דיון מחירי הדירות בבני ברק לאן?

יצחק77 · 4/11/24

נכתב ע"י szn:
זה לא חדש.

כבר 15 שנה מדברים ע"ז שמחירי הדירות עולים בקצב מהיר יותר מהשכר במשק.

כבר עניתי לכב' בעבר ומצטט שוב
יש 3 דברים שהשתנו מהותית בשנתיים האחרונות
שלא היו מספיק קריטיים לפני 3-5 שנים
א. עליית ריבית חדה ולפי קצב האינפלציה לא צפויה הורדה בקרוב וגם כשתהיה זה יהיה איטי ומינורי ולא יחזור לרמה שהיתה כאן
ב.ברגע שמשכנתא ממוצעת לזוג דירה ראשונה חצתה את ה1.5 מליון חצינו את קצה יכולתו של קרוב ל90%
מהציבור לשלם משום שבאמת מעטים יכולים לשלם 8500-10.000 ל25 שנה
בינתיים תרגיל הפרי סייל הגאוני הצליח והציבור שעבד את עצמו בהלוואות בלון לשנתיים ובא נראה איך זה יתפתח
אם המשכורות הפשוטות של עמך לא יעלו זה כנראה יהיה פיצוץ
ג. אינפלציה קשה לצערי המדד לא מספיק משקף את החיים האמיתיים בציבור החרדי משום שיש בו משקל רב לחיי פנאי טיסות לחו"ל וכו' אילו היו בודקים את האיפלציה בציבור החרדי קרי יוקר המזון עלה ב30% + שכר לימוד ובכלל עליה במחירי כל שירותי הדת העליה הרבה יותר חדה
עדיין לא רואה באזורים החרדים בדגש על בני ברק עליה במחירי הדיור אלא המשך דשדוש של שנה וחצי
ואפי' ירידות מחיר ביד שניה,
כל זה אינו יעוץ אלא הבעת דעה

עריכת מנהל: פוצל מאשכול "מחירי הדירות לאן?"

גולש בנט · 5/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
כבר עניתי לכב' בעבר ומצטט שוב
יש 3 דברים שהשתנו מהותית בשנתיים האחרונות
שלא היו מספיק קריטיים לפני 3-5 שנים
א. עליית ריבית חדה ולפי קצב האינפלציה לא צפויה הורדה בקרוב וגם כשתהיה זה יהיה איטי ומינורי ולא יחזור לרמה שהיתה כאן
ב.ברגע שמשכנתא ממוצעת לזוג דירה ראשונה חצתה את ה1.5 מליון חצינו את קצה יכולתו של קרוב ל90%
מהציבור לשלם משום שבאמת מעטים יכולים לשלם 8500-10.000 ל25 שנה
בינתיים תרגיל הפרי סייל הגאוני הצליח והציבור שעבד את עצמו בהלוואות בלון לשנתיים ובא נראה איך זה יתפתח
אם המשכורות הפשוטות של עמך לא יעלו זה כנראה יהיה פיצוץ
ג. אינפלציה קשה לצערי המדד לא מספיק משקף את החיים האמיתיים בציבור החרדי משום שיש בו משקל רב לחיי פנאי טיסות לחו"ל וכו' אילו היו בודקים את האיפלציה בציבור החרדי קרי יוקר המזון עלה ב30% + שכר לימוד ובכלל עליה במחירי כל שירותי הדת העליה הרבה יותר חדה
עדיין לא רואה באזורים החרדים בדגש על בני ברק עליה במחירי הדיור אלא המשך דשדוש של שנה וחצי

נכתב ע"י יצחק77:
ואפי' ירידות מחיר ביד שניה,
כל זה אינו יעוץ אלא הבעת דעה

אתה שוב פעם חוזר על זה?
הוכחתי לך פה לעיל על פי רשות המיסים שאתה טועה והמחירים בבני ברק ממשיכים לעלות.

shimשימי · 5/11/24

לעניין בני ברק הדברים פשוטים
דירת 4 חדרים בפריוקט באזור של נפחא עולה 2.9
בשמעון הצדיק עלה לפני שנה וחצי 2.6
היום עולה 3 מיליון

המחירים בעלייה

וגם דירות יד 2 טובות המחירים בעלייה ברורה

מאידך אין הרבה עסקאות
וכמות הדירות הלא מכורות הם באזור ה600 דירות

לכן בני ברק היא מתעתעת

יצחק77 · 5/11/24

נכתב ע"י shimשימי:
לעניין בני ברק הדברים פשוטים
דירת 4 חדרים בפריוקט באזור של נפחא עולה 2.9
בשמעון הצדיק עלה לפני שנה וחצי 2.6
היום עולה 3 מיליון

המחירים בעלייה

וגם דירות יד 2 טובות המחירים בעלייה ברורה

מאידך אין הרבה עסקאות
וכמות הדירות הלא מכורות הם באזור ה600 דירות

לכן בני ברק היא מתעתעת

הפרוייקט בנפחא לא יצא עדיין לשיווק
שמעון הצדיק זה בניין בוטיק יוקרתי של שיינפלד זו 4 ח' עם מטראז' גבוה
ואכן קיבל מחיר טוב אבל המכירה האחרונה היתה לפני כמה חודשים ומאז לא רואה שהצליח למכור
וכמות הדירות הלא מכורות הוא הרבה הרבה יותר מ600
משום שאינך כולל את עשרות המגרשים שיש להם היתר בניה וכבר הרסו את הישן
ועוד לא התחילו לבנות כי אין קונים במחירים האלו
רק בשיכון ה' מדובר במאות דירות
אני מכיר אישית 3 קבלנים שיושבים על מגרשים כאלו וכוססים צפרנים הריבית אוכלת אותם והם משלמים שכירות לדיירים ,ועדיין לא מצליחים להפנים שמשהו השתנה

shimשימי · 5/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
הפרוייקט בנפחא לא יצא עדיין לשיווק
שמעון הצדיק זה בניין בוטיק יוקרתי של שיינפלד זו 4 ח' עם מטראז' גבוה
ואכן קיבל מחיר טוב אבל המכירה האחרונה היתה לפני כמה חודשים ומאז לא רואה שהצליח למכור
וכמות הדירות הלא מכורות הוא הרבה הרבה יותר מ600
משום שאינך כולל את עשרות המגרשים שיש להם היתר בניה וכבר הרסו את הישן
ועוד לא התחילו לבנות כי אין קונים במחירים האלו
רק בשיכון ה' מדובר במאות דירות
אני מכיר אישית 3 קבלנים שיושבים על מגרשים כאלו וכוססים צפרנים הריבית אוכלת אותם והם משלמים שכירות לדיירים ,ועדיין לא מצליחים להפנים שמשהו השתנה

שומע.
תן הערכה כמה יהיו מחירי 4 חדרים בממוצע בעוד שנה/שנתיים

יצחק77 · 5/11/24

נכתב ע"י shimשימי:
שומע.
תן הערכה כמה יהיו מחירי 4 חדרים בממוצע בעוד שנה/שנתיים

קשה לתת הערכה משום שנבואה ניתנה לשוטים
זה תלוי בעיקר באינפלציה וברמת השכר ! (משום שדירות יש ובשפע גם מוכנות וגם בתהליך !)
אם יהי' מיתון קשה אחרי המלחמה והשכר לא יעלה , תהיה ירידת מחיר
ספציפי לדירות 4 ח' באיזורי הביקוש כגון בני ברק יש סברא מעניינת שהמחירים עדיין יעלו
משום שרוב הציבור שאינו יכול להרשות לעצמו להשתדרג לדירת 5 ח' מתפשר על
4 ח' גדולה ויש יותר ביקוש לדירות כאלו, מעניין לעקוב
לגבי דירות 5 ח' שקפצו אחרי הקורונה בצורה דרמטית לאזור 3.5 מ' +
אני די בטוח שיהי' תיקון רציני משום שהשוק באמת קפוא הרבה זמן כי אין באמת הרבה אנשים שיכולים לעמוד בזה
ויש היצע רב מאד והרבה דירות למכירה
בפרט ביד שניה אבל לא רק
שוב זו הערכה שלי מהיכרות עם השוק בבני ברק, ויכולת הציבור,
ברור שמי שיש לו יכולת ומצא דירה מתאימה לצרכיו שיקנה אי אפשר לתזמן שוק
אבל להשקיע בדירות או במגרשים בבני ברק על סמך עליה עתידית זה הימור מאד מסוכן

b454 · 5/11/24

נכתב ע"י shimשימי:
לעניין בני ברק הדברים פשוטים
דירת 4 חדרים בפריוקט באזור של נפחא עולה 2.9
בשמעון הצדיק עלה לפני שנה וחצי 2.6
היום עולה 3 מיליון

המחירים בעלייה

וגם דירות יד 2 טובות המחירים בעלייה ברורה

מאידך אין הרבה עסקאות
וכמות הדירות הלא מכורות הם באזור ה600 דירות

לכן בני ברק היא מתעתעת

1.אני שמעתי מכלי ראשון,
שאיציק שינפלד אמר לו שכיום יש לו מס' פרויקטים בשיווק,
ואין בכלל מכירות,
אז אולי את המחיר הוא לא מוריד כי יש לו כיס עמוק, אבל יזמים פשוטים יוכרחו עם הזמן להוריד מחירים,
וזה כבר קורה רק בשקט,
2.נרקיס יש פרויקט של 220 יח"ד בבניה ומתחייב לאיכלוס בסוף שנה,
ומתחילת הפרויקט מחר ס"ה 30 דירות, ובחצי שנה אחרונה מחר בקושי 2 דירות, (מוכח)
אם זה לא אומר מצב ביש אז מה כן נקרא,
3.אני לא יודע מה החלטת על המחיר בשמעון הצדיק 2.6 וכעת 3,

יצחק77 · 5/11/24

נכתב ע"י b454:
1.אני שמעתי מכלי ראשון,
שאיציק שינפלד אמר לו שכיום יש לו מס' פרויקטים בשיווק,
ואין בכלל מכירות,
אז אולי את המחיר הוא לא מוריד כי יש לו כיס עמוק, אבל יזמים פשוטים יוכרחו עם הזמן להוריד מחירים,
וזה כבר קורה רק בשקט,
2.נרקיס יש פרויקט של 220 יח"ד בבניה ומתחייב לאיכלוס בסוף שנה,
ומתחילת הפרויקט מחר ס"ה 30 דירות, ובחצי שנה אחרונה מחר בקושי 2 דירות, (מוכח)
אם זה לא אומר מצב ביש אז מה כן נקרא,
3.אני לא יודע מה החלטת על המחיר בשמעון הצדיק 2.6 וכעת 3,

לפני כ3/4 שנה אחד מידידי הטובים עלה לקרקע בבניין קטן שאלתי אותו איך המכירות ?
אז הוא מכר את הפנטהוז במחיר פנטסטי ועוד כמה דירות שאלתי ומה הלאה הוא אומר לי אני לא לחוץ יש לי כדי להתחיל ואני ימכור לאט ויקר וכו'
ואז נאמתי לו את התאוריה שלי שכתובה פה לאורך השרשור ובקיצור "תעיף את כל מה שיש לך כל עוד יש מי שמשלם"
לפני תקופה הוא יצא במסע פרסום מסיבי שאלתי אותו מה קורה והוא היה נבוך, בקיצור בין המילים הוא תקוע אין קונים ואין כסף להמשיך, בקיצור צדקתי
הצטערתי מאד לשמוע שצדקתי בכל זאת חבר קרוב

ספרא רבא · 5/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
קשה לתת הערכה משום שנבואה ניתנה לשוטים
זה תלוי בעיקר באינפלציה וברמת השכר ! (משום שדירות יש ובשפע גם מוכנות וגם בתהליך !)
אם יהי' מיתון קשה אחרי המלחמה והשכר לא יעלה , תהיה ירידת מחיר
ספציפי לדירות 4 ח' באיזורי הביקוש כגון בני ברק יש סברא מעניינת שהמחירים עדיין יעלו
משום שרוב הציבור שאינו יכול להרשות לעצמו להשתדרג לדירת 5 ח' מתפשר על
4 ח' גדולה ויש יותר ביקוש לדירות כאלו, מעניין לעקוב
לגבי דירות 5 ח' שקפצו אחרי הקורונה בצורה דרמטית לאזור 3.5 מ' +
אני די בטוח שיהי' תיקון רציני משום שהשוק באמת קפוא הרבה זמן כי אין באמת הרבה אנשים שיכולים לעמוד בזה
ויש היצע רב מאד והרבה דירות למכירה
בפרט ביד שניה אבל לא רק
שוב זו הערכה שלי מהיכרות עם השוק בבני ברק, ויכולת הציבור,
ברור שמי שיש לו יכולת ומצא דירה מתאימה לצרכיו שיקנה אי אפשר לתזמן שוק
אבל להשקיע בדירות או במגרשים בבני ברק על סמך עליה עתידית זה הימור מאד מסוכן

יש גם משקל רב לכל תזוזה קטנה בריבית, שכפי שכתבת תיתכן בו ירידה גם אם מינורית.
יש שינוי נוסף בשנים האחרונות: יש כלכלנים שמזהים כאן תופעה של סטגפלציה (עליית מחירים בסביבת צמיחה נמוכה), שאני מסביר אותה בתופעה שהבנקים משחררים באופן לא רשמי הלוואות על סמך בטחון של יכולת החזר הריבית בלבד (כנהוג במדינות רבות בעולם). הם מעדיפים כך על פני קריסת ענף הנדל"ן עליהם הם עצמם נשענים.

גולש בנט · 5/11/24

ידוע לכולם שיש הצפה של דירות בבני ברק בשל הדירות הרבות שנבנו במתחם הסופרים ורחוב הירקון.
רוב הדירות הללו כבר מכורות.
ברגע שכולן ימכרו, השוק ישתחרר.
אבל גם בשנה האחרונה שיש הצפה של דירות בבני ברק, הנתונים מצביעים שהמחירים עולים.
אז מה יקרה כשהשוק ישתחרר מההצפה והריבית תמשיך לרדת?

גולש בנט · 5/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
הפרוייקט בנפחא לא יצא עדיין לשיווק
שמעון הצדיק זה בניין בוטיק יוקרתי של שיינפלד זו 4 ח' עם מטראז' גבוה
ואכן קיבל מחיר טוב אבל המכירה האחרונה היתה לפני כמה חודשים ומאז לא רואה שהצליח למכור

יש במידע נדלן בשמעון הצדיק 11 - 89 מ"ר במחיר של 2.9.
מה כעת תגיד?

נכתב ע"י יצחק77:
וכמות הדירות הלא מכורות הוא הרבה הרבה יותר מ600
משום שאינך כולל את עשרות המגרשים שיש להם היתר בניה וכבר הרסו את הישן
ועוד לא התחילו לבנות כי אין קונים במחירים האלו

אבל מחירי הנדל"ן בבני ברק ממשיכים לעלות.
כל שנה המחיר מתייקרת בעשרות-מאות אלפי ש"ח לדירה בבני ברק.

נכתב ע"י יצחק77:
רק בשיכון ה' מדובר במאות דירות
אני מכיר אישית 3 קבלנים שיושבים על מגרשים כאלו וכוססים צפרנים הריבית אוכלת אותם והם משלמים שכירות לדיירים ,ועדיין לא מצליחים להפנים שמשהו השתנה

אז למה הם לא מורידים את המחיר?

ר' יהונתן · 5/11/24

נכתב ע"י גולש בנט:
יש במידע נדלן בשמעון הצדיק 11 - 89 מ"ר במחיר של 2.9.
מה כעת תגיד?

אבל מחירי הנדל"ן בבני ברק ממשיכים לעלות.
כל שנה המחיר מתייקרת בעשרות-מאות אלפי ש"ח לדירה בבני ברק.

אז למה הם לא מורידים את המחיר?

מאיפה אתה מביא את הנתונים האלו שדירות עולות בשנה בב''ב במאות אלפי ש''ח, מנתוני הלמ''ס שאפילו הם בעצמם מודים שהם טעו ובתחילת 2025 הם יתקנו את זה?
לפני כמה ימים הבנו פה נתונים שהמשקיעים בב''ב מכרו את הדירות שלהם בהפסד
כולנו רואים את הדירות בב''ב כבר תקועות במשך למעלה משנה וגם את הקבלנים שעושים פירסום ומבצעים חסרי תקדים
וגם כולם רואים שיש ירידה חדה בעסקאות שזה סימן מובהק לירידה במחירים

בית שמשניק · 5/11/24

נכתב ע"י ר' יהונתן:
לפני כמה ימים הבנו פה נתונים שהמשקיעים בב''ב מכרו את הדירות שלהם בהפסד

נתון מדהים שעבר כאן קצת מתחת לרדאר...

גולש בנט · 5/11/24

נכתב ע"י ר' יהונתן:
צפה בקובץ המצורף 1807259נתון מעניין שפורסם היום שיש עליה בשיעור המשקיעים שמוכרים את הדירה שלהם ויש עליה בשיעור של האנשים שמוכרים במחיר הפסד...
האם זה אומר שהמשקיעים לא כ''כ מאמינים שיהיה עליית מחירים?...

הנה הדוח המלא.
לגבי משקיעים,
בבני ברק מדובר בכ-5% מהדירות שנמכרו בהפסד ריאלי, כנראה בגלל הריבית ומחיר קנייה גביה.
אם זה נותן לך אינדקציה לירידת מחיר אז שיהיה.

בית שמשניק · 5/11/24

נכתב ע"י גולש בנט:
הנה הדוח המלא.
לגבי משקיעים,
בבני ברק מדובר בכ-5% מהדירות שנמכרו בהפסד ריאלי, כנראה בגלל הריבית ומחיר קנייה גביה.
אם זה נותן לך אינדקציה לירידת מחיר אז שיהיה.

זה דווקא נותן אינדיקציה כזו. כי אף אחד לא רוצה למכור בהפסד, ואם הוא בכל זאת עושה את זה, כנראה שלא היתה לו ברירה...

גולש בנט · 5/11/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
זה דווקא נותן אינדיקציה כזו. כי אף אחד לא רוצה למכור בהפסד, ואם הוא בכל זאת עושה את זה, כנראה שלא היתה לו ברירה...

גם ב2023 זה היה ואין לנו נתונים מה היה בשנת 2022, 2021 וכו' כך שלא רק שמדובר ב-5% שזה כלום ושום דבר, אלא שאין לנו גם נתונים להשוואה מהעבר.

יצחק77 · 6/11/24

לוח יתד השבוע
540 מודעות למכירה בבני ברק , קפיצה של 25% בחודשיים
פי 4 בשנה
לפני קצת יותר משנה הטור של בני ברק היה כ120 דירות כעת הוא 3 עמודים 540 מודעות

בית שמשניק · 6/11/24

נכתב ע"י יצחק77:
לוח יתד השבוע
540 מודעות למכירה בבני ברק , קפיצה של 25% בחודשיים
פי 4 בשנה
לפני קצת יותר משנה הטור של בני ברק היה כ120 דירות כעת הוא 3 עמודים 540 מודעות

חוץ מהסיבה העיקרית של העדר מבצעי המימון של הקבלנים, לדעתי יש עוד סיבה שבגללה קשה מאד למכור היום דירות יד שניה, והיא שבעקבות המחירים המטורפים ומשכנתאות הענק, הציבור כבר לא כ"כ מוכן להתפשר על דירות ישנות/לא עדכניות, ואומר לעצמו שאם כבר משתעבדים לכל החיים בהחזרי עתק, אז שלפחות תהיה לזה תמורה יותר הולמת, בדמות דירה חדישה ומעוצבת (בבחינת "אם כבר אז כבר")...
אני חושב שמהסיבה הזו (וכמובן מהסיבה של העדר מבצעי המימון) אנו רואים את מודעות דירות היד השניה נערמות יותר ויותר בכל הפלטפורמות...

יצחק77 · 6/11/24

נכתב ע"י בית שמשניק:
חוץ מהסיבה העיקרית של העדר מבצעי המימון של הקבלנים, לדעתי יש עוד סיבה שבגללה קשה מאד למכור היום דירות יד שניה, והיא שבעקבות המחירים המטורפים ומשכנתאות הענק, הציבור כבר לא כ"כ מוכן להתפשר על דירות ישנות/לא עדכניות, ואומר לעצמו שאם כבר משתעבדים לכל החיים בהחזרי עתק, אז שלפחות תהיה לזה תמורה יותר הולמת, בדמות דירה חדישה ומעוצבת (בבחינת "אם כבר אז כבר")...
אני חושב שמהסיבה הזו (וכמובן מהסיבה של העדר מבצעי המימון) אנו רואים את מודעות דירות היד השניה נערמות יותר ויותר בכל הפלטפורמות...

נכון
בעיקר משום שמוכרי הדירות בבני ברק התרגלו במשך שנים שהכל נמכר ואפשר לבקש על דירה מיושנת כמו דירה חדשה מהניילונים מבלי לתמחר את השיפוץ, בשוק שאין דירות הכל קורה
אבל עכשיו מה שאני כותב חודשים מתחיל לחלחל, יש בשפע רב דירות בבני ברק חדשות וישנות
ולא רק בצפון,בכל העיר עומדים בניינים במצב של תחילת או סיום שלד גוררים רגלים ולא מצליחים למכור במחירים שהיו כאן לפני שנה השוק הוא של הקונים !
מידיעה ברורה !
בחודשיים האחרונים רק מי שירד במחיר מכר או שיש אופ' מיוחדת שלא רואים אותה ברשימות

my sound · 6/11/24

רייסדור בשחר העיר כנראה מודע למצב
הוא מציע את כל הדירות שלו להשכרה לטווח ארוך
(לפחות 3 שנים)
הוא לא מצליח למכור כלום במחירים שלפני שנתיים ויש לו כיסים עמוקים והוא לא בשל כרגע להוריד במחיר מעבר להטבות שהוא כבר נתן (משכנתא שחוסכת דה פקטו 400,000 ש"ח ועוד)