רעיון? :חריגה מקו בניין 30% ללא חלונות ופתחים

[ישועת ה כהרף עין]

שלום .ותודה רבה למיעצים .אני מתכנן בית פרטי עם הרחקה מקו מגרש 5 מ' מקדימה 5 מאחורה ו3 מ' מכל צד .אני רוצה מאד לנצל את ההקלה של עד 30% מקו בניין ,כך שבאמת יהיה ניתן להשתמש בחדרים או במה שיהיה שם - בצורה נורמלית לחלוטין למרות שלא יהיה חלון או פתח לכיוון ההקלה (מסומן בירוק האיזור שאני רוצה הקלה)
אולי כדאי בכלל למקם שם חדר אחר או משהו אחר ?
תודה גדולה מאד למיעצים

 

[ilan p]

שלום .ותודה רבה למיעצים .אני מתכנן בית פרטי עם הרחקה מקו מגרש 5 מ' מקדימה 5 מאחורה ו3 מ' מכל צד .אני רוצה מאד לנצל את ההקלה של עד 30% מקו בניין ,כך שבאמת יהיה ניתן להשתמש בחדרים או במה שיהיה שם - בצורה נורמלית לחלוטין למרות שלא יהיה חלון או פתח לכיוון ההקלה (מסומן בירוק האיזור שאני רוצה הקלה)
אולי כדאי בכלל למקם שם חדר אחר או משהו אחר ?
תודה גדולה מאד למיעצים

1- איפה שסימנת בירוק--זה קו בניין אחורי אפשר להגדיל עוד 1.50 30% --בקיר ללא פתחים
2--בקו בניין צידי --אפשר לבקש או 10% הקלה בקו בניין צידי --ואפשר לפתוח פתחים
3- מציע לך להפוך את מיקום הפינת אוכל והסלון --ולפתוח ויטרינה בפינת אוכל מול הכניסה ולעשות פרגולה --תקבל וואו
4- דלת ממד נפתחת החוצה
5- לא ציינת מה הדרישות --ולא ברור מה הולך למעלה כי יש מדרגות----אבל נראה לי שעם ההקלות תוכל להרויח
עוד חדר עם תכנון יותר מנוצל --מה גם שיש לך מלא מקום מצד הסלון --אולי כדי קצת להזיז את הבית
6- מציע גם להגדיל את המקלחת ילדים ע"ח חדר כביסה --היא קצת קטנה ביחסיות
7- תשתדל לנצל מבני שרות אם אפשר --במנהל משלמים פחות
8- כדאי לבדוק עניין שטחים כי במנהל משלמים המון כסף על בית גדול מ 160מ"ר -- לא מציע סתם לחרוג מ 160 מ"ר
9- בהצלחה

 

[ישועת ה כהרף עין]

3- מציע לך להפוך את מיקום הפינת אוכל והסלון --ולפתוח ויטרינה בפינת אוכל מול הכניסה ולעשות פרגולה --תקבל וואו

תודה רבה על התגובה. ניתן להמשיך במייל ?

 

[ilan p]

תודה רבה על התגובה. ניתן להמשיך במייל ?

אני לא מנוי פרימיום ואני לא רשאי לפרסם מייל אישי
סה"כ בגדול הכיוון תכנון שלך בהחלט נכון -- תעלה סקיצות משופרות -- ואשמח לעזור דרך הפורום
יש לי ניסיון בתכנון פרויקטים כאלה

 

[ישועת ה כהרף עין]

אני לא מנוי פרימיום ואני לא רשאי לפרסם מייל אישי
סה"כ בגדול הכיוון תכנון שלך בהחלט נכון -- תעלה סקיצות משופרות -- ואשמח לעזור דרך הפורום
יש לי ניסיון בתכנון פרויקטים כאלה

תודה על הרצון לעזור .אני מעלה עוד 3 סקיצות שמספרם מסומן בצהוב משמאל אני יסביר מה אני רוצה להרוויח
1. השארת חצר יפה מאד בכל סקיצה שהוא וניצול הקלת 30% ללא חלונות ופתחים כמו החדר ארונות הקטן כמה שיותר כדי לקבל בית מרובע במידת האפשר , ומצד שני אפשרות נורמלית לחלונות ולאור (מסומן בחיצים שחורים בכל הסקיצות ) ,בנוסף אני רוצה איך שהוא לדחוף גם את המדרגות, בחלק של ההקלה של ה30% ,ולקבל מרווח בפרוזדורים ומול הכניסה . סימנתי באחת הסקיצות .יכול להיות שאני מבקש משהוא בלתי ניתן להשגה (לאכול את העוגה ולהשאיר אותה שלמה) גם חלונות עם אור וגם ניצול הקלת 30%.
2. להגדיל את החדר גיהוץ/כביסה (מסומן בנקודה ירוקה )וכן את השרוקלחת הכללית (מסומן בכחול ) גם על חשבון השרוקלחת של ההורים
3.לתת מרחב סביר בכניסה לבית בכל סקיצה שהיא .ושוב :להשאיר חצר גדולה
תודה רבה

 

[ilan p]

3.לתת מרחב סביר בכניסה לבית בכל סקיצה שהיא .ושוב :להשאיר חצר גדולה
תודה רבה

ראיתי הסקיצות לדעתי סקיצה מס 2 הכי נראה לי -- גם סקיצה 3 נחמדה --בהחלט שיפור מהקודם
תחשוב גם איפה להוציא פרגולה --כי זה חלק מהחצר החשובה
ברשותך כמה שאלות -- על דברים שלא הבנתי מהסקיצות - שאולי יש להם משמעות
שקשורים בחשיבה של הקשר של הבית עם הפיתוח והמגרש
ראיתי שיש מלא מדרגות --בבית --בפיתוח --חיצוניות לגג --- מה זה ?
יש מרתף ? או שהבית על עמודים ?
המגרש מדורג ? --קשה להבין מהתכנון ?
הבנתי שהחניה היא מול הממד ---- אולי נכון לחשוב על כניסה מהחניה למזווה שיכנס למטבח כמו כניסת שרות
מאוד מקובל בוילות כאלה

 

[ישועת ה כהרף עין]

תודה רבה .
1.אכן יש מרתף, וכן יחידה בקומה למעלה ,המדרגות בצד הבית הם לשתיהם ,וכן מתוך הבית לחלק מהקומה העליונה
2.המגרש לא מדורג, אבל נגביה אותו בכחצי מטר גם בשביל אוויר למרתף
3 נכון החנייה היא מול הממ"ד, לא הבנתי את כוונתך מה יכנס למה ואיך?

 

[ilan p]

תודה רבה .
1.אכן יש מרתף, וכן יחידה בקומה למעלה ,המדרגות בצד הבית הם לשתיהם ,וכן מתוך הבית לחלק מהקומה העליונה
2.המגרש לא מדורג, אבל נגביה אותו בכחצי מטר גם בשביל אוויר למרתף
3 נכון החנייה היא מול הממ"ד, לא הבנתי את כוונתך מה יכנס למה ואיך?

הבנתי --יפה ------ החניה יכולה להשאר מול הממד
תתקדם בפרויקט - -ואם תרצה תעלה בסוף סקיצות סופיות הכוללות את כל הקומות עם הפיתוח ועם חלונות
שאפשר להתיחס אל כל הבית כמכלול
אגב בקשר ליח"ד ---אני הייתי מחלק את הבית אחרת -- את היח"ד הייתי ממקם דוקא בקומת קרקע אבל זה שיקול לשלך

 

[ישועת ה כהרף עין]

לגבי היחידת דיור, היה לנו שיקול לעשות בית שיש בו הכל בקומה אחת ,שלא נהיה חייבים לעלות ולרדת כל היום (וגם חושבים על העתיד שנהיה פחות צעירים ...)ועשינו כמה חדרים למעלה +יחידת דיור

 

[ilan p]

לגבי היחידת דיור, היה לנו שיקול לעשות בית שיש בו הכל בקומה אחת ,שלא נהיה חייבים לעלות ולרדת כל היום (וגם חושבים על העתיד שנהיה פחות צעירים ...)ועשינו כמה חדרים למעלה +יחידת דיור

חשיבה יפה --אבל לדעתי יותר נכון למקם יח"ד ---2 אופציות
1- או לחלק את הקומה למטה ליח"ד סמוך לחניה שאפשר גם לתחם אותה ולתת כניסה נפרדת
ובית שלכם הכולל חלל ציבורי וממד ואולי עוד חדר --ואת הקומה למעלה להשאיר בשבילכם עם מרפסת וכ"ו
2- אופציה נוספת לעשות את כל הקומה למטה בשבילכם --זה מאוד נח --- ואת המרתף לעשות יח"ד עם אפשרות לכניסה חיצונית ------- -וזה גם חוסך לך את כל המדרגות בבית
3- לא יודע איפה המגרש שלכם אבל בדר"כ גם לא נותנים באישור -- גרם מדרגות חיצוניות מקומה עליונה
תצטרך לבצע בלי אישור לאחר בניה
4- יש עוד רעיונות --אבל מאוד בעייתי להאריך במסגרת פורום
5- גם מאוד חשוב במקביל לתכנון גם לחשוב על החזית של הבית --זה חלק מהעניין בוילות כאלו
6- גם מאוד חשוב תכנון חכם ומנוצל אם לא המנהל --"יקרע אתכם" --בתשלומים לא צפויים ---זה מאוד מפתה למקסם את האפשרויות אבל זה יכול להיות יקר מאוד
7 --בהצלחה -- ישועת ה כהרף עין

 

[ישועת ה כהרף עין]

תודה רבה על התשובה
1זאת האופציה הקלאסית, אבל כמו שכתבתי אנחנו מעדיפים בית מלא בקומת קרקע
2.זאת האופציה שחשבנו עליה + יחידה קטנה ומושקעת למעלה (כניסה עם מדרגות מבחוץ )ולעשות מדרגות פנימיות
לשאר החדרים למעלה
3, אכן נעשה אחר כך
4,אדרבה אשמח ליצור קשר (גם בתשלום ) איך אפשר ?
5, עוד לא הגענו לזה ,כשנגיע נעדכן
6,כבר כתבת את זה ולא הבנתי את כוונתך ,מה אני אמור לשלם למנהל ?קניתי קרקע שילמתי עליה ,ולפני ההיתר אני צריך חתימה שלהם על התכניות ותשלום אגרה לפי זכויות הבניה בתב"ע ,האם אתה רוצה לומר שאני משלם לפי מה שאני בונה בפועל ולא לפי הזכויות ? כתבת משהו 160 מ"ר ,תוכל להרחיב?7
7.האם אתה יודע אם "רפורמת ביטול ההקלות" תכנס לתוקף ב1/1/25 או שתהיה דחייה נוספת שך שנה /שנתיים ,התכנית שלי בנויה על הקלות קו בניין 30%/ו10% .ואוי ואבוי אם אני לא יספיק להגיש לפני

 

[ilan p]

תודה רבה על התשובה
4,אדרבה אשמח ליצור קשר (גם בתשלום ) איך אפשר ?
6,כבר כתבת את זה ולא הבנתי את כוונתך ,מה אני אמור לשלם למנהל ?קניתי קרקע שילמתי עליה ,ולפני ההיתר אני צריך חתימה שלהם על התכניות ותשלום אגרה לפי זכויות הבניה בתב"ע ,האם אתה רוצה לומר שאני משלם לפי מה שאני בונה בפועל ולא לפי הזכויות ? כתבת משהו 160 מ"ר ,תוכל להרחיב?7
7.האם אתה יודע אם "רפורמת ביטול ההקלות" תכנס לתוקף ב1/1/25 או שתהיה דחייה נוספת שך שנה /שנתיים ,התכנית שלי בנויה על הקלות קו בניין 30%/ו10% .ואוי ואבוי אם אני לא יספיק להגיש לפני

4- אני לא יכול לפרסם מייל --שמי אילן פילוסוף -ועם קצת תושיה אפשר להגיע אלי
6- אין לי מושג איפה אתה בונה -זכויות בניה וכ"ו --בדר"כ המנהל פוטר מתשלום עד 160 מ"ר -כל מ"ר מעבר משלמים
כמה אלפי ש"ח תלוי בערך הקרקע -- על הקלות גם יש גם היטל השבחה לועדה
מניסיון ---בשנתיים האחרונות היו לי כמה פרויקטים שתכננתי מחדש בגלל שהמנהל רצה המון כסף
7- אני לא ממש בקי בכל רפורמת ההקלות אבל לא נראה לי שזו בעיה במקרה הנ"ל --של הקלה בקוי בניין
הרפורמה משמעותית בהקלות כמותיות לקבל עוד שטחי בניה -- במסגרת 6% --אם מבוסס על תבע ישנה --שאז הסמכות עוברת לועדה מחוזית ולא יכול להרחיב בעניין
8- אני מבין שיש לך ידע בתכנון --אבל קח בחשבון שגם צריך לאשר את הבית ברישוי זמין וזה סרט בפני עצמו --ואם אין לך גישה בעניין --ממליץ לך לפנות לאדריכל מנוסה באזורך שיקדם את הבקשה

 

[ישועת ה כהרף עין]

נשמח לתגובתכם/ן .איזה חלל ציבורי יותר טוב . ואיזה חצר יותר טובה .כמובן שהשרטוט קובע את גודל החצר ואי אפשר לקבל גם וגם

 

[ilan p]

נשמח לתגובתכם/ן .איזה חלל ציבורי יותר טוב . ואיזה חצר יותר טובה .

מבחינת החצר --אהבתי יותר אה הסקיצה השאמלית שהחלל של הסלון והפינת אוכל אפשר לפתוח חלונות גדולים שרואים את החצר מול הכניסה - יש בזה קטע
מצד שני דוקא אהבתי את המטבח בסקיצה הימינית -- אם כי דורש תכנון קצת אחרת לדעתי
קח בחשבון שאתה אתה מתכנן לפתוח ויטרינה -- נדרש קיר 30 ולא 20 -- לתריס גלילה

 

[ישועת ה כהרף עין]

האם חיפוי לקיר של 10 ס"מ מועיל לתריס או שחייב להיות יציקה של 30 ס"מ?

 

[ilan p]

האם חיפוי לקיר של 10 ס"מ מועיל לתריס או שחייב להיות יציקה של 30 ס"מ?

זה אומר שאתה רוצה להשתמש בחיפוי בכחלק מהסגירה של הארגז תריס --זה פרט יחודי ולא מקובל -- שמישהו צריך לתכנן ולקחת אחריות שזה מעשי -- מקובל בקיר עם ויטרינה לעשות קיר בלוקים 30 -- ואז אין שאלות --ושמתכננים וילות זה ממש לא קריטי מבחינת הפסד שטח אם זו הבעיה

 

[ציבימור]

אני חושבת שבאמת קיבלתם המון ידע ותשובות מ: ilan p.
רוב הקרקעות בארץ גם אם קניתם בעלות עדיין נשארות שייכות למנהל מקרקעי ישראל (ממ"י / רמ"י)
וגם הוא דורש אגרות בניה והיטל השבחה.
ולרוב הם לוקחים יותר מהועדה המקומית.

זה מה שהוא אומר כל הזמן על שימת לב לשטח.

בנוסף א"א להעביר ברישוי זמין בלי מורשה חתימה,
כך שמומלץ לפנות כמה שיותר מהר לאדריכל מקומי.
שיוכל לתת לכם דיוקים מראש כמו למשל עניין כמות השטח והתמחור.