איזה חלק מהמשכנתא כדאי לפרוע

[מייק היקר]

יש לי 360,000 שאני רוצה לפרוע מהמשכנתא דלהלן מאיזה מסלול שווה לי לפרוע?
תמהיל המשכנתא:
פריים מינוס 0.55 סך של 810,000 תקופה 280 חודשים
משתנה צמודה כל חמש שנים 1.17 סך של 532,000 תקופה של 276 חודשים
קבועה צמודה 1.7 סך של 691,000 תקופה 236 חודשים
בכללית עוד כ10 שנים מתכוון למחזר את המשכנתא (אם זה משנה)
אשמח לעזרת המומחים תייגתי מי שזכרתי אבל השאלה מופנית לכל מי שיודע בענין
@ari1980 @הון ובית @E_Y @מדד משכנתאות

 

[A052]

אני רק אכתוב נתונים יבשים.

בריבית צמודה לפריים, כאשר הפריים עולה, זה משפיע רק על ההחזר החודשי אבל לא על קרן ההלוואה עצמה.
אבל בצמוד מדד, כאשר המדד עולה זה משפיע גם על קרן ההלוואה, כך שכאשר תרצו להחזיר מוקדם תצטרכו להחזיר יותר מהקרן המקורית.

לכן בעיקרון עדיף להחזיר מוקדם את הצמודי מדד כדי לחסוך בהחזרים עתידיים, כמובן שאם יש קושי בהחזר החודשי, פירעון מוקדם של הפריים יעזור יותר.

ובכל מקרה אם ההחזר החודשי לא מפריע יש להגדיר את ההחזר המוקדם לקיצור תקופה ולא להקטנת תשלום חודשי.

כמו"כ יש לבדוק שאין עמלות פירעון מוקדם.

 

[Rabeka]

מתי מועד השינוי הקרוב במשתנה?

יש לי 360,000 שאני רוצה לפרוע מהמשכנתא דלהלן מאיזה מסלול שווה לי לפרוע?
תמהיל המשכנתא:
פריים מינוס 0.55 סך של 810,000 תקופה 280 חודשים
משתנה צמודה כל חמש שנים 1.17 סך של 532,000 תקופה של 276 חודשים
קבועה צמודה 1.7 סך של 691,000 תקופה 236 חודשים
בכללית עוד כ10 שנים מתכוון למחזר את המשכנתא (אם זה משנה)
אשמח לעזרת המומחים תייגתי מי שזכרתי אבל השאלה מופנית לכל מי שיודע בענין
@ari1980 @הון ובית @E_Y @מדד משכנתאות

 

[ראובן 23]

עם אין לך אינטרס בהקטנת ההחזר פשוט תקצר תקופה

 

[מייק היקר]

אני רק אכתוב נתונים יבשים.

בריבית צמודה לפריים, כאשר הפריים עולה, זה משפיע רק על ההחזר החודשי אבל לא על קרן ההלוואה עצמה.
אבל בצמוד מדד, כאשר המדד עולה זה משפיע גם על קרן ההלוואה, כך שכאשר תרצו להחזיר מוקדם תצטרכו להחזיר יותר מהקרן המקורית.

לכן בעיקרון עדיף להחזיר מוקדם את הצמודי מדד כדי לחסוך בהחזרים עתידיים, כמובן שאם יש קושי בהחזר החודשי, פירעון מוקדם של הפריים יעזור יותר.

ובכל מקרה אם ההחזר החודשי לא מפריע יש להגדיר את ההחזר המוקדם לקיצור תקופה ולא להקטנת תשלום חודשי.

כמו"כ יש לבדוק שאין עמלות פירעון מוקדם.

דבר ראשון תודה על התגובה וההסבר
אבל מה למעשה כדאי לעשות
וכמובן שאני יקצר תקופה אבל באיזה מסלולים

 

[מייק היקר]

מתי מועד השינוי הקרוב במשתנה?

עוד 4 שנים

עם אין לך אינטרס בהקטנת ההחזר פשוט תקצר תקופה

כן השאלה איזה מסלול לקצר את התקופה
אין לי ענין בהקטנת ההחזר החודשי
תודה לכולם על התגובות

 

[ראובן 23]

עוד 4 שנים

כן השאלה איזה מסלול לקצר את התקופה
אין לי ענין בהקטנת ההחזר החודשי
תודה לכולם על התגובות

אינפלציה בריאה זה אינפלציה של שתיים וחצי אחוזים ולשם בנק ישראל מכוון אז ניקח את ריבית המ"צ 1.17 בתוספת 2.5 אחוז יוצא 3.67.
לעומת זאת ניקח את הפריים יוצא 5.2
ועוד שפריים מינוס חצי רואים היום לעומת מ"צ 1.17 שאין להשיג לכן לדעתי כדאי לקצר את הפריים.
רק כך בחשבון כפי שאני מאריך שאתה כבר יודע שההחזר החודשי עולה לך כל חודש בעוד כמה שקלים בגלל האינפלציה.

 

[Rabeka]

אני הייתי מורידה בצמודות יש סכום מאוד גדול במשכנתא צמוד וזה לא נכון
כיום אנחנו בממוצע של 4% העלאה במדד המחירים לצרכן בהנחה שאכן נראה ירידה במהלך השנה נגיע אולי לאזור ה3%
ככל שימשיך לעלות כמו בחודש האחרון, נראה יחד עם זה את הקרן שעמלת להקטין גודלת ותופחת לכן קודם כל לראות איך להקטין שם
לגבי הפריים אנחנו בתקופה של העלאת ריבית הפריים לבנתיים לא ראינו שהעלאת הריבית עזרה לאינפלציה עם כל הרצון הטוב של בנק ישראל
זה עצר הרבה את התפתחות החברות והעסקים אבל המדד המחירים לצרכן בחודש האחרון עלה ב5% וזה אומר הרבה
(יש בהעלאה לדעתי גם הרבה פוליטיקה)
לאחר בדיקה של אנליסטים וניתוח ריבית הפריים לדורותיה הראתה כי יש סיכוי גדול כי בתווך של שנה וחצי שנתיים נתחיל לראות ירידה של הריבית או לפחות צעדה לכיוון של ירידה
בגלל שגם בפריים יש באמת סכום גדול וכל שינוי בריבית משפיעה מאוד
הייתי מורידה 160 מהפריים ו- 200 מהקבועה
למשתנה יש עוד זמן ונקווה שעד אז כבר נראה שינוי לטובה בריביות

 

[Rabeka]

אינפלציה בריאה זה אינפלציה של שתיים וחצי אחוזים ולשם בנק ישראל מכוון אז ניקח את ריבית המ"צ 1.17 בתוספת 2.5 אחוז יוצא 3.67.
לעומת זאת ניקח את הפריים יוצא 5.2
ועוד שפריים מינוס חצי רואים היום לעומת מ"צ 1.17 שאין להשיג לכן לדעתי כדאי לקצר את הפריים.
רק כך בחשבון כפי שאני מאריך שאתה כבר יודע שההחזר החודשי עולה לך כל חודש בעוד כמה שקלים בגלל האינפלציה.

מה שכיום מאזן את האינפלציה זה מדד תשומות הבניה שיורד מול מדד המחירים שעולה
מדד תשומות הבניה הכי הרבה עוזר לרוכשי דירות חדשות לא לבעלי משכנתאות קיימות
וזה כמו בלון לא נותנים לקבלנים אופציה לבנות כי הריבית של ההלואות מטורפת ומעלים ומעלים (מנפחים את הבלון)וזה מביא להאטה של הבניה ושל כל המשק כי כבר לא מספיק "ריוחי" להם לבנות ולפתח דברים חדשים מה שבסוף יביא לפיצוץ והעלאה מטורפת של מחירי הדירות
באין הציע מספיק וכשיש ביקוש ענק של הרבה שמחכים שאולי עןד מעט ירדו המחירים הפיצוץ קרוב מתמיד מזכיר את חוק מעמ 0 של לפיד...

 

[ari1980]

ההגיון אומר שהכי נכון זה לקצר תקופה. וגם לקצר מקצ .. גם כי הוא בריבית גבוהה יותר. וגם שאם יהיה בעתיד עמלות היוון יהיה לך סיכוי יותר גבוה שזה יהיה בקצ. היום זה נראה מופרך לחשוב שבכלל יהיה עמלות. אבל אם יהיה שינויים והריביות יירדו וכו' .. אז הקצ יותר סיכוי שיהיה בו עמלות. מעבר לעובדה שבמצ יש לך תחנות יציאה שיחסכו עוד יותר סיכון להיוון​

 

[ari1980]

ועדיין הייתי בודק בתוכנה את האופציות להיות בטוח שלא מפספסים פה דברים​

 

[מאיר למברגר]

ועדיין הייתי בודק בתוכנה את האופציות להיות בטוח שלא מפספסים פה דברים​

באיזה תוכנה? ואיך בודקים?

 

[abc321]

ההגיון אומר שהכי נכון זה לקצר תקופה. וגם לקצר מקצ .. גם כי הוא בריבית גבוהה יותר. וגם שאם יהיה בעתיד עמלות היוון יהיה לך סיכוי יותר גבוה שזה יהיה בקצ. היום זה נראה מופרך לחשוב שבכלל יהיה עמלות. אבל אם יהיה שינויים והריביות יירדו וכו' .. אז הקצ יותר סיכוי שיהיה בו עמלות. מעבר לעובדה שבמצ יש לך תחנות יציאה שיחסכו עוד יותר סיכון להיוון​

נראה לי די מופרך שיהיה קנס על ק"צ של 1.7

 

[ari1980]

נראה לי די מופרך שיהיה קנס על ק"צ של 1.7​

מסכים איתך לגמרי. ועוד יותר מופרך על המצ של 1.17​

 

[ari1980]

באיזה תוכנה? ואיך בודקים?​

אתה יכול לבדוק במחשבוני משכנתא
כמה ריבית יהיה עם תוריד מהמצ
כמה אם תוריד מהפריים וכן מהקצ ..
כמה יהיה ריבית אם תוריד בתקופות. וכו​

 

[מייק היקר]

אתה יכול לבדוק במחשבוני משכנתא

בדקתי וזה מה שיצא לי (השאלה האם בדקתי נכון וזה נכון?)
לכאורה באופציה הכחולה יהיה לי הכי פחות ריבית האם זה נכון?

 

[ari1980]

בדקתי וזה מה שיצא לי (השאלה האם בדקתי נכון וזה נכון?)
לכאורה באופציה הכחולה יהיה לי הכי פחות ריבית האם זה נכון?

צפה בקובץ המצורף 1342338צפה בקובץ המצורף 1342339צפה בקובץ המצורף 1342340​

תבדוק את זה הרבה יותר מדויק.
מה קורה אם תוריד את כל הכסף מהקצ
מה יקרה אם חצי קצ חצי מצ
זה בעיקר.
תנסה לך עוד אופציות של פרעון גדול בכל הפריים ואז הרווח בהחזר החודשי שהוא יותר גדול משמעותית כי הריבית שם הרבה יותר גדולה. ברווח הזה לקצר עוד בקצ ..זה גם נקודה ששווה לבדוק.​

 

[מקצועי בלבד]

בדקתי וזה מה שיצא לי (השאלה האם בדקתי נכון וזה נכון?)
לכאורה באופציה הכחולה יהיה לי הכי פחות ריבית האם זה נכון?
צפה בקובץ המצורף 1342338צפה בקובץ המצורף 1342339צפה בקובץ המצורף 1342340

זה טעות לחשב את המדד של 4% כל שנה.
אמנם יתכן מאד שבשנה הקרובה זה יהיה 4%, אבל לפי התחזיות בשנים הבאות האינפלציה לא תהיה כ"כ גבוהה.
וכן מסלול המשתנה שלך היא משתנה כל שנה? או כל 5 שנים כפי שכתבת באחת ההודעות הקודמות?

 

[abc321]

מסכים איתך לגמרי. ועוד יותר מופרך על המצ של 1.17​

אכן,
אבל צריך לקחת בחשבון שכנראה במועד השינוי זה יכול לעלות בצורה משמעותית ואז הריבית תהיה גבוהה יותר מהק"צ ובנוסף במ"צ התקופה ארוכה יותר וההצמדה למדד משפיע יותר

 

[מייק היקר]

זה טעות לחשב את המדד של 4% כל שנה.
אמנם יתכן מאד שבשנה הקרובה זה יהיה 4%, אבל לפי התחזיות בשנים הבאות האינפלציה לא תהיה כ"כ גבוהה.
וכן מסלול המשתנה שלך היא משתנה כל שנה? או כל 5 שנים כפי שכתבת באחת ההודעות הקודמות?

אז מה אני יכתוב מדד 1.5 או 3 או 0 מה כדאי לכתוב?
וכן זה טעות המשתנה שלי היא כל 5 שנים טעות שלי