משכנתא 2023- שאלות, טיפים, והמלצות

מקצועי בלבד · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
צריך גם לכתוב בצורה ברורה את השגיאות הרבות שהיו לך בתחזיות מלפני שנתיים על מחירי הדיור וכדו'.
זה גורם נזק הרבה יותר גדול מנזק במשכנתא, גדול ככל שיהיה.
גם בענין הנדל"ן, זה לא נושא ששייך בו דעות חלוקות. כולם ראו מה קרה פה בשנים האחרונות, ומה קרה למי שהקשיב להמלצות שלך.

אני לא רואה קשר לאשכול, ולכן לא אגיב ע"ז כאן.
לכל השטויות האלו כבר כתבתי הסברים מסודרים באשכולות הרלוונטיים.
ואני גם לא חושבת שצריך להגיב פה לגופם של אנשים.

נכתב ע"י zmmb:
לשיטתך שהמדד לא צפוי לעלות בהרבה, והציעו ללקוח פער של 2.5% בריבית בין מסלול צמוד ללא צמוד, אז לכאו' שווה לקחת את הצמוד, נכון? במקרה כזה למשל כדאי לקחת צמוד מדד בקרן שווה. גם מרוויחים ריבית יותר זולה, וגם ההחזר החודשי לא עולה.

דעתי היא לא זאת שרלוונטית, אלא דעות הכלכלנים ובנק ישראל וכו'
ובתשובה למה שכתבת פה, תקרא שוב את התגובה הזאת שנכתבה בדיוק על הטענה הזאת שלך.

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
יש הגיון בזה, אבל שים לב שהמדד לא צפוי לעלות בכ"כ הרבה במשך כל שנות המשכנתא, ומצד שני הקרן שווה לא תהפוך לשפיצר בעוד חצי שנה או שנה, כך שלכאורה אותו אדם יפסיד הרבה מאד כסף.
ואם הוא לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא כשהיא תעלה, אז לכאורה לא כדאי לו לקחת מסלול שצמוד למדד.

zmmb · 14/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
דעתי היא לא זאת שרלוונטית, אלא דעות הכלכלנים ובנק ישראל וכו'
ובתשובה למה שכתבת פה תקרא שוב את התגובה הזאת שנכתבה בדיוק על הטענה הזאת שלך.

לפי דעת הכלכלנים וכו' בכמה המדד צפוי לעלות?

מקצועי בלבד · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
לפי דעת הכלכלנים וכו' בכמה המדד צפוי לעלות?

בנק הפועלים עדכן בימים האחרונים [אחרי מסיבת העיתונאים של רה"מ ושר האוצר] את התחזית שלו שהמדד יעלה השנה ב2.7% ולא ב3%.

zmmb · 14/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
בנק הפועלים עדכן בימים האחרונים [אחרי מסיבת העיתונאים של רה"מ ושר האוצר] את התחזית שלו שהמדד יעלה השנה ב2.7% ולא ב3%.

שאלתי על ממוצע לשנים הקרובות. לא על השנה הקרובה ספציפי.

מקצועי בלבד · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
שאלתי על ממוצע לשנים הקרובות. לא על השנה הקרובה ספציפי.

אח"כ אי אפשר לדעת עכשיו, אבל היעד שבנק ישראל פועל לפיו זה עלייה של 1-3% לשנה, ולכן החישוב השקול מתבסס על ממוצע של 2% לשנה.

zmmb · 14/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אח"כ אי אפשר לדעת עכשיו, אבל היעד שבנק ישראל פועל לפיו זה עלייה של 1-3% לשנה, ולכן החישוב השקול מתבסס על ממוצע של 2% לשנה.

לפי ממוצע של 2% לשנה, אם לוקחים מסלול צמוד מדד ל-30 שנה אז כפי שכתבתי קודם ההחזר החודשי אמור להכפיל את עצמו מהתשלום הראשון עד התשלום האחרון, ולא כפי שכתבת:

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
שהמדד לא צפוי לעלות בכ"כ הרבה במשך כל שנות המשכנתא,

ולכן, לדעתי, אם הציעו לאדם פער של 2.5% בריבית בין הק"צ לקל"צ, והוא לא רוצה שיהיו לו עליות מטורפות בהחזר החדשי, אז שבמקום לקחת את זה בקל"צ ל-30 שנה, שיקח את זה בק"צ ל-25 שנה בקרן שווה, וההחזר החודשי שלו יהיה אותו דבר בערך, וגם לא יהיו לו עליות בהחזר בגלל המדד, ובכך הוא יחסוך הרבה מאוד כסף.
אם הוא יכול לעמוד בזה שההחזרים שלו יגדלו מאוד, אז ברור שעדיף שיקח את הק"צ בשפיצר ל-20 שנה עם החזר חודשי התחלתי של אותו סכום בערך, ויחסוך בזה עוד הרבה כסף, אבל למי שרוצה יציבות וגם ריבית זולה יותר שהוא יכול לקבל בק"צ, אז שיקח את זה בקרן שווה.

zmmb · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
לפי ממוצע של 2% לשנה, אם לוקחים מסלול צמוד מדד ל-30 שנה אז כפי שכתבתי קודם ההחזר החודשי אמור להכפיל את עצמו מהתשלום הראשון עד התשלום האחרון, ולא כפי שכתבת:

ולכן, לדעתי, אם הציעו לאדם פער של 2.5% בריבית בין הק"צ לקל"צ, והוא לא רוצה שיהיו לו עליות מטורפות בהחזר החדשי, אז שבמקום לקחת את זה בקל"צ ל-30 שנה, שיקח את זה בק"צ ל-25 שנה בקרן שווה, וההחזר החודשי שלו יהיה אותו דבר בערך, וגם לא יהיו לו עליות בהחזר בגלל המדד, ובכך הוא יחסוך הרבה מאוד כסף.
אם הוא יכול לעמוד בזה שההחזרים שלו יגדלו מאוד, אז ברור שעדיף שיקח את הק"צ בשפיצר ל-20 שנה עם החזר חודשי התחלתי של אותו סכום בערך, ויחסוך בזה עוד הרבה כסף, אבל למי שרוצה יציבות וגם ריבית זולה יותר שהוא יכול לקבל בק"צ, אז שיקח את זה בקרן שווה.

נשמח לשמוע את דעת המומחים פה לדיון הנ"ל.
@הון ובית
@ari1980
@מדד משכנתאות
וכו' וכו'.

מקצועי בלבד · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
לפי ממוצע של 2% לשנה, אם לוקחים מסלול צמוד מדד ל-30 שנה אז כפי שכתבתי קודם ההחזר החודשי אמור להכפיל את עצמו מהתשלום הראשון עד התשלום האחרון, ולא כפי שכתבת:

2% לשנה זה לא נחשב להרבה.
וההחזר החודשי לא מכפיל את עצמו ב30 שנה אלא קצת פחות, אבל גם לא כדאי לקחת אותו לתקופה כ"כ ארוכה.

zmmb · 14/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
2% לשנה זה לא נחשב להרבה.
וההחזר החודשי לא מכפיל את עצמו ב30 שנה אלא קצת פחות, אבל גם לא כדאי לקחת אותו לתקופה כ"כ ארוכה.

לא יודע מה נחשב הרבה או לא. הרבה זה ענין יחסי.
ההחזר החודשי כמעט מכפיל את עצמו ב-30 שנה.
יכול להיות שלא כדאי לקחת לתקופה ארוכה. בכלל כל משכנתא כדאי לקחת לכמה שפחות שנים.
דיברתי על מי שהאילוץ שלו הוא לפרוס להרבה שנים כי הוא לא יכול לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר, אז במקום לקחת קל"צ ל-30 שנה, הוא יכול לקחת ק"צ ל-25 שנה ולהחזיר את אותו ההחזר החודשי, ובלי שיהיו לו עליות מטורפות.

אשמח אם תסבירי למה לדעתך במקרה כזה למשל זה כזה טעות לקחת קרן שווה.

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
לצערי זה לא הפעם הראשונה שאני רואה את הטעות הזאת פה בפורום, וגם של כאלו שנחשבים פה ליועצים מומחים...

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אתה מבין כמה משכנתאות יכולות להינזק מתגובה של המלצה על טעות כזאת פה בפורום??

איפה בדיוק יכול להיות פה הנזק הגדול?

נכון שבד"כ לא כדאי לקחת קרן שווה, אבל בהחלט א"א לפסול את זה באופן גורף.

מקצועי בלבד · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
אשמח אם תסבירי למה לדעתך במקרה כזה למשל זה כזה טעות לקחת קרן שווה.

איפה בדיוק יכול להיות פה הנזק הגדול?

נכון שבד"כ לא כדאי לקחת קרן שווה, אבל בהחלט א"א לפסול את זה באופן גורף.

אני לא חושבת שכדאי שתייחס את הכל לעצמך, כי כפי שכתבתי זו לא הפעם הראשונה שזה נכתב פה בפורום.
וכפי שכתבתי שבמקרה כזה

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
יש הגיון בזה, אבל שים לב שהמדד לא צפוי לעלות בכ"כ הרבה במשך כל שנות המשכנתא, ומצד שני הקרן שווה לא תהפוך לשפיצר בעוד חצי שנה או שנה, כך שלכאורה אותו אדם יפסיד הרבה מאד כסף.
ואם הוא לא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא כשהיא תעלה, אז לכאורה לא כדאי לו לקחת מסלול שצמוד למדד.

וגם תמיד צריך לקחת בחשבון שיתכן שהמדד יעלה במשך השנים הרבה פחות מממוצע של 2% לשנה, וכפי שהיה פה בעשור האחרון, כך שגם במסלולים שצמודים למדד יתכן הפסד גדול בלקיחתם בקרן שווה ובגלל זה לפרוס את ההחזר ע"פ יותר שנים.

zmmb · 14/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אני לא חושבת שכדאי שתייחס את הכל לעצמך, כי כפי שכתבתי זו לא הפעם הראשונה שזה נכתב פה בפורום.
וכפי שכתבתי שבמקרה כזה

וגם תמיד צריך לקחת בחשבון שיתכן שהמדד יעלה במשך השנים הרבה פחות מממוצע של 2% לשנה, וכפי שהיה פה בעשור האחרון, כך שגם במסלולים שצמודים למדד יתכן הפסד גדול בלקיחתם בקרן שווה ובגלל זה לפרוס את ההחזר ע"פ יותר שנים.

א. את כתבת כמה וכמה פעמים בפורום שלא כדאי לקחת בכלל מסלולים צמודי מדד. אם כל עליית המדד תסתכם בפחות מ-2% לשנה, אז למה זה כזה לא כדאי? יש בנקים היום שהפער בין ק"צ לקל"צ עומד על הרבה יותר מ-2%.
ב. זה מאוד תלוי כל אדם. אם הוא מרגיש שהוא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא גם אם המדד יעלה אז שיקח את זה בשפיצר, אבל אם הוא לא רוצה לקחת סיכון שיהיו לו עליות מטורפות אז שיקח את זה בקרן שווה.

E_Y · 14/1/23

נכתב ע"י נופש.:
1. האם בקניית דירה מקבלן בשוק החופשי, לא מחיר למשתכן, צריך להביא שמאי? פשוט אחד הבנקים שלח לי הצעת משכנתא+ הפניה לשמאי. זה לא טעות?

אם יש ליווי בנקאי אין צורך בשמאות

נכתב ע"י נופש.:
2. לפי החוק החדש, הבנקים צריכים לתת אפשרות להגשת בקשה לאישור עקרוני באינטרנט, ותשובה תוך 5 ימים, חלק מהבנקים לא נתנו לי תשובה לא חיובית ולא שלילית, פשוט לא הגיבו, (לאומי בדיגיטל, מזרחי), יש מה להתלונן עליהם איפשהו?

כנראה דחו לך אוטומטי בגלל איזה נתון שלא היה נראה להם
תיגש לסניף יאשרו מחדש
אם אתה מחפש להתלונן עליהם יש הרבה על מה

מקצועי בלבד · 14/1/23

נכתב ע"י zmmb:
א. את כתבת כמה וכמה פעמים בפורום שלא כדאי לקחת בכלל מסלולים צמודי מדד. אם כל עליית המדד תסתכם בפחות מ-2% לשנה, אז למה זה כזה לא כדאי? יש בנקים היום שהפער בין ק"צ לקל"צ עומד על הרבה יותר מ-2%.

אז עכשיו אנחנו נכנסים לנושא חדש?
א. שים לב מתי כתבתי את זה? ויש הבדל גדול אם זה נכתב לפני עליות המדד הגדולות או אחרי.
ב. בשנה הקרובה עדיין יש צפי לעליית מדד משמעותית של כמעט 3%. [בתקווה שלא יותר]

נכתב ע"י zmmb:
ב. זה מאוד תלוי כל אדם. אם הוא מרגיש שהוא יוכל לעמוד בהחזרי המשכנתא גם אם המדד יעלה אז שיקח את זה בשפיצר, אבל אם הוא לא רוצה לקחת סיכון שיהיו לו עליות מטורפות אז שיקח את זה בקרן שווה.

זה קשה להסביר את זה פה, אבל אם לוקחים את זה בשפיצר בצורה נכונה, בדר"כ זה יוביל לחיסכון מאד משמעותי וללא שום עליות מטורפות.

s.y.m · 14/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
אבל רק שאלה קטנה, אתה מבין כמה הנזק פה לכל משכנתא???
אתה מבין כמה משכנתאות יכולות להינזק מתגובה של המלצה על טעות כזאת פה בפורום??

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
דעתי היא לא זאת שרלוונטית, אלא דעות הכלכלנים ובנק ישראל וכו'

נכתב ע"י zmmb:
נכון שבד"כ לא כדאי לקחת קרן שווה, אבל בהחלט א"א לפסול את זה באופן גורף.

אני לא באה לצדד שום צד, אישית לא יצא לי אף פעם לראות כדאיות בקרן שווה...
עדיין, שמעתי בעצמי בקורס מימון מתקדם של יונתן ברלינר הנחשב לגדולי המומחים בעניני משכנתאות שיש מצבים שקרן שווה הוא פתרון מצוין וכדאי.

zmmb · 15/1/23

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
ב. בשנה הקרובה עדיין יש צפי לעליית מדד משמעותית של כמעט 3%. [בתקווה שלא יותר]

נכתב ע"י מקצועי בלבד:
בנק הפועלים עדכן בימים האחרונים [אחרי מסיבת העיתונאים של רה"מ ושר האוצר] את התחזית שלו שהמדד יעלה השנה ב2.7% ולא ב3%.

?
חוץ מזה, שמשכנתא נלקחת ל-20-30 שנה. לא לשנה אחת.

מקצועי בלבד · 15/1/23

נכתב ע"י zmmb:
?

מה השאלה?
כידוע ש2.7% זה קרוב ל3%, ויש עוד כלכלנים חוץ מבנק הפועלים.

נכתב ע"י zmmb:
חוץ מזה, שמשכנתא נלקחת ל-20-30 שנה. לא לשנה אחת.

נכון.
ולכן לא מסתכלים רק על השנה הראשונה, אבל בהחלט השנה/ים הראשונה/ות היא הכי משמעותית כי ככל שהמדד עולה כשיש יותר קרן להחזיר כך זה מייקר יותר את המשכנתא.
ולכן לא דומה משכנתא שתילקח עכשיו, למשכנתא שנלקחה לפני חצי שנה, וגם לא למשכנתא שתילקח בעוד שנה או בעוד שנתיים.