למומחים בלבד!!! חוו"ד להצעת משכנתה מהיום!

קמחא דפסחא · 31/10/24

שלום לכל המומחים התותחים
אשמח ליעוץ

משכנתה במימון 75% מערך הדירה
*שליש קל"צ בריבית 4.55% ל12 שנה
*שתי שליש בפריים בריבית 5.3 ל30 שנה

[מספר השניים וסוג המסלולים לא ניתן לשינוי,
זה מבחירה חופשית למרות העלות הגבוהה של הפריים]

בקיצע'ר, מה דעת המבינים בתחום?

אגב, זה בעבודה עצמית מול הבנקים כי אני חושב שאפשר להביא ריביות טובות לבד
ואם יש כאן מומחה שחושב אחרת, שיכתוב ואולי גם ירוויח לקוח......

ari1980 · 31/10/24

לא יודע מה התוכניות שלך עם הדירה. אם זה לשנה שנתיים ואז למכור. יש בזה הגיון. אם כי עדיין אתה המומחה שהחליט ללכת על פריים במקום מלצ. או במקום מקמ למשל.
לטווח ארוך הייתי עושה תמהיל שונה.

יש אופציות נוספות לפיזור סיכונים.
אבל אם החלטת על התמהיל מה השאלה????

קמחא דפסחא · 31/10/24

נכתב ע"י ari1980:
יש אופציות נוספות לפיזור סיכונים.
אבל אם החלטת על התמהיל מה השאלה????

הריביות !
טוב או לא? יש מה לשפר?
אני בסבב ראשון בין שלוש בנקים, שווה עוד סבב או שמיצינו?

קמחא דפסחא · 31/10/24

נכתב ע"י ari1980:
לא יודע מה התוכניות שלך עם הדירה. אם זה לשנה שנתיים ואז למכור. יש בזה הגיון.

לא למכור אבל משהו דומה, אותו רעיון של מכירה,

ari1980 · 31/10/24

נכתב ע"י קמחא דפסחא:
הריביות !
טוב או לא? יש מה לשפר?
אני בסבב ראשון בין שלוש בנקים, שווה עוד סבב או שמיצינו?

שוב. לא יודע למה בחרת בפריים . ולא מקמ. ולא מלצ. לא לפזר סיכונים.
אם זה לתקופה שישאר איתך יש מושג של מיצוע תקופות שב99 אחוז מהמקרים יוריד לך מהקרן יותר מהר.
זה יהיה שיח חרשים לומר חוות דעת בלי לדעת למה הגעת למסקנות כאלה. בלי לדעת אם תמחזר תוך שנתיים. וכו'.
בגדול הקלצ מצוין. הפריים? בהנחה שזה נכון ולא שווה לך להכניס קצת צמודות ולקבל פריים יותר נמוך. זה בהחלט בסדר.
בקיצור חפרתי

דוד - יועץ משכנתאות · 31/10/24

הקלצ מצויּין!
המרווח בפריים נחשב בסדר
אבל שוב צריך להבין מה הרציונל מאחורי לקיחת שתי שליש פריים בשביל לתת לך את חותמת המומחים שהמשכנתא מצויינת..

קמחא דפסחא · 31/10/24

נכתב ע"י ari1980:
שוב. לא יודע למה בחרת בפריים . ולא מקמ. ולא מלצ. לא לפזר סיכונים.
אם זה לתקופה שישאר איתך יש מושג של מיצוע תקופות שב99 אחוז מהמקרים יוריד לך מהקרן יותר מהר.
זה יהיה שיח חרשים לומר חוות דעת בלי לדעת למה הגעת למסקנות כאלה. בלי לדעת אם תמחזר תוך שנתיים. וכו'.
בגדול הקלצ מצוין. הפריים? בהנחה שזה נכון ולא שווה לך להכניס קצת צמודות ולקבל פריים יותר נמוך. זה בהחלט בסדר.
בקיצור חפרתי

נכתב ע"י דוד - יועץ משכנתאות:
אבל שוב צריך להבין מה הרציונל מאחורי לקיחת שתי שליש פריים בשביל לתת לך את חותמת המומחים שהמשכנתא מצויינת..

הסיבה היא כדלהלן: יש לי מימון לתשלום הריבית עד לקבלת הדירה מהקבלן [שאין לי כמובן אינטרס לדאוג לו]
בעתיד אני מעוניין לקחת משכנתה ל12 שנה וזו הסיבה לקל"צ 12 שנה
והשאר בפריים כי אני לא יודע מתי הדירה מוכנה וכמו שכתבתי, הקבלן משלם אז פחות אכפת לי,
בקבלת הדירה אני ימחזר את הפריים.
בעצם הפריים אצלי הוא סוג של מסלול פיתוי

אחרי הסיפור הנ"ל, האם יש הגיון בפריים ? והאם כדאי בכ"ז לעשות עוד סבב בבנקים להוריד בקל"צ
[אפילו על חשבון הפריים]

תודה על התגובות והסבלנות

דוד - יועץ משכנתאות · 31/10/24

נכתב ע"י קמחא דפסחא:
הסיבה היא כדלהלן: יש לי מימון לתשלום הריבית עד לקבלת הדירה מהקבלן [שאין לי כמובן אינטרס לדאוג לו]
בעתיד אני מעוניין לקחת משכנתה ל12 שנה וזו הסיבה לקל"צ 12 שנה
והשאר בפריים כי אני לא יודע מתי הדירה מוכנה וכמו שכתבתי, הקבלן משלם אז פחות אכפת לי,
בקבלת הדירה אני ימחזר את הפריים.
בעצם הפריים אצלי הוא סוג של מסלול פיתוי

אחרי הסיפור הנ"ל, האם יש הגיון בפריים ? והאם כדאי בכ"ז לעשות עוד סבב בבנקים להוריד בקל"צ
[אפילו על חשבון הפריים]

תודה על התגובות והסבלנות

בדקת בחוזה שאין הגבלה על גובה הריבית אותו הקבלן סופג?

הון ובית · 31/10/24

נכתב ע"י קמחא דפסחא:
אחרי הסיפור הנ"ל, האם יש הגיון בפריים ? והאם כדאי בכ"ז לעשות עוד סבב בבנקים להוריד בקל"צ
[אפילו על חשבון הפריים]

התשובה היא לא.
ולפי מה שסיפרת זה לא נכון לנהל כך את המשכנתא.
פריים אינו פיתוי, ואם אתה יודע שזה יכול להיות תקופה של שנה שנתיים וכו, אתה משלם כסף לפח.
מעבר לכך, הקלצ הקצרצר פוגע לך באכילת הקרן הרבה יותר מאשר הרווח למחיר הזול של הריבית שלו.
בקיצור, לא ממש מומלץ.

קמחא דפסחא · 31/10/24

ברור

נכתב ע"י הון ובית:
התשובה היא לא.
ולפי מה שסיפרת זה לא נכון לנהל כך את המשכנתא.
פריים אינו פיתוי, ואם אתה יודע שזה יכול להיות תקופה של שנה שנתיים וכו, אתה משלם כסף לפח.
מעבר לכך, הקלצ הקצרצר פוגע לך באכילת הקרן הרבה יותר מאשר הרווח למחיר הזול של הריבית שלו.
בקיצור, לא ממש מומלץ.

תודה רבה על התשובה

רק לחדד נקודה: יש לי סכום מוגבל של קרן שאותה אני יכול לשלם כעת ולכן אין כ"כ איך לשחק עם המסלולים
רק עם הריביות.
אני פשוט לוקח את הסכום שהקבלן נותן ואת הסכום שאני מביא מהבית ומנתב את זה שיצא שהסכום שאני מביא יהיה תואם לסכום הקרן ואילו הסכום שהקבלן נותן יהיה תואם לסכום הריבית.

תוך כדי הדברים אני שומע על מושג חדש "מקמ", אני יודע מה זה באופן כללי אבל לא איך זה נכנס במשכנתה, האם זה עדיף על פני הפריים מבחינת הריבית והאם זה תואם לפריים מבחינת גמישות ההחזר?

הון ובית · 1/11/24

נכתב ע"י קמחא דפסחא:
תוך כדי הדברים אני שומע על מושג חדש "מקמ", אני יודע מה זה באופן כללי אבל לא איך זה נכנס במשכנתה, האם זה עדיף על פני הפריים מבחינת הריבית והאם זה תואם לפריים מבחינת גמישות ההחזר?

כן.
וכן.
אבל זה מסלול שקיים רק בבנק לאומי וירושלים.

הון ובית · 1/11/24

נכתב ע"י קמחא דפסחא:
רק לחדד נקודה: יש לי סכום מוגבל של קרן שאותה אני יכול לשלם כעת ולכן אין כ"כ איך לשחק עם המסלולים
רק עם הריביות.
אני פשוט לוקח את הסכום שהקבלן נותן ואת הסכום שאני מביא מהבית ומנתב את זה שיצא שהסכום שאני מביא יהיה תואם לסכום הקרן ואילו הסכום שהקבלן נותן יהיה תואם לסכום הריבית.

אני חושב שאם תתן קצת יותר פירוט יהיה קל יותר לחשב.
עלות הדירה?
כמה הון עצמי יש לך?
כמה אתה רוצה/יכול להחזיר כל חודש?
על כמה ההסדר עם הקבלן בריבית?
הסתבכתי קצת..