שמעתי ממתווך גדול בירושלים, שיש לו אח עו"ד שאמר לו שאם השותפים מסכמים ביניהם שא' בעלים והשני שוכר ממנו חצי למשך 999 [תשע-מאות תשעים ותשע] שנים, חותמים הכל כדין אצל עו"ד, ומביאים הכל לפני שופט בבית משפט לענייני טאבו [יש דבר כזה] יתכן מאד שהשופט יסכים לחלק את הטאבו לגמרי לשניים.
כדאי לבדוק יותר.
כמובן צריכים אנשים אמינים ביותר וכו'
למיטב הבנתי זו חכירה, וזה בהחלט נרשם כחלק בנכס, אבל לא בעלות.שמעתי ממתווך גדול בירושלים, שיש לו אח עו"ד שאמר לו שאם השותפים מסכמים ביניהם שא' בעלים והשני שוכר ממנו חצי למשך 999 [תשע-מאות תשעים ותשע] שנים, חותמים הכל כדין אצל עו"ד, ומביאים הכל לפני שופט בבית משפט לענייני טאבו [יש דבר כזה] יתכן מאד שהשופט יסכים לחלק את הטאבו לגמרי לשניים.
ומה לגבי היתר בנייה של הדירה? זה לא בעייתי לקנות דירה שפיצלו אותה ל-2 ללא היתר? ניתן לקבל על זה קנסות ויכולים לחייב את הרוכשים להוציא היתר ולשלם היטל השבחה?טאבו משותף
חלק א' - משכנתא
ישנם 2 סוגי טאבו משותף:
1. אדם בונה יחידת דיור לדירה שלו ומוכר אותה. כלומר מבחינה משפטית ההתייחסות היא כמו לאחד שמוכר חצי מהבית שלו. במקרה כזה לא ניתן לקבל משכנתא עבור רכישת היחידה באופן גורף!
2. 2 זוגות קונים יחד דירה, ואפשרות זו גם כן מתחלקת לשניים;
א' רוכשים דירה רגילה עם גג כאשר התכנית בהמשך היא לבנות דירה נוספת ולהתחלק בדירות, באפשרות הזו יותר קל לקחת משכנתא, וברמת העיקרון ניתן לקבל עד 70% מימון בהנחה וזו דירה יחידה,
אם כי הבנקים לא אוהבים מלכתחילה לתת משכנתא ל2 משפחות מחשש שבעתיד יפצלו את הדירה... אבל עם קצת לחץ/אנשי מקצוע זה בהחלט אפשרי..
(לאחרונה נתקלתי בפיתרון יצירתי ביותר, שני זוגות רווקים שהיו לפני החתונה, ההורים רשמו את הדירה הנרכשת ע"ש הבעל של זוג א' והאשה של זוג ב', לבנק אין דרך לעולם לדעת שמדובר באנשים שאינם קשורים אחד לשני).
ב' במקרה שבו הדירה הנרכשת כבר מפוצלת, במקרה כזה עדיין ניתן באופן עקרוני לקבל 70% מימון על הדירה, אם כי זה יותר מורכב מכמה סיבות,
ראשית ישנם בנקים שלא מוכנים בשום אופן לשעבד דירות מפוצלות (בנק ירושלים, דיסקונט, פועלים), וישנם בנקים שאין להם בעיה כלל עם מפוצלות (מרכנתיל, הבינלאומי), וישנם בנקים שבודקים כל מקרה לגופו (לאומי, טפחות).
בעיה נוספת זה עצם רכישת הדירה ע"י שני משפחות נפרדות, שכפי שציינתי הבנקים לא רואים את זה בעין יפה, אם כי ניתן להתגבר על זה.
יצויין כי יתכן והריביות תהינה גבוהות יותר בעקבות אפשרות להגדרה ע"י הבנק כ'עסקה בסיכון'
עד כאן לעניין המשכנתא
חלק ב' - פרקטיקה
וכעת לגופו של עניין, מניסיון של אחד שליווה לא מעט עסקאות, מדובר בעסקה מורכבת ומתישה,
גם אם שני הצדדים ישרים כסרגל, עדיין יהיו ויכוחים בלי סוף, למשל, אם צד אחד לקח חלק גדול יותר במשכנתא, כמה כל צד אמור לשלם שמאות/פתיחת תיק/קנסות/תמהיל/אגרות/ביטוחים.... (למה אני אמור לשלם יותר לשמאי?? הרי גם אם היית לוקח משכנתא לבד היית משלם את אותו סכום לשמאי...)
וכן בהמשך, גז/מים/חשמל/תשלום קבוע/ועד בית ועוד.
לנגד עיני לא פעם ראיתי מחותנים משתי הצדדים רבים על הנושאים הללו בלי הפסקה.. פיתרון אפשרי.. רב מלווה צמוד..
וכמובן, כפי שציינו לעיל, אם צד אחד מעוניין למכור את החלק שלו, אם יש משכנתא זה בלתי אפשרי, כמו"כ גם אם אין משכנתא כרגע, הקונה לא יוכל לקחת משכנתא על חצי דירה לבד.
דבר נוסף, מבחינת הבנק האחריות היא על כל הבעלים במלואה, ואין שום אפשרות לחלק ביניהם את המשכנתא מעבר לרמה הטכנית של לפצל את הוראת הקבע.
ועדיין יהיו כאלו שיטענו שזה משתלם כי 'אין ברירה אחרת'
יתכן שהם צודקים אבל עליהם לדעת מראש לאיזו הרפתקה הם נכנסים.
בהצלחה ענקית!!
ומה לגבי היתר בנייה של הדירה? זה לא בעייתי לקנות דירה שפיצלו אותה ל-2 ללא היתר?
זה תלוי במומחיות העו"ד המטפל, וד"ל.כאמור הבעיה אכן קיימת כמו בעיות נוספות, אני מכיר אישית משפחה שמכרה דירה עם יח"ד לתומה וקיבלה, או יותר נכון שילמה, מס שבח של 300,000 ש"ח!!! מכיוון שהחשיבו להם את זה כ2 דירות. הסיכון קיים.
מסכים עם כל מילה!! לפחות במקרה הזה....זה תלוי במומחיות העו"ד המטפל,
1. כי א"א למכור דירה שיש עליה שיעבוד, אף עו"ד של קונה לא יסכים לדבר הזה.וכמובן, כפי שציינו לעיל,
1. אם צד אחד מעוניין למכור את החלק שלו, אם יש משכנתא זה בלתי אפשרי,
2. כמו"כ גם אם אין משכנתא כרגע, הקונה לא יוכל לקחת משכנתא על חצי דירה לבד.
למה אם יש משכנתא הזה בלתי אפשרי?
מאחר ומאד קשה לחשב את הערך של התוספת מול הדירה המקורית, הלא בד"כ לתוספת אין כניסה נורמלית, נוף, חניה, ח. שרות רחב וכדו'גם אם שני הצדדים ישרים כסרגל, עדיין יהיו ויכוחים בלי סוף, למשל, אם צד אחד לקח חלק גדול יותר במשכנתא, כמה כל צד אמור לשלם שמאות/פתיחת תיק/קנסות/תמהיל/אגרות/ביטוחים.... (למה אני אמור לשלם יותר לשמאי?? הרי גם אם היית לוקח משכנתא לבד היית משלם את אותו סכום לשמאי...)
אל תחמיצו!!!
מנוי פרימיום באתר פרוג, יקפיץ את המוניטין שלך לקהל גדול שאסור לך להחמיץ!
ועכשיו בהזדמנות, מבצע פסח 10% הנחה ברכישת מנוי שנתי!
לוח לימודים
מסלולי לימוד שאפשר לההצטרף
אליהם ממש עכשיו:
2.04
כ"ג אדר ב'
השקה חגיגית
חדש בפרוג
קורס חדשנות AI ובינה מלאכותית
14 שיעורים מפוצצים תוכן על כלי הAI השונים ליצירת תמונות וויז'ואל, עריכת וידאו ומושן, כתיבה ורעיונות, אפיון ועיצוב אתרים ועוד המון!
ההרשמה נפתחה!
20.03
י' אדר ב'
פתיחת מסלול
עיצוב ואדריכלות פנים
מלגות גבוהות!
26.03
טז' אדר ב'
פתיחת מסלול
מאסטר בשיווק דיגיטלי
מלגות גבוהות!
8.05
ל' ניסן
פתיחת מסלול
אוטומציות עסקיות, בוטים והטמעת מערכות מידע
מלגות גבוהות!
9.05
א' אייר
ירושלמי?
יש לנו מלגה מטורפת עבורך! קורס במימון כמעט מלא!!
אוטומציות עסקיות, בוטים והטמעת מערכות מידע
ההרשמה בעיצומה
28.05
כ' אייר
פתיחת מסלול מורחב:
פיתוח ובניית אתרים
מלגות גבוהות!
תהילים פרק קכב
א שִׁיר הַמַּעֲלוֹת לְדָוִד שָׂמַחְתִּי בְּאֹמְרִים לִי בֵּית יְהוָה נֵלֵךְ:ב עֹמְדוֹת הָיוּ רַגְלֵינוּ בִּשְׁעָרַיִךְ יְרוּשָׁלִָם:ג יְרוּשָׁלִַם הַבְּנוּיָה כְּעִיר שֶׁחֻבְּרָה לָּהּ יַחְדָּו:ד שֶׁשָּׁם עָלוּ שְׁבָטִים שִׁבְטֵי יָהּ עֵדוּת לְיִשְׂרָאֵל לְהֹדוֹת לְשֵׁם יְהוָה:ה כִּי שָׁמָּה יָשְׁבוּ כִסְאוֹת לְמִשְׁפָּט כִּסְאוֹת לְבֵית דָּוִיד:ו שַׁאֲלוּ שְׁלוֹם יְרוּשָׁלִָם יִשְׁלָיוּ אֹהֲבָיִךְ:ז יְהִי שָׁלוֹם בְּחֵילֵךְ שַׁלְוָה בְּאַרְמְנוֹתָיִךְ:ח לְמַעַן אַחַי וְרֵעָי אֲדַבְּרָה נָּא שָׁלוֹם בָּךְ:ט לְמַעַן בֵּית יְהוָה אֱלֹהֵינוּ אֲבַקְשָׁה טוֹב לָךְ: