דיון מחירי הדירות לאן?

די · 30/5/23

יש פרסום של אלקטרה נדל"ן על "מבצע" לרוכשי דירה-שאם מחירי הדירות יורדים-הירידה על חשבון החברה (יש שלט ליד תחנת רכבת ת"א ההגנה)

משכיל אל דל · 31/5/23

גם אני ראיתי
לעניות דעתי פרסום כזה מרחיק יותר אנשים מקניית דירה
כי זה אומר שהמחירים רק הולכים לרדת
וזה יגרום לירידה נוספת בביקושים וממילא ירידה נוספת במחירים

ר' יהונתן · 31/5/23

נכתב ע"י משכיל אל דל:
גם אני ראיתי
לעניות דעתי פרסום כזה מרחיק יותר אנשים מקניית דירה
כי זה אומר שהמחירים רק הולכים לרדת
וזה יגרום לירידה נוספת בביקושים וממילא ירידה נוספת במחירים

ממש כך
כולם מבינים היום שרוב הציבור לא יכול לעמוד במחירי הדירות הנוכחיים(ולראיה הקיפאון בנדל''ן וכן שיש עליה של פי 3 של אנשים שחוזרת להם המשכנתא) וזה אמור להביא ירידה בביקושים ואח''כ להתייצבות במחירים (כמובן שהשוק תלוי בעוד כמה דברים כגון שבעקבות הריבית החונקת שקבלנים יכנסו לקשיים ופחות יבנו)

הקרמלין במוסקבה · 31/5/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
ממש כך
כולם מבינים היום שרוב הציבור לא יכול לעמוד במחירי הדירות הנוכחיים(ולראיה הקיפאון בנדל''ן וכן שיש עליה של פי 3 של אנשים שחוזרת להם המשכנתא) וזה אמור להביא ירידה בביקושים ואח''כ להתייצבות במחירים (כמובן שהשוק תלוי בעוד כמה דברים כגון שבעקבות הריבית החונקת שקבלנים יכנסו לקשיים ופחות יבנו)

שאתה מדבר על ירידות בכמה אחוז נראה לך שיירד ?
5 אחוז שזה 100,000 ל2.000.000 [בקיצור לא דרמטי]
או יותר לכיוון ה15 אחוז .?

כמו הרוח · 31/5/23

נכתב ע"י ר' יהונתן:
ממש כך
כולם מבינים היום שרוב הציבור לא יכול לעמוד במחירי הדירות הנוכחיים(ולראיה הקיפאון בנדל''ן וכן שיש עליה של פי 3 של אנשים שחוזרת להם המשכנתא) וזה אמור להביא ירידה בביקושים ואח''כ להתייצבות במחירים (כמובן שהשוק תלוי בעוד כמה דברים כגון שבעקבות הריבית החונקת שקבלנים יכנסו לקשיים ופחות יבנו)

דווקא השוק די הסתגל לרעיון
עכשיו הזוצ שלא זכו יעכלו את הענין
ויבינו שההגרלות הבאות לא משהו
והשכירות גבוהה
ו.....
מעדיפה לא לחשוב על זה.
לענ"ד התקופה הקרובה מצויינת לקניית דירות

יצא לי להתעסק עם עסקנים שמנסים לפתור את בעיית הדיור לחרדים
והם באמת אובדי עצות

בניאל · 31/5/23

דווקא שחברה כותבת כזה דבר סימן שהם משערים שבסופו של דבר לא תהיה ירידה אחרת זה רעיון הכי דבלי
לעשות כזה דבר במקום לתפוס אנשים במחיר הגבוה

די · 31/5/23

נכתב ע"י משכיל אל דל:
גם אני ראיתי
לעניות דעתי פרסום כזה מרחיק יותר אנשים מקניית דירה
כי זה אומר שהמחירים רק הולכים לרדת
וזה יגרום לירידה נוספת בביקושים וממילא ירידה נוספת במחירים

לא הצלחתי לקרוא את הכוכביות (הייתי ברכבת...) אם מישהו ראה נשמח שיכתוב...
אם היה רלוונטי לי הדירות האלו, דווקא נשמע רעיון מוצלח גם מבחינת הרוכשים (כפוף למה שכתוב בכוכביות) וגם מבחינת הקבלן שאומר ממה נפשך אם המחירים ירדו אז במקום למכור את זה עוד שנה בזול, אמכור את זה היום בזול וארוויח כבר מהיום את הכסף של הקונה, ואם המחירים לא ירדו מצוין.

משכיל אל דל · 31/5/23

נכתב ע"י בניאל:
דווקא שחברה כותבת כזה דבר סימן שהם משערים שבסופו של דבר לא תהיה ירידה אחרת זה רעיון הכי דבלי
לעשות כזה דבר במקום לתפוס אנשים במחיר הגבוה

אם זה אומר שהחברה חושבת שהמחירים יעלו אז שיחכו שהמחירים יעלו וירוויחו יותר
אלא מה?
זה אומר שהחברה במצוקה ומוכנה למכור גם לפי מחיר זול אם ירד
(אלא אם כן יש כוכביות עם קומבינה שלא מחייב אותם להוזיל בכלל או קצת)
מה שאני כתבתי שזה מכניס לאנשים לראש שמחירי הדיור הולכים לרדת עוד
כי אפי' חברות הבניה שתמיד יש להם אינטרס לספר כמה המחירים עולים, מדברים על אופציה שהמחירים ירדו
וממילא ירידה בביקושים> ירידה במחירים
ועוד משהו: עצם זה שאנשים אומרים לעצמם מי יודע איזה כוכביות מסתתרות שם ואיפה הם הולכים לעקוץ אותי, במקום לרכוש ולהיות מחויב אליהם, בא נחכה שהמחירים ירדו ואז נקנה בזול מתוך בחירה חופשית

szn · 31/5/23

ראיון מעניין עם מנכל אזורים:

מנכ"ל אזורים: "עוד לא רואים את ההיקף האמיתי של הירידה בהתחלות בנייה" | כלכליסט

חברת הנדל"ן הציבורית, תחת ניהולו של רון אבידן, רשמה ירידה של 18% במכירת דירות ברבעון הראשון - הרבעון החלש שלה מ-2018; מחיר המכירה הממוצע לדירה ירד ב-9%, כשברקע התמעטו משמעותית המכירות באזור המרכז; אבידן: "יש בהחלט האטה בשוק, האווירה הכללית במדינה השפיעה על התנהגות הקונים"

www.calcalist.co.il

szn · 31/5/23

לחסומים:

הירידה בביקוש לדירות השפיעה גם על ענקית הנדל"ן אזורים(926.603.25%). על פי דוח החברה לסיכום הרבעון הראשון של שנת 2023 היא מכרה בו 82 דירות, ירידה של 18% לעומת הרבעון המקביל בשנת 2022 שבו מכרה 100 דירות. זהו הרבעון החלש ביותר של אזורים מאז הרבעון השלישי של שנת 2018.
הנתונים האלה מתכתבים עם סקירה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמה לפני שבועיים ובה נמצא כי ברבעון הראשון של שנת 2023 נמכרו 7,960 דירות חדשות - הנתון הנמוך ביותר שנרשם ברבעון ראשון לפחות משנת 2015.

גם מחיר המכירה הממוצע שבו אזורים מכרה את הדירות היה נמוך ב-9% לעומת הרבעון הראשון של שנת 2022. מחיר הדירות שמכרה אזורים ברבעון הראשון השנה היה בממוצע 2.7 מיליון שקל כולל מע"מ לעומת 2.96 מיליון שקל בשנה שעברה. אבל ההסבר לפערים האלה אינו הנחות אלא העובדה שיותר ממחצית מהעסקאות שעליהם חתמה אזורים ברבעון הראשון היו בפריפריה - בבאר שבע, חיפה ונהריה - בעוד שבשנה שעברה היו לה עסקאות רבות במרכז - בראשון לציון, בת ים, רמת גן ושהם.
למרות זאת הכנסות החברה ברבעון הראשון לשנת 2023 גדלו בכ-57% והסתכמו ב-410 מיליון שקלים, לעומת 262 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. היקף ההכנסות ממכירת יחידות דיור הסתכם ב-389.5 מיליון שקלים, לעומת 245.5 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד - קפיצה של כ-58.6%. ההסבר לכך הוא כי לצורך רישום בדוח הכספים חברות ציבוריות מכירות בהכנסות ממכירת דירות בהתאם להתקדמות בניית הפרויקט. כלומר חלק מההכנסות שנרשמו כעת הן ממכירות ברבעונים מוקדמים יותר.
עם זאת התייקרות ריבית בנק ישראל פגעה ברווח הנקי של החברה משום שהיא הובילה להתייקרות של עלויות המימון. ברבעון הראשון לשנת 2023 הוא עמד על 39.4 מיליון שקלים זאת לעומת רווח נקי של כ-43.6 מיליון שקלים בתקופה המקבילה אשתקד. הוצאות המימון היו בתקופת הדוח 26 מיליון שקל לעומת סך של כ-13 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. נכון למועד הדוח לחברה הלוואות בריבית מבוססת פריים בסך 1.085 מיליארד שקל. החברה כתבה בדוח כי העלאת ריבית בנק ישראל בשיעור של 1% צפויה להביא לגידול בהוצאות מימון בסך של כ-11 מיליון שקל לשנה בגין היקף חוב זהה.
אנחנו לא חושבים שנכון לצאת במבצעי הוזלה: בשיחה עם כלכליסט מסביר מנכ"ל החברה רון אבידן כי הירידה בקצב המכירות היא בעקבות "שילוב של אי ודאות בשוק של ריבית עולה ומצב רוח לא טוב של אנשים שמפחדים. האווירה הכללית במדינה השפיעה על התנהגות הקונים. אבל בסך הכל ירידה במכירות ל-82 דירות לעומת 100 ברבעון המקביל שנה שעברה זה לא בפרופורציה להיסטריה שהייתה פה ברבעון הראשון מבחינה ציבורית. הרבעון הראשון הוא בדרך כלל כזה איטי, בגלל שהוא מגיע אחרי בליץ מבצעי סוף שנה. נכון שאלה לא המספרים שאזורים רגליה אליהם, אבל הכל בסדר". אבידן אופטימי משום שלדבריו רוכשי הדירות חוזרים למשרדי המכירות. "לשמחתי אנחנו רואים איזשהי חזרה למעלה", אמר.
מרבית המכירות שלכם ברבעון הראשון היו בפריפירה, ולכן גם מחיר המכירה הממוצע היה נמוך ביחס לשנה שעברה. האם זו אסטרטגיה שמושפעת מהשינוי בשוק?
"אני משווק כל פרויקט שלי שבו אני מצליח להוציא היתרי בנייה. זה מה שהיה מוכן. זה מה שיצא. אם יהיה מוכן בעוד כמה חודשים פרויקט בהרצליה או בכניסה לירושלים אני אוציא גם אותם לשיווק. אני לא ספקולנט ולא מחכה שהמצב ישתפר או שהמצב יהיה אחר אני עוסק בעיקר בבנייה בהיקפים גדולים".
הריבית השפיעה מאוד על עלויות המימון שלכם, האם בעקבות זאת אתה נזהר יותר?
"זהירות מתחייבת ואני חושב שאזורים התנהגה בעבר, ומתנהג גם בהווה בצורה זהירה. אבל אני יכול לומר לך שבכל פריסייל שאנחנו יוצאים בכל השקה של פרויקט, אנחנו פוגשים ביקושים חזקים גם היום. זה נכון שהיקף העסקאות אצלי ואצל אחרים יותר נמוך, אף אחד לא מכחיש את זה. כולנו מייחלים שהריבית תשוב לרדת, אבל עד אז אני לא אשב ואחכה בהמתנה. אני אמשיך להוציא פרויקטים".
השאלה היא האם כדי לשמור על קצב מכירות שהייתם מורגלים אליו תורידו מחירים?
"אנחנו לא חושבים שנכון לצאת במבצעי הוזלה. אין הצדקה לזה על אחת כמה וכמה כשהריביות מתייקרות ומדד תשומות הבנייה עולה. בסופו של דבר חברה צריכה להרוויח. יש מבצעים שקשורים לתנאי התשלום, אלה מבצעים שמיועדים לגשר לקונים את העתיד הקרוב. הקונה מביא 20% ממחיר העסקה, וכל היתרה בפריסה נוחה, כך אנחנו מאפשרים לקונה לא לפגוש את הבנק למשכנתאות כרגע, אלא בעוד שנתיים, בתקווה שאז תנאי הריבית יהיו נוחים יותר".
https://www.calcalist.co.il/article/b1a3xqcrn

האם נכון שקצב התחלות הבנייה יורד, והאם זה יוביל בעתיד לעליית מחירים?
"חד משמעית כן. לעניות דעתי אנחנו עוד לא רואים את ההיקף האמיתי של הירידה בהתחלות בנייה. יש בהחלט האטה בשוק הדירות למכירה ועוד יותר גרוע מזה בשוק הדירות להשכרה. בסוף אוקטובר יתקיימו בחירות לרשויות המקומיות וגם האירוע הזה ישפיע מאוד על התחלות הבנייה. באופן פורמלי, הוועדות המקומיות לתכנון ובניה מפסיקות להתכנס כמה חודשים לפני הבחירות וגם לוקח זמן עד שהם מחדשות את העבודה אחרי הבחירות ולכן יהיה לנו קשה להוציא היתרי בנייה. באופן הלא פורמלי הרבה ראשי ערים לא ממהרים לאשר פרויקטים של פינוי בינוי בהיקפים גדולים, מחשש שזה יביא לפגיעה בתמיכה בהם. להערכתי אתה גם תראה ירידה בקצב הביצוע אצל קבלנים מסוימים. הם צריכים לממן את הבנייה, אם יש להם האטה במכירות, והבנק מתחיל לשדר לחץ, הם יאטו את קצב הבנייה. התוצאה תהיה עלייה של מחירי הדירות".

משכיל אל דל · 31/5/23

מה שאני מוציא מהראיון
1. ירידה במחירים
2. ירידה במכירות
3. המנכ"ל בלחץ למרות שמנסה לשדר אופטימיות
4. לא מוכן להתקפל ולהוזיל (למרות שכנראה במשרד המכירות שלו כן יורידו לכם במחיר)
5. ההיצע יורד בגלל ירידה בקצב התחלות הבניה (נתון לכאורה נכון) ולכן מנסה לשכנע שהמחיר בעתיד יעלה (מה שכנראה יקרה השאלה מתי. נבואה ניתנה ל.....)
(אם אזורים מכרה ברבעון 82 דירות שזה 328 דירות בשנה איך אפשר לכנות אותם ענקית הנדל"ן?)

בית שמשניק · 31/5/23

עמוד הבית נדל"ן ותשתיות

שוק הדיור

ברמת גן, ראשון לציון ורמת אפעל: המבצעים בשוק הנדל"ן עולים מדרגה, וגם הסיכונים

הקיפאון בשוק הדיור דוחף את היזמים ואת חברות הנדל"ן למבצעים נרחבים יותר, ומסוכנים יותר • באלקטרה מציעים להחזיר את ההפרש במקרה שמחיר הדירה יירד, וחברות אחרות מציעות החזר של אלפי שקלים בכל חודש עד האכלוס

יובל ניסני05:37

שלט חוצות מבצע של אלקטרה מגורים / צילום: תמונה פרטית

הרכישות מתמעטות, המבצעים מתרחבים - ואף אחד לא מכריז מפורשות על ירידת מחירים: על רקע הקיפאון שאיתו מתמודד שוק הנדל"ן, שמשתקף במכרזי הקרקעות, בהתחלות הבנייה ובעיקר בקצב רכישת הדירות, חברות הנדל"ן ממשיכות במבצעים לרוכשי דירות חדשות, ואף מעמיקות אותם. האם הגענו לשלב שבו המשך המבצעים יסכן את היזמים באופן ממשי? אחרי שמבצעי המימון, מסוג "שלמו חלק מזערי עכשיו ואת היתרה בסוף", הפכו לשכיחים במיוחד, נראה כי המבצעים הולכים צעד אחד קדימה.

"הירידות עלינו"

חברת אלקטרה מגורים יצאה לאחרונה במבצע חדש, שנוגע לשלב המכירה המוקדמת בשלושה פרויקטים שלה שרק יצאו לדרך, במתחם האלף שבראשון לציון, בשכונת פארק אפעל שברמת גן ובגבעת שמואל. המבצע: במקרה שמחיר הדירה ירד, החברה תספוג את ההפרש.
כיצד זה יעבוד בפועל? רוכש שיקנה דירה יקבל הבטחה שלא יהיה רוכש אחר שירכוש דירה עם אותו מספר חדרים במחיר נמוך יותר. אם אכן ירדו המחירים, יוחזר לרוכש ההפרש - הפער שבין המחיר הנקוב לבין המחיר המופחת. הבדיקה תיעשה לפני מועד התשלום האחרון, ותיבחן במסגרת תקופה של שנה. המבצע יצא לדרך השבוע, ולפי בדיקת גלובס אין הגבלה או גבול תחתון לזיכוי שיקבלו הרוכשים. במילים אחרות: אלקטרה מתחייבת כי אם באותם שלושה פרויקטים ירדו המחירים בעשרות אחוזים, במהלך "שנת הבדיקה" של המחירים ובהשוואה בין אותם סוגי דירות כאמור, היא תשיב לרוכשים את מלוא ההפרש.

זהו לא המבצע היחיד שתפס את עינינו בימים האחרונים: ברעננה, בפרויקט ME כנרת של חברת אשלי־לירן, מציעה החברה החזר חודשי "על חשבון" המשכנתה, עד 7,000 שקל. ההחזר יינתן לרוכשים עד לאכלוס הדירה, בעיקר כדי להתמודד עם הקושי לשאת בנטל של המשך שכירות ותחילת תשלומי משכנתה - בתקופה שהם עולים כמעט מדי חודש.

בשכונת הקוטג'ים שלה בבאר יעקב מציעה רוטשטיין סדרה של הטבות לרוכשים: גם תשלום ראשון של 15% ממחיר הדירה, גם פטור ממדד עד האכלוס, וגם החזר חודשי של 2,500 שקל למשך חמש שנים. בפרויקט גינדי ברמת אפעל מציעה החברה תשלום ראשון בגובה 2% בלבד ממחיר הדירה - זאת לצד המבצע הקודם של החברה בפרויקט, "הנחה של 20% במחיר לרוכשים הראשונים".
מבצעים אלו ועוד רבים אחרים מוצעים בסביבה כלכלית לא נוחה ליזמים, אשר נעוצה בעיקר בריבית גבוהה שמגדילה את הנטל עליהם מבחינת הוצאות המימון. מצד אחד מבצעים כאלו, שמטרתם לעורר את השוק ולמשוך קונים חדשים, יכולים להכניס לאותן חברות כסף מיידי שיסייע בהקלת הנטל. מצד שני, בתנאי שוק לא ברורים ובעתיד מעורפל ייתכן כי ההתחייבויות הללו יציבו אותם במצב בעייתי, ועשויות לשקף סיכון גבוה, בין אם כעת ובין אם בטווח הרחוק.
חברות הנדל"ן והיזמים בוחרים בכלי המבצעים, בין היתר, כדי לא להצהיר באופן רשמי על ירידת מחירים בפרויקטים שלהם. הם עושים זאת בדרכים יצירתיות, כפי שראינו, ובהגבלות שונות אשר מבטיחות שהמבצע יחול נקודתית בלבד - ובכך מבקשים למשוך את הרוכשים, שרובם נמצאים כיום על הגדר וממתינים לשינוי במגמה הקיימת.

"זה משקף ירידת מחיר"

"השוק נמצא בסטגנציה, אולי במשבר הגדול ביותר שחווה מאז 2008", אומר עו"ד אילן שרקון, מייסד משרד שרקון, בן־עמי, אשר ושות'. "אין ספק שהמחירים צפויים לרדת, כי השוק מתאים את עצמו אחרי העליות החריגות של 2021, שלא שיקפו את המציאות הקיימת. אבל בעוד עלייה תהיה בדרך כלל מהירה מאוד, ירידת מחירים לא תיראה מייד, כי לרוב השחקנים אין אינטרס שזה יקרה.
"לכן השלב הראשון שנוקטים היזמים הוא מבצעים שונים. זה הכי נוח להם, כי כך הם לא מורידים מחירים בפועל וזה לא מתבטא בדוחות הכספיים או בדיווח לגורם המממן. מדובר במהלך מחושב שנעשה בדיוק למטרה הזו: להימנע מלהכריז על ירידה. חשוב להבין: מבצע מכירות נעשה כדי לעודד מכירה, לא כדי להוריד מחירים - אבל המבצעים האחרונים כבר משקפים בפועל את ירידת המחירים, מצביעים על כך שגם היזמים מבינים שיש בעיה בכל הנוגע למחירי הדיור".

גולש בנט · 31/5/23

נכתב ע"י הקרמלין במוסקבה:
שאתה מדבר על ירידות בכמה אחוז נראה לך שיירד ?
5 אחוז שזה 100,000 ל2.000.000 [בקיצור לא דרמטי]
או יותר לכיוון ה15 אחוז .?

אתה חולם. אנחנו כבר ב-5-15% ירידה במחירי דירות של קבלנים.

shimשימי · 7/6/23

מישהו יכול להסביר לי איפה הירידה הגדולה שמדברים עליה פה?
סתם לקחתי את חריש כדוגמה(וזה העמוד הראשון)
אבל הסתכלתי גם על בית שמש והמחירים שמפורסמים גם גבוהים מאוד

גם בבני ברק לא ראיתי משהו רציני שירד (מוכרים בשחל בשיכון ה 4 חדרים ב2.75 M )

יבנה המקדש · 7/6/23

נכתב ע"י shimשימי:
צפה בקובץ המצורף 1393368

מישהו יכול להסביר לי איפה הירידה הגדולה שמדברים עליה פה?
סתם לקחתי את חריש כדוגמה(וזה העמוד הראשון)
אבל הסתכלתי גם על בית שמש והמחירים שמפורסמים גם גבוהים מאוד

גם בבני ברק לא ראיתי משהו רציני שירד (מוכרים בשחל בשיכון ה 4 חדרים ב2.75 M )

יבנה המקדש · 7/6/23

זה המחירים שהיו רוצים,
זה לא מה שבסופו של יום מקבלים

ר. המוסד · 7/6/23

נכתב ע"י shimשימי:
אבל הסתכלתי גם על בית שמש

יד 2 הוא לא מודד על בית שמש ובני ברק,
לדעתי בבית שמש כן צפויה ירידה רצינית

בית שמשניק · 7/6/23

עמוד הבית נדל"ן ותשתיות

מחירי הדירות | בלעדי

הירידה במחירי הדירות הגיעה לשוק היד השנייה

עפ"י מחקר שערך מכון G City לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן, המבוסס על עסקאות חוזרות בלבד, נרשמה ירידה של 0.53% במחירי הדירות ברבעון הראשון של 2023 • השרון וגוש דן הובילו את הירידות, בשיעור של 1.8% ברבעון האחרון • הלמ"ס דיווחה לאחרונה כי נרשמה עלייה קלה של 0.1% במחירים ברבעון החולף

אריק מירובסקי06:00

מחירי הדירות ירדו ברבעון הראשון של השנה בכחצי אחוז - כך עולה מהמדד הרבעוני למחירי הדירות של מכון G City לחקר הנדל"ן באוניברסיטת רייכמן. זאת, בניגוד לנתונים שהציגה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), לפיהם דווקא נרשמה עלייה של 0.1% ברבעון זה.

מכון G City עורך מדד עצמאי, שבדומה למדד האמריקאי קייס־שילר, הוא מבוסס על מתודת "העסקאות החוזרות", כלומר הוא כולל דירות שנמכרו כבר פעם אחת לפחות בעבר, ומאתר עסקאות חדשות שבוצעו עליהן. את היחסים בין מחירי כלל העסקאות שאיתר הוא משקלל למדד אזורי וארצי בכל רבעון. לעומת זאת, הלמ"ס מודדת את שינוי מחירי הדירות לפי "השיטה ההדונית", שבמסגרתה משוקללות העסקאות באמצעות נתונים קבועים סטטיסטיים למדד חודשי.
השוואה ארוכת-שנים בין שני המדדים מורה כי לרוב שניהם מציגים תוצאות דומות, אך היו שנים שבהן מדד G City הציג נתונים שונים מאלו שהציגה הלמ"ס, כפי שקרה ברבעון החולף. לא מדובר רק בפער בין הנתונים, אלא בהיפוך מגמה שלמה.

לפי הלמ"ס, מחירי הדירות עלו בשיעור נמוך, אך מדד מחירי הדירות החדשות (בניכוי דירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן") ירד ברבעון הראשון של 2023 בכ־3%. בשל כך, המסקנה שעלתה הייתה כי מחירי הדירות יד שנייה מוסיפים לעלות. מדד G City, לעומת זאת, עקב אופיו, מודד רק עסקאות של דירות יד שנייה, וכאמור הוא מורה על ירידה גם בסוג זה של דירות.

אחת הבעיות המובנות של מדד שמבוסס על עסקאות חוזרות היא שהוא רגיש במיוחד לירידה בכמות עסקאות, שכן גודל המדגם יורד במידה ניכרת. ואכן נראה כי ברבעון הראשון של השנה בוצעו מעט מאוד עסקאות. אולם, מנכ"לית G City, ד"ר אפרת טולקובסקי, אומרת כי למרות שמדובר במספר נמוך של עסקאות, השוק חווה כבר רבעונים חלשים בעבר, והמדגם הנוכחי אינו יוצא דופן מבחינה זו (בין 1998 ל־2004 היה מספר נמוך אף יותר של עסקאות בכל אחד מהרבעונים, וגם בשנים האחרונות נמצאו רבעונים חלשים אף יותר מהרבעון הראשון של השנה).

במרכז נרשמה הירידה החדה ביותר

עוד עולה מהניתוח של G City כי מרכז הארץ, השרון וגוש דן הובילו את הירידות, שעה שברבעון הראשון המחירים בהם ירדו ב־1.8%; באזורי הצפון, חיפה והקריות המחירים ירדו ב־1.7%, ואילו בדרום המחירים ירדו ב־1.4%. המחוז היחידי שהמחירים בו הוסיפו לטפס ברבעון הראשון של 2023 היה ירושלים, שבו הם עלו ב־1.7%.

במקביל, ניתוח של חברת מדלן מראה כי קיים גם פער גיאוגרפי בין המחוזות שהובילו את הירידה בכמות העסקאות. העיר שמובילה את הירידה בכמות העסקאות היא תל אביב, שבה נרשמה ירידה של 82% בכמות העסקאות שבוצעה ברבעון הראשון של השנה, לעומת הרבעון הראשון של 2022, עם כ־300 דירות סך־הכול - כמות דומה לכמות הרבעוניות שבוצעו בעפולה, למשל.
הערים הבאות שבהן נרשמה ירידה חדה בכמות העסקאות הן הרצליה, בה הייתה ירידה של 64%, וגבעתיים, שבה נרשמה ירדה של 66%. ירידה יותר מתונה נרשמה בערים כמו אשדוד, בה כמות העסקאות ירדה ב־54%, פתח תקוה (43%) וירושלים (47%).

האם זה רק הפרומו להמשך?

מנהל מחלקת המחקר של מדלן, רם גפן, סבור כי השוק גולש למיתון. מספר העסקאות שבוצעו ברבעון הראשון של השנה הגיע על פי מדלן ל־20.2 אלף - הרמה הרבעונית הנמוכה ביותר בשנים האחרונות, למעט כמות העסקאות שבוצעו ברבעון השני של 2020, שבו נערך סגר הקורונה הראשון. בסך־הכול כמות העסקאות ברבעון הראשון של השנה הנוכחית ירד ב־52% לעומת אלה שבוצעו ברבעון הראשון של 2022.
לדברי גפן, בין הסיבות לירידה בכמות העסקאות כיום היא עליית הריבית: "באווירה של עליות ריבית קשה יותר לרכוש בהן דירות". ואכן, בניתוח שהוא מציג, ניכר היה שהירידה בשוק היא תהליך מתמשך בשנתיים האחרונות. ב־2022 המלחמה באוקראינה, האינפלציה והמשבר העולמי השפיעו גם על הנעשה בישראל, ומאפריל שנה שעברה החלו העלאות הריבית.

כך, השנה שעברה נחלקה לשני חלקים: החלק הראשון שלה הזכיר במידה רבה את הגאות של 2021, בה נרשם שיא של כל הזמנים מבחינת רכישת דירות, ואילו החלק השני הזכיר במידה רבה את שנות המיתון מלפני 20 שנה, וגילם מציאות של משבר חמור. בסופו של דבר כמות העסקאות שבוצעה בשנה שעברה הגיעה לכ־110 אלף עסקאות, כלומר ירידה כמותית של כרבע בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ואולם כל זה הוא רק הפרומו לשנה הנוכחית.
הדוגמה הטובה ביותר לכך היא תל אביב, שכמעט נמחקה ממפת העסקאות. העיר שברבעון הראשון של 2022 הגיעה למקום השני בטבלת המכירות של הערים - כבר לא נכללת בעשירייה הפותחת. ירושלים נותרה עדיין בראש הטבלה, על אף שכאמור מספר העסקאות בה ירד בכמעט מחצית; באר שבע היא העיר שהגיעה ברבעון הראשון של 2023 למקום השני בדירוג המכירות, על אף שגם היא חתכה במחצית את כמות העסקאות שבוצעו בה, ואם זו הייתה רמת העסקאות שבוצעה בה בשנה שעברה - היא הייתה משתרבבת רק לעשירייה השנייה של הדירוג.
הנתונים הללו מלמדים ש־2023 מחזירה את השוק למחצית הראשונה של שנות האלפיים. במחצית ההיא, מחירי הדירות רשמו ירידות מחירים קשות, ולפי המסתמן - זה רק עניין של זמן עד שגם מדדי הלמ"ס יתחילו להורות על הכיוון הזה.