דירה להשקעה בנופי בן שמן 3 חד' או 5?

רועי COPY · 3/11/24

שלום!
זכיתי במסגרת פרויקט דירה בהנחה בנופי בן שמן בלוד
כנראה שאני לא יוכל לגור שם כי זו שכונה חילונית
אלא הדירה תהיה להשכרה ואח"כ מכירה
האם בשוק של השכירות יש ביקוש ל-3 חד' או 5
שהפער בהחזר החודשי של המשכנתא הוא עוד תוספת של 3000 ש"ח על חמש חד'
תודה רבה.

שומר שבת · 3/11/24

נכתב ע"י רועי COPY:
כנראה שאני לא יוכל לגור שם כי זו שכונה חילונית

אני גר בשכונה חילונית ומאד נהנה. אני חושב שחבל שהחרדים מתרכזים בבנינים שלהם. תוכל לתרום הרבה אם תגור במקום חילונים. יהודים משוועים לשכן שיקבע מזוזה, שיאמר להם את המבט של התורה על נסיונות הזמן. וגם הם ישמחו להתארח בסעודת שבת ליטול לולב ולהניח תפילין.

מישהי.... · 3/11/24

נכתב ע"י רועי COPY:
שלום!
זכיתי במסגרת פרויקט דירה בהנחה בנופי בן שמן בלוד
כנראה שאני לא יוכל לגור שם כי זו שכונה חילונית
אלא הדירה תהיה להשכרה ואח"כ מכירה
האם בשוק של השכירות יש ביקוש ל-3 חד' או 5
שהפער בהחזר החודשי של המשכנתא הוא עוד תוספת של 3000 ש"ח על חמש חד'
תודה רבה.

אני גם זכיתי שם ,
ממה שאני יודעת בשוק השכירות הכללי(לא החרדי !) יש ביקוש ל 3 חדרים מאשר ל 5 חדרים ,
בגלל שבדרך כלל האוכלוסייה שתשכיר שם הם לא משפחות גדולות..

נני ר · 4/11/24

נכתב ע"י רועי COPY:
שלום!
זכיתי במסגרת פרויקט דירה בהנחה בנופי בן שמן בלוד
כנראה שאני לא יוכל לגור שם כי זו שכונה חילונית
אלא הדירה תהיה להשכרה ואח"כ מכירה
האם בשוק של השכירות יש ביקוש ל-3 חד' או 5
שהפער בהחזר החודשי של המשכנתא הוא עוד תוספת של 3000 ש"ח על חמש חד'
תודה רבה.

גם אני זכיתי שם ולהלן כמה תובנות,
א. קח בחשבון שתאריך מסירת הדירה הוא לאחר יותר מ7 שנים מהזכיה מה שאומר שתוכל למכור מיד.
ב. לדירות הגדולות תצטרך הון עצמי של כ300,000 ש"ח גם אם הבנק יתן לך את המקסימום הקבוע בחוק (וסיכוי סביר שלא), אז זה לא רק שאלה של תשלום המשכנתא אלא של גיוס שאר הכסף (אם אין לך אותו בעו"ש...) ותשלום חודשי נוסף מקביל למשכנתא.
ג. בשוק השכירות יש ביקוש לשניהם, מה שבעיקר חשוב לבדוק זה את פרוייקט דירה להשכיר שמתוכנן לשכונה ויציף את האזור בדירות להשכרה, ואת הפער במכירת דירה גדולה האם הוא מצדיק את ההשקעה, לדעתי לא אבל תתייעץ עם מתווכים מקומיים.
מקווה שהועלתי.

הגולם מפראג · 4/11/24

אל תעשו טעויות שהרבה אנשים עשו והם בוכים עליהם
כמעט תמיד לקנות דירה כזאת שיש עליה הנחה מטורפת, שווה לקנות כמה שיותר גדולה
במיוחד שנותנים לכם משכנתא של בערך 90%
תתיעצו, ועוד פעם תתיעצו, ועוד פעם תתיעצו
תזכרו שאתם יכולים לעשות בטיפה מאמץ (שנה שנתיים של גלגול מפה ומשם) רווחים של מאות אלפים

אנשים לא קולטים את זה עד שזה צועק להם מול העיניים

bmsz · 4/11/24

נכתב ע"י הגולם מפראג:
אל תעשו טעויות שהרבה אנשים עשו והם בוכים עליהם
כמעט תמיד לקנות דירה כזאת שיש עליה הנחה מטורפת, שווה לקנות כמה שיותר גדולה
במיוחד שנותנים לכם משכנתא של בערך 90%
תתיעצו, ועוד פעם תתיעצו, ועוד פעם תתיעצו
תזכרו שאתם יכולים לעשות בטיפה מאמץ (שנה שנתיים של גלגול מפה ומשם) רווחים של מאות אלפים

אנשים לא קולטים את זה עד שזה צועק להם מול העיניים

צריך לזכור כמה דברים.
א. משכנתא בשנים הראשונות משלמים בעיקר ריביות ולכך תשלומי השכירות הראשונים לא מורידים כמעט מהקרן.
ב. ישנו ביקוש גדול יותר בשוק השכירות לדירות קטנות.
ג דירות ככל שהן גדולות יותר המחיר למ"ר יורד כך שלעיתים הרווח למ"ר בדירה קטנה גדול יותר (אמנם להרוויח מעט פחות על יותר מטרים לרוב ישתלם יותר).
ד. ישנו שוק קשיח יותר לדירות גדולות מכיון שהביקושים אליהם הוא ממשפרי דיור לרוב.
ה. כשעושים טבלה מסודרת הרווח לא תמיד מכסה את העלויות של הריביות או לא מייצרות רווח מספק בכדי להתאמץ ולהחנק.
מקווה שעזרתי

מצויינת · 4/11/24

זה מאוד משמעותי אם זה בשביל לעשות אקזיט (כלומר למכור כשיוכלו למכור)
ואז החנק הוא לתקופה ממש קצרה
או להשקעה להשכרה לטווח ארוך (או מגורים כמובן- מה שפחות רלוונטי כאן כנראה)

מישהי.... · 4/11/24

נכתב ע"י נני ר:
גם אני זכיתי שם ולהלן כמה תובנות,
א. קח בחשבון שתאריך מסירת הדירה הוא לאחר יותר מ7 שנים מהזכיה מה שאומר שתוכל למכור מיד.
ב. לדירות הגדולות תצטרך הון עצמי של כ300,000 ש"ח גם אם הבנק יתן לך את המקסימום הקבוע בחוק (וסיכוי סביר שלא), אז זה לא רק שאלה של תשלום המשכנתא אלא של גיוס שאר הכסף (אם אין לך אותו בעו"ש...) ותשלום חודשי נוסף מקביל למשכנתא.
ג. בשוק השכירות יש ביקוש לשניהם, מה שבעיקר חשוב לבדוק זה את פרוייקט דירה להשכיר שמתוכנן לשכונה ויציף את האזור בדירות להשכרה, ואת הפער במכירת דירה גדולה האם הוא מצדיק את ההשקעה, לדעתי לא אבל תתייעץ עם מתווכים מקומיים.
מקווה שהועלתי.

לא בטוח שיוכל למכור מיד , תלוי במהירות הבנייה של החברה.
אנחנו זכינו שם גם באותה תקופה (04.2022) ואנחנו לפני מסירת דירה כבר ..

טאלי · 4/11/24

נכתב ע"י הגולם מפראג:
אל תעשו טעויות שהרבה אנשים עשו והם בוכים עליהם
כמעט תמיד לקנות דירה כזאת שיש עליה הנחה מטורפת, שווה לקנות כמה שיותר גדולה
במיוחד שנותנים לכם משכנתא של בערך 90%
תתיעצו, ועוד פעם תתיעצו, ועוד פעם תתיעצו
תזכרו שאתם יכולים לעשות בטיפה מאמץ (שנה שנתיים של גלגול מפה ומשם) רווחים של מאות אלפים

אנשים לא קולטים את זה עד שזה צועק להם מול העיניים

זה לא נכון
ממש לא 90% ...
זכיתי גם .

רועי COPY · 4/11/24

נכתב ע"י מצויינת:
זה מאוד משמעותי אם זה בשביל לעשות אקזיט (כלומר למכור כשיוכלו למכור)
ואז החנק הוא לתקופה ממש קצרה
או להשקעה להשכרה לטווח ארוך (או מגורים כמובן- מה שפחות רלוונטי כאן כנראה)

בשביל למכור

מעשי · 4/11/24

משהו אחד לא ברור לי
לפי איך שראיתי ההבדל בין דירת 3 חדרים ל 5 חדרים זה 500,000 ש"ח,
ולכאו' בשוק החופשי ההבדל הוא לא הרבה יותר מזה, תקנו אותי אם אני טועה,
לפי החשבון הזה יוצא שיהיה עדיף 3 חדרים, השקעה יותר נמוכה ואותו רווח.
ולמה כולם אומרים שבמחיר למשתכן עדיף את הדירה היותר גדולה כי זה רווח יותר גדול?

ירמי וולדמן · 4/11/24

תסתכלו מה כתוב בחתימה שלי
אני מתעסק בזה בתשלום כמובן
לפעמים יש ראש קטן שרוצים כאילו להרויח את הסכום שאני לוקח
ומצד שני מפסידים הרבה יש לי ברקורד יותר מחמישים אנשים שנתתי להם יעוץ לבחירת דירה כמעט בכל מקום בארץ
בתקופה האחרונה ממש היה לי באופקים וגבעת המטוס
אנשים חוזרים אלי אחרי שנתיים שכולם אומרים להם איך ידעת כל כך טוב איזה דירה לקחת וכו
בכל אופן שיהיה בהצלחה גדולה

bmsz · 4/11/24

נכתב ע"י מעשי:
משהו אחד לא ברור לי
לפי איך שראיתי ההבדל בין דירת 3 חדרים ל 5 חדרים זה 500,000 ש"ח,
ולכאו' בשוק החופשי ההבדל הוא לא הרבה יותר מזה, תקנו אותי אם אני טועה,
לפי החשבון הזה יוצא שיהיה עדיף 3 חדרים, השקעה יותר נמוכה ואותו רווח.
ולמה כולם אומרים שבמחיר למשתכן עדיף את הדירה היותר גדולה כי זה רווח יותר גדול?

יתרה מזו
משלמים גם ריביות גבוהות

נני ר · 4/11/24

נכתב ע"י מישהי....:
לא בטוח שיוכל למכור מיד , תלוי במהירות הבנייה של החברה.
אנחנו זכינו שם גם באותה תקופה (04.2022) ואנחנו לפני מסירת דירה כבר ..

התייחסתי להגרלה ספציפית (1877) שהצפי למסירה זה 08/2028.

מומחה בנדל"ן · 6/11/24

לגבי השכירות יש שם ביקוש להכל גם ל 5 חדרים.
אם אתה רוצה יש לי כמה שוכרים.
אני לא מאמין שהפער הוא חצי מיליון שקל במחיר למשתכן,
וגם אם זה אותו סכום זה שווה את זה,
כי המחיר יעלה אז למה לקחת דירה קטנה ולהרוויח קצת
אם אפשר לקנות דירה גדולה שתרוויח יותר.

עו"ד נתן רוזנבלט · 6/11/24

נכתב ע"י מעשי:
משהו אחד לא ברור לי
לפי איך שראיתי ההבדל בין דירת 3 חדרים ל 5 חדרים זה 500,000 ש"ח,
ולכאו' בשוק החופשי ההבדל הוא לא הרבה יותר מזה, תקנו אותי אם אני טועה,
לפי החשבון הזה יוצא שיהיה עדיף 3 חדרים, השקעה יותר נמוכה ואותו רווח.
ולמה כולם אומרים שבמחיר למשתכן עדיף את הדירה היותר גדולה כי זה רווח יותר גדול?

בהגרלות אין הבדל כמה מטרים הדירה
בשוק החופשי - ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר פר מטר יורד.

נני ר · 6/11/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
בהגרלות אין הבדל כמה מטרים הדירה
בשוק החופשי - ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר פר מטר יורד.

ד"ר, מה ההמלצה שלך מבחינת קומה, אותה דירה בדיוק (נוף משקיף לפארק) במגדל בן 20 קומות מה הכי מתגמל בהשכרה ובמכירה עתידית?
בשכונה מעורבת כמו נופי בן שמן לוד.

עו"ד נתן רוזנבלט · 6/11/24

נכתב ע"י נני ר:
ד"ר, מה ההמלצה שלך מבחינת קומה, אותה דירה בדיוק (נוף משקיף לפארק) במגדל בן 20 קומות מה הכי מתגמל בהשכרה ובמכירה עתידית?
בשכונה מעורבת כמו נופי בן שמן לוד.

מעורבת?
הלוואי!
עשיתי מאמצי על,
כולל עמידה פיזית במעמד בחירת הדירות,
בכדי לשכנע כל מי שנראה דוס
לבחור בכמה בניינים קטנים
כדי ליצור קהילה כלשהי.

הרציונל היה שפרסמתי מודעות בעיתונים בהגרלה
שכולם יירשמו שם
וכתוצאה מכך אכן זכו שם עשרות חרדים
אולי אפילו יותר

אבל

למעיישה?

אנשים העדיפו את הקומות הגבוהות
כי יותר חשוב להם להרוויח כסף
מאשר ליישב את נופי בנשמן...

החלום נגוז
זכרונו לברכה

לא התאמצתי די
בפעם הבאה בלי נדר

מעשי · 6/11/24

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
בהגרלות אין הבדל כמה מטרים הדירה

מה זאת אומרת?
המחיר של הדירה בהגרלה הוא כן לפי מטרים.

נכתב ע"י עוד נתן רוזנבלט:
בשוק החופשי - ככל שהדירה גדולה יותר, המחיר פר מטר יורד.

תכלס
המחירים במחיר למשתכן הם כדלהלן, (לפי מה שכתבו פה באשכול מקביל)
3 חדרים 1,150,000
5 חדרים 1,700,000
במחיר שוק
המחירים בכל אחת מהדירות מליון שקל יותר, מקסימום עוד מאה אלף ל 5 חדרים, יוצא שזה לא שווה לקנות 5 חדרים.
בלי אחריות, אני רק מנסה להבין.

ירמי וולדמן · 6/11/24

נכתב ע"י מעשי:
מה זאת אומרת?
המחיר של הדירה בהגרלה הוא כן לפי מטרים.

תכלס
המחירים במחיר למשתכן הם כדלהלן, (לפי מה שכתבו פה באשכול מקביל)
3 חדרים 1,150,000
5 חדרים 1,700,000
במחיר שוק
המחירים בכל אחת מהדירות מליון שקל יותר, מקסימום עוד מאה אלף ל 5 חדרים, יוצא שזה לא שווה לקנות 5 חדרים.
בלי אחריות, אני רק מנסה להבין.