם קבוצות הרכישה הולך להיפסק, שזאת השקעה של עבר ולא עתיד. עכשיו אנחנו רואים התעוררות שלו, והיא לא מקרית. אתה צריך להבין שליזמים היום יש אינטרס גדול לגבש קבוצות רכישה במקום עסקה יזמית רגילה. הסיבה: הריבית גבוהה דרמטית לעומת לפני שנתיים. ברגע שהוא לוקח את כל הסיכונים על הגב שלו, זה שונה. בקבוצת רכישה, הוא מכר את כל היחידות ואז העלויות מגולגלות עליהם. זה מוריד לו עלויות וגם סיכון משמעותי. לאחרונה אני שומע שיותר יזמים ומנהלי קבוצות רכישה חוזרים לפעול בתחום".
איפה הסיכון שלכם?
"אנחנו מעדיפים ללוות קבוצת רכישה, כי לרוב זה משמעותית שמרני יותר מאשר ללוות יזם. שתי סיבות: החוב מתפזר כאן על הרבה ידיים, כי תחשוב שאין סיכון שהדירות לא יימכרו. הסיכון המשמעותי היחיד שנשאר הוא הקבלני - זה צמצום דרסטי. כמובן, צריך לקחת מקדמי זהירות, של 10%-8%. כמובן שאנחנו סוגרים עם הקבלן הסכם פאושלי (מחיר פיקס, א"י), כדי שלא תהיה חריגה. אם נשאר כסף, זה כמובן חוזר לרוכש".
הרוכשים חוששים בגלל נושא הערבויות.
"יש כאן ערבות, אבל בדרך אחרת. חוק מכר בא להגן על כספו של הדייר שרוכש דירה. קבוצת רכישה היא הבעלים של הקרקע, לכן זה שונה. האינטרס שאמור להיות מצד בעלי הזכויות הוא שייחסך להם חלק מהעלויות של הרווח היזמי, כי במציאות, מארגני הקבוצות מרוויחים בדרך. צריך לבדוק כמה".
הריבית הממוצע נעה סביב פריים פלוס 3?
"יש יזמים שמקביל פריים פלוס 3%-2%, ויש יותר, לחברי הקבוצה מדברים על פריים פלוס 4%-3%, כלומר מדובר בשיעור דומה. פער של אחוז לכל היותר".
"זוכרים מה קרה ברום כנרת ושרונה"
עורכי דין שמלווים קבוצות רכישה מתעסקים לא מעט עם קשיים של הרוכשים ומנהלי קבוצות הרכישה. לא רק ענבל אור עלתה לכותרות בעבר. זה קורה ממש עכשיו, עם פרוייקט רום כנרת בבת ים - אנשים רכשו דירות במגדל על חוף הים, העבירו מאות אלפי שקלים ועכשיו הם נאלצים להתמודד עם השבר, אחרי שהשופטת הורתה על פתיחת הליכי חדלות פירעון כנגד החברה שנקלעה לחובות של 137 מיליון שקל. החברה, כזכור, ארגנה וניהלה קבוצות רכישה לבניית מגדל ה-Sea Tower בשכונת פארק הים בבת ים. חמישה בניינים, על הקו החוף - נשמע מבטיח. עכשיו, הרוכשים ממתינים לחסדיו של בית המשפט.
גם בפרויקט "יונייטד שרונה" הרוכשים מצאו את עצמם מקבלים דרישה של חברת ב.ס.ר, שנבחרה לפני חמש שנים במטרה להציל את הפרויקט, להכפיל את דמי הניהול מ-77 מיליון שקלים לכ-150 מיליון שקלים והמשמעות היא שמחירי הדירות יזנקו במאות אלפי שקלים.
"קבוצות רכישה הן טרנד חוזר, אבל הם הגיעו כי אנשים רצו להוזיל את המחיר דרך ביטול הרווח היזמי", אומר עו"ד אלון וולנר, שותף במחלקת הנדל"ן המסחרי במשרד ברנע ומשמש כעו"ד לקבוצות רכישה. "מטבע הדברים, כשיש ניסיון להוזיל מחירים מחפשים פתרונות יצירתיים, אבל בסוף קבוצת רכישה מגלמת בתוכה סיכונים, כי אין אבא ואמא, שהם בעצם כל אחד מהחברים בקבוצה".
וולנר נאלץ לבחון כל פרוייקט מקרוב כדי לגדר את הלקוחות שלו. "הסיכון מגיע כי חוק המכר לא חל באותה צורה שבה הוא חל על רכישה מיזם", הוא מסביר. "הרוכש לא תמיד הוא מקבל את הבטוחה הראויה לכספים שהוא מעמיד. יש מנהל קבוצת רכישה, מפקידים כספים לחשבון כזה או אחר שאינו מוגבל ויש התחייבות הדדית. אין אחיזה אמיתית בקרקע שנותנת לך אפשרות ביום הדין, במקרה של חדלות פרעון או פירוק של הקבוצה שלא מצליחה להרים את הפרוייקט. הדברים האלה מקבלים יותר יציבות רק ברגע שהבנק המלווה של פרוייקט כזה נכנס לתמונה, כי הבנקים מבטיחים את היכולת להקים את הפרוייקט".
מה אדם מן היישוב צריך להבין לפני שהוא נכנס לפרוייקט הזה?
"שאם המארגן הבטיח דירה ב-3 מיליון שקל דרך קבוצת רכישה, הסיטואציה כפופה. לא ניתן להתחייב על מחיר. היזם פה הם האנשים. אתה יודע איך תתחיל, אבל אתה לא יודע איך תסיים. הרבה פעמים אותם 3 מיליון שקל הופכים להיות 3.5 מיליון, 4 מיליון ובמקרים חריגים גם יותר. אנחנו זוכרים מה קרה ברום כנרת לאחרונה ובעבר גם את קבוצת הרכישה בשרונה, שהרבה מכירים. ייצגנו חלק מבעלי הקבוצה. אתה קם יום אחד ומגלה שמשכו כספים מהחשבון".
לא ישנים בלילה.
"חשוב לי להדגיש: לא הכל שחור. אם נסכם, אז הפתרון הוא לא רע בכללותו, אבל הוא מתאים לשחקנים מתוחכמים, כאלה שיודעים, כמו כל דבר, לקחת סיכון לתמחר אותו ולהבין את המטריה, את הדרך שהם הולכים לעבור. יש גם קבוצות שעבדו נכון והרוויחו מאות אלפים".
מה יקרה כשהריבית תרד?
אז כמו שהבנתם, מי שנפגעו מכל הסיפור הזה הן חברות שיווק הנדל"ן. היום, מנהל הקבוצה הוא המשווק, המארגן. זה מוציא את משרדי המכירות מחוץ לתמונה. דורית סדן, מנכ"לית חברת שיווק הנדל"ן נווה העיר מסבירה למה לא. "אי אפשר עדיין לצאת בהכרזות בסגנון 'חזרתן של קבוצות הרכישה'. מדובר לתפיסתי בדבר שבשוליים, מוצר משלים שנועד להתמודד עם סביבת ריבית גבוהה ועלויות מימון שזינקו", היא מסבירה. "אנו רואים מקרים בודדים במקומות שבהם יזמים רכשו קרקע במחיר גבוה, ומבקשים להקל בעול עלויות המימון שהוכפלו כמעט פי 5 בתוך שנה. ולכן אפיק של קבוצת רכישה בקרקעות אלה מאפשר להם לקבל את הקרקע במיידי ולצמצם את החשיפה לריבית בשלבים הראשונים של הפרויקט".
למי זה מתאים?
"קבוצות רכישה לא מתאימות בכל מקרה וגם לא לכל הרוכשים. בקבוצת רכישה למעשה היזם מגלגל את התשלום על הקרקע לצרכני הקצה, ויש לקחת זאת בחשבון לפני שמצטרפים לקבוצת רכישה שכזו. בנוסף, לרוכשים בקבוצות רכישה אין הגנה מכוח חוק מכר דירות, וגם המחיר הסופי של הדירה לא ידוע מראש, היות. ועלויות הבנייה אינן סופיות דבר שיכול להתבטא בעלייה של 10-15% וכתוצאה מכך גם בעלייה במחיר הדירה הסופי. גם מועד האכלוס לא ודאי במקרים כאלה ויש לקחת את זה בחשבון".
"אני סבורה כי לא מדובר בטרנד חוזר", היא מסכמת. "אלא רק באפיק אלטרנטיבי שמקטין את הסיכון היזמי, אך לא בטוח משתלם לרוכשים, וכאמור גם לא ודאי. הקבוצות אטרקטיביות גם לגורמים המממנים כי הם מקבלים את התשלום על הקרקע במזומן וזה מקטין סיכונים . כשהריבית תתחיל לרדת, אני מאמינה שנראה הרבה פחות קבוצות רכישה בשוק. לתפיסתי, בתנאי התשלום הנוחים שמציעים היום הקבלנים והיזמים, המבצעים וההנחות - לרוכשים הרבה יותר כדאי לרכוש דירה מקבלן ולא בקבוצת רכישה, בעיקר בגלל ההגנה של ערבויות חוק מכר והוודאות באשר למחיר הסופי ולמועד האכלוס. קבוצות הרכישה מתאימות יותר לרוכשים שיש בידם את הכסף לממן את עלות הקרקע במזומן וגם שאינם ממהרים לקבל מפתח לדירת החלומות שלהם".
הנושאים החמים
הנושאים החמים
