דרוש מידע יש למישהו נסיון עם קניית דירה מכונס נכסים?

[חננה בננה]

מקפיצה:
אשמח לשמוע מניסיון
- האם משלמים אגרה לכונס?
- האם מסובך לקחת משכנתה בעסקאות כאלו?

 

[פפרר]

מידיעה!
העסקאות ה'חמות' של כינוס נכסים 'מכורות מראש' ע"י העו"ד המטפל לצד ג' שמופיע כאיש קש כדי לעשות את הסיבוב הגדול... הפרסום בעיתון הוא למראית העין בלבד כדי לעמוד בתנאי המכרז..

(מכיר אישית מקרה בביתר עילית שבו החייב בעצמו!! רכש את הנכס ע"י צד ג' בהפרש של מאות אלפי ש"ח שהבנק ספג... כלומר לא שילם משכנתא, ובעצם רכש מהבנק את הדירה של עצמו במחיר מוזל, והכל בתיאום עם הכונס כמובן..)

אם בכל זאת זכיתם בעסקה מסוג זה, זה בד"כ לא מהסוג של העסקאות השוות..

בכל מקרה, מבחינה משפטית בוודאי שאין שום סיכון, מדובר על עסקה מאושרת ע"י בית המשפט.

איך יתכן , יש מכרז?
, אם בא משהו אחר ומציע יותר ?

 

[debbs]

אני עבדתי אצל עו"ד שמכר דירות בכינוס נכסים
לדעתי אין בזה כמעט סיכונים
ובטח לא יותר מדירה רגילה
מבחינה חוקית זה אחרי אישור בית משפט
התשלומים עוברים לעו"ד בנאמנות עד להעברה של כל הדירה על שם הקונה
בעל הדירה ברוב המקרים שמח שמצאו קונה והוא יכול להחזיר את חובו לבנק
ובכל מקרה עד כמה שאני זוכרת רובם גם היו במעמד המכירה וכו'

האם זה חוקי שהכונס לא מאפשר לקבל את הסכם המכר רעד לאחר הגשת הצעה והמחאה בנקאית?
האם יש לו מחויבות לאפשר לבדוק את הנכס ע"י מומחה לאחר שאפשר ביקור בנכס במועד סיור?

 

[A052]

מהם החסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים?​

החיסרון המשמעותי ביותר של רכישה מכונס נכסים, הוא העובדה שמצב הנכס מצוי באחריות הרוכש בלבד. על פי סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן, איסור ההטעיה אינו חל על רכישות המבוצעות דרך ההוצאה לפועל, כך שכונס נכסים פטור מהחובה לגילוי נאות על מצב הנכס והליקויים שבו.

כלומר, אין הצהרה של גורם מטעם הכונס באשר למצב הזכויות בנכס, המצב התכנוני שלו, חריגות בנייה, צווי הריסה או ליקויים. הנכס נמכר במצבו, AS IS, כאשר לכונס הנכסים אין אחריות כלל. כל ההוצאות על הסדרת חריגות הבנייה, אם קיימות, והתשלומים הכרוכים בך, מוטלים על הרוכש מבחינה משפטית. משום שהזמן המוקצב לבדיקת הנכס הוא מוגבל, הרוכש נמצא בעמדת נחיתות וסיכון.

רשימת דירות מכונס נכסים כוללת גם נכסים בעייתיים, בעקבות בעיות משפטיות, פולשים (במכרזים של רשות מקרקעי ישראל) או נכסים ללא היתרי בנייה. בחלק מהמקרים, הפולשים יכולים "לתקוע" את הליך הרכישה ולהוביל לכך שלא מתקבלות הצעות כלל. גם אם הרוכש ראה חוות דעת של שמאי מטעם כונס הנכסים המפרטת את זכויות הנכס, הקונה לא ראשי לטעון להטייה או הסתמכות על המוצג בחוות הדעת.

בנוסף, מסירת הנכס לרוכש עשויה להתעכב ממגוון גורמים: החובה לקבל אישור בית המשפט למכירה, צורך בתגובות של גורמים שונים כמו הכונס הרשמי לפני ההחלטה של בית המשפט, כך שזמן רב יכול לחלוף עד לקבלת האישור הסופי. במרבית המקרים, כונס הנכסים לא מחויב באופן משפטי למועד מסירת הנכס לידי הרוכש, כאשר דחייה של המסירה אינה מהווה הפרה של הסכם המכירה על פי חוק המכר דירות. כלומר, כל ההוצאות וההפסדים הנגרמים לרוכש בעקבות עיכובים כגון זה, מוטלים גם הם על הרוכש.

חיסרון נוסף קשור לערבות הבנקאית שהמציע נדרש להעמיד (או השיק). המשמעות היא שכונס הנכסים ראשי לחלט את הערבות ללא הסכמת המציע, במקרים בהם המציע חזר מההצעה שלו ללא הצדקה או הפר הסכמה אחרת בין הצדדים. מצד שני, קיים סיכון נוסף לכך שהעסקה לא תצא לפועל, כמו במקרים בהם מוגשות הצעות חדשות והמכרז נפתח שוב.

בנוסף, קיים קושי לקבלת משכנתא על רכישת דירה מכונס נכסים, בעקבות הזהירות הרבה של הבנקים במימון עסקאות שכאלו. כל מכשול המתגבה בדרך עלול להוביל לסירוב הבנק למשכנתא, כך שהרוכש, אשר כבר חתם על הסכם ועומד בפני חילוט הערבות, מפר את תנאי ההסכם ונתבע על ידי כונס הנכסים.

לבסוף, כדאי לבדוק את האותיות הקטנות בהסכם מול המוכר. משום שהכוח נמצא בצד של כונס הנכסים, ישנו סיכוי לכך שהאותיות הקטנות יגלגלו על הרוכש תשלומים האמורים להיות מוטלים על המוכר, כמו היטלי השבחה, מיסים והוצאות שוטפות אחרות. בנוסף, לעתים מתגלה כי אין אפשרות לרישום הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום מקרקעין (טאבו),בעקבות הערה קטנה שהוכנסה להסכם המכר.

 

[debbs]

מהם החסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים?​

החיסרון המשמעותי ביותר של רכישה מכונס נכסים, הוא העובדה שמצב הנכס מצוי באחריות הרוכש בלבד. על פי סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן, איסור ההטעיה אינו חל על רכישות המבוצעות דרך ההוצאה לפועל, כך שכונס נכסים פטור מהחובה לגילוי נאות על מצב הנכס והליקויים שבו.

כלומר, אין הצהרה של גורם מטעם הכונס באשר למצב הזכויות בנכס, המצב התכנוני שלו, חריגות בנייה, צווי הריסה או ליקויים. הנכס נמכר במצבו, AS IS, כאשר לכונס הנכסים אין אחריות כלל. כל ההוצאות על הסדרת חריגות הבנייה, אם קיימות, והתשלומים הכרוכים בך, מוטלים על הרוכש מבחינה משפטית. משום שהזמן המוקצב לבדיקת הנכס הוא מוגבל, הרוכש נמצא בעמדת נחיתות וסיכון.

רשימת דירות מכונס נכסים כוללת גם נכסים בעייתיים, בעקבות בעיות משפטיות, פולשים (במכרזים של רשות מקרקעי ישראל) או נכסים ללא היתרי בנייה. בחלק מהמקרים, הפולשים יכולים "לתקוע" את הליך הרכישה ולהוביל לכך שלא מתקבלות הצעות כלל. גם אם הרוכש ראה חוות דעת של שמאי מטעם כונס הנכסים המפרטת את זכויות הנכס, הקונה לא ראשי לטעון להטייה או הסתמכות על המוצג בחוות הדעת.

בנוסף, מסירת הנכס לרוכש עשויה להתעכב ממגוון גורמים: החובה לקבל אישור בית המשפט למכירה, צורך בתגובות של גורמים שונים כמו הכונס הרשמי לפני ההחלטה של בית המשפט, כך שזמן רב יכול לחלוף עד לקבלת האישור הסופי. במרבית המקרים, כונס הנכסים לא מחויב באופן משפטי למועד מסירת הנכס לידי הרוכש, כאשר דחייה של המסירה אינה מהווה הפרה של הסכם המכירה על פי חוק המכר דירות. כלומר, כל ההוצאות וההפסדים הנגרמים לרוכש בעקבות עיכובים כגון זה, מוטלים גם הם על הרוכש.

חיסרון נוסף קשור לערבות הבנקאית שהמציע נדרש להעמיד (או השיק). המשמעות היא שכונס הנכסים ראשי לחלט את הערבות ללא הסכמת המציע, במקרים בהם המציע חזר מההצעה שלו ללא הצדקה או הפר הסכמה אחרת בין הצדדים. מצד שני, קיים סיכון נוסף לכך שהעסקה לא תצא לפועל, כמו במקרים בהם מוגשות הצעות חדשות והמכרז נפתח שוב.

בנוסף, קיים קושי לקבלת משכנתא על רכישת דירה מכונס נכסים, בעקבות הזהירות הרבה של הבנקים במימון עסקאות שכאלו. כל מכשול המתגבה בדרך עלול להוביל לסירוב הבנק למשכנתא, כך שהרוכש, אשר כבר חתם על הסכם ועומד בפני חילוט הערבות, מפר את תנאי ההסכם ונתבע על ידי כונס הנכסים.

לבסוף, כדאי לבדוק את האותיות הקטנות בהסכם מול המוכר. משום שהכוח נמצא בצד של כונס הנכסים, ישנו סיכוי לכך שהאותיות הקטנות יגלגלו על הרוכש תשלומים האמורים להיות מוטלים על המוכר, כמו היטלי השבחה, מיסים והוצאות שוטפות אחרות. בנוסף, לעתים מתגלה כי אין אפשרות לרישום הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום מקרקעין (טאבו),בעקבות הערה קטנה שהוכנסה להסכם המכר.

תודה רבה! קראתי במקומות שונים על הסיכונים מול הרווח האפשרי, מנסה להבין בעיקר מבחינה חוקית האם הכונס מחויב להציג הסכם מכר למי שמעונין להגיש הצעה או הוא רשאי להתנות את ההצגה רק לאחר קבלת המחאה בנקאית.

 

[A052]

זה נראה מהציטוט שהוא יכול לעשות מה שהוא רוצה.

אבל הכי פשוט שתשאלו עו"ד, בכל מקרה כדאי שיהיה לכם עו"ד שייצג אתכם, אם זה עיסקה רצינית.

 

[HILEL1]

קרוב משפחתי רכש דירה מכינוס נכסים והצרות אויי הצרות, אחד מבני המשפחה חלה במחלה ה"י, הוא הפסיד המון המון כספים מאז והוא כבר מנסה כמה שנים טובות למכור את הדירה בנתיים ללא הצלחה. כמובן וכמובן שאי אפשר ללמוד מסיפור כזה או אחר על הכלל, אבל ברור שיש הרבה כאב וקושי מאחורי סיפורים כאלו.

קרוב משפחתי לא רכש דירה מכינוס נכסים, וגם יש לו צרות.

 

[מרים כהן 123]

האם זה חוקי שהכונס לא מאפשר לקבל את הסכם המכר רעד לאחר הגשת הצעה והמחאה בנקאית?
האם יש לו מחויבות לאפשר לבדוק את הנכס ע"י מומחה לאחר שאפשר ביקור בנכס במועד סיור?

זה חוקי לחלוטין
אין לו מחוייבות לאפשר לבדוק את הנכס על ידי מומחה, זה יצור טורח גדול בכל ההליך. בשביל זה יש מועדי ביקור מסויימים בנכס
בגדול אין מה לחשוש מכל הנושא של שקיפות משום שהכל כפוף לאישור בית משפט/ הוצאה לפועל, חייבת להיות שקיפות מלאה

 

[סתם אחד]

בלת"ק
צריך לברר מבחנת ההלכה האם מותר לקנות

 

[szn]

בלת"ק
צריך לברר מבחנת ההלכה האם מותר לקנות

זה תלוי בכל מקרה לגופו, יש מקרים שאין בעיה ויש מקרים שיש.