יש לכם ביד 25% מההון הדרוש לקניית דירה באזור בו אתם חושבים לגור?
זה למה כדאי לכם לרוץ ולקנות דירה.
(בקצרה: עליית ערך ההון בנדל"ן הוא קטן משמעותית מהעליה בשוק ההון, אבל הוא יהיה פי 4 מהיום הראשון)
הערה כללית:
א. אנחנו נעשה את החישוב בלי ההוצאות למשכנתא. וזאת מכיוון שמגורים זו הוצאה שבכל מקרה חייבים לשלם עליה.
מה שכן, כשנחשב את המשקיעים בשוק ההון, נשווה כל הזמן את מחירי השכירות למשכנתא, ואם ישאר עודף מהשכירות, נמנף את הכסף כמובן בשוק ההון!
ב. העליות בשוק ההון יחושבו לפי 7.5% תשואה, שזה 10% תשואה במקור בניכוי מס הכנסה.
ג. העלויות בשוק הנדל"ן יחושבו לפי 3.3% שכירות בשנה, ועליה של 2% בשנה בערך הדירה.
אנחנו נעשה חישוב לפי דירה שעולה מליון ש"ח
כשיש לכם ביד 250,000 ש"ח.
קניתם דירה? מזל טוב!
תאלצו לקחת משכנתא של 750,000 ש"ח.
אם נחשב לטווח של 20 שנה, תשלמו כ3750 ש"ח בחודש.
אחרי 20 שנה, בהנחה שערך הנכס יעלה ב2% לשנה,
הדירה תהיה שווה :1,485,947
בהנחה שהרחבתם את הדירה מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים, הדירה שלכם תהיה שווה 1,857,434
סה"כ הוצאות מחוץ למשכנתא-150 אלף ש"ח להרחבה.
רווח נטו: 1,707,434
החלטתם להשקיע בשוק ההון? בהצלחה!
שכירות לפי 3.3% יהיה 2750 ש"ח לחודש.
כלומר יש לכם עודף של 1000 ש"ח בחודש למנף!
האותיות הקטנות של המינוף בשוק ההן אומרות, שאפשר לקחת הלוואה עד 72 חודשים בערך.
ולכן גם אם לא נחשב ריבית בכלל, אתם יכולים למנף ב6 השנים הראשונות עוד 72 אלף ש"ח.
(כמובן בהשוואה למשכנתא. כל שקל יותר, יכול גם בעל המשכנתא למנף)
אחרי 6 שנים, בהנחה שיש עליה של 7% לשנה, יהיה לכם: 483,000 ש"ח.
ב-6 השנים הבאות תרצו גם למנף
אבל מה לעשות שמחירי הדירות עלו. ולשכור דירה יעלה לכם לפחות 3000 ש"ח לחודש.
מה שאומר שתוכלו למנף 750 ש"ח בחודש בלבד.
כלומר נוסיף להון 54 אלף ש"ח. סה"כ: 537,000 ש"ח.
אחרי 12 שנים יהיה לכם ביד : 806,000 ש"ח.
עכשיו, אתם כבר גם צריכים לשכור דירה גדולה יותר, וגם מחירי הדירות עלו. סביר להניח שלשכור דירה יעלה לפחות 4,100 ש"ח. אין לכם כבר את היכולת למנף בכלל, ומכאן ואילך, נוסיף להוצאות שלכם 250 ש"ח כל חודש. (חישבנו רק 250 ש"ח, אע"פ שלכאורא היינו אמורים לחשב, וזאת בגלל עליית המדד ועם זה המחיר למשכנתא חודשית)
אחרי 20 שנה יהיה לכם ביד: 1,385,000 ש"ח
בניכוי הוצאות של 24000 ש"ח לדיור (וזה בהנחה מאוד נדיבה, שבמשך 8 שנים בעל הדירה לא יעלה לכם שקל בדמי השכירות)
נשאר לכם 1,361,000
הנושאים החמים
הנושאים החמים
