חוו"ד על מחזור למשכנתא קיימת

Sandstorm · 5/8/24

שלום רב,
אנו עומדים לקראת מחזור משכנתא בעקבות מ"צ שמתעדכנת בחודשיים שלושה הקרובים.
זה התמהיל:

למיטב הבנתי הפריים לא רע, ומה ששווה למחזר זה את המ"צ בכלל, ובפרט לאור העדכון הקרוב בהצמדה.
א. האם במחזור מלא חיצוני ניתן לשפר את התמהיל הכללי? (הדגש על הפריים, הקל"צ נראה לי בסדר גמור, אא"כ מחזור חיצוני יפגע בקל"צ)
ב. במדה ומספיק מחזור חלקי ממ"צ למל"צ, מה נחשב לריבית טובה להיום, והאם אוכל להגיע לשם בעצמי (כמו שלפעמים המומחים אומרים כאן בפורום) או ששווה לקחת יועץ אפילו רק בשביל כך.

נ.ב. אני יודע שהתייעצתי כבר בעבר בנושא זה כאן בפורום, אבל לא הצלחתי לסדר לעצמי את כל הנקודות אלא תשובה פה תשובה שם בבחינת קרעים קרעים, לכן פתחתי פוסט נפרד בתקווה שאצליח לרכז לעצמי את כל הפרטים

תודה רבה

ראובן 23 · 5/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
שלום רב,
אנו עומדים לקראת מחזור משכנתא בעקבות מ"צ שמתעדכנת בחודשיים שלושה הקרובים.
זה התמהיל:צפה בקובץ המצורף 1730750
למיטב הבנתי הפריים לא רע, ומה ששווה למחזר זה את המ"צ בכלל, ובפרט לאור העדכון הקרוב בהצמדה.
א. האם במחזור מלא חיצוני ניתן לשפר את התמהיל הכללי? (הדגש על הפריים, הקל"צ נראה לי בסדר גמור, אא"כ מחזור חיצוני יפגע בקל"צ)
ב. במדה ומספיק מחזור חלקי ממ"צ למל"צ, מה נחשב לריבית טובה להיום, והאם אוכל להגיע לשם בעצמי (כמו שלפעמים המומחים אומרים כאן בפורום) או ששווה לקחת יועץ אפילו רק בשביל כך.

נ.ב. אני יודע שהתייעצתי כבר בעבר בנושא זה כאן בפורום, אבל לא הצלחתי לסדר לעצמי את כל הנקודות אלא תשובה פה תשובה שם בבחינת קרעים קרעים, לכן פתחתי פוסט נפרד בתקווה שאצליח לרכז לעצמי את כל הפרטים

תודה רבה

א.אני הייתי ממחזר רק את המ"צ.
ב.זה לא סכום שקריטי לקחת יועץ.
ריבית טובה במחזןר פנימי זה 5 ומטה.

Sandstorm · 5/8/24

נכתב ע"י ראובן 23:
א.אני הייתי ממחזר רק את המ"צ.
ב.זה לא סכום שקריטי לקחת יועץ.
ריבית טובה במחזןר פנימי זה 5 ומטה.

תודה על המענה
לדרוש 4.5 זה ריאלי? אפילו רק ביחס לבקשה שלי ולא לתוצאה בפועל

Sandstorm · 5/8/24

נכתב ע"י ראובן 23:
ריבית טובה במחזןר פנימי זה 5 ומטה

לא שייך מחזור חיצוני רק בשביל המל"צ? ואם כן מה נחשב בזה ריבית טובה?

שלמה לב משכנתאות · 5/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
לא שייך מחזור חיצוני רק בשביל המל"צ? ואם כן מה נחשב בזה ריבית טובה?

לא סכום גבוה שבנק יתאמץ עליו בחיצוני בדרגה שניה...
תנסה בפנימי
4.5 לא תקבל, אבל תנסה לדרוש כדי להגיע למשהו כן הגיוני

ראובן 23 · 5/8/24

נכתב ע"י שלמה לב משכנתאות:
לא סכום גבוה שבנק יתאמץ עליו בחיצוני בדרגה שניה...
תנסה בפנימי
4.5 לא תקבל, אבל תנסה לדרוש כדי להגיע למשהו כן הגיוני

4.5 רק אתה מקבל

Sandstorm · 5/8/24

נכתב ע"י ראובן 23:
4.5 רק אתה מקבל

בעזרת ה', אמן!
אמרתי את זה בהשראה לפוסט שראיתי כאן, אחת שהצליחה להוציא 4.56... זה נדיר, אבל לפחות שאני אוכל להוציא את זה מהפה ומקסימום יחייכו קצת ואולי יצא מזה משהו אבל לא יצחקו לי בפרצוף...

יונתן פלוצקי · 5/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
שלום רב,
אנו עומדים לקראת מחזור משכנתא בעקבות מ"צ שמתעדכנת בחודשיים שלושה הקרובים.
זה התמהיל:צפה בקובץ המצורף 1730750
למיטב הבנתי הפריים לא רע, ומה ששווה למחזר זה את המ"צ בכלל, ובפרט לאור העדכון הקרוב בהצמדה.
א. האם במחזור מלא חיצוני ניתן לשפר את התמהיל הכללי? (הדגש על הפריים, הקל"צ נראה לי בסדר גמור, אא"כ מחזור חיצוני יפגע בקל"צ)
ב. במדה ומספיק מחזור חלקי ממ"צ למל"צ, מה נחשב לריבית טובה להיום, והאם אוכל להגיע לשם בעצמי (כמו שלפעמים המומחים אומרים כאן בפורום) או ששווה לקחת יועץ אפילו רק בשביל כך.

נ.ב. אני יודע שהתייעצתי כבר בעבר בנושא זה כאן בפורום, אבל לא הצלחתי לסדר לעצמי את כל הנקודות אלא תשובה פה תשובה שם בבחינת קרעים קרעים, לכן פתחתי פוסט נפרד בתקווה שאצליח לרכז לעצמי את כל הפרטים

תודה רבה

בקלצ כמובן שלא הייתי נוגע.
בשאר המסלולים צריך לקחת בחשבון כמה דברים:
א. לכמה המ"צ יעלה ומתי.
ב. מה האלטרנטיבה לפריים מבחינת אורך חיי ההלוואה, תכנון פירעון עתידי ומוכנות לסיכון לעומת יציבות.
ג. האם החלפת המ"צ, אשר תגרום בוודאות לעליה בהחזר החודשי - מותאמת ליכולת ההחזר הן מבחינת נהלי בנק ישראל והן מבחינתכם?
ד. הכי חשוב - לבדוק את כל התמהיל בהתאמה אישית לכם כמשק בית, זה הרבה הרבה יותר חשוב מגובה הריבית.

ראובן 23 · 5/8/24

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
בקלצ כמובן שלא הייתי נוגע.
בשאר המסלולים צריך לקחת בחשבון כמה דברים:
א. לכמה המ"צ יעלה ומתי.
ב. מה האלטרנטיבה לפריים מבחינת אורך חיי ההלוואה, תכנון פירעון עתידי ומוכנות לסיכון לעומת יציבות.
ג. האם החלפת המ"צ, אשר תגרום בוודאות לעליה בהחזר החודשי - מותאמת ליכולת ההחזר הן מבחינת נהלי בנק ישראל והן מבחינתכם?
ד. הכי חשוב - לבדוק את כל התמהיל בהתאמה אישית לכם כמשק בית, זה הרבה הרבה יותר חשוב מגובה הריבית.

יונתן כיף לראות אותך כאן.
וכרגיל אתה לא משאיר פינות פתוחות.

שלמה לב משכנתאות · 5/8/24

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
בקלצ כמובן שלא הייתי נוגע.
בשאר המסלולים צריך לקחת בחשבון כמה דברים:
א. לכמה המ"צ יעלה ומתי.
ב. מה האלטרנטיבה לפריים מבחינת אורך חיי ההלוואה, תכנון פירעון עתידי ומוכנות לסיכון לעומת יציבות.
ג. האם החלפת המ"צ, אשר תגרום בוודאות לעליה בהחזר החודשי - מותאמת ליכולת ההחזר הן מבחינת נהלי בנק ישראל והן מבחינתכם?
ד. הכי חשוב - לבדוק את כל התמהיל בהתאמה אישית לכם כמשק בית, זה הרבה הרבה יותר חשוב מגובה הריבית.

@יונתן פלוצקי ברוך בואך!

יונתן פלוצקי · 5/8/24

נכתב ע"י שלמה לב משכנתאות:
@יונתן פלוצקי ברוך בואך!

ברוכים הנמצאים

בתקווה שנוכל לתת ערך למתייעצים בעז"ה.

Sandstorm · 6/8/24

@יונתן פלוצקי תודה רבה על המענה בכלל ועל הנקודות החשובות והמועילות בפרט

אם אפשר כמה הבנות בנוגע למה שכתבת

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
לכמה המ"צ יעלה ומתי

איך לחשב? (לכאו' אמור להיות ע"פ הריבית שיש לי עכשיו + ההפרש בינה לבין ריבית על בסיס עוגן אג"ח ממוצעת של היום + מדד. צדקתי?)

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
מה האלטרנטיבה לפריים מבחינת אורך חיי ההלוואה, תכנון פירעון עתידי ומוכנות לסיכון לעומת יציבות

כוונתך להחליף את מסלולי הפריים שבהלוואה? יש לי מינוס 0.7 ואם זה ירד אז בכלל טוב.

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
האם החלפת המ"צ, אשר תגרום בוודאות לעליה בהחזר

למל"צ את המ"צ תגרום לעליה בהחזר ביחס לריבית של עכשיו, אך כפי שכתבתי בתחנת עדכון הקרובה הריבית תקפוץ, לכן מילו"צ אמור להוזיל את העליה העתידית. תקן אם טעיתי.

מודה מאוד לך ולכל העוזרים בשרשור

למה זה תשאל לשמי · 6/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
איך לחשב? (לכאו' אמור להיות ע"פ הריבית שיש לי עכשיו + ההפרש בינה לבין ריבית על בסיס עוגן אג"ח ממוצעת של היום + מדד. צדקתי?)

לא, אלא המרווח שכתוב בדוח יתרות + עוגן של היום + מדד.

נכתב ע"י Sandstorm:
למל"צ את המ"צ תגרום לעליה בהחזר ביחס לריבית של עכשיו, אך כפי שכתבתי בתחנת עדכון הקרובה הריבית תקפוץ, לכן מילו"צ אמור להוזיל את העליה העתידית. תקן אם טעיתי.

לא טעית.

Sandstorm · 6/8/24

נכתב ע"י למה זה תשאל לשמי:
אלא המרווח שכתוב בדוח יתרות

כלומר? התוספת לעוגן? (וסליחה על הבורות)

למה זה תשאל לשמי · 7/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
כלומר? התוספת לעוגן? (וסליחה על הבורות)

כן

יונתן פלוצקי · 7/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
@יונתן פלוצקי תודה רבה על המענה בכלל ועל הנקודות החשובות והמועילות בפרט

אם אפשר כמה הבנות בנוגע למה שכתבת

איך לחשב? (לכאו' אמור להיות ע"פ הריבית שיש לי עכשיו + ההפרש בינה לבין ריבית על בסיס עוגן אג"ח ממוצעת של היום + מדד. צדקתי?)

כוונתך להחליף את מסלולי הפריים שבהלוואה? יש לי מינוס 0.7 ואם זה ירד אז בכלל טוב.

למל"צ את המ"צ תגרום לעליה בהחזר ביחס לריבית של עכשיו, אך כפי שכתבתי בתחנת עדכון הקרובה הריבית תקפוץ, לכן מילו"צ אמור להוזיל את העליה העתידית. תקן אם טעיתי.

מודה מאוד לך ולכל העוזרים בשרשור

לגבי השינוי - החישוב של העליה תלוי באיזה בנק לקחת את המשכנתא ומתי. תוכל להעלות או לשלוח בפרטי דוח יתרות.

לגבי הפריים - מינוס 0.7 זה בסדר גמור, השאלה אם אתה רוצה להישאר בפריים שההחזר בו גבוה נכון להיום והתנודתיות שלו יכולה להיות גבוהה בגלל תדירות השינוי. כמובן שיש שיקולים נוספים ולכן כתבתי שניתן לשקול אלטרנטיבה אחרת בהתאם לצורך.

לגבי שינוי ממ"צ למלצ, הוא ככל הנראה ייצר חיסכון עתידי, אבל יגרום לעליית ההחזר. ניתן למחזר למ"צ טוב יותר (אם זה עולה בקנה אחד עם הצרכים).

פי האתון · 7/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
(וסליחה על הבורות)

דוקא נראה שאתה מבין לא רע

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
לגבי הפריים - מינוס 0.7 זה בסדר גמור, השאלה אם אתה רוצה להישאר בפריים שההחזר בו גבוה נכון להיום והתנודתיות שלו יכולה להיות גבוהה בגלל תדירות השינוי.

מבחינת זה מק"מ טוב עדיף וגם יהיה זול בחצי אחוז ממה שיש עכשיו כך שישפיע על ההחזר

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
לגבי שינוי ממ"צ למלצ, הוא ככל הנראה ייצר חיסכון עתידי, אבל יגרום לעליית ההחזר. ניתן למחזר למ"צ טוב יותר (אם זה עולה בקנה אחד עם הצרכים).

שאכן יהיה יותר נוגס אלא אם כן זה מ"צ בסביבת ה-2 שודאי לא תשיגו במיחזור פנימי

עצה שלי ללכת למיחזור חיצוני בשביל התרגיל ולחזור לבנק לדעתי הוא לא יעבור את ה-4.8-4.9 כיום למל"צ ואם תרצו חיסכון כללי תמחזרו גם פריים למק"מ כנ"ל (אם זה בבנק שיש בו מק"מ)

Sandstorm · 7/8/24

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
לגבי השינוי - החישוב של העליה תלוי באיזה בנק לקחת את המשכנתא ומתי. תוכל להעלות או לשלוח בפרטי דוח יתרות.

לוקח את ההצעה בשתי ידים, העליתי דוח יתרות. מלך!

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
לגבי הפריים - מינוס 0.7 זה בסדר גמור, השאלה אם אתה רוצה להישאר בפריים שההחזר בו גבוה נכון להיום והתנודתיות שלו יכולה להיות גבוהה בגלל תדירות השינוי. כמובן שיש שיקולים נוספים ולכן כתבתי שניתן לשקול אלטרנטיבה אחרת בהתאם לצורך.

זה מעניין, כגון מה?

נכתב ע"י יונתן פלוצקי:
לגבי שינוי ממ"צ למלצ, הוא ככל הנראה ייצר חיסכון עתידי, אבל יגרום לעליית ההחזר. ניתן למחזר למ"צ טוב יותר (אם זה עולה בקנה אחד עם הצרכים).

בדיוק חשבתי על זה היום בבוקר, אבל שייך היום לקבל פחות מ2.5 - 2.7 אחוזי ריבית במ"צ (מה שיש לי עכשיו כולל מרווח)?

אתה עוזר לי מאוד, מודה לך ולכולם מקרב לב

Sandstorm · 7/8/24

נכתב ע"י פי האתון:
דוקא נראה שאתה מבין לא רע

תודה

נכתב ע"י פי האתון:
מבחינת זה מק"מ טוב עדיף וגם יהיה זול בחצי אחוז ממה שיש עכשיו כך שישפיע על ההחזר

מעניין, תמיד חשבתי שמק"ם ופריים הם פחות או יותר באותו מקום (מק"מ קצת היה גבוה יותר אבל עם מרווח ארוך יותר. בהסתייגות כמובן), השינוי הוא בגלל התקופה האחרונה?

נכתב ע"י פי האתון:
עצה שלי ללכת למיחזור חיצוני בשביל התרגיל ולחזור לבנק

ברור שאעשה זאת. רק אצלי יש בעיה שהבנק שלי (מזרחי) תמיד יכול לנופף בקל"צ שיש לי (3.25), כי בנק אחר יתן לי קל"צ גבוה בכל הצעה, או שאבקש מהבנק המתחרה הצעה ללא קל"צ. נשמע טוב?

פי האתון · 7/8/24

נכתב ע"י Sandstorm:
מעניין, תמיד חשבתי שמק"ם ופריים הם פחות או יותר באותו מקום (מק"מ קצת היה גבוה יותר אבל עם מרווח ארוך יותר. בהסתייגות כמובן), השינוי הוא בגלל התקופה האחרונה?

אף פעם הם לא היו קרובים אם כי בזמן ריבית גבוהה ההבדל יותר משמעותי מבחינת מרווח (מק"מ בבסיסו כעת הוא באיזור ה-4.2)

נכתב ע"י Sandstorm:
ברור שאעשה זאת. רק אצלי יש בעיה שהבנק שלי (מזרחי) תמיד יכול לנופף בקל"צ שיש לי (3.25), כי בנק אחר יתן לי קל"צ גבוה בכל הצעה, או שאבקש מהבנק המתחרה הצעה ללא קל"צ. נשמע טוב?

1. קבועה תצטרך בכל מקרה שליש מהסכום ואני לא ממליץ על קבועה צמודה
2. במקרה שתשאיר קל"צ וכל השאר תמחזר זה יתבטא בריביות גבוהות שלא יצדיקו את המעבר (לכאורה)
3. ברור שהקל"צ לא מצדיק שינוי בשום אופן אבל לחרטט לבנק תמיד אפשר הרבה פקידים לא יודעים חשבון ואם תגיד משהו בנוסח "אכן הקל"צ בסדר אבל זה רק הוא ועכשיו אני מחליף את כל השאר למל"צ (+0.5 נניח) ובמקום מה שיש לי אצלכם יצא לי שאצא מורווח (שאגב זה לא כזה רחוק מהמציאות לפעמים, אולי לא בקל"צ מאד נמוך) בכולל" סביר מאד להניח (מניסיון) שהם יתחשבו לגבי המל"צ הספציפי שלהם לעומת המל"צ שקיבלת ובפרט אם תמחזר אליו גם את הפריים (מינוס 0.7 זה אכן יפה על פי הכללים המוכרים אם כי לדעתי מק"מ זול עדיף עשרות מונים והן מבחינת השינויים התכופים כנ"ל. הוא תמיד יותר זול מהפריים היסטורית וזה גם אכן מושפע ממנו מקצועית) ייתכן שייקח כמה ימים שימרחו אותך, תשדר רצינות למעבר