הנושאים החמים
הנושאים החמים
אז בהמשך לפוסט הזה - כתבה מס' 3 - הסרת מגבלת הפריים. מה קורה כשהבנקים נלחצים..
ובעקבות עידודו (
) של @5360 שכתב:
הגיע הזמן לעידכון מהשטח.
גם כשבעוד שבוע אפשר כבר למחזר גם בשני שליש. לא רק משכנתאות חדשות.
החלטתי שלמשתמשי פרוג היקרים בהחלט מגיעים עדכונים, ודבר בעתו מה טוב -
אז ראשית, כהמון בית ישראל ב17 לחודש האחרון (אחרי שסיימתי לכתוב את מה שהיה אז), התיישבתי לי גם אני בניחותא מה על הגדר עם כוס קפה מחד, ועוגיות הבית (ש'סחבתי' מההכנות לפורים) מאידך, וחיכיתי לראות מה יעשו קהל נוטלי המשכנתאות, ואיך יגיבו הבנקים למולם..
לא שחשבתי שנראה פה איזה מהפך סוג מניית "גיים-סטופ" ועדת השורטיסטים שחגגו סביבה כזאבי ערבות.. אבל בכ"א, בנק ישראל הרי בא לקראתנו, והציפייה הייתה מובנת.
אך, כמו שאמר חכם סיני זקן: 'הפסימי - הוא בסה"כ אופטימי עם ניסיון.." - ובכן ידידיי, עד עתה נאדה!
פשוט כך, גורנישט.. מבאס אפילו.
אז מה כן? בכל אופן, משהו שהשתנה?
אז האמת שמה שהשתנה היה מאד מינורי, מזערי, דקיק, עלוב, ובעיקר עצוב, כנראה שלא זו הייתה כוונת המשורר וחלומות היושבים בציון..
מה קורה בשטח..
אז האמת שמה שראיתי בעיני שלי (וראיתי לאחרונה עשרות רבות מאד של תמהילים שהוגשו לבנקים בהמון סוגי עסקאות), הנטייה של הציבור ככלל אינה "להתפרע" על הפריים, וזה גם מה שמתפרסם הבוקר בעיתונות הכלכלית, וכפי שאביא כבר בהמשך. וזאת משתי סיבות עיקריות:
1. רמת הסיכון - כפי שכתבתי בעבר, למרות שזה דבר שכל תינוק מתחיל בגן יודע, לכל סיכון יש מחיר. אף אחד לא אוהב להסתכן אם אין לו בכך רווחים. ובכן, הפריים (עם כל הכבוד והערצה שיש לי למסלול הזה, ויש לי טיפונת..) - הוא מסלול תנודתי, משתנה (8-10 פעמים בשנה יכול בנק ישראל לשנות את הריבית), ובטווח של 20-30 שנה, זה גם יכול להרים את ההחזר החודשי המון. בכמה?
ובכן: כל 1% של ריבית הפריים שעולה - ההחזר עולה מיידית ב-10%!! למשל, דני ודינה מחזירים כל חודש כ-4,200 ש"ח משכנתא. הם היו חכמים ו"הסתערו" על הפריים ולקחו את המקסימום האפשרי שהיה מותר על פי נהלי בנק ישראל 66%. גובה המשכנתה שלהם היא 1,000,000 ש"ח - ומתוכה 660,000 ש"ח הוא בפריים. אם נעשה חשבון זריז, מתוך ה4,200 שהם מחזירים - 2,772 ש"ח (בערך, חישוב לא מדוייק) שייך לפריים והיתר לקבועה. לעומתם השכנים שלהם ישראל וישראלה שמעו לעצת חכמים, ונטלו באותה משכנתה רק שליש פריים, מה שאומר כ-1400 ש"ח מההחזר שלהם הוא במסלול הפריים.
ו.. הריבית עלתה ב-1.5%.
למה? ככה.. כי 'בנק הפד' (הפדרלי) בארה"ב החליט לעלות את הריבית, וכשבבנק הפד הריבית עולה - כל העולם (וישראל הפצפונת בכללם) כורע ברך ומעלה ריביות בהתאם. עם כל הכבוד, דוד סם הוא עדיין הכלכלה הגדולה והחזקה בעולם..
טוב, אבל למה שהוא יחליט כך, אתם שואלים? .. דיי בצדק למען האמת.
אז יקיריי - מעט "מאקרו כלכלה" [כעת על קצה קוצו של מזלג העוגה שלי, בעתיד אם תרצו בהרחבה..] - כאשר ישנה עליה באינפלציה [הערך של הכסף יורד (מישהו זוכר מה קרה לדולר בחודש-חודשיים האחרונים?!..), והמחירים עולים, זת'ומרת יש ביקוש גדול והיצע קטן (מדגדג לכם משהו, בעקבות הקורונה.. חוסר במשלוחים מהעולם הגדול, עסקים נסגרו, חברות קרסו.. משהו?!..) - יש צורך דחוף לצנן את המשק, ולהרגיע..! מיידי. כדי שאנשים יורידו את הביקוש [ירידה גם בצמיחת התוצר] ובכך יחזרו המחירים לשפיות = ירידה באינפלציה. אז איך למען ה' עושים זאת? - מעלים ריביות!
מה זה עוזר? ובכן, כאשר הריביות עולות וגבוהות, האנשים פחות קונים. כי האשראי עולה יקר יותר, שווה להשקיע כספים יותר בעקבות עליית התשואה, ועוד. בנוסף לזה, הורדת ריבית היא סוג של פתרון ותחמושת להנעת גלגלי המשק, באים לאנשים ואומרים להם - 'חבר'ה, לכו תקימו עסקים, תגלגלו כספים, תקבלו הלוואות בריביות ריצפה. בבנק על פיקדונות תקבלו ריבית אפסית, לא חבל?!.. בעסקים בחוץ מרוויחים הרבה יותר..'. עכשיו, המצב כרגע הוא, שאין עוד לאן להוריד, וכדי לאגור תחמושת ליום הדין הבא, חייבים להעלות ריביות שיהיה להיכן להוריד, הגיוני, לא?!.. אז האם יש סיכוי שהריבית תעלה - נראה לי שהסברתי את עצמי דיי ברור..
[במאמר המוסגר: האם יש צפי שזה יקרה בעתיד הקרוב - ובכן, אינפלציה כנראה כן ברמה כזאת או אחרת, וכבר רואים אותה מתעוררת (וע"כ, בכתבה נפרדת בעז"ה). עליית ריבית לא כ"כ, כיון שהמשק חטף משבר וצריך לחמם אותו ולתת לו להתאושש. אבל זה יקרה מתי שהוא במהלך תקופה קרובה-רחוקה].
נשוב לזוצי"ם היקרים שלנו - עכשיו דני ודינה שמשלמים 2,772 על הפריים מתוך 4,200, ייאלצו להיפרד כל חודש מעוד כ-416 ש"ח כל חודש, מה שאומר שההחזר שלהם יהיה כבר 4,616 ש"ח. לעומתם ישראל וישראלה יסבלו רק מעליה של 210 ש"ח, ויגיעו ל-4,410.
(אז ברור, על חוסר הסיכון הזה שלקחו ישראל וישראלה, הם כנראה שילמו בריבית על הקלצ יותר גבוהה מלכתחילה. נכון! אבל רגע.. אם נציץ להם לתמהיל, נגלה שהריבית על הקלצ שלהם [שתישאר קבועה לכל חיי המשכנתה ללא תזוזה], נמוכה יותר מהריבית שמחזיקים עכשיו דני ודינה על הפריים שלהם אחרי העלייה, ומי מדבר בכלל על הפריים היותר נמוך שקיבלו ישראל וישראלה כיון שלקחו רק שליש בפריים..].
בקיצור, הבנתם - ריבית פריים = סיכון! חד משמעי. איזה? רק אלוקים יודע מה יהיה מחר..
2. גובה הריבית - ובכן, כאן אביא לפניכם דברים שהתפרסמו הבוקר בכלכליסט - תחת הכותרת: הסרת מגבלת הפריים לא השפיעה על הביקוש למשכנתאות בחודש האחרון, אבל הביאה להתייקרות ברכיב הפריים, שתוקנה חלקית לאחר נזיפה חריגה מנגיד בנק ישראל.
זהו הגרף שהם הביאו שם -
[הערה שלי: תראו שם גם בכתבה בפנים, המצב הזה משקף משכנתאות אידיאליות ביותר, בפועל הממוצע של הפריים ב66% - בפלוס גבוה מעט יותר, ומגיע גם לפריים + 0.3% ו-0.4%].
ובכן, 2 דברים נמצינו למדים -
1. לציבור כנראה יש שכל בקודקודו.. (או שהוא פשוט נועץ בחכמים ומבינים), וציבור נוטלי המשכנתאות פשוט לא רץ להסתער על ריבית הפריים ברמה של 2/3, גם 50% לא.. בקושי מעט יותר מהשליש הישן והטוב.. בכתבה שם גם הובא, כי גם במערכת הבנקאית מציינים כי רק אחוזים בודדים מנוטלי המשכנתאות נוטלים רכיב פריים של 2/3 על אף האפשרות להגדיל את החלק הזה, הנחשב לזול ביותר מבין הרכיבים, לשיעור של עד 66% מהמשכנתא.
2. רמת הריביות על הפריים עולה ככל שלוקחים יותר אחוז במסלול הפריים בתמהיל. אמנם, בנק ישראל נזף, הבנקים עשו פרצוף של ילד שיתנהג יותר טוב, אבל בשורה התחתונה - עזבו אתכם, זה פשוט לא העניין.. הציפיות היו להוזלה של מאות שקלים בהחזר החודשי אך בפועל מדובר בעשרות שקלים בלבד ברוב המקרים. במקביל, רמת הסיכון ללווה עלתה כתוצאה מהעלייה בחשיפתו לשינויים בריבית. אז מה הקטע בכלל..?!..
מה קורה מתחת לפני השטח..
אז כפי שהופיע בכתבה שם, מבחינת בנק ישראל, הנושא כנראה עדיין לא הסתיים. בפיקוח על הבנקים דרשו מהבנקים למסור את הנתונים על כל הצעות המחיר שנתנו ללקוחות בשבועות האחרונים.
בימים האחרונים התקבלה כמות ראשונה של עשרות אלפי נתונים כאלה. ניתוח הנתונים צפוי לקחת כמה שבועות לפחות, ולאחר מכן יחליטו בבנק ישראל האם השוק מגיע לנקודת שיווי משקל ראויה מבחינתו, או שיש צורך בהתערבות נוספת.
נראה כי ההקלה בפריים עדיין לא גרמה לדרמה בשוק. הגדלת רכיב הפריים נעשתה בצורה מתונה, ונראה כי לפחות לעת עתה, לא הביאה לכניסה של נוטלי משכנתאות חדשים. מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש ינואר נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.4 מיליארד שקל, עלייה קלה של 5% לעומת ינואר אשתקד, ונתון דומה לממוצע ב־12 החודשים האחרונים.
"אנחנו עדיין לא רואים שהסרת מגבלת הפריים השפיעה על הביקוש. הביקושים בשוק הדיור מושפעים בראש ובראשונה מהמחסור בהיצע, מה שמתבטא גם בהמשך עליית מחירי הדיור", אמר לכלכליסט אורי יוניסי, ראש חטיבת קשרי לקוחות בבנק לאומי. הוא מוסיף כי הציבור אינו מתנפל על נטילת משכנתא ברכיב של שני שליש פריים. "יש עלייה בסך רכיב הפריים בחודש האחרון, אבל זו לא דרמה. אנחנו יותר קרובים למגבלה הקודמת, 33%, מאשר ל־66%. לקוחות מתנהלים בצורה בוגרת, ולא הולכים לקיצון מבחינת חשיפה לשינוי בריבית. להערכתי, השוק יתכנס לנקודת איזון שבה החלק של רכיב הפריים יגיע ל־40% מהמשכנתא בממוצע, שזה עדיין משמעותי יותר לעומת מה שהיה קודם", אמר.
כשנשאל, מדוע שלא יקחו משכנתאות של 50%-60% ברכיב פריים שהוא הזול ביותר? ענה יוניסי את מה שכולנו כבר יודעים: "השווקים מתחילים לצאת מהמגננה שהיו בה, ולכן מה שהיה לא יישאר. אנחנו עשויים לראות שינויים במקומות כמו שוק האג"ח או באינפלציה. במסלול בריבית הפריים, הלווה חשוף לשינוי בריבית, ובנקודה שבה אנו נמצאים, כשריבית הפריים כה נמוכה והשווקים עוברים שינוי, אז אם יש כיוון אפשרי לשינוי בריבית, זה כלפי מעלה. עלייה שכזו תגדיל את ההחזר החודשי".
מה יקרה בהמשך..
אז ביום ראשון הקרוב ייכנס לתוקף החלק השני ברפורמה, והוא מתן האפשרות למחזר את המשכנתא ולהגדיל את רכיב הפריים ל־66% (עד עתה ההקלה הייתה לנוטלי משכנתאות חדשות). בבנקים נמצאים בכוננות ספיגה, ומעריכים כי צפוי זרם גדול של פניות מצד בעלי משכנתאות לבחון אפשרות לביצוע המיחזור, שיוזיל להם את ההחזר החודשי.
"פעילות המיחזור עשויה להיות דרמטית בהיקפיה, כי אנחנו יודעים שהציבור מחפש דרכים להטיב את מצבו ולחסוך בהוצאותיו", מעריך יוניסי. "נערכנו למבול הפניות וגייסנו עשרות עובדים בתחום המשכנתאות. להערכתי, היקף המשכנתאות שימוחזרו יכול להגיע ל־50 מיליארד שקל בשנה, כלומר 12% מהמשכנתאות". לשם השוואה היקף המיחזורים אשתקד היה על פחות מ־6 מיליארד שקל (אם כי נתון זה מתייחס רק למשכנתאות שמוחזרו בבנק אחר, ולא בבנק שנתן את המשכנתא המקורית).
ממחזרי המשכנתאות יגיעו כעת, לאחר שהשוק התייצב, ונרגע מעליות המחיר שהיו בהצעות הראשוניות של הבנקים. כעת נותר לראות האם השוק אכן הגיע לשיווי משקל, או שהרצון של בנקים לא לאבד לקוחות קיימים לבנק אחר, יביא ללחץ נוסף כלפי מטה של הריביות במסלול הפריים.
"ימים יגידו.." -
כתבתי פעם..?!
--------------------
הכותב הוא יועץ משכנתאות מוסמך, ומנטור לכלכלה התנהגותית מטעם ארגון "מסילה".
אשמח לקבל הערות / הארות / תגובות מעניינות - keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל
ובעקבות עידודו (
) של @5360 שכתב:הגיע הזמן לעידכון מהשטח.
גם כשבעוד שבוע אפשר כבר למחזר גם בשני שליש. לא רק משכנתאות חדשות.
החלטתי שלמשתמשי פרוג היקרים בהחלט מגיעים עדכונים, ודבר בעתו מה טוב -
אז ראשית, כהמון בית ישראל ב17 לחודש האחרון (אחרי שסיימתי לכתוב את מה שהיה אז), התיישבתי לי גם אני בניחותא מה על הגדר עם כוס קפה מחד, ועוגיות הבית (ש'סחבתי' מההכנות לפורים) מאידך, וחיכיתי לראות מה יעשו קהל נוטלי המשכנתאות, ואיך יגיבו הבנקים למולם..
לא שחשבתי שנראה פה איזה מהפך סוג מניית "גיים-סטופ" ועדת השורטיסטים שחגגו סביבה כזאבי ערבות.. אבל בכ"א, בנק ישראל הרי בא לקראתנו, והציפייה הייתה מובנת.
אך, כמו שאמר חכם סיני זקן: 'הפסימי - הוא בסה"כ אופטימי עם ניסיון.." - ובכן ידידיי, עד עתה נאדה!
פשוט כך, גורנישט.. מבאס אפילו.
אז מה כן? בכל אופן, משהו שהשתנה?
אז האמת שמה שהשתנה היה מאד מינורי, מזערי, דקיק, עלוב, ובעיקר עצוב, כנראה שלא זו הייתה כוונת המשורר וחלומות היושבים בציון..
מה קורה בשטח..
אז האמת שמה שראיתי בעיני שלי (וראיתי לאחרונה עשרות רבות מאד של תמהילים שהוגשו לבנקים בהמון סוגי עסקאות), הנטייה של הציבור ככלל אינה "להתפרע" על הפריים, וזה גם מה שמתפרסם הבוקר בעיתונות הכלכלית, וכפי שאביא כבר בהמשך. וזאת משתי סיבות עיקריות:
1. רמת הסיכון - כפי שכתבתי בעבר, למרות שזה דבר שכל תינוק מתחיל בגן יודע, לכל סיכון יש מחיר. אף אחד לא אוהב להסתכן אם אין לו בכך רווחים. ובכן, הפריים (עם כל הכבוד והערצה שיש לי למסלול הזה, ויש לי טיפונת..) - הוא מסלול תנודתי, משתנה (8-10 פעמים בשנה יכול בנק ישראל לשנות את הריבית), ובטווח של 20-30 שנה, זה גם יכול להרים את ההחזר החודשי המון. בכמה?
ובכן: כל 1% של ריבית הפריים שעולה - ההחזר עולה מיידית ב-10%!! למשל, דני ודינה מחזירים כל חודש כ-4,200 ש"ח משכנתא. הם היו חכמים ו"הסתערו" על הפריים ולקחו את המקסימום האפשרי שהיה מותר על פי נהלי בנק ישראל 66%. גובה המשכנתה שלהם היא 1,000,000 ש"ח - ומתוכה 660,000 ש"ח הוא בפריים. אם נעשה חשבון זריז, מתוך ה4,200 שהם מחזירים - 2,772 ש"ח (בערך, חישוב לא מדוייק) שייך לפריים והיתר לקבועה. לעומתם השכנים שלהם ישראל וישראלה שמעו לעצת חכמים, ונטלו באותה משכנתה רק שליש פריים, מה שאומר כ-1400 ש"ח מההחזר שלהם הוא במסלול הפריים.
ו.. הריבית עלתה ב-1.5%.
למה? ככה.. כי 'בנק הפד' (הפדרלי) בארה"ב החליט לעלות את הריבית, וכשבבנק הפד הריבית עולה - כל העולם (וישראל הפצפונת בכללם) כורע ברך ומעלה ריביות בהתאם. עם כל הכבוד, דוד סם הוא עדיין הכלכלה הגדולה והחזקה בעולם..
טוב, אבל למה שהוא יחליט כך, אתם שואלים? .. דיי בצדק למען האמת.
אז יקיריי - מעט "מאקרו כלכלה" [כעת על קצה קוצו של מזלג העוגה שלי, בעתיד אם תרצו בהרחבה..] - כאשר ישנה עליה באינפלציה [הערך של הכסף יורד (מישהו זוכר מה קרה לדולר בחודש-חודשיים האחרונים?!..), והמחירים עולים, זת'ומרת יש ביקוש גדול והיצע קטן (מדגדג לכם משהו, בעקבות הקורונה.. חוסר במשלוחים מהעולם הגדול, עסקים נסגרו, חברות קרסו.. משהו?!..) - יש צורך דחוף לצנן את המשק, ולהרגיע..! מיידי. כדי שאנשים יורידו את הביקוש [ירידה גם בצמיחת התוצר] ובכך יחזרו המחירים לשפיות = ירידה באינפלציה. אז איך למען ה' עושים זאת? - מעלים ריביות!
מה זה עוזר? ובכן, כאשר הריביות עולות וגבוהות, האנשים פחות קונים. כי האשראי עולה יקר יותר, שווה להשקיע כספים יותר בעקבות עליית התשואה, ועוד. בנוסף לזה, הורדת ריבית היא סוג של פתרון ותחמושת להנעת גלגלי המשק, באים לאנשים ואומרים להם - 'חבר'ה, לכו תקימו עסקים, תגלגלו כספים, תקבלו הלוואות בריביות ריצפה. בבנק על פיקדונות תקבלו ריבית אפסית, לא חבל?!.. בעסקים בחוץ מרוויחים הרבה יותר..'. עכשיו, המצב כרגע הוא, שאין עוד לאן להוריד, וכדי לאגור תחמושת ליום הדין הבא, חייבים להעלות ריביות שיהיה להיכן להוריד, הגיוני, לא?!.. אז האם יש סיכוי שהריבית תעלה - נראה לי שהסברתי את עצמי דיי ברור..
[במאמר המוסגר: האם יש צפי שזה יקרה בעתיד הקרוב - ובכן, אינפלציה כנראה כן ברמה כזאת או אחרת, וכבר רואים אותה מתעוררת (וע"כ, בכתבה נפרדת בעז"ה). עליית ריבית לא כ"כ, כיון שהמשק חטף משבר וצריך לחמם אותו ולתת לו להתאושש. אבל זה יקרה מתי שהוא במהלך תקופה קרובה-רחוקה].
נשוב לזוצי"ם היקרים שלנו - עכשיו דני ודינה שמשלמים 2,772 על הפריים מתוך 4,200, ייאלצו להיפרד כל חודש מעוד כ-416 ש"ח כל חודש, מה שאומר שההחזר שלהם יהיה כבר 4,616 ש"ח. לעומתם ישראל וישראלה יסבלו רק מעליה של 210 ש"ח, ויגיעו ל-4,410.
(אז ברור, על חוסר הסיכון הזה שלקחו ישראל וישראלה, הם כנראה שילמו בריבית על הקלצ יותר גבוהה מלכתחילה. נכון! אבל רגע.. אם נציץ להם לתמהיל, נגלה שהריבית על הקלצ שלהם [שתישאר קבועה לכל חיי המשכנתה ללא תזוזה], נמוכה יותר מהריבית שמחזיקים עכשיו דני ודינה על הפריים שלהם אחרי העלייה, ומי מדבר בכלל על הפריים היותר נמוך שקיבלו ישראל וישראלה כיון שלקחו רק שליש בפריים..].
בקיצור, הבנתם - ריבית פריים = סיכון! חד משמעי. איזה? רק אלוקים יודע מה יהיה מחר..
2. גובה הריבית - ובכן, כאן אביא לפניכם דברים שהתפרסמו הבוקר בכלכליסט - תחת הכותרת: הסרת מגבלת הפריים לא השפיעה על הביקוש למשכנתאות בחודש האחרון, אבל הביאה להתייקרות ברכיב הפריים, שתוקנה חלקית לאחר נזיפה חריגה מנגיד בנק ישראל.
זהו הגרף שהם הביאו שם -
[הערה שלי: תראו שם גם בכתבה בפנים, המצב הזה משקף משכנתאות אידיאליות ביותר, בפועל הממוצע של הפריים ב66% - בפלוס גבוה מעט יותר, ומגיע גם לפריים + 0.3% ו-0.4%].
ובכן, 2 דברים נמצינו למדים -
1. לציבור כנראה יש שכל בקודקודו.. (או שהוא פשוט נועץ בחכמים ומבינים), וציבור נוטלי המשכנתאות פשוט לא רץ להסתער על ריבית הפריים ברמה של 2/3, גם 50% לא.. בקושי מעט יותר מהשליש הישן והטוב.. בכתבה שם גם הובא, כי גם במערכת הבנקאית מציינים כי רק אחוזים בודדים מנוטלי המשכנתאות נוטלים רכיב פריים של 2/3 על אף האפשרות להגדיל את החלק הזה, הנחשב לזול ביותר מבין הרכיבים, לשיעור של עד 66% מהמשכנתא.
2. רמת הריביות על הפריים עולה ככל שלוקחים יותר אחוז במסלול הפריים בתמהיל. אמנם, בנק ישראל נזף, הבנקים עשו פרצוף של ילד שיתנהג יותר טוב, אבל בשורה התחתונה - עזבו אתכם, זה פשוט לא העניין.. הציפיות היו להוזלה של מאות שקלים בהחזר החודשי אך בפועל מדובר בעשרות שקלים בלבד ברוב המקרים. במקביל, רמת הסיכון ללווה עלתה כתוצאה מהעלייה בחשיפתו לשינויים בריבית. אז מה הקטע בכלל..?!..
מה קורה מתחת לפני השטח..
אז כפי שהופיע בכתבה שם, מבחינת בנק ישראל, הנושא כנראה עדיין לא הסתיים. בפיקוח על הבנקים דרשו מהבנקים למסור את הנתונים על כל הצעות המחיר שנתנו ללקוחות בשבועות האחרונים.
בימים האחרונים התקבלה כמות ראשונה של עשרות אלפי נתונים כאלה. ניתוח הנתונים צפוי לקחת כמה שבועות לפחות, ולאחר מכן יחליטו בבנק ישראל האם השוק מגיע לנקודת שיווי משקל ראויה מבחינתו, או שיש צורך בהתערבות נוספת.
נראה כי ההקלה בפריים עדיין לא גרמה לדרמה בשוק. הגדלת רכיב הפריים נעשתה בצורה מתונה, ונראה כי לפחות לעת עתה, לא הביאה לכניסה של נוטלי משכנתאות חדשים. מנתוני בנק ישראל עולה כי בחודש ינואר נלקחו משכנתאות בהיקף של 6.4 מיליארד שקל, עלייה קלה של 5% לעומת ינואר אשתקד, ונתון דומה לממוצע ב־12 החודשים האחרונים.
"אנחנו עדיין לא רואים שהסרת מגבלת הפריים השפיעה על הביקוש. הביקושים בשוק הדיור מושפעים בראש ובראשונה מהמחסור בהיצע, מה שמתבטא גם בהמשך עליית מחירי הדיור", אמר לכלכליסט אורי יוניסי, ראש חטיבת קשרי לקוחות בבנק לאומי. הוא מוסיף כי הציבור אינו מתנפל על נטילת משכנתא ברכיב של שני שליש פריים. "יש עלייה בסך רכיב הפריים בחודש האחרון, אבל זו לא דרמה. אנחנו יותר קרובים למגבלה הקודמת, 33%, מאשר ל־66%. לקוחות מתנהלים בצורה בוגרת, ולא הולכים לקיצון מבחינת חשיפה לשינוי בריבית. להערכתי, השוק יתכנס לנקודת איזון שבה החלק של רכיב הפריים יגיע ל־40% מהמשכנתא בממוצע, שזה עדיין משמעותי יותר לעומת מה שהיה קודם", אמר.
כשנשאל, מדוע שלא יקחו משכנתאות של 50%-60% ברכיב פריים שהוא הזול ביותר? ענה יוניסי את מה שכולנו כבר יודעים: "השווקים מתחילים לצאת מהמגננה שהיו בה, ולכן מה שהיה לא יישאר. אנחנו עשויים לראות שינויים במקומות כמו שוק האג"ח או באינפלציה. במסלול בריבית הפריים, הלווה חשוף לשינוי בריבית, ובנקודה שבה אנו נמצאים, כשריבית הפריים כה נמוכה והשווקים עוברים שינוי, אז אם יש כיוון אפשרי לשינוי בריבית, זה כלפי מעלה. עלייה שכזו תגדיל את ההחזר החודשי".
מה יקרה בהמשך..
אז ביום ראשון הקרוב ייכנס לתוקף החלק השני ברפורמה, והוא מתן האפשרות למחזר את המשכנתא ולהגדיל את רכיב הפריים ל־66% (עד עתה ההקלה הייתה לנוטלי משכנתאות חדשות). בבנקים נמצאים בכוננות ספיגה, ומעריכים כי צפוי זרם גדול של פניות מצד בעלי משכנתאות לבחון אפשרות לביצוע המיחזור, שיוזיל להם את ההחזר החודשי.
"פעילות המיחזור עשויה להיות דרמטית בהיקפיה, כי אנחנו יודעים שהציבור מחפש דרכים להטיב את מצבו ולחסוך בהוצאותיו", מעריך יוניסי. "נערכנו למבול הפניות וגייסנו עשרות עובדים בתחום המשכנתאות. להערכתי, היקף המשכנתאות שימוחזרו יכול להגיע ל־50 מיליארד שקל בשנה, כלומר 12% מהמשכנתאות". לשם השוואה היקף המיחזורים אשתקד היה על פחות מ־6 מיליארד שקל (אם כי נתון זה מתייחס רק למשכנתאות שמוחזרו בבנק אחר, ולא בבנק שנתן את המשכנתא המקורית).
ממחזרי המשכנתאות יגיעו כעת, לאחר שהשוק התייצב, ונרגע מעליות המחיר שהיו בהצעות הראשוניות של הבנקים. כעת נותר לראות האם השוק אכן הגיע לשיווי משקל, או שהרצון של בנקים לא לאבד לקוחות קיימים לבנק אחר, יביא ללחץ נוסף כלפי מטה של הריביות במסלול הפריים.
"ימים יגידו.." -
כתבתי פעם..?!
--------------------
הכותב הוא יועץ משכנתאות מוסמך, ומנטור לכלכלה התנהגותית מטעם ארגון "מסילה".
אשמח לקבל הערות / הארות / תגובות מעניינות - keseffchachamאין לכתוב כתובת מייל
