השקעות נדל"ן איפה הכי כדאיי לרכוש דירה בעסקאות של 20/80

כמו הרוח · 20/8/24

נכתב ע"י szn:
חסר פרטים

מה המחיר?
גדול הדירה?
קומה?
נוף לים?

איזה נוף לים ברחוב הרצוג.?

* Racheli * · 20/8/24

נכתב ע"י szn:
חסר פרטים

מה המחיר?
גדול הדירה?
קומה?
נוף לים?

גודל הדירה 115 מטר קומה 18 המחיר שלה 3400000

szn · 20/8/24

נכתב ע"י כמו הרוח:
איזה נוף לים ברחוב הרצוג.?

אין לי מושג
לא מכיר את הרחוב

השואל כתב כך

נכתב ע"י * Racheli *:
בפרויקט על הים רחוב הרצוג

אז שאלתי אם הדירה פונה לים

אבל באמת יתכן שאין

szn · 20/8/24

נכתב ע"י * Racheli *:
גודל הדירה 115 מטר קומה 18 המחיר שלה 3400000

לפני שנבדוק אם העסקה טובה או לא

האם יש לך אפשרות להשלים את העסקה ולעמוד בתשלום המשכנתא למשך תקופה במידה ולא תצליח למכור בהסבת ערבויות?

b454 · 20/8/24

תקרא את המאמר קודם.

לגופו של עניין.
זה חברת אמפא יובלים שרכשה הרבה דירות לשם השכרה לטווח ארוך ובעקבות הלאת הריבית,
נאלצת למכור את אותם דירות.
ובהתחלה לא ידעה איך להתמודד עם מכירת הדירות,
כי הרי קנתה באותו מחיר שכיום מוכרים את הדירות חברת רותם שני,
ואז הגיעה הפתרון בדמות מתווכים חרדיים שמוכרים ב7/93 לכל מיני אברכים למיניהם,
ובמחירים של כ10% יותר מהמחיר האמיתי של הדירה אבל מה משנה צריך להניח רק 7%,
וכך באה הישועה של המתווכים שיש להם פרנסה בשפע 2% פלוס מע"מ עם הבטחות על הקרח שיוכלו למכור לפני אכלוס בעוד 20%, ולחברה ישועה שהתפטרה מהדירות.

וכך עשו בעיר ימים נתניה, ובאור יהודה, ועוד פרויקטים.

szn · 20/8/24

נכתב ע"י b454:
באור יהודה

באור יהודה יובלים עושים פינוי בינוי ומכרו דירות בפריסייל
שמעתי שבפריסייל היו עסקאות טובות.

* Racheli * · 20/8/24

נכתב ע"י b454:
תקרא את המאמר קודם.

לגופו של עניין.
זה חברת אמפא יובלים שרכשה הרבה דירות לשם השכרה לטווח ארוך ובעקבות הלאת הריבית,
נאלצת למכור את אותם דירות.
ובהתחלה לא ידעה איך להתמודד עם מכירת הדירות,
כי הרי קנתה באותו מחיר שכיום מוכרים את הדירות חברת רותם שני,
ואז הגיעה הפתרון בדמות מתווכים חרדיים שמוכרים ב7/93 לכל מיני אברכים למיניהם,
ובמחירים של כ10% יותר מהמחיר האמיתי של הדירה אבל מה משנה צריך להניח רק 7%,
וכך באה הישועה של המתווכים שיש להם פרנסה בשפע 2% פלוס מע"מ עם הבטחות על הקרח שיוכלו למכור לפני אכלוס בעוד 20%, ולחברה ישועה שהתפטרה מהדירות.

וכך עשו בעיר ימים נתניה, ובאור יהודה, ועוד פרויקטים.

האם משתלם

דאון · 22/8/24

נכתב ע"י * Racheli *:
האם משתלם

לדעתי האישית בנתניה צריך לברר טוב לפני כניסה להשקעה, פשוט יש שם היצע הזוי של פרויקטים בבניה ובשיווק

בני10 · 25/8/24

אני יכול לומר שמניסיוני לאחר שחרשתי את השוק שנים באין ספור מקומות כמובן בצורה מעמיקה מאוד.
אני מאוד מאמין בפריסייל אבל... חשוב מאוד להבין 1. מה ההיצע והביקוש באזור. 2. כמה שטח עוד של קרקעות יש שם מכיון שזה נותן לך מדד לדעת לאן פני המחירים הולכים.3. מי האוכלוסיה כיום ואיזה אוכלוסיה מגיעה .4 מה הפיתוח המסחרי של העיר וכן פיתוח תשתיות ועוד כל מיני נתונים.
צריך בכל אזור, עיר, אנשים ששולטים בשטח, שיש לך ידע משפטי מה שקורה בפרוייקט שאתה התעניין בו.
מה הקרקע פרטית או פינוי בינוי ואם כן באיזה שלב, מה מציעים לך.
זה בקצה המזלג
על פניו זה נראה מאוד מסובך אבל כשיושבים עם מקצועניים ומשלמים והכי חשוב שמבינים הכל
כאן זה כבר עניין שלך מול טבלת אקסל יש לך את כל המדדים מול העניים+ כמה עלה בעשורים האחרונים
שוב זה תלוי אזור ופרוייקט והכי חשוב שיש את כלל הנתונים

קולה · 29/10/24

נכתב ע"י חניוק:
אשמח שתחכימו אותי בתחשיב שבניתי, האם אני טועה?

חישבתי עליית מחיר הזוי, כי בפחות מזה יוצא תמיד הפסד

עסקת פריסייל פרוג.xlsx

docs.google.com

התשלום של החזר המשכנתא לבנק לא מוריד את הרווח כי הוא מתוך ה3,000,000
רכשנו דירה בשווי נ3000000
שילמנו 300,000
נותרנו חיבים 2,700,000

שווי הדירה במכירה 4,050,000
חב נותר לדירה 2,700,000
החזר משכנתא 300,000
רביות משכנתא 96,244
הוצאות קניה ומכירה 458,200
מס שבח- 71,389

חישוב ללא המשכנתא-

מקצועי בנדל"ן · 29/10/24

נכתב ע"י קולה:
התשלום של החזר המשכנתא לבנק לא מוריד את הרווח כי הוא מתוך ה3,000,000
רכשנו דירה בשווי נ3000000
שילמנו 300,000
נותרנו חיבים 2,700,000

שווי הדירה במכירה 4,050,000
חב נותר לדירה 2,700,000
החזר משכנתא 300,000
רביות משכנתא 96,244
הוצאות קניה ומכירה 458,200
מס שבח- 71,389
צפה בקובץ המצורף 1805779
חישוב ללא המשכנתא-
צפה בקובץ המצורף 1805790

----

נכתב ע"י מקצועי בנדלן:
סימולציה קצרה, באו נעשה יחד את החשבון.

קניית דירה שניה להשקעה (20-80) – במספרים:
לשם הדיון, נניח שהדירה שרכשנו עלתה 2,000,000 ש"ח, ולכם יש 400,000 ש"ח להשקיע.
שילמתם את כל הסכום לקבלן כתשלום ראשוני = 20%,
ואת היתרה = 80% תשלמו בעוד ארבע שנים כשהדירה תהיה מוכנה, או לחלופין תמכרו אותה סמוך לאכלוס.

עכשיו, נמתח קצת את ההערכות לכיוון חיובי, בואו נניח שמחירי הדירות זינקו בשיעור חד של 20% במהלך 4 השנים של הבניה, והדירה שווה כעת, בסיום הבניה, 2,400,000 ש"ח.

כמה הרווחתם מהמהלך?
בחשבון פשטני, הכסף הכפיל את עצמו. השקעתם 400,000 ש"ח, וקיבלתם עליהם במשך ארבע שנים-
תשואה של 100% – ארבע מאות אלף שקלים נוספים.

עד כאן נשמע פנטסטי, לא?!

הסעיפים הקטנים:
אבל לצערנו, החשבון לא כזה פשוט. כדי להבין את הרווח האמיתי שלכם, צריך לקחת בחשבון עוד כמה דברים:

160,000 ש"ח מס רכישה.

5,000 ש"ח תשלום לעורך הדין של היזם.

10,000 ש"ח לעורך הדין שלכם (במידה וישנו).

40,000 ש"ח למתווך. 2% (לפני מע"מ)

40,000 ש"ח למתווך במכירת הדירה.

12,000 ש"ח לעו"ד במכירת הדירה.

[הערה: לצורך ההסבר הפשוט לא נכנסתי לכל סיטואציה אפשרית (למשל כשאין מתווך, או כשהוא לוקח דמי תיווך גבוהים יותר). העיקרון נשאר זהה גם אחרי שעושים את ההתאמות האלה].

אחרי כל זה, נותר לכם ביד רווח נטו של 133,000 ש"ח, וזה לפני שמדברים על הוצאות נוספות במסגרת לקיחת המשכנתא ועוד.

רגע, זה לא נגמר...
על כל ההוצאות האלו צריך להוסיף הוצאה משמעותית נוספת – תשלום למס הכנסה (מס שבח) בגובה של 25% מהרווח שלכם. מה לעשות? מישהו צריך לממן את המלחמה הזו...
עכשיו בואו נספור את הרווח האמיתי שלכם –

נותרו לכם כ-99,750 ש"ח נטו בכיס.

זה רווח יפה, אבל באחוזים זה אומר תשואה של כ-8% בשנה. קצת פחות פנטסטי ממה שחשבנו...

וכל זה במקרה ששוק הנדל"ן עלה ב-20% במשך 4 שנים. אם הוא עלה ב10%, בכלל יש כאן הפסד!

בשורה התחתונה,
הבנו שהשקעה בדירה שניה (מסוג 20 - 80 וכדו' כשהמטרה היא לטווח קצר)
עולה הרבה יותר מהרושם הראשוני שהיא עושה,
וגם אם מתכוונים כן לבצע השקעה כזו -
חייבים לקחת בחשבון את כל העלויות הללו.

כן יש עסקאות מסוג 20 - 80 וכדו' , שמשתלם מאוד לרכוש!