מודעה חני שטיגליץ פה לשאלות שלכם

[הכלבויניק]

הי פרוגיסטים משקיענים יקרים, האשכול פה ממומן, ונועד לשאלות מקצועיות על תחום השקעות נדל"ן. אני מבין שיש פה נושא נפיץ, אך מבקש מכם להתאפק, כל השמצה או גרירה לשיח מתלהם אינו מקובל פה, ונוגד את כללי האתר.

מי שיש לו שאלה מקצועית, גם שאלות קשות, מוזמן לשאול ולדון, גב' שטיגליץ אמרה שתשתדל להיות זמינה פה לפחות פעם ביום לענות על שאלות. מי שרוצה להשמיץ ולהתקוטט, שיעשה זאת בבקשה במקום אחר, לא בפרוג, וודאי לא בפורום השקעות המכובד והמקצועי.

 

[אנונימי]

אכתוב פה משהו שהוא נכון לגבי משווקים רבים.
מאז שהתחיל טרנד 10/90 וכו', נוצר מצב שהרבה משווקים הפכו גם ליועצי נדל"ן.
הם משמשים באותה עסקה בשני הכובעים, דבר שלכאורה כרוך בניגוד אינטרסים מוחלט (חבל שהחוק לא אוסר את זה), ולכן לדעתי לא הוגן לשמש בשני הכובעים באותה עסקה, "הכסף יעוור עיני חכמים" זה לא סתם בדיחה או סיסמא זו מציאות!

הדיון על האם המשווק מוכר את הדירות במחיר גבוה או נמוך הוא לא רלוונטי כל עוד לא משקר ללקוח שלו ומספר שהביא לו עסקה בזיל הזול.
משווק לא אמור לעשות חישוב ללקוח שלו כמה הוא ירוויח, ומשכך הוא גם לא צריך לעשות עבור הלקוח חישוב מה ההוצאות שיהיו לו בעסקה.

יועץ נדל"ן לעומת זאת, כל תפקידו הוא לחשב ללקוח אם העסקה כדאית וכמה הוא ירוויח ממנה.

לכן משווק שגם נותן ייעוץ נדל"ן או מבטיח ללקוחותיו רווחה כלכלית (במיוחד אם הוא גובה עבור זה תשלום נוסף) מוטל עליו לעשות ללקוח חישוב בכמה תמכר הדירה וכמה הוצאות יהיו לו עבור הקניה והחזקת הדירה (מס רכישה, תיווך, עו"ד, ריביות, ייעוץ משכנתא וכו') ומה תהיה שורת הרווח הסופית.

לצערי הגיעו אליי לא מעט מקרים של לקוחות ממשרדך וממשרדים נוספים שהבטיחו להם רווחה כלכלית, סיפרו להם שהם ירכשו דירה בשני מיליון שקלים וימכרו אותה לאחר מספר שנים בחצי מיליון שקלים יותר, אבל לא סיפרו להם שמתוך החצי מיליון שקלים יירדו להם 400 אלף שקלים על הוצאות.
בעיניי זה לא הוגן ולא תקין בעליל.

 

[צודק]

א. אני לא משווקת מתחמים. אני עובדת עם חברות יזמיות כגון - תדהר, אפריקה ישראל, יובלים, עמרם אברהם, יהודה לוי ועוד.... ומשווקת עיסקאות שלהם. ֿ
ב׳ אני מלווה מהניסיון שלי בעולם הנדל״ן יחד עם יועצים בתחום.
עו״ד, משכנתאות, מיסוי ועוד...
ג׳ אני מרוויחה 2% מהעסקה - כמו תיווך כמקובל בשוק.
בשמחה , אני כאן לכל שאלה
יום מבורך

ומה עם עמלות של היועץ משכנתאות ועורך דין?

 

[צודק]

ומה עם עמלות של היועץ משכנתאות ועורך דין?

ועם לוקחים על ליווי אז למה לשלם על פגישה?

 

[חני שטיגליץ]

אכתוב פה משהו שהוא נכון לגבי משווקים רבים.
מאז שהתחיל טרנד 10/90 וכו', נוצר מצב שהרבה משווקים הפכו גם ליועצי נדל"ן.
הם משמשים באותה עסקה בשני הכובעים, דבר שלכאורה כרוך בניגוד אינטרסים מוחלט (חבל שהחוק לא אוסר את זה), ולכן לדעתי לא הוגן לשמש בשני הכובעים באותה עסקה, "הכסף יעוור עיני חכמים" זה לא סתם בדיחה או סיסמא זו מציאות!

הדיון על האם המשווק מוכר את הדירות במחיר גבוה או נמוך הוא לא רלוונטי כל עוד לא משקר ללקוח שלו ומספר שהביא לו עסקה בזיל הזול.
משווק לא אמור לעשות חישוב ללקוח שלו כמה הוא ירוויח, ומשכך הוא גם לא צריך לעשות עבור הלקוח חישוב מה ההוצאות שיהיו לו בעסקה.

יועץ נדל"ן לעומת זאת, כל תפקידו הוא לחשב ללקוח אם העסקה כדאית וכמה הוא ירוויח ממנה.

לכן משווק שגם נותן ייעוץ נדל"ן או מבטיח ללקוחותיו רווחה כלכלית (במיוחד אם הוא גובה עבור זה תשלום נוסף) מוטל עליו לעשות ללקוח חישוב בכמה תמכר הדירה וכמה הוצאות יהיו לו עבור הקניה והחזקת הדירה (מס רכישה, תיווך, עו"ד, ריביות, ייעוץ משכנתא וכו') ומה תהיה שורת הרווח הסופית.

לצערי הגיעו אליי לא מעט מקרים של לקוחות ממשרדך וממשרדים נוספים שהבטיחו להם רווחה כלכלית, סיפרו להם שהם ירכשו דירה בשני מיליון שקלים וימכרו אותה לאחר מספר שנים בחצי מיליון שקלים יותר, אבל לא סיפרו להם שמתוך החצי מיליון שקלים יירדו להם 400 אלף שקלים על הוצאות.
בעיניי זה לא הוגן ולא תקין בעליל.

זו בדיוק הסיבה שאנחנו בוחרים למכור השקעות בפריים לוקשיין עם פוטנציאל השבחה גבוה כי יש הוצאות בעסקת נדל״ן.
מס רכישה
מס שבח
תיווך
עו״ד ועוד….
המטרה לצורך הדוגמא שלקוח השקיע 200 אלף ש״ח.
ולאחר כמה שנים הנכס עלה ב600 אלף שח.
ולאחר הוצאות נשאר עם 500 אלף.
(מה שהשקיע פלוס הרווח)
הוא בעצם הרוויח 100% על ההשקעה שלו .
השקיע 200- הרוויח 200

המטרה לגרום לכסף לעבוד עבורך.
כמה זמן לוקח לבנאדם ממוצא להרוויח 200 אלף ש״ח ??
ואם הוא משקיע חכם בנדל״ן
והרוויח 100% על הכסף שלו
בלי לעבוד עד כמה זה מדהים????

 

[צודק]

זו בדיוק הסיבה שאנחנו בוחרים למכור השקעות בפריים לוקשיין עם פוטנציאל השבחה גבוה כי יש הוצאות בעסקת נדל״ן.
מס רכישה
מס שבח
תיווך
עו״ד ועוד….
המטרה לצורך הדוגמא שלקוח השקיע 200 אלף ש״ח.
ולאחר כמה שנים הנכס עלה ב600 אלף שח.
ולאחר הוצאות נשאר עם 500 אלף.
(מה שהשקיע פלוס הרווח)
הוא בעצם הרוויח 100% על ההשקעה שלו .
השקיע 200- הרוויח 200

המטרה לגרום לכסף לעבוד עבורך.
כמה זמן לוקח לבנאדם ממוצא להרוויח 200 אלף ש״ח ??
ואם הוא משקיע חכם בנדל״ן
והרוויח 100% על הכסף שלו
בלי לעבוד עד כמה זה מדהים????

זה לא בדיוק נכון כי את ה200 אלף צריך לחכות לפחות 3 או 4 שנים עד שיגמר הבניה ואז יכול להיות שצריך לחכות עוד שנים עד שישביח אז זה לכל שנה לעשות אולי 10 אחוז עם סיכונים שלא ידע אם יעלה בכלל ומה יהיה וגם אם יוכל להשלים את העיסקה ולא יהיה לו קנסות וריביות

 

[צודק]

זה לא בדיוק נכון כי את ה200 אלף צריך לחכות לפחות 3 או 4 שנים עד שיגמר הבניה ואז יכול להיות שצריך לחכות עוד שנים עד שישביח אז זה לכל שנה לעשות אולי 10 אחוז עם סיכונים שלא ידע אם יעלה בכלל ומה יהיה וגם אם יוכל להשלים את העיסקה ולא יהיה לו קנסות וריביות

ומי שלוקח הלוואה על ה200 אלף הראשונים יש פה גם ריבית של 7 שנים שזה המון

 

[אנונימי]

זו בדיוק הסיבה שאנחנו בוחרים למכור השקעות בפריים לוקשיין עם פוטנציאל השבחה גבוה כי יש הוצאות בעסקת נדל״ן.
מס רכישה
מס שבח
תיווך
עו״ד ועוד….
המטרה לצורך הדוגמא שלקוח השקיע 200 אלף ש״ח.
ולאחר כמה שנים הנכס עלה ב600 אלף שח.
ולאחר הוצאות נשאר עם 500 אלף.
(מה שהשקיע פלוס הרווח)
הוא בעצם הרוויח 100% על ההשקעה שלו .
השקיע 200- הרוויח 200

המטרה לגרום לכסף לעבוד עבורך.
כמה זמן לוקח לבנאדם ממוצא להרוויח 200 אלף ש״ח ??
ואם הוא משקיע חכם בנדל״ן
והרוויח 100% על הכסף שלו
בלי לעבוד עד כמה זה מדהים????

זה היופי בנדל"ן ובמיוחד בעסקאות 10/90 וכדו', אפשר לעשות הרבה מאוד כסף בתוך מספר שנים.
אבל באותה מידה אפשר גם לא להרוויח כלום או אפילו להפסיד.
נדל"ן יכול לשמש ככספומט אבל גם יכול לשמש כקזינו.

אנשים שבאים אלייך, מגיעים כי הם רוצים להיות מהסוג הראשון, הסוג שמרוויח והרבה.
הבעיה שזה לא בדיוק מה שקורה.

אציג מקרה שהגיע אליי,
הצעתם ללקוח לרכוש דירה חליפית בשני מיליון שקלים ולמכור אותה לאחר ארבע שנים בחמש מאות אלף שקלים יותר.
מה שהוצג ללקוח זה רק שהוא ירוויח 500 אלף שקלים, לא סיפרו לו שרוב הכסף בכלל יילך להוצאות.
כשעשיתי איתו חישוב של כל ההוצאות יצא שלאחר המכירה הוא נותר עם רווח של 80 אלף שקלים!
הוא היה בהלם, לפי מה שהוא סיפר המשווק לא אמר לו על זה כלום.

אם את מוכרת לאנשים "רווחה כלכלית" החישובים האלה חייבים להלקח בחשבון וצריכים להיות מוצגים ללקוח.

אני מניח שזה לא נעשה בזדון אבל זה דבר שצריך תיקון במשרדים רבים.

 

[הכלבויניק]

הי חברים, אני רואה שהאשכול לא מצליח לשמור כעת על דיון רגוע וסביר, אני נאלץ לנעול אותו זמנית.