התייעצות פריסייל ומכירה בעוד שנתיים

מ. י. · 8/9/24

אשמח לשמוע מהמומחים.
האם משתלם לרכוש דירה ב10/90 / 20/80 לתת את הסכום הראשוני שנדרש וכאשר מגיעים לשלב של תשלום שאר הסכום למכור את הדירה.
מה הרווח? והיכן יש מקומות שאתם מעריכים שהביקוש יעלה?

א. ש. ט. · 8/9/24

נכתב ע"י מ. י.:
אשמח לשמוע מהמומחים.
האם משתלם לרכוש דירה ב10/90 / 20/80 לתת את הסכום הראשוני שנדרש וכאשר מגיעים לשלב של תשלום שאר הסכום למכור את הדירה.
מה הרווח? והיכן יש מקומות שאתם מעריכים שהביקוש יעלה?

וואו..
השאלה הכי מדוברת בשנתיים האחרונות...
והתשובה לזה מאד פשוטה!

בכל עסקא וכל שכן בעסקא כזאת לא עושים שום צעד בלי להתייעץ עם מומחים שיודעים ומבינים בתחום, ויכולים להתאים עסקא לפי הנתונים שלכם.

על כן עצתי,
במקום לשאול בפורום על השקעה האם זה טובה...
תשאלו על יועץ טוב, והוא כבר יביא לכם את העסקא...

בהצלחה!

האט'ס געפוילט אץ גוט · 8/9/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
וואו..
השאלה הכי מדוברת בשנתיים האחרונות...
והתשובה לזה מאד פשוטה!

בכל עסקא וכל שכן בעסקא כזאת לא עושים שום צעד בלי להתייעץ עם מומחים שיודעים ומבינים בתחום, ויכולים להתאים עסקא לפי הנתונים שלכם.

על כן עצתי,
במקום לשאול בפורום על השקעה האם זה טובה...
תשאלו על יועץ טוב, והוא כבר יביא לכם את העסקא...

בהצלחה!

כמובן תיקחו מישהו אובייקטיבי, ולא מישהו בעל אינטרסים שונים ומשונים, וקחו בחשבון גם מקרי קיצון כמו:
אי מכירה של הבית לפני הכניסה, כך שתצטרכו להשלים רכישה וכדו'
בהצלחה!

דאון · 9/9/24

נכתב ע"י מ. י.:
אשמח לשמוע מהמומחים.
האם משתלם לרכוש דירה ב10/90 / 20/80 לתת את הסכום הראשוני שנדרש וכאשר מגיעים לשלב של תשלום שאר הסכום למכור את הדירה.
מה הרווח? והיכן יש מקומות שאתם מעריכים שהב

לדעתי אסור לעשות עסקאות על מנת למכור לפני השלמת התשלום (הסבת ערבויות)
מכיון שבדרך כלל הבנק לא נותן לממש את ההסבה
בהצלחה

ב.ל · 9/9/24

תקראו טוב את המסמך דלהלן

מוטי. · 9/9/24

נכתב ע"י ב.ל:
תקראו טוב את המסמך דלהלן

יש כל כך הרבה הזהרות שכנראה הרבה אנשים שנפלו בעסקאות כאלו ואחרים

לא לסמוך כלל על מי שמנסה למכור לכם גם אם הוא בעל יכולת שכנוע ואדם אמין תבדקו עם אנשים שאינם צד בעסקה

shani123 · 9/9/24

קחו בחשבון שכמוכם יש עוד X רוכשים בפרויקט הזה (ועשרות פרויקטים דומים וקרובים) שגם רוצה לעשות את המהלך הזה
מה שיציף את השוק בהמון דירות זהות בתוך תקופה קצרצרה....
מתכון בטוח להפסד כספי...

מסוקרן · 9/9/24

צריכים להיות מוכנים להשלמת הרכישה
מעבר לזה בהרבה מאוד מקומות זה שווה

מסוקרן · 9/9/24

יש סיכון גבוה במקומות הקורצים שהרבה ימכרו לפני השלמת הרכישה
ולכן צריך לקחת בחשבון שאם למכור לפני השלמת הרכישה יכול להיות שהמחיר י'הי'ה נמוך ממה שחושבים שאפשר למכור בגלל הצפה
וצריך לקחת בחשבון מס שבח (25% מהרווח) כי עדיין לא גרים בנכס 18 חודשים

מסוקרן · 9/9/24

אני מתלבט אולי תכריעו בנושא
אולי כדאי ללכת למקומות הפחות קורצים כי תהי'ה פחות הצפה...
מה אתם אומרים?

אריאל ה. · 9/9/24

הייתי היום אצל משווק של פרויקט בבית שמש .
דירה בשלב א אכלוס עוד 10 חודשים , ודירה זהה לחלוטין שלב ב בלי אישורי בניה עדין תהיה מוכנה עוד 3.5 שנים .
הדירה בשלב ב' 200,000 שקל יותר יקרה.

א. ש. ט. · 9/9/24

נכתב ע"י מסוקרן:
מעבר לזה בהרבה מאוד מקומות זה שווה

למשל איפה?

מסוקרן · 9/9/24

נכתב ע"י א. ש. ט.:
למשל איפה?

אני יודע קצת על אופקים
אבל מכירה לפני האכלוס יכול להיות שלא י'הי'ה כדאי כי י'הי'ה הרבה דירות כאלו בשוק

א. ש. ט. · 9/9/24

נכתב ע"י מסוקרן:
אני יודע קצת על אופקים
אבל מכירה לפני האכלוס יכול להיות שלא י'הי'ה כדאי כי י'הי'ה הרבה דירות כאלו בשוק

אולי תחכים את הציבור
ותגלה לנו מה המציאה הגדולה באופקים

מקצועי בנדל"ן · 9/9/24

נכתב ע"י מ. י.:
אשמח לשמוע מהמומחים.
האם משתלם לרכוש דירה ב10/90 / 20/80 לתת את הסכום הראשוני שנדרש וכאשר מגיעים לשלב של תשלום שאר הסכום למכור את הדירה.
מה הרווח? והיכן יש מקומות שאתם מעריכים שהביקוש יעלה?

לעסקת נדל"ן עבור מטרת רווח (השקעה).
ניגשים רק לאחר חישובים מדיוקים הן בקטע הפיננסי , והן בקטע כדאיות העסקה.
---
בהשקעה בפריסייל ( 20-80 וכו' ) אפשר להרוויח . ואפשר להפסיד .

דוגמת הפסד -
המתווך מציע לכם עסקת פריסייל , בתנאים הכי טובים:

מפרט טכני גבוה.
ללא מדד .
הסבת ערבויות
במחיר משמעותי מתחת למחיר שוק (4k ש"ח הנחה למטר)

זה רק נראה עסקה מדליקה - לחטוף...

- כי אם אתם בודקים מבחינה פיננסית , זה נשמע אחלה..!

- אבל הנה דוגמא קטנה שצריכה להדליק נורה אדומה!
אתם בודקים כדאיות - ואתם מגלים שבאותו פרויקט יש המון זוכים במחיר למשתכן .
שנקודת הזמן שמותר להם למכור (7 שנים מהזכייה ) ,
נפגשת עם נקודת הזמן שאתם רוצים למכור כ- 3 שנים מחתימת חוזה .
מה שיקרה מצב - שהם זכו ב 8-10K למטר מתחת למחיר שוק ואתם ב 4k מתחת לשוק .
כך שאתם תיאלצו, כדי לא לצאת בנזק גדול למכור בלפחות 5k ש"ח מתחת למחיר שוק.
(בתקווה שמישהו יקנה מכם - ולא מהזוכים...)
כך שנזק בטוח יש לכם!
ולצערי זה קורה המון בעסקאות פריסייל .

(הנ"ל דוגמא קלאסית . יש עוד..)

דוגמת רווח -
המתווך מציע לכם עסקת פריסייל , בתנאים הכי טובים:

מפרט טכני גבוה.
עם מדד נמוך (לכה"פ).
הסבת ערבויות .
במחיר משמעותי מתחת למחיר שוק (לפחות 4k ש"ח הנחה למטר)
בפרויקט בוטיק .
אין בכל האזור דירות במחיר למשתכן .
הפרויקט לא מפורסם מעל כל העיתונים (וד"ל)

- אתם בודקים מבחינה פיננסית - זה נשמע מעולה..!
- אתם בודקים מבחינת כדאיות - זה נשמע מעולה..!
זה נקרא עסקה מדליקה - לחטוף...!

--

בכל עסקת נדל"ן זה עניין של חישובים מימון. מיסוי. ידע . התמצאות . וכו'
---

דאון · 10/9/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
הסבת ערבויות

אתה מדגיש פה שוב ושוב את "המעלה" של הסבת ערבויות
אתה בקי בחוקי הבנק ויודע להגיד שזה דבר שיכול ללכת?

מומחה בנדל"ן · 10/9/24

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
מפרט טכני גבוה.

עם מדד נמוך (לכה"פ).

הסבת ערבויות .

במחיר משמעותי מתחת למחיר שוק (לפחות 4k ש"ח הנחה למטר)

בפרויקט בוטיק .

אין בכל האזור דירות במחיר למשתכן .

הפרויקט לא מפורסם מעל כל העיתונים (וד"ל)

- אתם בודקים מבחינה פיננסית - זה נשמע מעולה..!
- אתם בודקים מבחינת כדאיות - זה נשמע מעולה..!
זה נקרא עסקה מדליקה - לחטוף...!
--

בכל עסקת נדל"ן זה עניין של חישובים מימון. מיסוי. ידע . התמצאות . וכו'
---

למכור לבן אדם היום דירות עם הסבת ערביות זה כמעט תמיד לעבוד עליו,

בדרך כלל אתה מגלה שהקבלן מסכים רק עם הוא מכר מאותו דגם של דירה 70% או 90%,
וגם אם הקבלן מסכים יש בדרך כלל הלוואת קבלן שגורמת שהבנק לא יסכים שתמכור את הדירה,

מה שחשוב לשים לב לבדוק את כל הפרטים כולל שההלוואת קבלן לפעמים צמודה למדד ,
למרות שהדירה לא צמודה, בהרבה פעמים זה עדיין שווה,

ואם זה דירה ראשונה שלך (ואין מס רכישה)
ויש לך עכשיו הון עצמי לדירה, (לא צריך לקחת הלוואה עם ריבית)
וידוע לך שתוכל להשלים את העיסקה
וזה מקום זול לעומת הקבלן עצמו או הסובבים לו.
עם אופציה לעליית ערך (שכונה חדשה או אזור חדש זה רעיון)
זה ברור שווה
ואם לא אתה חייב לבדוק הוצאות מול הכנסות כי אתה חייב שיהיה עליית ערך מטורפת בשביל להרוויח.

אף פעם לא מאוחר מדי · 10/9/24

נכתב ע"י דאון:
אתה מדגיש פה שוב ושוב את "המעלה" של הסבת ערבויות
אתה בקי בחוקי הבנק ויודע להגיד שזה דבר שיכול ללכת?

'יודעי דבר' אומרים שבדר''כ זה לא יכול ללכת...

נדלנדניסט · 10/9/24

הסבת ערבות זה משפט נטו למשוך קונים שלא יודעים מה מדובר
נשמע רק מאוד מפוצץ
בדרך כלל כל מי שמציע הצעת הסבת ערבות מאוד קשה למימוש
אם זה בתנאים שהקבלן מגביל אותך ואם זה בתנאים שהבנק מגביל אותך
ואם זה בתנאים שמדינת ישראל מגבילה שאתה נכנס לנעליים של קבלן (עדיין לא יצא החוק ולדעתי חוק כזה יצא בחודשים הקרובים)

בקיצור ההמלצה שלי למשקיעים שבונים על הסבת ערבות שיקחו בחשבון שזה בגדר חלום ושיתרחקו ממנו
אלא אם כן יש למשקיע אופציה לגמור את העיסקה ולהמתין מינימום שנה וחצי לפטור ממס שבח חלקי

נדלנדניסט · 10/9/24

נכתב ע"י אריאל ה.:
הייתי היום אצל משווק של פרויקט בבית שמש .
דירה בשלב א אכלוס עוד 10 חודשים , ודירה זהה לחלוטין שלב ב בלי אישורי בניה עדין תהיה מוכנה עוד 3.5 שנים .
הדירה בשלב ב' 200,000 שקל יותר יקרה.

לדעתי אם אתה רוצה את שלב ב באותו מחיר של שלב א יכול להיות שאם תציע לקבלן שאתה משלם 30 אחוז ושבעים במסירה יש מצב שהקבלן יעשה לך מחיר של שלב א יש הרבה קבלנים שמעדיפים לא להתעסק עם הלוואת קבלן וכדו ויהיו מוכנים לעשות מחיר טוב