ליועצי משכנתא שבינכם

[ראש לשועלים]

לעומת זאת בהלוואת פריים, גם עם הריבית עולה, הדבר לא משפיע בכלל על קרן ההלוואה עצמה אלא רק על ההחזר החודשי, ולכן אם רואים שהריבית עולה מדי מהר אפשר להחזיר מידית את כל ההלוואה ללא עמלות פירעון מוקדם ולקחת הלוואה במסלול אחר.

לחלוטין לא מדוייק.
אם תחזיר אז את כל ההלוואה, תספוג בכל מקרה חלק גדול מהנזק בגלל הפרשי הריביות שתצטרך לשלם במסגרת עמלת פרעון מוקדם. הריבית הממוצעת אז, תהיה וודאי נמוכה יותר מריבית ההלוואה שלך כולל העליה המטורפת של הריבית, והעלויות על ראשך המסכן.
תַּחְשְׁבוּ ותְּחַשְּׁבוּ טוֹב.

 

[מקצועי בלבד]

אם תחזיר אז את כל ההלוואה, תספוג בכל מקרה חלק גדול מהנזק בגלל הפרשי הריביות שתצטרך לשלם במסגרת עמלת פרעון מוקדם.

במשכנתא במסלול פריים, אין עמלת פירעון מוקדם.

 

[ראש לשועלים]

במשכנתא במסלול פריים, אין עמלת פירעון מוקדם.

הרגשתי שאצא בסוף פיתה.

 

[טעם של פעם]

תספוג בכל מקרה חלק גדול מהנזק

נכון בגלל עלית הריבית ולא עלית הקרן.

 

[ראש לשועלים]

ומה שכתבו על בנק ישראל שהזיק לציבור, לצערינו זה מאד נכון (תבדקו על זה כתבות בעיתונות הכלכלית הבלתי תלויה), היות ובגלל ההגבלה על מסלול פריים של שליש המשכנתא, הפסידו ציבור הלווים מליוני ש"ח, בגלל שהמסלול הכי זול לאחר הפריים, הריבית שם היא לפחות כפולה!

סלחו לי, אבל בכל זאת אתערב:
אם היתה אפשרות לקחת משכנתא שלימה בריבית פריים, הבנקים היו מייקרים משמעותית את ההלוואות הללו וגמרנו. הם נותנים לך היום את ההלוואה הזו בזול מתוך שקלול יתר המרכיבים, שמחפים עליה.

 

[שלמה וייס]

מקריאת האשכול עולה כך: מי שלא בטוח במה שהוא אומר בידיעה גמורה, שלא יגיד!
זה יכול לגרום נזק להרבה אנשים.
כותרת האשכול קוראת לעזרה "מיועצי משכנתא" בלבד!.
אם אתם רוצים להגיב, תעשו קורס ותחזרו....

 

[טעם של פעם]

מקריאת האשכול עולה כך: מי שלא בטוח במה שהוא אומר בידיעה גמורה, שלא יגיד!
זה יכול לגרום נזק להרבה אנשים.
כותרת האשכול קוראת לעזרה "מיועצי משכנתא" בלבד!.
אם אתם רוצים להגיב, תעשו קורס ותחזרו....

חזק!!!!!!!!!!!!!

 

[טעם של פעם]

סלחו לי, אבל בכל זאת אתערב:
אם היתה אפשרות לקחת משכנתא שלימה בריבית פריים, הבנקים היו מייקרים משמעותית את ההלוואות הללו וגמרנו. הם נותנים לך היום את ההלוואה הזו בזול מתוך שקלול יתר המרכיבים, שמחפים עליה.

אבל יכול היה להיות תחרות ההגבלה של המדינה על הפריים יוצר סוג של קרטל.

 

[ari1980]

נלך עם הדוגמא שלך:
במקרה של צמוד מדד, אחרי חודש המדד עלה באחוז (לא קורה. המדד בשנים האחרונות עולה בקצת יותר מאחוז שנתי), ההלוואה עלתה, כדבריך, ל101,000.
אם ההלוואה היא פריים, וריבית בנק ישראל היתה אחוז אחד, ועלתה באחוז לשניים, תשלם כעת (בתחשיב בלון, ברור שבפועל זה פחות בגלל ההחזרים) 140 אלף שקל לעשרים שנה. כלומר, תכפיל את האחוז ריבית שנוסף, שהתווסף לסכום ההלוואה, במספר השנים שנותרו
\
ה 40 שכתבת זה 40 במקום 20 הוי אומר שתשלם ריבית מעבר למה שחתמת של 20 אלף על פני 20 שנה
ואילו במדד שעלב באחוז מעבר לריבית שקבעו לך שעלתה ההלוואה עלתה גם ב 1000 על פני כל השנים..
בכל מקרה מה שכתב a052 מקובל עלי ונכון.. אתה גם מסכים עם מה שהוא כתב?

 

[פולני]

לי אמרה פקידת משכנתאות בפירוש
שאם היא מורידה לי משמעותית בהלוואה אחת היא חייבת לתמרן עם ההלואות האחרות
כך שישאר "מרווח"(כהגדרתה) לבנק
להרויח את מה שהוא אמור להרויח מהעסקה.
כך שאי אפשר להשוות לפי הלוואה אחת מתוך כל המשכנתא
אלא צריך לבדוק את כל התמהיל
כמה הוא משתלם וכו...

 

[ראש לשועלים]

בכל מקרה מה שכתב a052 מקובל עלי ונכון.. אתה גם מסכים עם מה שהוא כתב?

א. מחזור משכנתא איננו מחזור גרביים כפי שזה עלול להישמע.
ב. זה (כמעט) ממש לא נכון, כי כאשר ריבית בנק ישראל עולה, עולות יתר הריביות במשק גם כן, גם אלו שלא הוצמדו אליה רשמית. אז מה תעשה כאשר תעלה הריבית? מהיכן תביא כסף להחזיר את החוב? תמחזר. המחזור יעלה לך ביוקר, גם אם כמדובר אין עמלת פרעון מוקדם, אבל הרבית החדשה שלך תהיה גבוהה.
לסיכום: הצמדה למדד זה אפיק הרבה יותר מבטיח מכפי שמקובל לחשוב.

 

[טעם של פעם]

לסיכום: הצמדה למדד זה אפיק הרבה יותר מבטיח מכפי שמקובל לחשוב.

ממש לא נכון וצריך זהירות רבה לא להפיל אנשים לפח

 

[ראש לשועלים]

ממש לא נכון וצריך זהירות רבה לא להפיל אנשים לפח

זהירות לא מתאימה כאן, משום שלא אני ולא אתה יכולים לחזות מה ילד יום. העתיד סמוי מן העין, ואם היתה הכרעה חד משמעית למי מן הצדדים, ותחזית אמת לעתיד - לא היה דיון ולא תחרות ולא וויכוח.
מה שאנחנו יכולים, בקושי, זה ללמוד מהעבר ולנסות לחשוב מה יכול לקרות הלאה. כל אחד יכול לחשוב אחרת. פלוני יחשוב שאינפלציה מטורפת בפתח, ומדד הוא אסון. אחיו סבור שהריבית צפויה לעלות בקצב מסחרר, ולכן ככל שאתה יכול לחטוף קצי"ם וקלצי"ם - חטוף.
הכל יכול לקרות, ואף אחד לא בר סמכא לקבוע מה ומתי.

 

[טעם של פעם]

זהירות לא מתאימה כאן, משום שלא אני ולא אתה יכולים לחזות מה ילד יום. העתיד סמוי מן העין, ואם היתה הכרעה חד משמעית למי מן הצדדים, ותחזית אמת לעתיד - לא היה דיון ולא תחרות ולא וויכוח.
מה שאנחנו יכולים, בקושי, זה ללמוד מהעבר ולנסות לחשוב מה יכול לקרות הלאה. כל אחד יכול לחשוב אחרת. פלוני יחשוב שאינפלציה מטורפת בפתח, ומדד הוא אסון. אחיו סבור שהריבית צפויה לעלות בקצב מסחרר, ולכן ככל שאתה יכול לחטוף קצי"ם וקלצי"ם - חטוף.
הכל יכול לקרות, ואף אחד לא בר סמכא לקבוע מה ומתי.

ברור, אבל לדעתי כשהקרן עולה זה יותר מסוכן.

 

[רעננית]

בהשוואה של מסלול צמוד/ לא צמוד יש מס' שיקולים.
החזר חודשי. תוכניות לפירעון מוקדם. וכן השפעת המסלול הצמוד על הוזלת מסלולים אחרים . לדוגמא מסלול משתנה צמודה מוריד את המרווח הכללי, ואז הריבית תהיה נמוכה יותר גם במסלולים נוספים. וכן חשוב לשים לב שההשוואה אמורה להיות ברמת ההחזר החודשי, ולא רק מסלול צמוד או לא צמוד לאותו מספר שנים. לעיתים שווה לקחת מסלול צמוד ולקצר את מספר השנים, ואז החיסכון שווה את עליית המדדים.
תמיד צריך לבדוק לגופו בהתאם לנתונים השונים.

 

[cd123]

איך הרביות האלו:
2.9 קל"צ ל 11 שנים
פריים -0.7 ל 25 שנה
האם יש מה לעשות סיבוב בבנקים?
הכנסות סדירות, משכנתא על 33% מהדירה, מדובר על מיחזור
עבר נקי, חשבון בפלוס

למעשה אחרי בירור עם היועץ אני רוצה לחדד את נתוני המשכנתא:
320,000 - פריים -0.75 ל 25 שנים
530,000 - קל"צ 2.9 ל 11 שנים
110,000 - משתנה צמודה כל 5 2.9 ל 30 שנה (כשהמטרה תוך חצי שנה - שנה לסלק)

אציין שאנו אישית היינו מעדיפים פריים וקלצ בלבד, רק אושר לנו רק עד 6,400 החזר חודשי
בנוסף היועץ טוען שאם נשים את הצמוד מדד בקל"צ לא ייתנו לנו את הריבית הזאת אלא 3.1

נקודה נוספת, אם יש לנו אפשרות ללוות את הסכום למיחזור ומראש לא לקחת אותו במשכנתא של הצמודה, ולקחת רק קלצ ב 3.1 ואז גם הפריים ירד בחלקיות לכ 287,000 האם זה עדיף?

 

[A052]

110,000 - משתנה צמודה כל 5 2.9 ל 30 שנה (כשהמטרה תוך חצי שנה - שנה לסלק)

דווקא את החלק הזה להחזיר בעז"ה?
עוד חצי שנה יהיו לכם על זה עמלות יחסית גבוהות לפירעון מוקדם, מסלול כזה מתאים למי שרוצה להחזיר בעוד 5 שנים ולא בעוד שנה.
אמרתם ליועץ שאתם רוצים להחזיר תוך שנה? שאלתם לגבי עמלות פירעון מוקדם? אולי עדיף לברר על ריבית קבועה צמודה.

ובכל מקרה זה מצחיק לקחת מסלול כזה ל30 שנה, היות וכל הזמן עד לפירעון המוקדם תשלמו בעיקר מדדים וריביות ולא תתחילו בכלל להחזיר כלום.

 

[cd123]

דווקא את החלק הזה להחזיר בעז"ה?
עוד חצי שנה יהיו לכם על זה עמלות יחסית גבוהות לפירעון מוקדם, מסלול כזה מתאים למי שרוצה להחזיר בעוד 5 שנים ולא בעוד שנה.
אמרתם ליועץ שאתם רוצים להחזיר תוך שנה? שאלתם לגבי עמלות פירעון מוקדם? אולי עדיף לברר על ריבית קבועה צמודה.

ובכל מקרה זה מצחיק לקחת מסלול כזה ל30 שנה, היות וכל הזמן עד לפירעון המוקדם תשלמו בעיקר מדדים וריביות ולא תתחילו בכלל להחזיר כלום.

אמרנו לו שאנחנו רוצים לסלק בתוך חצי שנה , אני חשבתי אם כבר על צמודה משתנה כל שנה שאז אין עמלות, בכל מקרה על חצי שנה בסכום כזה נמוך לא משלמים הרבה ריביות, והרעיון הוא כדי לקצר את השנים של הקל"צ, בכל מקרה לגבי משתנה כל 5 צמודה אני מבינה שלא כדאי כי תהיה עמלת פירעון גבוהה, אם כן מה מומלץ ? קבועה צמודה ? משתנה צמודה?

 

[מינוף]

2 שאלות
1. בכל המסלולים יש עמלת פירעון מוקדם ?
2. כשקונים דירה מקבלן, משלמים לקבלן לפי התקדמות הבניה,אני יכול להוציא מהבנק את המשכנתא גם לפי ההתקדמות (ככה בתחילת הבניה ההחזר החודשי יהיה קטן) ?

תודה מראש

 

[A052]

אמרנו לו שאנחנו רוצים לסלק בתוך חצי שנה , אני חשבתי אם כבר על צמודה משתנה כל שנה שאז אין עמלות, בכל מקרה על חצי שנה בסכום כזה נמוך לא משלמים הרבה ריביות, והרעיון הוא כדי לקצר את השנים של הקל"צ, בכל מקרה לגבי משתנה כל 5 צמודה אני מבינה שלא כדאי כי תהיה עמלת פירעון גבוהה, אם כן מה מומלץ ? קבועה צמודה ? משתנה צמודה?

אני לא בקיא כ"כ בעמלות פירעון מוקדם, וזה גם תלוי במצב בשוק, זה היועץ צריך לחשב.

ולגבי מה שכתבתם ש"לא משלמים הרבה ריביות" נסביר לכם עוד מושג בסיסי במשכנתא ולגבי כל הלוואה;
כל הלוואה שלוקחים לכל תקופה שהיא, הבנק/המלווה מחלק את סך כל הריבית שאמורה להיגבות בכל שנות ההלוואה למשך כל תקופת ההלוואה (זה קצת מסובך להסביר בדיוק אבל זה גורם לכך שבתשלום הראשון שלצורך הדוגמא הוא 500 ש"ח, 400 זה ריבית ו100 זה מהקרן, ומהתשלום האחרון 490 זה קרן ו10 זה ריבית.
וזה כמובן מחמיר מאד אם תקופת ההלוואה היא ארוכה, ולכן במקרה שלכם שזו הלוואה צמודה ל30 שנה, ההפחתה מהקרן היא מאד קטנה בתשלומים הראשונים, ואם תהיה עליה במדד אז בכלל אתם עלולים להפסיד הרבה מאד (גם תשלומים חודשיים לפח וגם קרן הלוואה גבוהה יותר ממה שלקחתם במקור), לכן כדאי לברר מול היועץ על מסלול לא צמוד לתקופה של 10 שנים מקסימום, כדי לא לזרוק כסף לפח.