איפה כדאי להשקיע בנדל"ן?

מורן בכר · 2/5/22

יש לא מעט אזורים בארץ אבל מה שהכי חשוב זה לבדוק את המצב התכנוני של הקרקע ולקחת ליווי של חברה מקצועית ואמינה בתחום

שוקלד בלונדי · 4/5/22

אני יכולה להגיע להון עצמי של 250,000 ומצאתי דירה שהמקדמה למשכנתא זה 250,000
איך עובד כל תהליך קניית הדירה?
בחיים לא קניתי דירה ולא השכרתי
התקשרתי לבנק ואמרו שצריך שמאי שיעריך את הנכס
בשביל מה??
הרי אני קונה ממוכר והוא מוכר במחיר שהוא רוצה
מי שמבין בזה אשמח שיסביר לי
תודה

בעריש · 4/5/22

נכתב ע"י שוקלד בלונדי:
אני יכולה להגיע להון עצמי של 250,000 ומצאתי דירה שהמקדמה למשכנתא זה 250,000
איך עובד כל תהליך קניית הדירה?
בחיים לא קניתי דירה ולא השכרתי
התקשרתי לבנק ואמרו שצריך שמאי שיעריך את הנכס
בשביל מה??
הרי אני קונה ממוכר והוא מוכר במחיר שהוא רוצה
מי שמבין בזה אשמח שיסביר לי
תודה

כדי לקל משכנתא לדירה יש חוקים ברורים.
בקניית דירה ראשונה, ניתן לקבל משכנתא עד גובה של 75% ממחיר הדירה.
אבל, כיוון שהדירה היא הבטוחה של הבנק, ומשעבדים להם את הדירה, הם צריכים שההלוואה תהיה בגובה של עד 75% מהדירה.
ובשביל להעריך את שווי הדירה הם צריכים שמאות.

שוקלד בלונדי · 4/5/22

נכתב ע"י בעריש:
כדי לקל משכנתא לדירה יש חוקים ברורים.
בקניית דירה ראשונה, ניתן לקבל משכנתא עד גובה של 75% ממחיר הדירה.
אבל, כיוון שהדירה היא הבטוחה של הבנק, ומשעבדים להם את הדירה, הם צריכים שההלוואה תהיה בגובה של עד 75% מהדירה.
ובשביל להעריך את שווי הדירה הם צריכים שמאות.

מה זה משנה השווי? אני לא לוקחת משכנתא לפי השווי האמיתי של הדירה אלא לפי איך שמוכרים לי את הדירה

בעריש · 4/5/22

נכתב ע"י שוקלד בלונדי:
מה זה משנה השווי? אני לא לוקחת משכנתא לפי השווי האמיתי של הדירה אלא לפי איך שמוכרים לי את הדירה

זה לא תלוי בך.
זה תלוי בבנק, הוא נותן כסף ורוצה שתהיה לו בטוחה, שאם לא תשלמו את ההלוואה הם יקחו את הנכס...
אז הם רוצים שמאות.

szn · 5/5/22

כתבתי כאן כמה פעמיים שכדאי להשקיע בדירה במתחם פינוי בינוי בשלב מתקדם
אין סיכון על הקרן, ויש הכנסה משכירות (גם בזמן הבניה היזם משלם שכירות)
והרווח הצפוי מגיע לחצי מיליון ש"ח לפחות.

קבלתי מידע על דירה במתחם פינוי בינוי בדרום הארץ
מחיר הדירה מיליון חמישים (גמיש)
הדירה מושכרת, והרווח הצפוי לאחר הפינוי בינוי בערך חצי מיליון ש"ח.

מי שרציני ויש לו את האפשרות יוכל לקבל מידע במייל zpc5060אין לכתוב כתובת מייל

estiesti · 6/5/22

נכתב ע"י szn:
כתבתי כאן כמה פעמיים שכדאי להשקיע בדירה במתחם פינוי בינוי בשלב מתקדם
אין סיכון על הקרן, ויש הכנסה משכירות (גם בזמן הבניה היזם משלם שכירות)
והרווח הצפוי מגיע לחצי מיליון ש"ח לפחות.

קבלתי מידע על דירה במתחם פינוי בינוי בדרום הארץ
מחיר הדירה מיליון חמישים (גמיש)
הדירה מושכרת, והרווח הצפוי לאחר הפינוי בינוי בערך חצי מיליון ש"ח.

מי שרציני ויש לו את האפשרות יוכל לקבל מידע במייל zpc5060אין לכתוב כתובת מייל

אנחנו עכשיו מוציאים למכירה דירה במרכז ירושלים עם תמ"א 38 חתומה בתהליך בעייריה, זה באמת הולך להוסיף לה עוד חצי מליון ש"ח

szn · 6/5/22

נכתב ע"י estiesti:
אנחנו עכשיו מוציאים למכירה דירה במרכז ירושלים עם תמ"א 38 חתומה בתהליך בעייריה, זה באמת הולך להוסיף לה עוד חצי מליון ש"ח

בעקרון כן, תבדקו מה המחיר למ"ר מרובע באזור שלכם, ותעשה חישוב.
לדוגמא, אם מ"ר ברחוב שלכם עולה 30 אלף והולכים להוסיף לכם 25 מ"ר זה יוצא שהרווחתם 750 אלף
(זה לא ממש מדוייק כי צריך לבודק האם התוספת מתוכננת טוב ועוד פרטים)
אבל בגלל שזה לא בנוי אלא רק בתהליך וגם שיש סיכון שיכול להיות שבסוף זה לא יצא לפועל,
וגם שיש את הסבל לגור באתר בניה שנתיים.
לכן א"א לגלם במחיר את כל התוספת אלא רק חלק קטן, והכל תלוי בודאות של הפרויקט ובקצב ההתקדמות.

אם תתני לי יותר פרטים, אוכל לבדוק לך באיזה שלב זה בדיוק אוחז וכמה אפשר להוסיף על המחיר
אשמח לעזור במייל: zpc5060אין לכתוב כתובת מייל

באופן כללי יש הבדל גדול ברווח בין תמ"א לפינוי בינוי, בתמ"א הדירה הישנה נשארת ומוסיפים עליה
כך שלמעשה זאת דירה ישנה אם תוספת (שלפעמים גם לא מתוכננת טוב)
לכן הרווח יותר קטן מפינוי בינוי שמקבלים דירה חדשה בבנין חדש + חניה ומחסן וכל המערכות חדשות לגמרי.

דבר נוסף, שמשקיע צריך לקחת בחשבון, שבתמ"א בזמן העבדות מקבלים פחות שכירות ולפעמים הנכס עומד ריק
בגלל שהכל הופך לאתר בניה לעומת זאת בפינוי בינוי מקבלים שכירות מהיזם לכל תקופת הבניה.

המעלה של תמ"א שהתהליך בעיריה לוקח פחות זמן

estiesti · 6/5/22

נכתב ע"י szn:
בעקרון כן, תבדקו מה המחיר למ"ר מרובע באזור שלכם, ותעשה חישוב.
לדוגמא, אם מ"ר ברחוב שלכם עולה 30 אלף והולכים להוסיף לכם 25 מ"ר זה יוצא שהרווחתם 750 אלף
(זה לא ממש מדוייק כי צריך לבודק האם התוספת מתוכננת טוב ועוד פרטים)
אבל בגלל שזה לא בנוי אלא רק בתהליך וגם שיש סיכון שיכול להיות שבסוף זה לא יצא לפועל,
וגם שיש את הסבל לגור באתר בניה שנתיים.
לכן א"א לגלם במחיר את כל התוספת אלא רק חלק קטן, והכל תלוי בודאות של הפרויקט ובקצב ההתקדמות.

אם תתני לי יותר פרטים, אוכל לבדוק לך באיזה שלב זה בדיוק אוחז וכמה אפשר להוסיף על המחיר
אשמח לעזור במייל: zpc5060אין לכתוב כתובת מייל

באופן כללי יש הבדל גדול ברווח בין תמ"א לפינוי בינוי, בתמ"א הדירה הישנה נשארת ומוסיפים עליה
כך שלמעשה זאת דירה ישנה אם תוספת (שלפעמים גם לא מתוכננת טוב)
לכן הרווח יותר קטן מפינוי בינוי שמקבלים דירה חדשה בבנין חדש + חניה ומחסן וכל המערכות חדשות לגמרי.

דבר נוסף, שמשקיע צריך לקחת בחשבון, שבתמ"א בזמן העבדות מקבלים פחות שכירות ולפעמים הנכס עומד ריק
בגלל שהכל הופך לאתר בניה לעומת זאת בפינוי בינוי מקבלים שכירות מהיזם לכל תקופת הבניה.

המעלה של תמ"א שהתהליך בעיריה לוקח פחות זמן

לא אמורים לגור בדירה בזמן הבניה - זה דירה בקומה אחרונה. ודבר נוסף משפצים את כל הבית בעקבות התמ"א. כך שאנחנו מקבלים דירה חדשה + תשלום של השכירות בזמן הבניה. אז איך מתמחרים כזה דבר?

יודיתתתתתתת · 6/5/22

רוצים לקנות דירה בירושלים 3/4 חדרים סביבות 85 מ"ר
בשכונת רוממה,עד 2.25 מליון יש חיה כזו?

szn · 6/5/22

נכתב ע"י estiesti:
לא אמורים לגור בדירה בזמן הבניה - זה דירה בקומה אחרונה. ודבר נוסף משפצים את כל הבית בעקבות התמ"א. כך שאנחנו מקבלים דירה חדשה + תשלום של השכירות בזמן הבניה. אז איך מתמחרים כזה דבר?

זה נשמע תנאים ממש טובים.

תפני אלי למייל ואנסה לעזור לך: zpc5060אין לכתוב כתובת מייל

szn · 7/5/22

נכתב ע"י szn:
כתבתי כאן כמה פעמיים שכדאי להשקיע בדירה במתחם פינוי בינוי בשלב מתקדם
אין סיכון על הקרן, ויש הכנסה משכירות (גם בזמן הבניה היזם משלם שכירות)
והרווח הצפוי מגיע לחצי מיליון ש"ח לפחות.

קבלתי מידע על דירה במתחם פינוי בינוי בדרום הארץ
מחיר הדירה מיליון חמישים (גמיש)
הדירה מושכרת, והרווח הצפוי לאחר הפינוי בינוי בערך חצי מיליון ש"ח.

מי שרציני ויש לו את האפשרות יוכל לקבל מידע במייל zpc5060אין לכתוב כתובת מייל

היה לי טעות בלינק וכבר א"א לערוך את ההודעה
מצורף לינק מתוקן: https://www.prog.co.il/threads/אל-תקנו-עכשיו-דירה-נתן-רוזנבלט.768757/page-32#post-10517436

א. כ. · 3/6/22

השקעה בדירות צריכה תמיד הרבה זהירות -
והרבה מאוד פעמים א"א להסתמך על המתווכים, ובטח לא לקנות דירה להשקעה בלי לראות אותה,
יש מייל לבעלי דירות להשקעה בקרית אתא בדיוק כדי למנוע עוגמת נפש כזאת -
כדי לקבל מידע אמין מבעלי ניסיון במקום - בעלי מקצוע אמינים, אזורים מבוקשים יותר או פחות וכו'
<לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>
ואם כבר קרית אתא - הקהילה מדהימה כדי לבוא לגור שם - מוזמנים לבוא ולהתרשם....

שוקלד בלונדי · 3/6/22

נכתב ע"י א. כ.:
השקעה בדירות צריכה תמיד הרבה זהירות -
והרבה מאוד פעמים א"א להסתמך על המתווכים, ובטח לא לקנות דירה להשקעה בלי לראות אותה,
יש מייל לבעלי דירות להשקעה בקרית אתא בדיוק כדי למנוע עוגמת נפש כזאת -
כדי לקבל מידע אמין מבעלי ניסיון במקום - בעלי מקצוע אמינים, אזורים מבוקשים יותר או פחות וכו'
<לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>
ואם כבר קרית אתא - הקהילה מדהימה כדי לבוא לגור שם - מוזמנים לבוא ולהתרשם....

תכתבי את המייל עם סולמית במקום השטרודל...

חיה10 · 6/6/22

נכתב ע"י א. כ.:
השקעה בדירות צריכה תמיד הרבה זהירות -
והרבה מאוד פעמים א"א להסתמך על המתווכים, ובטח לא לקנות דירה להשקעה בלי לראות אותה,
יש מייל לבעלי דירות להשקעה בקרית אתא בדיוק כדי למנוע עוגמת נפש כזאת -
כדי לקבל מידע אמין מבעלי ניסיון במקום - בעלי מקצוע אמינים, אזורים מבוקשים יותר או פחות וכו'
<לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>
ואם כבר קרית אתא - הקהילה מדהימה כדי לבוא לגור שם - מוזמנים לבוא ולהתרשם....

גם אני אשמח שתכתבו שוב את הכתובת. (עם סולמית)

עיצוב גרפי מקצועי · 6/6/22

נכתב ע"י szn:
אין סיכון על הקרן, ויש הכנסה משכירות (גם בזמן הבניה היזם משלם שכירות)

נכתב ע"י szn:
קבלתי מידע על דירה במתחם פינוי בינוי בדרום הארץ
מחיר הדירה מיליון חמישים (גמיש)

זה הבעיה שלי עם פינוי בינוי
במילה הקדושה פינוי בינוי שאם תתממש יהיה כיף
אבל אם לא אז פחות
אתה מוכר דירה בדרום מטה ליפול (זה הדירות שעושים להם פינוי בינוי)
במיליון ו50 אלף וזה כל הפינוי בינוי על רגל אחת

szn · 10/6/22

נכתב ע"י מגנוב:
אתה מוכר דירה בדרום מטה ליפול (זה הדירות שעושים להם פינוי בינוי)

את מניחה הנחות ואז מסיקה מסקנות
לא מדובר על דירה מטה ליפול, אין ענין סתם לזרוק משפט בלי לדעת על מה מדובר
בכל מקום בארץ שיש רווח ליזמים עושים פינוי בינוי
גם בבנינים יפים מאד

נכתב ע"י מגנוב:
במיליון ו50 אלף וזה כל הפינוי בינוי על רגל אחת

המחיר הנ"ל זה על דירה בגודל 100 מ"ר
4.5 חדרים
זה היום המחירים שם פחות או יותר

נכתב ע"י מגנוב:
במילה הקדושה פינוי בינוי שאם תתממש יהיה כיף

זה נכון שיש הרבה מקומות שהפינוי בינוי זה דיבורים באוויר שספק גדול מה יצא מהם
אבל יש מתחמים שנמצאים לפני הפקדה או לאחר הפקדת תבע
ואפשר גם לפעמים למצוא דירה במתחם לקראת היתר בניה.

אמנם ככל שהעסק מתקדם המחיר עולה כי הודאות לרווח עולה.

אם תרצי אצרף לך לינקים למתחמים שנמצאים בהפקדת תב"ע או שכבר בהליך היתר
ואפי' למתחמים שכבר הרסו בנינים והתחילו לבנות ומשווקים דירות