האם להקדים תשלומים לקבלן או להשקיע את הכסף?

[יהודה לייב]

חתמנו על דירה במז"ט.
הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנתיים וחצי.
יש לנו ביד יותר הון עצמי ממה שהקבלן דורש לתת בתחילת הבניה.
האם את הכסף שאנחנו יכולים לבחור בין לתת אותו עכשיו לבין לתת אותו בקבלת מפתח שווה לתת לקבלן עכשיו וכך להימנע מ50% הצמדה למדד תשומות הבניה(אחרי החוק החדש)
או שיש מקום שבו אפשר לשים את הכסף לשנתיים הקרובות עד קבלת המפתח ולקבל תשואה יותר גבוהה??
(אם יש פינוי בינוי וכו' שאפשר לגמור עיסקה בתוך שנתיים וחצי גג זה גם בא בחשבון.)
@מקצועי בלבד
@ארי בכרמים
@אותיות פורחות

 

[מקצועי בלבד]

האם את הכסף שאנחנו יכולים לבחור בין לתת אותו עכשיו לבין לתת אותו בקבלת מפתח שווה לתת לקבלן עכשיו וכך להימנע מ50% הצמדה למדד תשומות הבניה(אחרי החוק החדש)
או שיש מקום שבו אפשר לשים את הכסף לשנתיים הקרובות עד קבלת המפתח ולקבל תשואה יותר גבוהה??

צריך בשביל זה להיות נביאים ולדעת בכמה מדד תשומות הבנייה יתייקר, ואני לא כ"כ בקיאה בתחום הנבואה.
אבל מכיוון שזה רק על 50% מהכסף, אז די קשה להאמין שהמדד ייקר פה יותר מאשר השקעה מתאימה.

 

[פיר]

אני תמיד מעדיפה צפור אחת ביד במקום שתים על העץ.

 

[פיר]

אבל יש כמובן לבדוק שאת מקבלים ערבות בנקאית .

 

[ש.ז.י.]

א. מז"לט
ב. כדאי תמיד לשאול את הקבלן מה הוא יכול לתת בתמורה להקדמת התשלומים (אם הוא ממונף מאוד, עלויות המימון מאוד עלו, ויש לו אינטרס גדול בהקדמת התשלומים)
ג. בפינוי בינוי יש סיכון גדול בעיכוב בפרויקט. אם אתה מחויב בחוזה לא הייתי נכנס לזה
ד. על סמך תחזיות האינפלציה, לא נראה שבהשקעה אלטרנטיבית אתה אמור להיות מופסד,(בפרט שמחירי הסחורות שהם מרכיבים עיקריים במדד תשומות הבנייה, כעת בירידה) לכאורה בפיקדון צמוד מדד (הבנקים התחילו לתת)אין כמעט מרכיב סיכון

 

[מקצועי בנדל"ן]

חתמנו על דירה במז"ט.
הדירה תהיה מוכנה בעוד כשנתיים וחצי.
יש לנו ביד יותר הון עצמי ממה שהקבלן דורש לתת בתחילת הבניה.
האם את הכסף שאנחנו יכולים לבחור בין לתת אותו עכשיו לבין לתת אותו בקבלת מפתח שווה לתת לקבלן עכשיו וכך להימנע מ50% הצמדה למדד תשומות הבניה(אחרי החוק החדש)
או שיש מקום שבו אפשר לשים את הכסף לשנתיים הקרובות עד קבלת המפתח ולקבל תשואה יותר גבוהה??
(אם יש פינוי בינוי וכו' שאפשר לגמור עיסקה בתוך שנתיים וחצי גג זה גם בא בחשבון.)
@מקצועי בלבד
@ארי בכרמים
@אותיות פורחות

פינוי בינוי - בשביל להיות אחרי העסקה בתוך שנתיים זה די צפוף בזמן.
מה שכן אפשרי לקנות נכס ולעשות עליו סיבוב (אקזיט קצר) לקנות בזול ולמכור ביותר, אפשר להיות אחרי בתוך חצי שנה-שנה.

כמובן לבדוק היטב את הנתונים מבחינת כדאיות העסקה.
בהצלחה!

cvvgrup @ gmail . com

 

[יהודה לייב]

א. מז"לט
ב. כדאי תמיד לשאול את הקבלן מה הוא יכול לתת בתמורה להקדמת התשלומים (אם הוא ממונף מאוד, עלויות המימון מאוד עלו, ויש לו אינטרס גדול בהקדמת התשלומים)
ג. בפינוי בינוי יש סיכון גדול בעיכוב בפרויקט. אם אתה מחויב בחוזה לא הייתי נכנס לזה
ד. על סמך תחזיות האינפלציה, לא נראה שבהשקעה אלטרנטיבית אתה אמור להיות מופסד,(בפרט שמחירי הסחורות שהם מרכיבים עיקריים במדד תשומות הבנייה, כעת בירידה) לכאורה בפיקדון צמוד מדד (הבנקים התחילו לתת)אין כמעט מרכיב סיכון

א. תודה.
ב. שאלנו והתשובה היא כלום.
ג. מכיוון שאנחנו צריכים לשלם בהתחלה לפחות 35% עיכוב בפרויקט לא יגרום להפרת חוזה אלא לזה שניקח משכנתא יותר גדולה ממה שתכננו ונצטרך לגלגל את ההחזרים עד לסיום הפרויקט.

 

[szn]

(אם יש פינוי בינוי וכו' שאפשר לגמור עיסקה בתוך שנתיים וחצי גג זה גם בא בחשבון.)

האם אתה מתכוון לקנות דירה ישנה לפני פינוי בינוי?

כי גם אם תקנה דירה כזו שיש לה היתר בניה, (שכמעט אף אחד לא מוכר בשלב כזה מתקדם)
ושתיכף מתחילים הריסה ובניה עדיין הבניה לוקחת בערך 3 שנים.

אם כבר תנסה למצוא דירה שכבר באמצע ביצוע בניה ושהמחיר שלה זול ממחיר השוק
ואז היה לך רווח.

 

[תודה השם על הכל]

בפרט שמחירי הסחורות שהם מרכיבים עיקריים במדד תשומות הבנייה, כעת בירידה

אז למה המדד רק עולה ועולה?

 

[תודה השם על הכל]

ב. כדאי תמיד לשאול את הקבלן מה הוא יכול לתת בתמורה להקדמת התשלומים (אם הוא ממונף מאוד, עלויות המימון מאוד עלו, ויש לו אינטרס גדול בהקדמת התשלומים)

כמה בערך עולה לו המימון?
על כמה תמורה אפשר להתעקש לדרוש ממנו?

 

[ניק 9970]

כי לוקח לזה זמן לחלחל לשוק
לדוגמא קבלנים כבר קנו כמויות של סחורה במחיר יקר
וכי המדד מורכב מהרבה דברים נוספים

 

[ניק 9970]

כמה עולה לו המימון- כמה שדרש מעמיד האשראי
כמה אפשר להתעקש- כלום,
הוא חייב לקחת מכם הלואה?
להוריד לכם במחיר הדירה בתמורה להעמדת מימון?
ברור שלא.

 

[תודה השם על הכל]

לדוגמא קבלנים כבר קנו כמויות של סחורה במחיר יקר

לא הבנתי מה זה משנה שהם כבר קנו לא הקבלנים קובעים את המדד אלא הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

כמה עולה לו המימון- כמה שדרש מעמיד האשראי

יש אפשרות לברר את זה?

להוריד לכם במחיר הדירה בתמורה להעמדת מימון? ברור שלא.

לוותר על חלק מעלויות המדד העתידי והשאלה בכמה אחוזים יהיה שווה לו לוותר בשביל ההקדמה שלי וא"כ אני מראש יאמר לו שרק אם מוותר לי על סך אחוזים מסוים אני אקדים את התשלומים?
ועוד שאלה אם נראה שהמדד הולך לרדת האם זה שווה להקדים (ע"י לקיחת משכנתא) בשביל תמורה כל שהיא ?

 

[קוויק]

ב. כדאי תמיד לשאול את הקבלן מה הוא יכול לתת בתמורה להקדמת התשלומים (אם הוא ממונף מאוד, עלויות המימון מאוד עלו, ויש לו אינטרס גדול בהקדמת התשלומים)

זה ממש לא מדויק,
היום לקבלנים אין שום אינטרס להקדמת תשלום, בפרויקט כזה שהמסירה שלו צפויה לעוד שנתיים.
הכסף לא הולך לכיס שלו ולא מוריד מעלויות המימון, הוא שוכב בחשבון הליווי, והקבלן רק מפסיד מזה כי מלבד המדד שהוא לא יקבל את הסכום ששולם, הוא משלם עמלת ערבות גבוהה ומיותרת.
ולכן רוב הקבלנים לא רק שלא יתנו לך משהו בתמורה להקדמה אלא לא יסכימו בכלל לקבל כסף מוקדם יותר מהתאריך שנקבע.

רק במצבים של פרויקט שהוא כבר בסיום או לקראת סיום בניה והבנק משחרר ליזם את הכסף, או שקצב המכירות שלו ממש איטי וצריך להראות לבנק פעילות גדולה יותר בחשבון אז לעיתים יש לו ענין לקבל מוקדם יותר.