הנושאים החמים
הנושאים החמים
שלום חברים!
אז למרות ש"שמחה רבה, שמחה רבה - אביב הגיע פסח בא..", וכולנו טרודים בהכנות המבורכות, בניקיון קניות ובישולים, דומה כי מעל הכל מרחפת לה עננה - ושמה משכנתא.
מה יהיה איתה ועם החזריה החודשיים? זה עולה, ועולה, ועולה [עכשיו כבר בפעם ה-9], ולא נגמר..?!
האם יש לנו מה לעשות ?!?! או שמא נחרץ גורלנו בידי הנגיד, שלא נגיד מה אנחנו חושבים על רעיונותיו..
אז ראו נא רבותיי..
היות ואני משמש [בשני כובעים - גם של ייעוץ משכנתאות, וגם של כלכלת המשפחה], יוצא לי להתעסק עם זה לא מעט, ואולי אפילו הרבה במשך היומיום, וריכזתי למענכם את שלל הפתרונות המוצעים כיום, ונבחן אותם על שלל מעלותיהם וחסרונותיהם.
ולתורף השאלה, מה עושים? התשובה היא כמובן - תלוי את מי שואלים.
להלן תשובות:
1. יועצי משכנתאות - מומחים
2. יועצי כלכלת המשפחה
3. בנקאיים / יועצי משכנתאות כשאין פתרון אחר [או רשלניים כשיש]
4. יועצי מימון מקצועיים
1. יועצי משכנתאות מומחים - מיחזור מסלולי הפריים וצמודות המדד
אני מודה מראש, שאני הוא זה שעד היום הכרזתי [כאן, וכאן] - בתקופת עליית הריביות - שאין היום כמעט לחלוטין אפשרויות מיחזור כדאיות (למעט שינויים בעסקה או בכושר ההחזר), אך עתה השתנה המצב- וכשהפריים עומד כבר על 6% (אבאל'ה ואמאל'ה..), יש כבר אפשרויות למחזר אותו באופן כדאי. בעבר, הבנקים לא אפשרו מחזור חיצוני [מבנק לבנק] רק של מסלול אחד, ובמחזור פנימי [באותו בנק] שהיה אפשרי לא הייתה לכך כדאיות - כיון שהבנק לא ראה שום צורך להוריד ולהיטיב את הריבית, היינו "לקוחות שבויים".
אז מה השתנה ??..
הבנקים היום מורעבים מאד - ומוכנים לקבל אליהם גם מסלול בודד, קרי: להיות בדרגה שניה אחרי הבנק המקור. זה נותן לנו אפשרות לקחת את מסלולי הפריים וצמודות המדד [במקרה והקל"צ בריבית טובה] ולצאת לסיבוב קניות בבנקים, מי שייתן הכי זול - נעבור אליו רק עם מסלולים אלה.
מי במשחק?
ובכן - אם בעבר רק טפחות ובנק ירושלים נתנו דרגה שניה, אז כיום מרכנתיל כבר כמה חודשים נותן, ועכשיו גם לאומי ופועלים נותנים. זה עניין של זמן מועט שהשאר יצטרפו לחגיגה..
אז למה נמחזר ??
- יכול להשתנות בין לקוחות.
יהיו כאלה ששבעו מהתנודתיות, ורוצים עד סוף חיי המשכנתא שלהם שקט תעשייתי - מנהל סניף בכיר מאד בטפחות שישבתי איתו היום, אמר לי שככה הוא עשה במשכנתא שלו עצמו - יעברו לקל"צ (קבועה לא צמודה למדד), ויוכלו לקבל אותה בריבית של 5.2%-4.4% תלוי בכושר המיקוח שלכם, או של היועץ..
. ואז, הולכים לישון עד סוף המשכנתא - אותם החזרים.אבל לקל"צ יש חיסרון - שכשירדו בעז"ה הריביות בעתיד, יהיה שם עמלות היוון [המכונות בפי ההמון קנס יציאה] מאד גבוהות במיחזור!!
לכן, אמליץ לכם לפנות אל אחותה הצעירה של הקל"צ, הלא היא המל"צ (משתנה לא צמודה למדד), נוכל לקחת אותה עם תחנות יציאה של כל 2/3/5/7/10 שנים. בתחנות עצמן אין שום עמלות היוון, ואף הבנק יכול לשנות את הריבית.
המלצה שלי: מל"צ כל 5 שנים. קודם כל ניתן לקבל אותה גם בריבית של 4.6% ובמזל גדול [או מו"מ קשוח..] גם בפחות, ויש לנו שקט 5 שנים!! במהלכן ניתן לשוק להירגע, לאינפלציה להתחיל לדרדר כלפי מטה [בתקווה ובתפילה], ואז נחזור לפריים ללא שום עמלות היוון. גם אם יקרה נס, יקרע הים לשתיים ויחד עמו הריבית - נוכל למחזר לפריים אם נרצה, היוון גדול לא יהיה מפאת השנים הקצרות עד לתחנת היציאה.
זה נכון לכל בעלי הפריים בישראל!! בואו לבדוק כדאיות פרידה מהפריים. היה נחמד - ועת להיפרד ממנו..
לא לדאוג, גם אם הוא ירד - וזה ייקח יותר משנה-שנתיים תמיד נוכל לחזור ולפגוש בו.
לדוגמא - הגיע אליי לקוח שיש לו משכנתא של 1,500,000 ₪ . מתוכם – 500,000 ₪ בקל"צ בריבית 3.6% [בה לא נגעתי], והשאר פריים + 0.4%. ההחזר החודשי עלה לו ב2,640 ₪ לחודש !! וזה חונק אותו.. [שימו לב לחישוב: 60 ₪ לכל אחוז שעלה הפריים, ומתחילת העלייה, לכל 100,000 ₪ עלה ב-264 ₪ לחודש]. מה שעשינו יחד -
מחזרנו לו את הפריים למל"צ 5 [בריבית של 4.62%] - והרי טבלה משווה לפניכם. ההחזר החודשי שלו ירד ביותר מ1,100 ש"ח. אמנם, זה סכום מאד גדול שלפ ריים, אבל לא לחלוטין נדיר..
2. יועצי כלכלת המשפחה - טיפול בתקציב המשפחה הכולל
כולכם יודעים שזה נושא הקרוב מאד לליבי.
וזו בהחלט הזדמנות, לגלות שאנחנו יכולים לחיות עם פחות "צרכנות", בהתייעלות ממשית בהוצאות, לעשות שינויים מבורכים בחיים שלנו ובמכלול ההוצאות, ואף למצוא אפיקי הכנסה חדשים - שלולא ההכרח, לא היינו חולמים שביכולתנו ובכוחנו להשיג. "הצורך הוא אבי ההמצאה" (אפלטון).
אז שוטו.. גם כאן בפורום הנהדר שלנו, יש הרבה מה לקרוא בעניין, כולל תהליך הלווי של משפחת @ צעד נכון.
מניסיוני אני יכול לספר לכם רק, הסכום המשמעותי ביותר שקורה בדר"כ של עליית החזרי המשכנתא בעקבות עליית ריבית הפריים - נע סביב 2,500 ש"ח [בדירות מגורים יחידות - לא להשקעה]. והיות וממוצע השינוי שמשפחות שליוויתי בעצמי ולוו במסילה עומד על פי 2 כמעט, יש המון מה לעשות בכדי להתגבר על החזרי המשכנתא הגואים..
והאמת היא שהייתי נעצר כאן בלי לתת פתרונות נוספים - כדי שתשקיעו הכל בפתרון זה של התייעלות בהוצאות / + הגדלת הכנסות. אם אתן פתרונות נוספים, אני מעריך שהרוב ייפנו לשם במקום להתאמץ, וחבל על הדחיפה שעליית החזרי המשכנתא מייצרת לנו לשנות ולהשתנות. אבל, לעיתים אין ברירה - והנושא מוצה, אז רק אז - נעבור לפתרונות נוספים שיש.
3. בנקאיים / יועצי משכנתאות כשאין פתרון אחר [או רשלניים כשיש]
"פתרון הבנקים" אני נוהג לקרוא לזה, מכיון שאם תגיעו לבנק ותיוועצו בו - מה ניתן לעשות, סביר להניח שזה מייד מה שהוא ישלוף.
ובכן בכלליות - פריסת מסלולי הפריים ל-30 שנה, או / גם הקפאת החזרי הקרן ו/או הריבית, מבלי לפגוע בתנאי הריביות שיש לכם כיום. תקראו בעצמכם:
להלן מספרי המוקדי משכנתאות של הבנקים:
פועלים - 2041*
בינלאומי - 3533*
טפחות - 8860*
דיסקונט - 2009*
לאומי - 3200*
מרכנתיל - 3477*
אז למה כתבתי שזה פתרון בנקים - או יועצי משכנתאות רשלניים?
מכיוון שזה פיתרון שברמה הכלכלית יעלה לכם המונמון כסף! מריחת תקופת המשכנתא מחדש, או הקפאתה, הם צעד מאד מאד יקר!! לבנקים זה כדאי והם בהחלט יציעו ואואלי אף ימליצו, וכך גם יועץ משכנתאות שאינו מבין מספיק בצרכי לקוחותיו ויכולותיהם. אבל לעיתים, אין ברירה.. וזה גם פיתרון.
4. יועצי מימון מקצועיים
נחלק ל-2:
1. באם ישנן חסכונות או השקעות מסויימות - יש לבחון באופן זהיר ומחושב היטב, בעזרת יועץ מקצועי, האם זה נכון להמשיך להחזיק השקעה של כמאה-מאתיים אלף ש"ח ואף יותר, שמכנגד הנזקים מהמשכנתא יהיו עלולים להיות גדולים מהרווחים של אותם חסכונות [בזהירות הנדרשת הייתי אומר, שיש בזה משהו מבחינת 'נשק יום הדין']. שווה אולי לפרוע חלק מהמשכנתא, ובכך להוריד את החזרי המשכנתא. איזה חלק? יש להתייעץ עם יועץ מומחה כמובן.
2. הלוואה חכמה - זוכרים את הלקוח שהגיע אליי בסעיף 1?..
ובכן, ביררתי מולו היטב [תסמכו עליי..], ואין אופציה של שינוי בכלכלת משפחה, לפחות לעת עתה. מה עם פריסה מחדש [סעיף 3]? הוא עומד על יתרת תקופה - 29 שנה. אין מה.
אז מה עושים הלאה..??
כאן וידאנו שעוד 5 שנים רמת ההוצאות שלו תרד בלפחות 2,500 ש"ח [בגלל מעון שייגמר + ילד מישיבה שיתחתן, ואין במקומם אחרים], ועשינו את התרגיל הבא - לקחנו לו הלוואת משכנתא בפריסה של 30 שנה, סכום של 150,000 ₪. 1/3 קל"צ, ו2/3 מלצ. החזר חודשי על משכנתא זו – בערך 815 ₪ + 1,550 ₪ [הנותרים שעלה בעקבות הפריים] = 2,365 ₪.
ואז חילקנו את ה150,00 / 2,365 = 63 חודשים – 5 שנים. אחרי 5 שנים, יהיה לו לשלם את זה מהתקציב הביתי שלו, ובכך למעשה "קנינו" זמן מהעתיד. ובתקווה שעוד 5 שנים תהיה אולי התמתנות של הריביות במשק ואף ירידה, נמחזר לו הכל כמו שצריך בעז"ה. בכך למעשה הורדנו לחלוטין את עליית ההחזר שעלתה לו – [דגש: צריך אחוזי מימון פנויים בנכס כלשהו/השגת הלוואה דומה, והכנסות].
שימו לב!
אני לא אומר שזה לא עולה כסף כל הסיפור הזה, לחלוטין כן, והרבה מידי לצערי! אבל תמיד השאלה מה האופציות החילופיות.. ומה יקרה למשפחה באם לא נעשה כלום, וההחזרים של המשכנתא יתחילו לחזור חלילה..
זהו זה לבינתיים.
מציע לכולנו לחשוב - לא מי אשם בכל הסיפור הזה של עליית הריבית, כי ה' יש רק בשמיים..
אלא מה מוטל עלינו לעשות, ו"בחכמה יבנה בית - ובתבונה יכונן, ובדעת חדרים ימלאו.."
בהצלחה!
אם בא לכם להמשיך לשאול / להתייעץ / סתם לפרוק..
או כאן באשכול כמובן,
או בנייד ובמייל שבחתימה
פסח כשר ושמח!
ינאי
