הנושאים החמים
הנושאים החמים
בשנה האחרונה בעקבות עליית הריביות, אחד מסוגי העסקאות הנפוצות הם רכישה מקבלן בתנאי 20/80, משלמים עכשיו 20 אחוז והיתרה בסיום הבניה.
העיתונים והרשת מלאים בפרסומים אודות פרויקטים כאלה.
באופן אישי אני נתקל בלא מעט לקוחות שמבקשים מימון לצורך רכישה של נכס בעסקה מהסוג הזה.
לא פעם שאלתי את עצמי האם זה באמת כל כך רווחי כמו שמספרים?
ישבתי ועשיתי אקסל פשוט כדי לבדוק את הרווחיות, והתוצאות הדהימו אותי!
אני מניח שחלקכם יגידו, נו... ברור... מה חשבת?
אך מכיון שאני פוגש לא מעט לקוחות שעושים עסקאות כאלה, ובטוחים שזה האקזיט הבא שלהם, כנראה שלהרבה אנשים זה לא ברור, והם פשוט סומכים על הנתונים שנאמרו להם ע"י המשווק.
נתוני העסקה שחישבתי הם כדלהלן:
מחיר הרכישה - 2.3 מיליון שקלים.
מכירה - 2.8 מיליון שקלים לאחר 24 חודשים.
ההנחות הן:
1. ללקוחות יש נכס קיים בבעלותם
2. הלקוחות רכשו את הנכס בעשרה אחוז מתחת למחיר השוק, ובמהלך השנתיים שיעברו עד המכירה, שווי הנכס יעלה בעוד כעשרה אחוז.
3. את העשרים אחוז הראשונים + הוצאות נלוות (עו"ד, תיווך, ייעוץ משכנתה, מס רכישה) לקחו כמשכנתה על נכס קיים שבבעלותם.
4. ניתן להסב ערבויות והנכס יימכר לפני השלמת הרכישה.
התוצאה שהגעתי אליה כפי שניתן לראות בטבלה המצ"ב היא: רווח של 82,000 שקלים!
רווח של 82 אש"ח וזה בלי לקחת בחשבון שעלולות להיות עמלות פירעון מוקדם שינגסו ברווח ואולי אף יגרמו להפסד.
האם לדעתכם רווח כזה שווה את כל הבלגן שברכישת נכס?
האם לדעתכם הלקוחות שנכנסו לעסקאות כאלה הבינו מה באמת יהיה הרווח הסופי שלהם? אני די בטוח שלא.
אני לא טוען שהשקעות מהסוג הזה הן בהכרח לא רווחיות, אבל כשמגיע אליכם חבר מהעבודה או מהכולל, ומספר בעיניים בורקות על ההשקעה הנוצצת שהוא עשה, קחו בחשבון שאולי רק בעוד שנתיים שלוש הוא יבין עד כמה העסקה לא נוצצת.
כשאתם יושבים מול משווק והוא משכנע אתכם שהעסקה הבאה תשנה את חייכם, קחו את נתוני העסקה ותבדקו טוב טוב האם הרווח שלכם יהיה כמו שהוא סיפר או שאולי גם הוא קצת מפספס...
למעשה, החישוב הזה נכון לא רק לעסקאות 20/80 אלא להרבה מאוד עסקאות נדל"ן, אם תעשו חישוב נכון, תגלו שרכישת נכס להשקעה ומכירה לאחר מספר שנים בהרבה מקרים תניב רווח מזערי אם בכלל...
העיתונים והרשת מלאים בפרסומים אודות פרויקטים כאלה.
באופן אישי אני נתקל בלא מעט לקוחות שמבקשים מימון לצורך רכישה של נכס בעסקה מהסוג הזה.
לא פעם שאלתי את עצמי האם זה באמת כל כך רווחי כמו שמספרים?
ישבתי ועשיתי אקסל פשוט כדי לבדוק את הרווחיות, והתוצאות הדהימו אותי!
אני מניח שחלקכם יגידו, נו... ברור... מה חשבת?
אך מכיון שאני פוגש לא מעט לקוחות שעושים עסקאות כאלה, ובטוחים שזה האקזיט הבא שלהם, כנראה שלהרבה אנשים זה לא ברור, והם פשוט סומכים על הנתונים שנאמרו להם ע"י המשווק.
נתוני העסקה שחישבתי הם כדלהלן:
מחיר הרכישה - 2.3 מיליון שקלים.
מכירה - 2.8 מיליון שקלים לאחר 24 חודשים.
ההנחות הן:
1. ללקוחות יש נכס קיים בבעלותם
2. הלקוחות רכשו את הנכס בעשרה אחוז מתחת למחיר השוק, ובמהלך השנתיים שיעברו עד המכירה, שווי הנכס יעלה בעוד כעשרה אחוז.
3. את העשרים אחוז הראשונים + הוצאות נלוות (עו"ד, תיווך, ייעוץ משכנתה, מס רכישה) לקחו כמשכנתה על נכס קיים שבבעלותם.
4. ניתן להסב ערבויות והנכס יימכר לפני השלמת הרכישה.
התוצאה שהגעתי אליה כפי שניתן לראות בטבלה המצ"ב היא: רווח של 82,000 שקלים!
רווח של 82 אש"ח וזה בלי לקחת בחשבון שעלולות להיות עמלות פירעון מוקדם שינגסו ברווח ואולי אף יגרמו להפסד.
האם לדעתכם רווח כזה שווה את כל הבלגן שברכישת נכס?
האם לדעתכם הלקוחות שנכנסו לעסקאות כאלה הבינו מה באמת יהיה הרווח הסופי שלהם? אני די בטוח שלא.
אני לא טוען שהשקעות מהסוג הזה הן בהכרח לא רווחיות, אבל כשמגיע אליכם חבר מהעבודה או מהכולל, ומספר בעיניים בורקות על ההשקעה הנוצצת שהוא עשה, קחו בחשבון שאולי רק בעוד שנתיים שלוש הוא יבין עד כמה העסקה לא נוצצת.
כשאתם יושבים מול משווק והוא משכנע אתכם שהעסקה הבאה תשנה את חייכם, קחו את נתוני העסקה ותבדקו טוב טוב האם הרווח שלכם יהיה כמו שהוא סיפר או שאולי גם הוא קצת מפספס...
למעשה, החישוב הזה נכון לא רק לעסקאות 20/80 אלא להרבה מאוד עסקאות נדל"ן, אם תעשו חישוב נכון, תגלו שרכישת נכס להשקעה ומכירה לאחר מספר שנים בהרבה מקרים תניב רווח מזערי אם בכלל...
