השקעות פיBוי בינוי בטירת כרמל

[חברונר אמיתי]

האם מישהו יודע פרטים לגבי פינוי בינוי בטירת כרמל
המחירים שם כיום לדירות 3 חדרים באזור המיליון כשמקבלים עוד 25 מטר לדירה היא נהיית 4 חדרים
ודירות 4 חדרים במגדלים נמכרים שם סביב 1,800,000 עד 2,100,000
הם באמת זז שם מהר הפרוייקטים, האם יש שם שכירות טובה, האם מכירים אזורים ספציפיים
תודה

 

[שרהק]

עוקבת

 

[במקרה ראיתי]

האם מישהו יודע פרטים לגבי פינוי בינוי בטירת כרמל
המחירים שם כיום לדירות 3 חדרים באזור המיליון כשמקבלים עוד 25 מטר לדירה היא נהיית 4 חדרים
ודירות 4 חדרים במגדלים נמכרים שם סביב 1,800,000 עד 2,100,000
הם באמת זז שם מהר הפרוייקטים, האם יש שם שכירות טובה, האם מכירים אזורים ספציפיים
תודה

היתה לי דירה שם ולצערי מכרתי אותה אמנם ברווח נאה אבל עדיין לצערי כי יכל להיות הרבה יותר...
ולגופו של עניין טירת הכרמל היתה מאופיינת באוכלוסיה בינונית ומטה מבחינת יכולות כלכליות אבל יציבה לחלוטין זאת אומרת אנשים שעובדים בעבודות כפיים וכדומה ולכן הדירות שם היו זולות ומאידך הכניסו תשואה נאה של כ6 אחוזים שנתי אבל לפני כעשור וחצי היזמים והקבלנים זיהו את הפוטנציאל שנמצא שם (עיר עם המון שטח ריק מסביב יושבת על כביש 4 סמוכה מאוד לחיפה אך מהצד הדרומי מה שאומר גם קרבה למרכז ומעל הכל קרובה מאוד לים כמעט כל דירה בקומה שניה ומעלה אם אין בניין שמסתיר רואים את הים) ומיד התחילו לקנות שם קרקעות ולבנות עליהם מגדלים ווילות זה גרם לכמה תוצאות - קודם כל זה הביא אוכלוסייה חזקה ומבוססת יותר שנית זה העלה את ערך הדירות הקיימות בצורה היסטרית ומעל הכל משך לשם המון משקיעים
אבל יש גם חסרונות חלק גדול מאנשי המקום שיכלו להרשות לעצמם קנו מיד בהתחלה דירות על הנייר באזור החדש מה שהשאיר את הדירות הישנות עם הזקנים והמובטלים ושאר חלקי האוכלוסייה החלשים מעבר לכך זה גרם שזוג צעיר ממוצע מוכן לשלם עוד 2500-3000 ₪ חודשי על מנת לגור באזור החדש וממילא נוצר חוסר ביקוש לדירות באזור הישן אבל עדיין הם יקרות לקניה (ביחס לתשואה) ובנוסף לכל זה באו יזמים שהתחילו להציע פינוי בינוי לדירות הישנות גם זה בהתחלה הצליח אבל שוב נוצר מצב שכמעט כל בניין שם מיועד לפינוי בינוי ואפילו חתום עם איזה קבלן מה שמעלה את מחיר הקניה בשנית אלא שהצפי לבניה בפועל הוא רחוק (ממוצע של 10 שנים) ובינתיים הדירה מושכרת (או לא) במחיר מאוד זול עם אוכלוסייה לא קלה (מי שמוכן לגור באזור הישן מצפה לתמורה כלכלית הגונה) ולמסקנא מדובר במקום מתפתח מאוד שעתידו עוד לפניו אבל צריך אורך רוח יתכנו תקופות ללא שוכרים או עם שכירות נמוכה באופן יחסי אבל בסוף זה יקרה המשקיע הפוטנציאלי צריך לעשות שיקול של עלויות מימון ושכירות נמוכה ומאידך צפי לרווח נאה לאחר כ 10 שנים
נ.ב. חשוב לעשות סקר מקיף על בניינים ואיזורים היכן יש אוכלוסייה טובה יותר כמו כן יש בניינים שיצאו תוך שנתיים שלוש לבניה בפועל אך יש כאלה שכבר חתומים אבל יבנו בפועל עוד 10 שנים וחשוב לבדוק גם את זה

 

[חברונר אמיתי]

היתה לי דירה שם ולצערי מכרתי אותה אמנם ברווח נאה אבל עדיין לצערי כי יכל להיות הרבה יותר...
ולגופו של עניין טירת הכרמל היתה מאופיינת באוכלוסיה בינונית ומטה מבחינת יכולות כלכליות אבל יציבה לחלוטין זאת אומרת אנשים שעובדים בעבודות כפיים וכדומה ולכן הדירות שם היו זולות ומאידך הכניסו תשואה נאה של כ6 אחוזים שנתי אבל לפני כעשור וחצי היזמים והקבלנים זיהו את הפוטנציאל שנמצא שם (עיר עם המון שטח ריק מסביב יושבת על כביש 4 סמוכה מאוד לחיפה אך מהצד הדרומי מה שאומר גם קרבה למרכז ומעל הכל קרובה מאוד לים כמעט כל דירה בקומה שניה ומעלה אם אין בניין שמסתיר רואים את הים) ומיד התחילו לקנות שם קרקעות ולבנות עליהם מגדלים ווילות זה גרם לכמה תוצאות - קודם כל זה הביא אוכלוסייה חזקה ומבוססת יותר שנית זה העלה את ערך הדירות הקיימות בצורה היסטרית ומעל הכל משך לשם המון משקיעים
אבל יש גם חסרונות חלק גדול מאנשי המקום שיכלו להרשות לעצמם קנו מיד בהתחלה דירות על הנייר באזור החדש מה שהשאיר את הדירות הישנות עם הזקנים והמובטלים ושאר חלקי האוכלוסייה החלשים מעבר לכך זה גרם שזוג צעיר ממוצע מוכן לשלם עוד 2500-3000 ₪ חודשי על מנת לגור באזור החדש וממילא נוצר חוסר ביקוש לדירות באזור הישן אבל עדיין הם יקרות לקניה (ביחס לתשואה) ובנוסף לכל זה באו יזמים שהתחילו להציע פינוי בינוי לדירות הישנות גם זה בהתחלה הצליח אבל שוב נוצר מצב שכמעט כל בניין שם מיועד לפינוי בינוי ואפילו חתום עם איזה קבלן מה שמעלה את מחיר הקניה בשנית אלא שהצפי לבניה בפועל הוא רחוק (ממוצע של 10 שנים) ובינתיים הדירה מושכרת (או לא) במחיר מאוד זול עם אוכלוסייה לא קלה (מי שמוכן לגור באזור הישן מצפה לתמורה כלכלית הגונה) ולמסקנא מדובר במקום מתפתח מאוד שעתידו עוד לפניו אבל צריך אורך רוח יתכנו תקופות ללא שוכרים או עם שכירות נמוכה באופן יחסי אבל בסוף זה יקרה המשקיע הפוטנציאלי צריך לעשות שיקול של עלויות מימון ושכירות נמוכה ומאידך צפי לרווח נאה לאחר כ 10 שנים
נ.ב. חשוב לעשות סקר מקיף על בניינים ואיזורים היכן יש אוכלוסייה טובה יותר כמו כן יש בניינים שיצאו תוך שנתיים שלוש לבניה בפועל אך יש כאלה שכבר חתומים אבל יבנו בפועל עוד 10 שנים וחשוב לבדוק גם את זה

דבר ראשון תודה על האינפורמציה הברורה
דבר שני האם אתה יודע לגבי רחובות ספציפיים לדוגמא רחוב האצ"ל מה מצבו וכן רחוב האלה
תודה רבה

 

[מנחם יששכר]

יש לי גיס שקנה שם משום שהשמעות על פינוי בינוי היו שם מאוד מבוססות ואמרו לו שהדירה מןשכרת ב3000 אך מה שקרה שאכן כך היה אלא שהמחירים אח"כ ירדו [בשכריות ] היום הוא מקבל רק 2500 מה שכן היה שם באמת הרבה יזמים שרצו להתחיל פינוי בינוי והבנתי מאיזה מישהו שזה נתקע כלו' יש שם איזה בחגן אם הפינוי בינוי ומה שכן שהיום התחילו הרבה פרויקטים של פינוי בינוי במרכז מה שלא כ"כ היה פעם וזה גורם להרבה יזמים לברוח מהפרפריה שהרווח שלהם לא כ"כ גדול כמו במרכז אבל מסתמא שגם שם בסוף יהיה פינוי בינוי אבל זה לוקח זמן יותר מהמרכז וגיסי קנה כבר לפני חמש שנים וכמדומני שהיה כבר חתימות אבל משהו תקוע שם תברר אשמח אם תעדכן אותי במה שמצאת

 

[במקרה ראיתי]

דבר ראשון תודה על האינפורמציה הברורה
דבר שני האם אתה יודע לגבי רחובות ספציפיים לדוגמא רחוב האצ"ל מה מצבו וכן רחוב האלה
תודה רבה

אז ככה....
לפני עידן המגדלים והפינוי בינוי רחוב האצ"ל היה רחוב טוב מכיוון שחלק גדול מהבניינים שם אינם רכבת וגם משום שהדירות שם גדולות יחסית (3 חד' כ65 מ' במקום 50 בשאר האיזורים)
אבל רחוב האלה היה הרבה יותר טוב ויותר יקר מכיוון שהוא נמצא יותר מזרחית הוא גם יותר גבוה וגם יותר חדש וממילא האוכלוסייה בו יותר טובה
אבל בעקבות המגדלים והווילות המצב התהפך משום שהם נבנו מערבית לעיר הישנה יותר קרוב לים ואחד הרחובות הכי קרובים לאיזור החדש הוא רחוב האצ"ל (זה רחוב ארוך שחלקו קרוב יותר וחלקו פחות) ודווקא האצ"ל יש יותר סיכוי לפינוי בינוי קרוב משא"כ האלה זה איזור חדש יותר יש שם פחות שטח לבניה (ולכן יש פחות עניין ליזם לבצע שם פינוי בינוי) הבניינים שם יותר גבוהים והוא רחוק יותר מהאיזור החדש
ומאידך ברחוב האלה תקבל שכירות קצת יותר גבוהה מאשר האצ"ל
אבל חשוב לי להדגיש מה שפחות הבהרתי בהודעה הקודמת שבסוף הכל תלוי במצבך כמה כסף יש לך הון עצמי וכמה אתה משלם על ריביות כי יכול להיות מצב שלא תרוויח כלום אפי' באצ"ל משום שהזמן עד שיבנו (כמו גיסו של @מנחם יששכר ) + שכירות נמוכה + ריבית גבוהה עלול לגרום להפסיד את כל הרווח שאמור להגיע מהפינוי בינוי

 

[מנחם יששכר]

תסתכל בהאתר ההתחדשות העירונית התקבל אישור מהועדה המחוזית חיפה במתחם גיורא ל730 יח"ד בטירה וכמובן המחירים בהתאם מליון מאתים וכדו'